Onderwerp : Krediet waardering recht van opstal verenigingsaccommodatie FC Eibergen

Transcriptie

1 Zaaknummer : Raadsvergaderin : 20 januari 2015 Agendapunt : g Commissie : 8 januari 2015 Onderwerp : Krediet waardering recht van opstal verenigingsaccommodatie FC Eibergen Collegevergadering : 9 december 2014 Agendapunt : 4. Portefeuillehouder : Wethouder J.B. Boer Meer informatie bij : R. Nijboer Telefoon : Te nemen besluit: Een krediet beschikbaar stellen van voor de waardering van het recht van opstal voor de verenigingsaccommodatie van FC Eibergen. Waarom dit voorstel? 1. Als gevolg van de noodzakelijke revitalisering en de door ons gewenste verzelfstandiging van het voetbalcomplex van FC Eibergen op sportpark De Bijenkamp is de omvang van het in erfpacht overgedragen perceel grond aanmerkelijk kleiner dan nu. De huidige verenigingsaccommodatie De Schöppe ligt buiten het in erfpacht gegeven perceel en is vanaf het voorjaar 2015 niet meer nodig. 2. Een tussentijdse wederzijdse beëindiging van de akte is nu de beste invulling. 3. Wij nemen de accommodatie in eigendom over voor de gewenste herontwikkeling van sportpark De Bijenkamp. 4. Op grond van de akte van 13 april 2007 vergoeden wij FC Eibergen de waarde van de door hen gestichte gebouwen. 5. Wij zijn met FC Eibergen een beëindiging met wederzijds goedvinden overeengekomen tegen een door een onafhankelijke taxateur bepaalde waarde. Wat is het effect? Met de beëindiging komt de voor FC Eibergen overbodige verenigingsaccommodatie in eigendom van de gemeente. De herbestemming van de accommodatie is onderdeel van de provinciale subsidieaanvraag voor de herontwikkeling van sportpark De Bijenkamp en/of zal op termijn gesloopt worden. Argumentatie/onderbouwing: 1. Door de nieuwbouw van een verenigingsaccommodatie op de in erfpacht gegeven percelen, is de betreffende opstal vanaf het voorjaar 2015 niet meer nodig voor gebruik door FC Eibergen. 2. Op grond van de akte van 13 april 2007 vergoedt de gemeente aan het eind van de looptijd (17 november 2028) de waarde van de door FC Eibergen gestichte gebouwen. 3. Wij kiezen voor een tussentijdse beëindiging met wederzijds goedvinden omdat wij daarmee de volledige regie in handen krijgen voor de herontwikkeling van het sportpark en een eigendomsoverdracht de beste invulling is. 4. In de uitwerking van de taxatie zijn wij uitgegaan van een contante waardebepaling per 31 december De waarde berekening is bijgevoegd en bedraagt afgerond In te vullen door Griffie: Raadsvergadering 0 zonder hoofdelijke stemming Commissievergadering 0 met algemene stemmen Afhandelingsvoorstel voor raad: 0 stemmen voor, stemmen tegen 0 hamerstuk 0 aangenomen 0 bespreekstuk 0 verworpen 0 anders, nl 0

2 6. Met FC Eibergen hebben wij een principe overeenstemming over de taxatie en een waardering van Kanttekeningen/risicoparagraaf In het voorjaar 2015 wordt de overdracht, de levering en betaling uitgevoerd. Daarmee komt de accommodatie in ons eigendom wat voor nu de beste (tijdelijke) invulling is. De herbestemming van de accommodatie sloop is daarbij ook nadrukkelijk een optie - betrekken wij bij de verdere herontwikkeling van het sportpark. Voor de gewenste herontwikkeling hebben wij een provinciale subsidieaanvraag aangevraagd. Wij verwachten hierover in december 2014 een positief bericht te ontvangen. Financiële paragraaf De kosten zijn een uitvloeisel van de verzelfstandiging en revitalisering van het voetbalcomplex. Daarom dekken wij deze kosten uit de bestemmingsreserve privatisering sportaccommodaties. De huidige stand van de reserve is Intern en extern Informatie en communicatie Nvt. Inspraak en participatie Wij hebben diverse overleggen gevoerd met FC Eibergen over de taxatie van de verenigingsaccommodatie. Over het resultaat hebben wij met FC Eibergen een principe overeenstemming. Planning en evaluatie De overdracht en levering van de opstal door FC Eibergen aan de gemeente zal uiterlijk op 1 juli 2015 plaatsvinden. In de periode 1 januari 2015 tot uiterlijk 1 juli 2015 willen wij de herontwikkeling van het totale sportpark nader uitwerken inclusief de toekomstige bestemming van het in eigendom verkregen opstal. Burgemeester en wethouders van Berkelland, de secretaris, de burgemeester, J.A. Wildeman. drs. J.H.A. van Oostrum. 2

3 Raadsvergadering : 20 januari 2015 Agendanummer : De raad van de gemeente Berkelland; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 9 december 2014; b e s l u i t : een krediet van beschikbaar te stellen voor de waardering van het recht van opstal van de verenigingsaccommodatie van FC Eibergen. Aldus vastgesteld in de raadsvergadering van 20 januari 2015 de griffier, de voorzitter, 3

4 Toelichting raadsvoorstel Raadsvergadering : 20 januari 2015 agendapunt : Onderwerp : Krediet waardering recht van opstal verenigingsaccommodatie FC Eibergen Toelichting Op 15 oktober 2013 heeft de gemeenteraad een krediet beschikbaar gesteld van voor een revitalisering en verzelfstandiging van sportpark De Bijenkamp in Eibergen beschikbaar gesteld. Onderdeel hiervan is een afkoopsom voor FC Eibergen van voor de aanleg van minimaal 2 kunstgrasvelden en 4 natuurgrasvelden. Als gevolg van deze noodzakelijke revitalisering en de door ons gewenste verzelfstandiging is het in erfpacht overgedragen voetbalcomplex van FC Eibergen op het sportpark in omvang kleiner dan nu. De huidige verenigingsaccommodatie van FC Eibergen De Schöppe ligt daardoor buiten het in erfpacht gegeven perceel en is vanaf 1 juli 2015 niet meer nodig. Op grond van de akte van 13 april 2007 is FC Eibergen tot 17 november 2028 formeel erfpachter en gerechtigd het erfpachtrecht over te dragen aan een derde. Bij einde van de looptijd vergoedt de eigenaar (gemeente) de waarde van de door de rechtverkrijgende gestichte gebouwen, indien de rechtverkrijgende niet voor het einde van de opstalrecht het door haar gebouwde heeft weggenomen; de eigenaar is niet verplicht de waarde te vergoeden van getimmerten en beplantingen. De bedoeling van dit artikel in de akte is te voorkomen dat de gemeente na einde looptijd en bij geen verlenging de door de vereniging gerealiseerde en grotendeels bekostigde gebouwen om niet in haar bezit zou krijgen. Dat zou onterecht zijn voor een vereniging omdat gebouwen vaak met eigen financiële middelen en de inzet van vele vrijwilligersuren zijn gerealiseerd. Op grond hiervan en artikel 5:99 van het Burgerlijk Wetboek hebben wij (gemeente) te allen tijde een compensatieplicht nu dan wel op 17 november Waarom zijn wij met FC Eibergen een beëindiging met wederzijds goedvinden overeengekomen? 1. Door de door ons gewenste verzelfstandiging en de noodzakelijke revitalisering is het in erfpacht gegeven voetbalcomplex kleiner en compacter. De betreffende verenigingsaccommodatie valt daardoor buiten de in erfpacht gegeven gronden en is voor het gebruik door FC Eibergen niet meer nodig. 2. Met de beëindiging van de akte komt de voor FC Eibergen overbodige verenigingsaccommodatie in eigendom van de gemeente. 3. Met de eigendomsverkrijging van de opstal krijgen wij de volledige regie in handen voor de herontwikkeling van het sportpark. De vrijkomende sportvelden zijn al van ons. 4. Voor de gewenste herontwikkelingen van sportpark De Bijenkamp hebben wij twee provinciale subsidieaanvragen ingediend. 5. Door de toegepaste contante waarde berekening wordt de betaling van de toegekende waarde van de huidige opstallen 1 naar voren geschoven (van 17 november 2028 naar 31 december 2015) wat verwaarloosbare financiële gevolgen heeft voor de gemeente. Beëindiging van een recht van opstal met wederzijds goedvinden wordt in het Burgerlijk Wetboek als volgt genoemd: "teniet gaan van het recht van opstal door afstand". Afstand moet geschieden bij tweezijdige rechtshandeling (overeenkomst) gevolgd door een notariële akte (artikel 3:81, lid 2, sub c juncto artikel 3:98 BW). 1 Tussentijdse renovaties door FC Eibergen ( ) zouden ook tot een waardestijging kunnen leiden. 4

5 In de overeenkomst kunnen de eigenaar en de opstaller in onderlinge overeenstemming een vergoeding voor de opstaller afspreken. Nadat deze overeenkomst notarieel is gevestigd zijn de gemaakte afspraken geldend recht tussen de partijen en zijn de vergoedingsbepalingen uit de akte van 13 april 2007 niet meer van toepassing. De opstal is niet bezwaard met een hypotheekrecht. Voor de waardering van het recht van opstal hebben wij een taxatie laten opstellen door een onafhankelijk taxateur te weten het makelaarskantoor Scheers en Roes. Diverse taxaties leidden aanvankelijk niet tot een overeenstemming met FC Eibergen omdat er verschil van inzicht was over de afschrijvingstermijnen, de restwaarde en de berekeningsgrondslag. Wij hebben daarom nadere informatie opgevraagd bij Koekkoek taxatie en advies. Deze aanvullende informatie heeft geleid tot een taxatie die in onze optiek recht doet aan een reële waardebepaling per 31 december Uitgangspunten bij de berekening: er zijn afschrijvingstermijnen van 40 en 15 jaar gehanteerd welke recht doen aan de soort investering; er is een beperkte restwaarde aan de investering toegekend omdat voetbalaccommodaties qua grootte en omvang nauwelijks alternatieve gebruiksmogelijkheden hebben. Er is geen rekening gehouden met verkregen subsidies omdat deze wel van invloed zijn op de vermogenspositie van de opstalhoudster maar niet op de waardevermeerdering van het recht van opstal en deze dus niet relevant zijn voor de waardering. de restwaardes per hebben wij contant gemaakt met een rentepercentage van 2,75% in overeenstemming met berekening afkoopsommen van verzelfstandigde buitensportaccommodaties. De waarde berekening van het recht van opstal bedraagt afgerond In het afrondende overleg met FC Eibergen hebben zij aangegeven in te stemmen met de taxatie en de gehanteerde waarderingsgrondslagen. Behoudens goedkeuring van de gemeenteraad hebben wij in het overleg in principe overeenstemming bereikt over een afkoopsom van Bijlagen: taxatie situatieschets opstal FC Eibergen 5