Scenariostudie Stadspark Kasteelterrein IJsselstein, april 2012 Marieke Visser (Registratienummer 2012/09069)

Transcriptie

1 Scenariostudie Stadspark Kasteelterrein IJsselstein, april 2012 Marieke Visser (Registratienummer 2012/09069) De aanleiding voor de visieontwikkeling is de in november 2011 door de raad vastgestelde Kaders Kasteelterrein. Zowel het college als de raad onderschrijft het belang van planontwikkeling op het kasteelterrein, gezien de grote waarde die dit gebied voor de stad heeft. In voorliggende scenariostudie worden de verschillende scenario s voor de ontwikkeling van een stadspark nader toegelicht en voorzien van een voorlopig kostenoverzicht. Tot slot wordt een korte doorblik gegeven over mogelijke kostendragers. Huidige situatie kasteelterrein e.o. 1

2 Afweging tijdelijke parkeerplaats Bij de realisatie van de nieuwbouw aan de Hofstaat en het verdwijnen van de hier aanwezige parkeerplaatsen, is op de hoek van de Touwlaan en de Kasteellaan een tijdelijke parkeerplaats aangelegd van 48 parkeerplaatsen (oppervlakte circa m 2 ). In het beleid (Ontwikkelingsvisie Binnenstad) is vastgelegd dat deze parkeerplaatsen verwijderd worden zodra de parkeergarage onder Isselwaerde wordt opgeleverd. De oplevering van deze parkeergarage zal in 2012 plaatsvinden. Inmiddels is er voor de binnenstad en de schil een nieuw parkeerbeleid vastgesteld. Hierin staat opgenomen dat de tijdelijke parkeerplaatsen ook na de realisatie van Isselwaerde blijven voorzien in een behoefte. Pas na realisatie van de parkeerplaats aan het Kloosterplantsoen kunnen deze parkeerplaatsen opgeheven worden. De realisatie van de parkeerplaats aan het Kloosterplantsoen staat gepland voor 2015, deze lange termijn heeft te maken met de uitplaatsing van bewoners uit de Anna van Burenstraat en de sloop van de appartementencomplexen. Bij de verdere berekeningen wordt in eerste instantie uitgegaan van realisatie van het park na aanleg van de parkeerplaats aan het Kloosterplantsoen in 2015 en de verwijdering van de tijdelijke parkeerplaatsen wordt aangelegd. Bij de scenario s staat beschreven wat de extra kosten en kanttekeningen zijn van versnelling van het proces zodat het park maart 2014 geopend kan worden. Groene Kruisgebouw Het Groene Kruisgebouw is in 2010 door de gemeente aangekocht voor circa Het perceel beslaat ongeveer de helft van het beoogde stadspark. Het gebouw staat hoogstwaarschijnlijk op, of net naast de fundamenten van het kasteel. Afgewogen wordt om het gebouw te slopen en het hele perceel in te richten als park, waarbij bijzondere aandacht is voor de archeologische resten. Het gebouw heeft geen historische waarde, in die zin dat het geen gemeentelijk of Rijksmonument is. Het gebouw dient op een aantal punten grondig gerenoveerd te worden. Wanneer gekozen wordt voor behoud van het gebouw, zal het gebouw aangepast moeten worden aan een nieuwe functie. De kosten van de renovatie en de aanpassingen zijn afhankelijk van de gekozen functie. De volgende uitgangspunten dienen als basis voor de berekeningen per scenario: - Voor de berekeningen zijn globale inschattingen gehanteerd, uiteindelijk kunnen deze bedragen hoger of lager uitvallen en er kan sprake zijn van bijvoorbeeld onverwachte onderzoekskosten. - Ambtelijke uren vormen geen onderdeel van de berekeningen - Waarde van de grond (aankoopwaarde perceel afgerond ) wordt volledig afgeboekt als gekozen wordt voor sloop van het gebouw en aanleg stadspark - Park is in scenario 1 en 2 circa m 2 en bestaat uit het perceel van de tijdelijke parkeerplaats en een deel van het perceel rond het Groene Kruisgebouw. - Park in scenario 3 is m2, bestaande uit de percelen van het Groene Kruisgebouw en de tijdelijke parkeerplaats - Groene Kruisgebouw wordt verkocht met buitenruimte (totaal circa m2), dit beslaat een gedeelte van het oorspronkelijke perceel - Aanleg hoogwaardig stadspark kost circa 100 per m 2 (inschatting op basis van ervaringscijfers) 2

3 Scenario 1 Handhaving Groene Kruisgebouw, verkoop pand Het pand blijft gehandhaafd en wordt verkocht in huidige staat, hierbij wordt zo min mogelijk buitenruimte verkocht (zie tekening). Financieel gezien is verkoop van het pand onder een woonbestemming en met de mogelijkheid het gebouw te splitsen in meerdere appartementen de meest optimale mogelijkheid. Een dergelijke functie heeft niet veel buitenruimte nodig, waardoor meer ruimte overblijft voor het park. Bij verkoop van het pand en een deel van het huidige perceel, zal een archeologisch onderzoek moeten worden verricht op het terrein zelf. Mankementen en belemmeringen op het terrein moeten immers duidelijk zijn voor de verkoop. Voorstel is een radiologisch onderzoek te laten verrichten om de fundamenten van het kasteel te lokaliseren. De rest van het terrein (het perceel van de tijdelijke parkeerplaats) is reeds gedeeltelijk onderzocht door middel van proefsleuven. Afhankelijk van het ontwerp van het park zal aanvullend proefsleuvenonderzoek moeten worden verricht. Geadviseerd wordt hier in een zo vroeg mogelijk stadium mee te starten, gezien de vertragende factor die dit kan hebben op het ontwerpproces. Op dit moment is in de berekeningen geen rekening gehouden met een proefsleuvenonderzoek. Ook dient rekening te worden gehouden met de inbreng van het RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed) voor en tijdens het ontwerpproces en de mogelijke vertraging die dit met zich meebrengt. Scenario 1 en 2 3

4 Inschatting kosten voorbereiding scenario 1 Afboeken boekwaarde perceel Groene Kruisgebouw ,-- (inschatting verkoop pand en deel perceel: )* Radiologisch onderzoek fundamenten kasteel** 7.000,-- Overig onderzoek (bodem e.d.) 1.500,-- Inhuur landschapsarchitect , ,-- * prijs in meest optimale geval: verkopen als woningbouwobject, te splitsen in meerdere woningen/appartementen **afhankelijk van het ontwerp voor het park zullen proefsleuven moeten worden gegraven. De kosten hiervan zijn niet van tevoren in te schatten. Inschatting kosten uitvoering scenario 1 Aanleg stadspark ,-- Totaal ,-- Voordelen: - Door verkoop deels kostendekkend - Functie Groene Kruisgebouw mogelijk goede aanvulling op functie stadspark Nadelen: - Pand en bijbehorende buitenruimte vormen obstakel tussen binnenstad en (toekomstig) stadspark - Zichtbaar maken van fundamenten van het kasteel, of verwijzing hiernaar, deels niet te realiseren - Mogelijkheden voor ontwikkeling van het perceel van het Groene Kruisgebouw tot stadpark zijn er niet meer - Aanleg van dit deel stadspark voor maart 2014 lastig, aangezien de gemeente afhankelijk is van de resultaten en duur van het verkooptraject Mogelijke functies bij verkoop Aangezien bij handhaving van het gebouw een nieuwe functie dient te worden gezocht, wordt hier het uitgangspunt gehanteerd dat het gebouw alleen een bestaansrecht heeft als er een geschikte functie voor te vinden is. Afwegingstabel nieuwe functie Groene Kruisgebouw: functie Maatsch. draagvlak Opbrengsten gemeente bij verkoop 1 Meerwaarde aan park Ruimtebeslag, naast gebouw Wonen Misschien ++ Nee Middel, voor tuin en parkeren (mede afhankelijk van het aantal en soort woningen) Horeca Dienstverlening/ maatschappelijk e functie Culturele instelling Geen, overlast parkeren en terras Misschien, overlast parkeren Misschien, overlast parkeren + Ja, terras Groot, voor terras en parkeerplaats - Nee Groot, parkeerplaats - Ja, evt buiten expositie Groot, parkeerplaats Geconcludeerd kan worden dat elke functie wel nadelen kent, deze worden voornamelijk veroorzaakt door de benodigde buitenruimte en parkeerplaatsen. 4

5 Opening in maart 2014 Scenario 1 is op korte termijn te realiseren wanneer er zo spoedig mogelijk een alternatieve locatie voor de tijdelijke parkeerplaats gevonden wordt. Als alternatieve locaties zijn de groenstrook langs de Scheepsjager en het Podium een optie. In beide gevallen kan onderbouwd worden dat de parkeerplaatsen binnen het vigerende bestemmingsplan gerealiseerd worden. In het geval van de Scheepsjager kan niet de volledige parkeerplaats van 48 plaatsen gerealiseerd worden. In het geval van het Podium kan er tijdens evenementen tijdelijk niet geparkeerd worden. Ook ligt deze locatie niet aan de goede kant van de binnenstad. Aangezien de parkeerplaatsen in ieder geval tot 2015 noodzakelijk zijn voor de binnenstad, zal bij realisatie van het park op korte termijn rekening moeten worden gehouden met een extra kostenpost van om de parkeerplaats te verplaatsen. Daarbij dient rekening te worden gehouden met bezwaren van direct omwonenden in het vergunningentraject en de daarbij behorende mogelijke vertraging. In geval van uitvoering van het park voor maart 2014 zal spoedig moeten worden gestart met de planvorming en de archeologische onderzoeken. Hiervoor is een voorbereidingskrediet nodig en ruimte binnen de ambtelijke organisatie. Voor 2012 zijn op dit moment geen uren binnen de organisatie gereserveerd voor de uitvoering en begeleiding van dit traject, Volgende randvoorwaarde is dat de nieuwe bestemming stadspark opgenomen moet worden in het nieuwe bestemmingsplan voor de binnenstad. Vergunningverlening en uitvoering kan pas plaatsvinden na vaststelling van dit bestemmingsplan, dit staat gepland voor begin De ervaring leert dat planvorming en uitvoering van werkzaamheden op een dergelijk archeologisch waardevol terrein bijzonder gevoelig is voor vertraging, aangezien onduidelijk is wat de resultaten van de onderzoeken zijn en hoe het overleg met de RCE verloopt. Scenario 1b Handhaving Groene Kruisgebouw, tijdelijke verhuur Tussenoplossing kan zijn het Groene Kruisgebouw te verhuren voor een periode van 5 jaar, met uitloop naar 10 jaar. De verhuur is hierbij niet bedoeld om de (toekomstige) uitgaven te dekken, maar eerder om tijd te kopen. De hoogte van de huur is afhankelijk van het soort functie en op dit moment niet te bepalen. De functie dient te passen binnen het vigerende bestemmingsplan. Binnen dit bestemmingsplan valt het perceel van het Groene Kruisgebouw, het gebouw heeft de bestemming bijzondere doeleinden II, het perceel heeft de bestemming tuinen. Gronden met de bestemming bijzondere doeleinden II zijn bestemd voor maatschappelijke-, religieuze-, sociale-, culturele-, medische- en/of educatieve doeleinden. Mocht de beoogde functie niet passen, dan dient er een bestemmingsplanwijziging te worden doorlopen, dit kost veel tijd. Scenario 2 Handhaving Groene Kruisgebouw, oplossing met stad bepalen Scenario 2 is gelijk aan scenario 1, met het verschil dat naar een functie voor het Groene Kruisgebouw wordt gezocht in samenwerking met de gemeenschap. Met andere woorden: de gemeente geeft niet aan wat de mogelijkheden zijn, maar is daarbij afhankelijk van vraag vanuit de samenleving. Kanttekening hierbij is dat een dergelijk proces lang duurt en de datum van maart 2014 niet wordt gehaald. Ook zijn de opbrengsten van de verkoop van het Groene Kruisgebouw niet in te schatten, aangezien de functie nog niet bepaald is. Scenario 3 Sloop Groene Kruisgebouw Om te bereiken dat de uiteindelijke beleving van het park wordt ervaren als stadspark, dat refereert aan de historie van IJsselstein verdient het de voorkeur het stadspark onbebouwd te laten en het Groene Kruisgebouw te slopen. Door de hierdoor verkregen openheid van het park is een optimale ruimtelijke binding met de binnenstad mogelijk waardoor het een eenheid gaat vormen met de binnenstad, de stadsmuur en het Kloosterplantsoen. Daarnaast biedt dit scenario de mogelijkheid de archeologische resten van het kasteel, of een verwijzing hiernaar, optimaal te integreren in het park. 5

6 Het verdient de voorkeur om de archeologische onderzoeken te verrichten voordat de planvorming start, zodat met de resultaten van deze onderzoeken rekening kan worden gehouden in het ontwerp van het park. De ervaring leert dat tijdens het ontwerpproces en de uiteindelijke aanleg van het park rekening moet worden gehouden met mogelijke vertragingen en extra kosten naar aanleiding van de archeologische resten in de ondergrond. Ook dient rekening te worden gehouden met de inbreng van het RCE (Rijksdienst Cultureel Erfgoed) voor en tijdens het ontwerpproces en de mogelijke vertraging die dit met zich meebrengt. De nieuwe bestemming dient te worden geregeld in een bestemmingsplan. Voordelen: - Stadspark wordt ruimtelijk onderdeel van de binnenstad, doordat het doorzicht vanuit de binnenstad vrij van bebouwing is. - Het park krijgt de maat en schaal van een stadspark. - Het gebied waar de fundamenten van het kasteel liggen komt vrij en geeft het park een meer historische en educatieve waarde - Vroegtijdige start aanleg park door sloop Groene Kruisgebouw, mogelijke start voor maart 2014 Nadelen: - Forse investering door gemeente Scenario 3 6

7 Inschatting kosten voorbereiding scenario 3 Afboeken boekwaarde Groene Kruisgebouw ,-- Radiologisch onderzoek fundamenten kasteel 7.000,-- Overig onderzoek (bodem e.d.) 3.000,-- Inhuur landschapsarchitect , ,-- Afhankelijk van het ontwerp voor het park zullen proefsleuven moeten worden gegraven. De kosten hiervan zijn niet van tevoren in te schatten. De sloop van het Groene Kruisgebouw dient onder archeologische begeleiding te gebeuren, ook deze kosten zijn op dit moment niet in te schatten en kunnen tijdens de werkzaamheden tegenvallen of meevallen. Inschatting kosten uitvoering scenario 3 Sloop Groene Kruisgebouw ,-- Aanleg stadspark , ,-- Totaal ,-- Opening in maart 2014 Zie hiervoor de beschrijving bij scenario 1. In scenario 3 kan daarnaast vertraging optreden bij de sloop van het gebouw, gezien de gevoeligheid van de resten van het kasteel op het terrein. Kostendragers Ontwikkeling woningbouw langs de Touwlaan Het college heeft de mogelijkheid onderzocht of ontwikkeling van de terreinen aan de Touwlaan (brede school met gymzaal of sporthal en woningbouw) een kostendrager kan zijn voor de ontwikkeling van het stadspark. Ingeschat wordt dat integrale ontwikkeling van dit gebied nog enige tijd kan duren (circa 5 jaar) en dat daarna pas duidelijk is of er daadwerkelijk sprake is van een winstgevende ontwikkeling. De eerste berekeningen laten een incidentele winst zien die niet opweegt tegen de structurele hogere kapitaallasten op langere termijn en een verhoging van de jaarlijkse kapitaallasten. Het is niet te verwachten dat ontwikkeling van deze locatie leidt tot een kostendrager voor het stadspark. Subsidiemogelijkheden In het kader van de mogelijke ontwikkeling van het kasteelterrein en omgeving, is onderzocht of er subsidies zijn voor (onderdelen van) de ontwikkeling. Er zijn voor monumenten nog enige mogelijkheden van fondsen, maar deze zijn schaars en vergen bovendien een concreet plan om een haalbaarheidsanalyse uit te voeren. Daarvoor bevindt het plan zich nu in een te pril stadium. Bovendien richten deze fondsen zich voornamelijk op gebouwen en minder op archeologische monumenten. Conclusie kosten Wanneer gekozen wordt het stadspark gedeeltelijk of geheel te ontwikkelen conform één van de scenario s, dan zullen de kosten hiervan betaald worden uit de algemene reserve. 7