De waarde van een supermarkt

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "De waarde van een supermarkt"

Victor Goossens
8 jaren geleden
Aantal bezoeken:

1 De waarde van een supermarkt Maarten H.L. van Lit RT 20 mei 2011

2 LMBS retail B.V. Maarten van Lit directeur makelaar sinds jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9 jaar DTZ Zadelhoff Retail specialisaties: beleggingen projectverhuur advies

1990 9 jaar Van Boxtel & Partners Winkels 9

3 LMBS retail B.V. LMBS retail B.V. sinds 2008 alleen retail 12 medewerkers landelijk landelijk filiaalbedrijf A1/A2 PDV/GDV supermarkten

4 Introductie Dienstverlening LMBS retail B.V. advies taxaties huurherzieningen (7:303) verhuur projectverhuur verhuur beleggingen aanhuur

5 Cliënten

6 Supermarkt cliënten

7 Data Locatus databank met alle winkels gekoppeld aan eigen CRM/data systeem Huurdata databank van ca supermarkten (van de 4.300) huuringangsdatum m² huurder/verhuurder bron vertrouwelijk j/n Beleggingsdata databank met alle winkelbeleggingstransacties van de afgelopen 3 jaar. koper/verkoper bruto aanvangsrendement

8 Taxeren/waarderen van supermarkten Waardebegrippen Onderhandse verkoopwaarde, onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst De onderhandse verkoopwaarde, onder gestand doening van de lopende huur over eenkomst(en), representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen, nadat verkoper de onroerende zaak na de beste voor bereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestand doening van de lopende huurover eenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onder handse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huur rechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.

gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestand doening van de lopende huurover eenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en

9 Waarderen Methoden Huurwaardekapitalisatiemethode De onderhandse verkoopwaarde is bepaald aan de hand van de bruto markthuurwaarde van de verhuurbare vloeroppervlakten van de gebouwen en/of terreinen, verminderd met onroerende zaakgebonden zakelijke en andere, door opdrachtgever opgegeven en/of geschatte lasten en gerelateerd aan een onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement. Discounted Cashflow methode De discounted cashflow methode (ook wel contante waarde methode) komt er op neer dat de waarde van een object wordt bepaald door de geraamde toekomstige netto kasstromen van object, contant te maken naar de taxatiedatum, inclusief de eindwaarde.

onder de huidige marktomstandigheden reëel geacht netto rendement.

10 HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK

11 HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK

12 Huurwaarde Huurwaarde: vrije markthuurwaarde huurprijs wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet Prijs Waarde

13 Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR huurprijs wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet (15%) Omzet EUR ,- per m²

14 Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR wettelijke huurwaarde (7:303) % van de omzet (15%) Omzet EUR ,- per m²

15 Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR % van de omzet (15%) Omzet EUR ,- per m²

16 Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,- % van de omzet (15%) EUR Omzet EUR ,- per m²

17 Huurwaarde Voorbeeld Kalverstraat te Amsterdam: huurwaarde leeg EUR 2.900,- huurprijs EUR 2.300,- wettelijke huurwaarde (7:303) EUR 1.750,- % van de omzet (15%) EUR 1.500,- Omzet EUR ,- per m²

18 Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 2: gemiddelde van huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaand aan de dag van het instellen van de vordering

ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5

19 Huurherzieningen De kernbegrippen uit artikel 7:303 BW lid 1: Huurder en verhuurder kunnen huurprijsherziening vorderen bij de rechter, na afloop van bepaalde duur, te verzoeken na afloop van tenminste 5 jaar vanaf ingangsdatum huidige prijs

bij de rechter, na afloop van bepaalde duur, te verzoeken na

20 Huurherzieningen Cruciale vraag hoe vergelijk je appels met peren?

21 Huurherzieningen Cruciale vraag hoe vergelijk je appels met peren? methode BHAC iedere KvK ieder eigen aanpak soms geen BHAC

22 Voorbeeld 303 rekenmodel

23 Casus Bereken de waarde van deze supermarkt ligging: in t Gooi oppervlakte m² huurprijs EUR 185,- duur 5 + 3*5 optie huuringang jan 2007 referenties in markt 14,5 keer

24 Casus Bereken de waarde van deze supermarkt huur * m² * factor = waarde? 185 * * 14,5 = EUR ,- financiering maximaal 75% derhalve EUR ,-

25 Casus Bereken de waarde van deze supermarkt huurwaarde * m² * factor = waarde? 145 * * 14,5 = EUR ,- financiering maximaal 75% derhalve geen EUR ,- maar EUR ,- dus bijleggen EUR ,-

26 Onderzoek Casus winkelcentrum met 2 supers wijkwinkelcentrum met: Albert Heijn m² Super de Boer m² Albert Heijn EUR 180,- per m² Super de Boer EUR 145,- per m²

27 Onderzoek Resultaten onderzoek Van Lit/Strijker 2005 service supermarkten (ca.300) bij gelijke parameters (SPSS) huur (303) niet afhankelijk van parkeren Randstad gem. EUR 20,- meer Noorden gem. EUR 15,- lager Albert Heijn gem. EUR 22,- meer

28 Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten in Eindhoven Vergelijkbare locaties

29 Vergelijkbare locaties Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten kleiner dan 800 m² WVO

30 Vergelijkbare locaties Huurherzieningen ter plaatse Alle supermarkten groter dan m² WVO

31 Voorbeeld 303 rekenmodel

32 Huurherzieningen Herleide huurprijs in voorliggende 5 jaar nu Jaar Jaar Jaar Jaar Jaar /5 = EUR / 112,2 x 124,8 = EUR / 115,6 x 124,8 = EUR / 119,1 x 124,8 = EUR / 120,7 x 124,8 = EUR / 123,0 x 124,8 = /5 =

33 Huurherzieningen EUR 150 EUR 115 EUR 125 EUR 136 EUR 170 EUR 120 EUR 136 x m² = EUR Let op lengte van contracten in vergelijk!

34 HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK

35 Exploitatiekosten Exploitatiekosten zijn: onderhoudslasten (voorziening) opstalverzekering beheerskosten OZB lasten (eigenaars deel) waterschapslasten niet doorbelaste VVE kosten niet doorbelaste winkeliersvereniging canon circa 6-15% van de huurwaarde

36 HKCW Huurwaardekapitalisatiemethode huurwaarde per jaar exploitatiekosten per jaar (minus) BAR (keer) Kosten Koper (minus) = waarde KK

37 Kapitaliseren BAR/NAR: benadering waarde op basis van BAR input is NAR verrekening van Contante Waarde (verschil HP-HW*lengte contract) en andere eenmalige lasten BAR = 11 en 16 keer? NAR = 5% en 9%

38 LMBS retail B.V. Dank voor uw aandacht! LMBS retail B.V. Herculesplein AA Utrecht T: F:

Vergelijkbare documenten

't Plateau GL Spijkenisse 850 p.m.

't Plateau GL Spijkenisse 850 p.m. TE HUUR 't Plateau 21 3202 GL Spijkenisse 850 p.m. KENMERKEN Prijs 850 p.m. Postcode 3202 GL Soort BOG Winkelruimte Oppervlakte 77m² Woontype Bestaande bouw Stad Spijkenisse Adres 't Plateau 21 Bouwjaar