Doel bespreking Het college vraagt de raadscommissie met instemming kennis te nemen van het voorgenomen besluit van het College van B&W.

Transcriptie

1 BESPREEKNOTITIE VOOR DE GEMEENTERAAD aan van de gemeenteraad Ph Dellemijn, namens het college bespreken in raadscommissie Openbare Ruimte, woensdag 19 februari 2014 onderwerp Campina, sloop datum 6 februari 2014 bijlagen 1 Inleiding Op 10 mei 2010 is het bestemmingsplan Campina vastgesteld door de gemeenteraad van Heiloo. Volgens het bestemmingsplan is het mogelijk om de hal met de betonnen schaaldaken met lichtstraten te behouden, maar het is ook mogelijk om de totale fabriek te slopen en op de locatie nieuwbouw woningen te realiseren. In de vergadering van de raadscommissie Openbare Ruimte op 7 april 2010 is door de portefeuillehouder de toezegging gedaan dat als de vraag komt om de hal met de betonnen schaaldaken met lichtstraten te slopen dit in discussie en overleg met de raad(scommissie) zal plaatsvinden. Op maandag 13 januari 2014 is er een brief verstuurd door een ontwikkelaar met de vraag om de hal met de betonnen schaaldaken en de lichtstraten (hierna genoemd: ) te slopen. Doel bespreking Het college vraagt de raadscommissie met instemming kennis te nemen van het voorgenomen besluit van het College van B&W. Stand van zaken In 2007 werd bekend dat Campina met de bedrijfsactiviteiten ging stoppen op de locatie aan de Kanaalweg. De gemeente wilde geen bedrijf, categorie 4, op deze locatie. Uitgangspunt was dat op de locatie een woonwijk zou komen. De gemeente heeft eind 2007 Wvg gevestigd om de ontwikkelingsmogelijkheden zelf te bepalen en speculatieve verkoop te voorkomen. Tijdens de bestemmingsplanprocedure is uit onderzoek gebleken dat de oorspronkelijke fabriek en met name een grote cultuurhistorische waarde en hoge monumentwaarde heeft. De Commissie Openbare Ruimte heeft aan het college nader onderzoek gevraagd om te behouden. Uit het nader onderzoek is gebleken dat behoud van financieel niet haalbaar is en dat eventuele exploitatie mede daardoor heel moeilijk is. Het bestemmingsplan is vastgesteld met de mogelijkheid van behoud van en met een wijzigingsbevoegdheid van het college met voorwaarde dat bij sloop van dit besproken wordt met de raad. Uitgangspunt tijdens de bestemmingsplanprocedure is dat de gemeente de locatie aankoopt en dan zelf de beslissing over de sloop van bepaalt, hiervoor is de Wvg gevestigd. Na vaststelling van het bestemmingsplan is Campina in 2010 een waardebepalingsprocedure gestart. De deskundigen hebben een voorlopige waarde voor de locatie opgegeven. Het college vond de voorlopige waarde dusdanig hoog dat er besloten is met de waardebepalingsprocedure te stoppen PAGINA 1 van 5

2 omdat de financiële risico s te groot werden voor de gemeente. Door dit besluit is Campina vrij om de locatie te verkopen. Het college heeft in 2011 besloten om niet een procedure tot aanwijzing gemeentelijk monument te doorlopen en op dat moment geen gemeentelijk monument te maken omdat zij de mogelijkheden tot realisatie van een goed plan niet willen frustreren. Uit de diverse onderzoeken is gebleken dat de financiële haalbaarheid met behoud van hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk is. Tussen 2009 en 2013 zijn er geen partijen met goede financieel onderbouwde plannen gekomen zonder financiële steun van de gemeente. Ondanks de grote cultuurhistorisch waarde en hoge monumentwaarde is besloten om er geen monument van te maken mede omdat in Hilversum een grotere en mooiere fabriek behouden is. De vraag van een ontwikkelaar is gekomen om te slopen en hier woningen te realiseren. Er zijn door de gemeente en door de ontwikkelaar sinds 2009 geen partijen gevonden die kunnen exploiteren. De hal is in redelijke staat, maar er moet veel aan gedaan worden om een nieuwe invulling voor de hal mogelijk te maken. Bestemmingsplan Het vastgestelde bestemmingsplan geeft in de verbeelding aan dat behoud van mogelijk is met functie gemengd. In de regels bij artikel 3, Gemengd staat dat de aangewezen gronden bestemd zijn voor wonen, dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven in categorie 1. In de toelichting staat onder hoofdstuk 4 Planbeschrijving dat van de fabriek zal blijven staan tenzij dat uit bouwkundig onderzoek blijkt dat handhaving niet mogelijk is. Publiekrechtelijk is er geen grond om de sloop van de fabriek tegen te houden. Het is netjes dat de ontwikkelaar het vraagt omdat de portefeuillehouder dit heeft toegezegd aan de raad. Het is ook geen reden om de sloopvergunning/omgevingsvergunning te weigeren. Onderzoeken Er zijn op 15 april 2009 twee stedenbouwkundige schetsen gepresenteerd aan de commissie OR, één met behoud van de oorspronkelijke fabriek uit 1955/1956 en één met sloop van de totale fabriek. In overleg met de commissie Openbare Ruimte is besloten te onderzoeken of behoud van van de fabriek een reële mogelijkheid is. De volgende onderzoeken zijn uitgevoerd en voorgelegd aan commissie Openbare Ruimte van 14 oktober 2009 in de bespreeknotitie locatie Campina: ontwerp-bestemmingsplan d.d. 2 oktober De onderzoeken zijn: Bouwhistorische verkenning met waardestelling uitgevoerd door BBA (Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis o.v.) d.d. juni Uitkomst: Met name heeft een grote cultuurhistorische waarde en hoge monumentwaarde. Bouwkundig onderzoek uitgevoerd door Scope Bouwmanagement d.d Dit betreft een verkennend onderzoek verricht naar de bouwkundige staat van de oorspronkelijke fabriek van en de eventuele toekomstige invulling van de fabriek. Uitkomst: bevindt zich in redelijke staat. Dit rapport is uit 2009 en hierin wordt nog geen betonrot genoemd, wel is er het risico van vervuiling onder de vloer en de mogelijkheden om (tussen)vloeren aan de constructie te hangen. Financiële haalbaarheid uitgevoerd door Metafoor d.d De commissie OR heeft gevraagd om de financiële gegevens in kaart te brengen voor de twee stedenbouwkundige PAGINA 2 van 5

3 schetsen die aan de commissie OR op 15 april 2009 zijn voorgelegd. Metafoor heeft een eerste opzet en doorrekening van de beide varianten (sloop en behoud) gemaakt. Uitkomst: Behoud van de oorspronkelijke fabriek uit 1955/1956 brengt aanzienlijk minder op dan de totale sloop van de fabriek. Er zijn beduidend meer risico s bij behoud van de fabriek zoals grondverontreiniging, fundering op staal kan problemen veroorzaken met weghalen verontreiniging en nieuwe funderingen, da hal is moeilijk exploitabel, bezwaar omwonenden tegen behoud van de fabriek, woningen om de fabriek minder goed verkoopbaar en verwaarlozing van de Hal. Advies Heilooër Monumentencommissie (HMC). De HMC heeft op 25 september 2009 een advies aan ons college uitgebracht. Uitkomst: De HMC vind dat het een monument moet worden mede door de nota Cultuurhistorische waarden die op 28 mei 2001 is vastgesteld door de gemeenteraad. Reactie van de inloopavond van 14 mei Uitkomst: Fabriek slopen en een nieuwe woonwijk maken. Geen bebouwing van 11,5 meter hoog maar twee lagen met kap. Vervolg onderzoeken De commissie OR heeft gevraagd om een nader onderzoek te doen naar het meest karakteristieke deel van de fabriek (hal1) en naar de mogelijkheid hiervoor een voorlopige bestemming of een nadere bestemming in het bestemmingsplan op te nemen. Voorts werd gevraagd om vooraf een marktoriëntatie / consultatie te doen naar de mogelijkheden tot exploitatie van te behouden delen van de fabriek. De uitkomsten van de onderzoeken zijn weergegeven in het raadsvoorstel behorende bij: Vaststellen bestemmingsplan en exploitatieplan Campina d.d. 25 maart De onderzoeken zijn: Rapport BOEi, d.d. 22 maart 2010 BOEi heeft aangegeven dat de markt voor dergelijke projecten zeer matig is en de financiering erg beperkt is. Als invulling is vooral te denken aan maatschappelijke instellingen, eventueel gefinancierd door de gemeente. De berekende residuele grondwaarde van de totale Campinalocatie wordt door het behoud van de hal aanzienlijk lager dan wanneer de hal wordt gesloopt en er nieuwbouw van woningen plaatsvindt. Dit wordt veroorzaakt door de kosten voor instandhouding van de hal en de lagere grondopbrengst die de hal oplevert als gevolg van een maatschappelijke bestemming. Tevens worden er nog een aantal risico s opgenoemd zoals de exploitatie van kan niet door particulieren, de grondvervuiling die aanwezig is en de markt voor woningen is onzeker. Volgens BOEi zijn er geen subsidie mogelijkheden voor. Marktoriëntatie / consultatie Vanaf 2009 tot op heden zijn er gesprekken gevoerd met meerdere marktpartijen, ontwikkelaars en een woningbouwvereniging, over de inschatting van de haalbaarheid voor behoud van de fabriek uit 1955/1956 met appartementen hierin. Om een sluitende grondexploitatie te realiseren voor het gebied schatten alle partijen in dat het zeer moeilijk, tot niet haalbaar is om met behoud van de fabriek uit 1955/1956 tot een kostendekkende exploitatie te komen. De ontwikkelende partij moet aantonen dat het plan financieel-economisch haalbaar is. PAGINA 3 van 5

4 Taxatie Hoffstad Makelaars OG d.d. 3 juli 2009 In de taxatie is rekening gehouden met de vorige bestemming (bedrijfsterrein). Alle machinerieën, stoomketels, productielijnen etc. zijn (veelal via het dak) verwijderd. Er zijn diverse gaten in het dak gemaakt. Globaal kan de onderhouds- en bouwkundige staat van de fabriek omschreven worden als matig. De taxatie op basis van onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is ,- (prijspeil 3 juli 2009) Deze taxatie geeft een indicatie van de huidige economische waarde voor Campina. Waardebepalingsprocedure Op aanvraag van Campina is voor de Campina locatie een procedure gestart voor een deskundigenadvies over de waarde van deze locatie. De gemeente heeft op 21 juni 2010 ingestemd met de procedure mede om de Wvg te behouden. Indien de gemeente niet zou instemmen met de waardebepalingsprocedure zou de Wvg vervallen. Belangrijkste reden om niet af te zien van de Wvg is de volgende: De waarborg van behoud van is door de vaststelling van het bestemmingsplan niet verzekerd. De externe partij heeft de mogelijkheid om, ondanks het bepaalde in de toelichting van het bestemmingsplan, de fabriek in zijn geheel te slopen. Om dat langs publiekrechtelijke weg te voorkomen zou de gemeente de hal als monument moeten bestempelen, via een aparte procedure. Op 22 november 2011 heeft het college kennis genomen van de voorlopige waarde van de locatie en heeft besloten dat de voorlopige waarde te hoog is om de locatie aan te kopen en de waardebepalingsprocedure te stoppen. Indien de gemeente wel ingestemd had met de waardebepaling had Campina de mogelijkheid een waardevaststellingsprocedure te starten. Na de waardevaststelling kan Campina de grond aan de gemeente aanbieden en moet de gemeente de locatie afnemen voor de vastgestelde waarde. De gemeente vond dit een te groot risico en heeft daarom de procedure beëindigd. Hierdoor is de Wvg komen te vervallen. Procedure aanwijzing tot gemeentelijk monument, Op 22 november 2011 heeft het college besloten om geen procedure aanwijzing tot gemeentelijk monument te starten. Het college wil geen procedure tot aanwijzing gemeentelijk monument starten omdat zij de mogelijkheden tot realisatie van een goed plan niet wil frustreren. Uit de diverse onderzoeken is gebleken dat de financiële haalbaarheid met behoud van hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk is. Tussen 2009 en 2011 zijn er geen partijen met goede financieel onderbouwde plannen gekomen. Alleen maatschappelijke invullingen van zijn voorgesteld door derden en hiervoor is financiële hulp van de gemeente benodigd. Ondanks de grote cultuurhistorisch waarde en hoge monumentwaarde is besloten om er geen monument van te maken mede omdat in Hilversum een grotere en mooiere fabriek behouden is. Schoorsteen Campina De ontwikkelaar geeft in zijn brief van 13 januari 2014 tevens aan dat zij de schoorsteen in de huidige staat wenst over te dragen aan de gemeente. Indien de gemeente de schoorsteen niet wenst te verwerven, zal op kosten van de ontwikkelaar de schoorsteen gesloopt worden. De ontwikkelaar en Campina willen niet de kosten van de renovatie op zich nemen. PAGINA 4 van 5

5 De schoorsteen is een gemeentelijk monument. De gemeente vindt de schoorsteen zo waardevol dat het een (gemeentelijke) monumentale status heeft gekregen en zal geen sloopvergunning afgeven. De gemeente wenst de schoorsteen niet in zijn huidige staat over te nemen omdat de renovatiekosten dan voor rekening van de gemeente komen. De gemeente heeft eind november 2013 een brief aan FrieslandCampina gestuurd met het verzoek om de schoorsteen te inspecteren en te onderhouden. Hierop is geen reactie ontvangen. Collegebesluit Het college heeft op 28 januari 2014 besloten om in stemmen met het verzoek van Valk Bouw & Ontwikkeling b.v. om te slopen en dit te bespreken in de gemeenteraad. Bijlage 1 Brief van Valk Bouw & Ontwikkeling b.v. incl. bijlages d.d. 13 januari 2014 PAGINA 5 van 5