23 juni Vaststelling bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en exploitatieplan Hooghkamer 2011

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL Doel: besluitvormend v o o r s t e l n u m m e r V e r g a d e r i n g 23 juni 2011 r e g i s t r a t i e n u m m e r p o r t e f e u i l l e h o u d e r John Stuurman b e h a n d e l e n d a m b t e n a a r d o o r k i e s n u m m e r Peter van Goch p.vangoch@teylingen.nl Aan de raad van de gemeente Teylingen o n d e r w e r p Vaststelling bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en exploitatieplan Hooghkamer 2011 Het college van B&W stelt de raad voor v o o r s t e l 1. in te stemmen met: a. de ontwerp-nota beantwoording zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan b. de ontwerp-nota beantwoording zienswijzen ontwerp-exploitatieplan c. de ontwerp-nota aanpassingen ontwerp-bestemmingsplan d. de ontwerp-nota aanpassingen exploitatieplan Hooghkamer gewijzigd vast te stellen: a.het bestemmingsplan b.het bijbehorende exploitatieplan Hooghkamer I n l e i d i n g In het kader van de VINEX-afspraken heeft Voorhout een woningbouwtaakstelling van 2400 woningen. De taakstelling voor circa 1600 woningen in Hoogh Teylingen is afgerond. De overige circa 800 woningen worden in Hooghkamer gebouwd. Het voorliggende bestemmingsplan biedt het planologisch-juridische kader voor de ontwikkeling van ongeveer 850 woningen in Hooghkamer. Omdat het plan gedeeltelijk is vervaardigd als een zogenoemd globaal bestemmingsplan met uitwerkingsverplichting ex artikel 3.6, lid 1b, van de Wet ruimtelijke ordening, wordt tegelijk een ontwikkelingskader voor de woonwijk en een beheerkader voor de gebruiksfase verkregen. Voor fase 1 (zie hierna) en de aanleg van de hoofdinfrastructuur, waaronder het park, is geen uitwerking nodig. Deze gronden hebben een directe (= detail)bestemming. Op een gedeelte van de gronden langs de Jacoba van Beierenweg is nog het bestemmingsplan Landelijk gebied 1992 van Voorhout van toepassing. Besloten is deze percelen mee te nemen bij het opstellen van het bestemmingsplan Hooghkamer Dat is ook gedaan met de bouwplannen die met toepassing van artikel 19 van de Wet op de Ruimtelijke ordening tot stand zijn gekomen. Hiermee hebben deze situaties een actueel planologisch regiem gekregen. In het eerste kwartaal van 2010 is over het voorontwerp van dit bestemmingsplan het overleg gehouden als bedoeld in artikel van het Besluit ruimtelijke ordening. Het ontwerp van het bestemmingsplan en het ontwerp-exploitatieplan hebben zes weken ter inzage gelegen, van 5 november tot en met 16 december Op 10 november 2010 is over de ontwerp-plannen een inloopavond gehouden.

2 Gedurende de termijn van zes weken hebben 32 personen en instanties zienswijzen over het ontwerp-bestemmingsplan ingebracht. Over het ontwerp-exploitatieplan hebben 9 personen en instanties zienswijzen ingebracht. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien in twee ontwerp-nota s van beantwoording. Deze liggen voor u bij de stukken ter inzage. U wordt gevraagd in te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen en het bestemmingsplan met het bijbehorende exploitatieplan gewijzigd vast te stellen. Van dit raadsvoorstel en raadsbesluit maken deel uit: - de Nota van beantwoording zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan van 4 mei 2011 (bijlage 1); - de Nota van beantwoording zienswijzen ontwerp-exploitatieplan van 3 mei 2011 (bijlage 2). - de ontwerp-nota s van aanpassingen ontwerp-bestemmingsplan en ontwerp- exploitatieplan respectievelijk van 4 mei en 3 mei 2011 (bijlagen 3 en 4). - het bestemmingsplan Hooghkamer 2011, bestaande uit een verbeelding, regels en een toelichting (bijlage 5); - het bijbehorende exploitatieplan Hooghkamer 2011 (bijlage 6); - het stedenbouwkundig plan (bijlage 7) en - het beeldkwaliteitplan (bijlage 8). A r g u m e n t e n 1.1 De zienswijzen zijn in de Nota s van beantwoording samengevat en per zienswijze van een reactie voorzien. In de Nota van beantwoording zijn de zienswijzen samengevat en van een reactie voorzien. De zienswijzen geven blijk van betrokkenheid en bereidheid een constructieve bijdrage te leveren aan de ontwerp-stukken. Enkele terugkerende thema s in de zienswijzen over het ontwerp-bestemmingsplan (bijlage 1) zijn: tekort aan parkeerplaatsen in de omgeving van de Mozartlaan; groen in de buurt; bezorgdheid over het bouwverkeer in bouwfase 1a; de (indicatieve) verkaveling bij bestaande woningen in verband met uitzicht; flora en fauna en de compensatie van aanwezige natuurwaarden; advies-afstanden bedrijven tot nieuwbouw en het bouwprogramma op eigen grond. In de zienswijzen over het ontwerp-exploitatieplan (bijlage 2) is aandacht gevraagd voor het profiel van de wijkontsluitingsweg, aansluiting van wegen met kruispunten of rotondes, de toerekening van de kosten daarvan, hercalculaties van kosten, de verdeling van kosten, het woningbouwprogramma en de fasering. De zienswijzen hebben in een aantal gevallen aanleiding gegeven tot aanpassing van het bestemmingsplan en het exploitatieplan. Dit is in de Nota s van beantwoording aangegeven. In de Nota s van aanpassingen is gericht aangegeven waar het bestemmingsplan en exploitatieplan zijn aaangepast. Wij verwijzen u naar de vier onder 1. a t/m d vermelde nota s die bij de stukken ter inzage liggen. 1.2 Het is nodig dat bij de vaststelling enkele aanpassingen in het bestemmingsplan en exploitatieplan worden gemaakt. Deze wijzigingen vloeien voor een deel rechtstreeks voort uit de ingebrachte zienswijzen, andere maakt uw raad ambtshalve. Alle aanpassingen hebben wij vermeld in de ontwerp-nota s van aanpassingen ontwerp-bestemmingsplan en ontwerp- exploitatieplan (bijlagen 3 en 4). Hier noemen wij de wijzigingsbevoegdheid voor een mogelijke verhoging van het aantal te bouwen woningen tot 900, een aanpassing van de fasering, het toevoegen van een aantal kavels voor particulier opdrachtgeverschap voor de erven L.D. Vester, de heer Teeuwen en A. Jansze, de vervroegde aanvraag van Terra Ontwikkeling voor de realisatie van 17 woningen aan de Mozartlaan en de omzetting van ca. 8% woningen uit het middensegment in de categorie goedkope koop. Dat zijn 67 woningen, verspreid over de verschillende bouwfasen van het plan. 2.1 Het bestemmingsplan en het bijbehorende exploitatieplan bieden een passende bestemmingsregeling voor het gebied. Fase 1, globaal gelegen tussen de Mozartlaan, de aan te leggen Dorpsvaart en de Jacoba van Beierenweg, wordt als eerste ontwikkeld. Vervolgens wordt fase 2 (tussen de Dorpsvaart en de Molentocht) ontwikkeld. Als laatste komt fase 3 aan de beurt, dit is het gebied aan de overzijde van de Molentocht. De precieze fasering wordt gaandeweg nader bepaald en vastgesteld bij de uitwerkingsplannen voor de fasen 2 en 3 en de (jaarlijkse) herziening van het exploitatieplan.

3 2.2 Het bestemmingsplan biedt het juridische en planologische kader voor de ontwikkeling van Hooghkamer. Het bestemmingsplan Hooghkamer 2011 (bijlage 5) legt de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden vast. Het plan heeft een gemengd karakter in die zin dat het voor het grootste deel een globaal karakter heeft met uit te werken bestemmingen en voor een deel directe bestemmingen. Dit laatste geldt voor de hoofdinfrastructuur, waaronder het park, en het plandeel bouwfase 1. In artikel en van de regels van het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waardoor het mogelijk is het aantal woningen te verhogen tot maximaal 900. Dat kan alleen als markttechnische omstandigheden dit noodzakelijk maken en onder de voorwaarden dat percentages sociaal en particulier opdrachtgeverschap en uitwerkbaarheid van aangrenzende gronden behouden blijven. Deze bepaling is niet van toepassing op gronden met een directe (= detail)bestemming (zoals de hoofdinfrastructuur en het park). Van deze bevoegdheid maken wij gebruik nadat uw raad zich hierover heeft uitgesproken. Het opgestelde stedenbouwkundige plan (bijlage 7) is de basis voor het bestemmingsplan. Het is opgesteld om te toetsen of alle wensen, randvoorwaarden en uitgangspunten realiseerbaar en financieel haalbaar zijn. Het bestaat nu uit 843 woningen. Aan het stedenbouwkundige plan als zodanig heeft geen zelfstandige betekenis. Er kunnen geen rechten worden ontleend. Het geeft een indicatie van een mogelijk eindbeeld. Op basis van het stedenbouwkundige plan is het beeldkwaliteitplan (bijlage 8) opgesteld. Dit geeft in woord en beeld het ambitieniveau weer voor de toekomstige beeldkwaliteit in het plan Hooghkamer. Het betreft zowel de beeldkwaliteit voor de bouwplanontwikkeling als die voor de openbare ruimte in het plangebied. Elk van de zones in het plangebied, zone Lint, zone Dorp, zone Park en zone Strandvlakte, hebben een karakteristieke opzet gekregen. Bij de uitwerking van het stedenbouwkundige plan in bouwplannen en inrichtingsplannen voor de openbare ruimte is deze karakteristiek steeds het uitgangspunt. 2.3 Het exploitatieplan biedt de juridische basis voor het kostenverhaal en de locatie-eisen. De kern van een exploitatieplan voor het kostenverhaal is de exploitatie-opzet. Hierin worden de totale kosten verdeeld over alle exploitanten/grondeigenaren in het plangebied, naar rato van de opbrengsten per m² uitgeefbare grond per woningtype. De kosten zijn slechts verhaalbaar voorzover er in het plangebied opbrengsten tegenover staan. In beginsel is het verplicht tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Dat hoeft niet als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dat is het geval wanneer de gemeente er zeker van is dat de gemaakte kosten worden terugverdiend bij eigen gronduitgifte of via een vooraf gesloten exploitatie-overeenkomst. Dat speelt hier niet. De gemeente heeft nog niet met alle grondeigenaren anterieure overeenkomsten kunnen sluiten. Daarom moet een exploitatieplan worden vastgesteld. Behalve het kostenverhaal regelt het exploitatieplan Hooghkamer 2011 (bijlage 6) de fasering, het woningbouwprogramma en de eisen die de gemeente aan de inrichting van het gebied stelt. Voor de delen van het bestemmingsplan met een directe bestemming (bouwfase 1) en voor de hoofdinfrastructuur heeft het exploitatieplan een gedetailleerde inhoud. Voor de uit te werken bestemmingen in het bestemmingsplan heeft het exploitatieplan een meer globaal karakter. Kosten kunnen worden verhaald door middel van een overeenkomst met een ontwikkelende partij of bij afgifte van de omgevingsvergunning voor het bouwen. F i n a n c i ë l e c o n s e q u e n t i e s De gemeente moet om tot vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan te komen, kosten maken. Bovendien zijn werken en werkzaamheden noodzakelijk om bebouwing en openbare voorzieningen tot stand te brengen. Hiervoor moeten eveneens kosten worden gemaakt. Die kosten kunnen ook worden gemaakt door de eigenaren van de gronden, waaronder de gemeente. De kosten worden door middel van het exploitatieplan op de grondeigenaren verhaald. A a n p a k Het voornemen is zo spoedig mogelijk met de bouw te beginnen. Voor de ontwikkeling van fase 1 hoeft geen uitwerking te worden gemaakt. Terra Ontwikkeling heeft eind 2010 een omgevingsvergunning voor het bouwen aangevraagd voor de eerste 17 woningen in deze eerste fase (fase 1a), gelegen nabij het Mahlerpad, Puccinipad, Offenbachpad en de Mozartlaan.

4 Deze vergunning kan na het van kracht worden van dit plandeel door middel van het bestemmingsplan worden verleend. Zoals in de reactie op de zienswijzen is aangegeven worden de omwonenden tijdig geïnformeerd over de route van het bouwverkeer. Omdat het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp gewijzigd wordt vastgesteld, wordt het plan zes weken na de vaststelling begin augustus bekendgemaakt. In die periode van zes weken kunnen de VROM-inspectie en Gedeputeerde Staten nog reageren op de aanpassingen. Na de bekendmaking van uw besluit tot (gewijzigde) vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan kunnen belanghebbenden die tijdig een zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp-exploitatieplan hebben ingebracht, beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tevens kunnen belanghebbenden die aantonen dat zij redelijkerwijs niet in staat zijn geweest tijdig een zienswijze naar voren te brengen, beroep instellen. Voorts kan iedere belanghebbende in beroep gaan voorzover het wijzigingen betreft die uw raad bij de vaststelling van het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft aangebracht. De beroepstermijn is zes weken. Daarna treden het bestemmingsplan en exploitatieplan in werking, tenzij tegelijk met het beroep een verzoek om voorlopige voorziening is gevraagd aan de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak. In dat geval wordt de werking opgeschort totdat op dat verzoek is beslist. 10 mei 2011 Burgemeester en wethouders van Teylingen, de secretaris, de burgemeester, M.J.A. van Rhijn drs. S.W.J.G. Schelberg

5 RAADSBESLUIT Voorstelnummer, registratienummer De raad der gemeente Teylingen; overwegende, dat de gemeente het kader van de VINEX-afspraken een taakstelling heeft voor circa 800 woningen in Hooghkamer in Voorhout en dat voor dit gebied een bestemmingsplan met bijbehorend exploitatieplan zijn voorbereid; dat het ontwerp-bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en het bijbehorende ontwerp-exploitatieplan Hooghkamer 2011 op de wettelijk voorgeschreven wijze tot stand zijn gekomen; dat een stedenbouwkundig plan en een beeldkwaliteitplan zijn opgesteld; dat het ontwerp-bestemmingsplan Hooghkamer 2011 en het bijbehorende ontwerp-exploitatieplan Hooghkamer samen met het stedenbouwkundige plan en het beeldkwaliteitplan - van 5 november tot en met 16 december 2010 ter visie hebben gelegen, waarbij op 10 november 2010 over de ontwerp-plannen een inloopavond is gehouden; dat in de periode van tervisielegging 32 indieners zienswijzen over het ontwerp-bestemmingsplan en 9 indieners zienswijzen over het ontwerp-exploitatieplan hebben gegeven; dat op 2 mei 2011 een besluit hogere grenswaarden geluid is genomen voor 190 te bouwen woningen in het plangebied (60 railverkeer, 128 wegverkeer en 2 reconstructie); gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 10 mei 2011; gelet op de artikelen 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; B E S L U I T : 1. in te stemmen met: a. de ontwerp-nota beantwoording zienswijzen ontwerp-bestemmingsplan b. de ontwerp-nota beantwoording zienswijzen ontwerp-exploitatieplan c. de ontwerp-nota aanpassingen ontwerp-bestemmingsplan d. de ontwerp-nota aanpassingen exploitatieplan Hooghkamer gewijzigd vast te stellen: a. het bestemmingsplan b. het bijbehorende exploitatieplan Hooghkamer Aldus besloten in de openbare vergadering van 23 juni De raad voornoemd, De griffier, de voorzitter, R. van Dijk drs. S.W.J.G. Schelberg Afschriften van dit besluit aan: - de indieners van de zienswijzen over het ontwerp-bestemmingsplan Hooghkamer 2011; - de indieners van zienswijzen over het ontwerp-exploitatieplan Hooghkamer VROM-inspectie, Postbus 16191, 2500 BD Den Haag, Postbus.viruimtelijkeplannen@minvrom.nl (artikel 3.8, lid 4, Wro) - Gedeputeerde Staten, Postbus 90602, 2509 LP Den Haag, kennisgevingroplan@pzh.nl (artikel 3.8, lid 4, Wro)