Raadsvoorstel. Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Gevraagde Beslissing:

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Gevraagde Beslissing: Te besluiten om: 1. De stedenbouwkundige kaders voor locatie De Wilgen, zoals geformuleerd in de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen, vast te stellen; 2. In te stemmen met de overgang van het project naar de planontwikkelingsfase (=fase geel). 3. In te stemmen met het vrijmaken van een voorbereidingskrediet van ter financiering van de kosten die gemaakt worden tijdens de planontwikkelingsfase. Aan de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel, Inleiding Locatie De Wilgen is in het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties 2014 (groen project) opgenomen als locatie waar particuliere kavels kunnen worden uitgegeven door de gemeente. De laatste maanden is hard gewerkt om de ontwikkeling van locatie De Wilgen in 2015 ook daadwerkelijk ter hand te kunnen nemen. Onze inzet daarbij is uitgifte van ca. 10 vrije sector kavels, waarop door particuliere opdrachtgevers vrijstaande woningen kunnen worden gebouwd. In dit voorstel gaan wij in op de stedenbouwkundige kaders, de financiële aspecten (voorbereidingskrediet en grondexploitatie), de vervolgstappen en planning van het verdere planproces. Locatie heeft een uit te werken woonbestemming In het recent herziene bestemmingsplan Langeland heeft uw raad aan de locatie al een uit te werken woonbestemming toegekend (voor maximaal 15 woningen). Op basis van deze uit te werken bestemming en de daar bijbehorende uitwerkingsregels zullen wij dit jaar een uitwerkingsplan gaan voorbereiden. De stedenbouwkundige kaders zoals omschreven in de notitie Verkavelingsopzet en beeldkwaliteitkader De Wilgen vormen de basis voor het uitwerkingsplan. De voorbereiding en vaststelling van het uitwerkingsplan is een bevoegdheid van ons college. Aanvragen omgevingsvergunning voor de bouw van vrijstaande woningen zullen worden getoetst aan dit plan.

2 Het voorbereiden van het uitwerkingsplan is een activiteit, die wordt opgepakt in de volgende (gele) fase van het project. Er is interesse voor vrije kavels en de locatie is daarvoor goed geschikt Gezien de kwaliteiten van de locatie, de kavelafmetingen, de bebouwingsmogelijkheden, het aantal kavels, en het feit dat vrije kavels een uniek product zijn op de Krimpense woningmarkt, verwachten wij dat er sprake zal zijn van een goede afzetbaarheid. Volgens inschatting van de geraadpleegde makelaar is er voldoende interesse voor kavels op deze locatie en is de kopersdoelgroep ruim toereikend. Stedenbouwkundige kaders opgesteld Het bureau Rho adviseurs heeft de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen opgesteld. In deze notitie zijn de stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van de locatie beschreven. De verkavelingsopzet gaat uit van een centrale ontsluiting met aan weerszijden vrijstaande woningen. In het totaal betreft het 10 woningen. De openbare parkeerplaats (met 6 plaatsen) is in het midden gelegd. Op deze manier kan tevens eenvoudig een aansluiting met de omgeving worden gemaakt zonder extra verharding te hoeven toevoegen. Er ontstaat hierdoor ook een aanleiding om voor een woning de oriëntatie te verleggen. Zo voegen de nieuwe woningen zich beter in de omliggende structuur met een wisselende oriëntatie. Om enerzijds voldoende bouwmogelijkheden te bieden en anderzijds de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en het buurtje qua maat en schaal in de omgeving in te passen is het van belang de omvang van de woningen aan de woningen in de omgeving te relateren. Woningen van twee bouwlagen en een kap komen in de directe omgeving echter nauwelijks voor. Gezien de kavelmaten en onderlinge afstanden zijn hier woningen inpasbaar met voor een deel van de woning twee lagen en een kap. Voorgesteld wordt om langs de interne ontsluitingsweg een goothoogte van 6 m mogelijk te maken met een nokhoogte van 10 m. Aan de achterzijden is juist een aansluiting op de maat en schaal in de omgeving van belang. Hier geldt dan een goothoogte van 4 m. De inhoud van het hoofdgebouw mag ten hoogste 750 m3 bedragen. Om voldoende ruimte rond de nieuwe woningen te waarborgen zal voor hoofdgebouwen een afstand van minimaal 3 m tot de zijdelingse perceelsgrens moeten worden aangehouden. Daarnaast geldt voor de achtertuinen een minimale maat van 8 m, gemeten vanuit het hoofdgebouw tot aan de perceelsgrens aan de achterzijde. Voor de gedetailleerde inhoud van de bouwregels verwijzen wij u naar de bijlage bij dit voorstel. Advies grondwaarde ingewonnen Bureau Laysan (vastgoedeconomie) en Exponent (gebiedseconomie) hebben wij gevraagd om een financieel advies op te stellen met betrekking tot de grondprijsbepaling voor deze locatie. Uit zowel de financiële analyses als een makelaarsadvies blijkt dat een verkaveling met 10 vrije kavels de hoogste totale grondwaarde genereert en de kavelprijzen per vierkante meter een relatief gelijkmatig beeld vertonen. Plan verder concretiseren en uitvoeren marktverkenning In de volgende fase wordt het plan verder uitgewerkt en de grondexploitatieberekening verder geconcretiseerd. Tot nu toe is met name ingezoomd op de stedenbouwkundige verkaveling en de verkoopopbrengst voor de gemeente. 2

3 Bij de uitwerking van het plan is aandacht nodig voor de inhoudelijke aspecten van het plan, zoals:. De komende maanden zullen wij nog een aantal onderzoeken laten uitvoeren, die nodig zijn in het kader van het opstellen van het eerdergenoemde uitwerkingsplan. Tevens wordt de projectplanning verder uitgewerkt. Deze vormt de basis voor de fasering van kosten en opbrengsten in de grondexploitatie. Via een marktverkenning zal gepolst worden hoeveel concrete interesse er in de kavels is. Op basis van de resultaten hiervan zullen de kavelprijzen definitief worden bepaald. Financiële paragraaf Uw raad wordt gevraagd om het project van de groene naar de gele fase te brengen. Aan de overgang naar de planontwikkelingsfase hangt vast dat er een voorbereidingskrediet moet worden vastgesteld. Het benodigde budget voor de gele fase is ,-. Dit is tegelijkertijd het risico dat de gemeente Krimpen aan den IJssel loopt tijdens deze fase. De kosten zijn als volgt opgebouwd: Projectleider Stedenbouwkundige werkzaamheden Juridisch advies Archeologisch onderzoek Financiële ondersteuning 750 Planeconomische advisering Onderzoek planschade Overig onderzoek en advies, marktverkenning Communicatie Onvoorzien Totaal voorbereidingskrediet De uitkomst van het project de Wilgen zoals dat is opgenomen in de vastgestelde Grex in het MPG 2014 wijkt niet aanzienlijk af van de Grex die u in de bijlage aantreft. Uitvoering De voorlopige planning van de voorbereiding en uitvoering van project De Wilgen is als bijlage bijgevoegd. 3

4 Communicatie De stedenbouwkundige kaders worden als eerste behandeld in een informatieve commissie en vervolgens in de besluitvoorbereidende commissie. Omwonenden, belanghebbenden kunnen gebruik maken van spreekrecht en reageren op de kaders. Het uitwerkingsplan voor de ontwikkeling van locatie De Wilgen doorloopt de wettelijk verplichte procedure. In deze procedure is een moment ingebouwd voor omwonenden, belanghebbenden om kennis te nemen van het plan en daarop te reageren. Bijlagen: Notitie Verkavelingsopzet en beeldkwaliteitkader De Wilgen Projectblad De Wilgen (vertrouwelijk) Projectplanning In de vergadering van de besluitvoorbereidende commissie van (..) is dit voorstel aan de orde geweest. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris L.M. Huizer burgemeester 4

5 Ontwerp-besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d besluit: 1. De stedenbouwkundige kaders voor locatie De Wilgen, zoals geformuleerd in de notitie Verkavelingsopzet en Beeldkwaliteitkader De Wilgen, vast te stellen; 2. In te stemmen met de overgang van het project naar de planontwikkelingsfase (=fase geel). 3. In te stemmen met het vrijmaken van een voorbereidingskrediet van ter financiering van de kosten die gemaakt worden tijdens de planontwikkelingsfase. Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, 5

6 6