Raadsvoorstel. Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Locatie Prinsessenhof. Gevraagde Beslissing:

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Agendanummer: Datum raadsvergadering: Onderwerp: Locatie Prinsessenhof Gevraagde Beslissing: Te besluiten om: 1. De Notitie Bouwregels Prinsessenhof vast te stellen als nieuwe stedenbouwkundige kaders voor de ontwikkeling van deze locatie; 2. In te stemmen met de overgang van het project van de initiatieffase (groen) naar de planontwikkelingsfase (geel); 3. Een krediet ad ,- beschikbaar te stellen voor de plantontwikkelingsfase. Aan de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel, Inleiding QuaWonen en gemeente zijn sinds medio 2014 weer in overleg over de locatie Prinsessenhof. Zoals bekend zijn in 2011 plannen voor de ontwikkeling van deze locatie tot stilstand gekomen. Ambitieuze plannen voor de realisering van onder andere een multifunctionele accommodatie waarin onderwijs, zorg, wonen en kantoorruimten zouden worden bleken om diverse redenen in de praktijk niet haalbaar. De oude flatgebouwen zijn in 2013 gesloopt. QuaWonen heeft de ontwikkeling van de locatie in 2014 weer ter hand genomen en de gemeente benadert om afspraken te maken over het programma, de stedenbouwkundige kaders en de financiële randvoorwaarden. In dit voorstel gaan wij in op deze onderwerpen, uitmondend in een voorstel aan uw raad om aangepaste stedenbouwkundige kaders vast te stellen en een voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen voor de ontwikkeling van de locatie.

2 Programma Prinsessenhof QuaWonen heeft het onderstaande schema opgesteld met betrekking tot het te realiseren programma op de totale locatie. Programma -concept- Alternatieven per blok Blok 1 48 sociale huurappartementen 18 zorgwoningen 1 ontmoetingsruimte (ca. 120 m2) Blok 2 45 sociale huurappartementen Blok 2 29 sociale huurappartementen 24 Zorgwoningen Blok 3 t/m sociale huurappartementen Al het parkeren op maaiveld. Blok 3 t/m 6 95 sociale huurappartementen markthuur of 35 koopappartementen Al het parkeren op maaiveld. Het nieuwbouwprogramma is door QuaWonen opgesteld o.b.v. een door de corporatie uitgevoerd woonbehoefteonderzoek. Zoals uit het schema blijkt worden hoofdzakelijk sociale huurappartementen gerealiseerd. Bij de toewijzing wordt uitgegaan van huurders in diverse leeftijdsgroepen (jong en oud), ter bevordering van het langer zelfstandig kunnen wonen en de leefbaarheid in complexen. Het programma voor blok 1 is hard en bestaat uit 48 sociale huurappartementen en 18 zorgwoningen ten behoeve van de Lelie Groep en 1 ontmoetingsruimte. De 18 zorgwoningen zullen zodanig worden ontworpen en gebouwd, dat deze op termijn weer kunnen worden omgebouwd tot 12 sociale huurappartementen. Voor blok 2 gaat QuaWonen vooralsnog uit van 45 sociale huurappartementen. Het alternatief bestaande uit een combinatie van sociale huurappartementen en zorgwoningen is echter ook nog in onderzoek. Bij de ontwikkeling van de blokken 3 t/m 6 is onderzoek naar de mogelijkheden voor de realisering van markthuur of koopappartementen voor een deel van het programma afgesproken met QuaWonen. Het project Prinsessenhof is in de recent tussen QuaWonen en gemeente vastgestelde prestatieafspraken benoemd als het nieuwbouwproject binnen Krimpen aan den IJssel met de hoogste prioriteit en maakt deel uit van de (sub)regionale woningmarktafspraken regio Oost. Stedenbouwkundige kaders op onderdelen aangepast met behoud uitgangspunten Centrumvisie De gemeenteraad heeft in 2010 stedenbouwkundige kaders voor de locatie Prinsessenhof vastgesteld. Er is aanleiding om deze kaders op onderdelen aan te passen. De locatie zal namelijk niet als een totaalplan worden ontwikkeld en over een langere periode fasegewijs worden uitgevoerd. (tot 2020 is de inschatting van dit moment) Deze langere doorlooptijd vraagt om stedenbouwkundige kaders ( bouwregels) die flexibel zijn, dynamiek en nieuwe inzichten kunnen sturen, maar wel met een aantal zekerheden voor het realiseren van ruimtelijke kwaliteit. 2

3 Kaders minder rigide In de oude stedenbouwkundige kaders werd uitgegaan van een strakke verkaveling met 6 min of meer vergelijkbare appartementengebouwen, waarvan de bouwvlakken al vrij dwingend waren vastgelegd. Deze rigide planvorm is vervangen door een set bouwregels die enerzijds houvast biedt om bij de herontwikkeling van de locatie op ruimtelijke kwaliteit te kunnen sturen en anderzijds ruimte laat om mogelijke nieuwe inzichten te verwerken, die kunnen ontstaan gedurende de looptijd van de ontwikkeling. Uitgangspunten centrumvisie overgenomen Structurerende elementen uit de centrumvisie zijn in de kaders opgenomen. Daarbij gaat het om een autovrije groenzone tussen Noorderstraat en Prinses Bernhardstraat en de verbinding voor langzaam verkeer tussen de Kruisstraat en de Putterstraat door het plangebied. Hetzelfde geldt voor een aantal ruimtelijke uitgangspunten: groenzone ongeveer in de as van de Kleine Vlietstraat, kleine bouwblokken maken de herontwikkeling faseerbaar. Parkeren Voor het parkeren is een nieuw uitgangspunt gekozen: namelijk parkeren op maaiveld bij de woongebouwen. Gebouwd parkeren zoals in oude kaders en de centrumvisie was voorzien, is met een sociaal huurprogramma niet realistisch. De benodigde parkeercapaciteit is beoordeeld in samenhang met het aangrenzende winkelcentrum Crimpenhof. Het nieuw aan te leggen parkeerterrein aan de Prins Bernhardstraat krijgt een functie voor zowel het winkelcentrum als de nieuwe woningbouw. Per fase van het project Prinsessenhof wordt een parkeerbalans gemaakt. Architectuur/beeldkwaliteit In de centrumvisie wordt gesteld dat de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte in bepaalde mate tijdloos moet zijn. Gestreefd wordt naar een niet al te uitgesproken bebouwing; geen felle kleuren, harmonieus, rustige opbouw in massa en goede verhoudingen tussen de gebouwen onderling. In de kaders is opgenomen dat de 6 bouwblokken, passend bij de centrumvisie, verschillend in architectuur en kleur mogen zijn. Belangrijk uitgangspunt is een robuuste en natuurlijke uitstraling (bij voorkeur baksteenarchitectuur) Voorbeeldschetsen Rho adviseurs heeft een drietal modellen geschetst, die aantonen dat het door QuaWonen geplande programma binnen de gestelde bouwregels in verschillende configuraties met een goede ruimtelijke kwaliteit kan worden gerealiseerd. Benadrukt wordt dat het gaat om voorbeeld schetsen en dat er geen keuze uit de modellen behoeft te worden gemaakt. Bij de verdere uitwerking van plannen worden de schetsen als inspiratie gebruikt. Procesafspraken gericht op waarborgen ruimtelijke samenhang Gemeente en QuaWonen gaan in overleg procesafspraken maken om een goede begeleiding van de kwaliteitsontwikkeling te waarborgen. Met name de samenhang tussen de gebouwen onderling en met de openbare ruimte moet worden bewaakt. Er zal een vast team van mensen worden gevormd, die voor de duur van het project betrokken zijn. Zo kan het gedachtegoed van het plan worden bewaakt en meegenomen bij nieuwe ontwikkelingen en inzichten. Voor de gedetailleerde inhoud van de bouwregels verwijs ik u naar de opgestelde notitie Bouwregels Prinsessenhof, die als bijlage bij dit voorstel is gevoegd. 3

4 Afspraken QuaWonen-Gemeente QuaWonen vergoedt de gemeentelijke plankosten (o.a. ambtelijke uren, kosten onderzoeken, bestemmingsplan) bij de ontwikkeling van de blokken 1 en 2. Voor iedere volgende fase zullen hierover afspraken worden gemaakt. QuaWonen draagt toekomstig openbaar gebied aan de gemeente in eigendom over. Het betreft alle gronden buiten 1 meter uit de gevellijn van de toekomstige nieuwbouw. QuaWonen betaalt een afkoopsom in verband de kosten voor toekomstig onderhoud door de gemeente. QuaWonen betaalt de kosten voor het woonrijpmaken van de nieuwbouwlocatie. Onderdeel van het plangebied is ook een aantal straten, die nu al bij de gemeente in beheer zijn: Molenvlietsingel, Prins Bernhardstraat en Koningin Julianastraat. Eerder is afgesproken dat de gemeente in de kosten voor dat deel van het openbaar gebied een financiële bijdrage levert te dekken uit de voorziening herstraten. Dit is in de grex Prinsessenhof verwerkt. Per fase worden de kosten van het woonrijpmaken concreet in beeld gebracht. Over genoemde onderwerpen zullen op basis van nader uitgewerkte plannen voor de blokken 1 en 2 concrete afspraken worden gemaakt. Dit proces herhaalt zich bij de nog komende planfasen 3 t/m 6. Deze concrete afspraken worden opgenomen in een nog op te stellen samenwerkingsovereenkomst. Financieel e r nde itatie rin e en a t in de ate rie a i iterend. it etekent dat et inan i e d e.. et d r de raad e te de inan i e kader een itende re i, aarin de gemeentelijke kosten en inzet door de ontwikkelende partij worden gecompenseerd. Gemeente en QuaWonen maken daarover zoals hiervoor aangegeven - contractuele afspraken. De initiatieffase (groen) is afgerond. In de nu volgende planontwikkelingsfase (geel) wordt de haalbaarheid van het plan nader onderzocht en worden de contractuele afspraken it e erkt. V r deze a e i een krediet ad ,- nodig. Dit betreft plankosten die door QuaWonen worden vergoed. Kanttekening Tot 2011 is zoals eerder genoemd ook aan dit project gewerkt, echter zonder dat daar een uitvoerbaar plan uit voortkwam. Daarna zijn we met de nieuwe MPG systematiek gestart, waarbij aan de voorkant van een vastgoedontwikkeling afspraken over de gemeentelijke (plan)kosten worden gemaakt. Met QuaWonen was dat voor deze ontwikkeling nog niet gebeurd. De kosten die de gemeente in die eerdere periode heeft gemaakt zijn reeds afgeboekt ten laste van de algemene reserve bouwgrondexploitatie. Deze kosten worden nu niet opnieuw ingebracht in de besprekingen met QuaWonen. Uitvoering De planning van de voorbereiding en uitvoering van de eerste fase van Prinsessenhof is als bijlage bijgevoegd. Communicatie De stedenbouwkundige kaders zijn als eerste behandeld in een informatieve commissie en vervolgens in de besluitvoorbereidende commissie. In de informatieve commissie is een presentatie van de kaders gegeven. Omwonenden, belanghebbenden hebben gebruik kunnen maken van spreekrecht en daarmee kunnen reageren op de kaders. 4

5 Het bestemmingsplan voor de ontwikkeling van de Prinsessenhof doorloopt de wettelijk verplichte procedure. In deze procedure is een aantal momenten ingebouwd voor omwonenden, belanghebbenden om kennis te nemen van de plannen en daarop te reageren. Bijlagen Notitie Bouwregels Prinsessenhof (stedenbouwkundige kaders) Planning Prinsessenhof 5

6 In de vergadering van de besluitvoorbereidende commissie van geweest. is dit voorstel aan de orde Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris L.M. Huizer burgemeester 6

7 Ontwerp-besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d besluit: 1. Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, 7

8 8