G e m e e n t e Z e i s t

Transcriptie

1 RAADSVOORSTEL G e m e e n t e Z e i s t 07RAAD0107 Raadsvergadering : 3 april 2007 Gewijzigd voorstel : Productgroep : Ruimte Telefoon : Datum : 20/02/2007 Onderwerp : Motie gemeenteraad 29 mei 2006 m.b.t. de torteltuin VOORSTEL Uit de voorliggende modellen te kiezen voor model 3 BESLUIT RAAD 3 april 2007

2 Aan de raad van de gemeente Zeist Voorstel nummer : 07RAAD0107 Opsteller: H.R.A. Beenen Vergadering : 3 april 2007 ONDERWERP Motie gemeenteraad 29 mei 2006 m.b.t. de Torteltuin. VOORSTEL Uit de voorliggende modellen te kiezen voor model 3. INLEIDING Op 29 mei 2006 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen m.b.t. de Torteltuin in Den Dolder. De aanleiding van deze motie is dat op 29 mei 2006 door de raad is besloten over de financiering van de brede school in Den Dolder. Ter dekking van de brede school is voor de locatie Torteltuin een netto opbrengst voorzien van 1,8 mln. Uitgangspunt van deze opbrengst is het gehele terrein gebruiken voor woningbouw waarbij voldaan wordt aan de volkshuisvestelijke differentiatie, zoals die gold op 29 mei Hierin was slechts beperkt rekening gehouden met een speel- en groenvoorziening. Het gebied van de Torteltuin betreft ruwweg het gebied gelegen tussen de Hermelijnlaan, Hezer Enghweg, Eekhoornlaan en Dassenlaan. De locatie heeft een omvang van 7720 m2 (zonder de omliggende wegen). In eerste instantie is ook het gebied westelijk van de Dassenlaan betrokken geweest bij de planvorming. Vanwege praktische redenen wordt deze locatie niet meer betrokken in dit proces. De strekking van de motie van 29 mei 2006 is dat bij de bebouwing van deze locatie samen met belanghebbenden (draagvlak) moet worden gezocht naar een integrale oplossing die recht doet aan de belangen van de brede school (voldoende financiële opbrengst), de bouw van woningen (uitgangspunt woningdifferentiatie (3 maal 1/3 e ) en het behoud van de speeltuin. Proces Naar aanleiding van de motie is een gemeentelijke projectgroep gestart. In samenwerking met bureau Okra (in opdracht van wbv De Seyster Veste en De Kombinatie) is in het najaar van 2006 een aantal bijeenkomsten gehouden met omwonenden. Voor de eerste bijeenkomst op 19 september 2006 zijn de bewoners van Den Dolder Zuid uitgenodigd middels een huis aan huis gebrachte brief. Vervolgens hebben nog een drietal vervolgbijeenkomsten plaatsgevonden op 3, 17 oktober en 14 november Deze vonden plaats op de te slopen school aan de Hermelijnlaan. De kern van de aanwezigen woont in de straten rondom de torteltuin. De omwonenden hebben intussen de Vereniging De Dolderse Torteltuin (VDDT) opgericht ter behartiging van hun belangen. Doel van deze bijeenkomsten was om met behulp van het stedenbouwkundige bureau Okra een analyse te maken van het gebied en vervolgens te komen tot voorstellen voor de inrichting (bijlage 1). Naar aanleiding hiervan hebben de bewoners met behulp van Grontmij zelf een aantal voorstellen geformuleerd (bijlage 2). Deze voorstellen zijn door ons getoetst aan de motie (bijlage 3). Gezien het voorgaande is het proces uitgemond in de conclusie dat het onderhandelingstraject is voltooid. De conclusie is dat partijen niet dichter bij elkaar zijn gekomen dan de nu voorliggende voorstellen. Wij willen recht doen aan het proces tot nu toe door de verschillende varianten voor te leggen om daaruit een keuze te maken. Wel zijn wij van mening, gelet op alle argumenten, dat model 3 de voorkeur heeft. Beoordeling Zoals hiervoor aangegeven, zijn de diverse plannen getoetst aan de door de raad aangenomen motie. Gelet hierop wordt de conclusie getrokken dat geen enkel plan voldoet aan de motie. Uit de bijgevoegde studies blijkt dat slechts aan delen van de motie kan worden voldaan. Dat is niet mogelijk voor alle aspecten tegelijk. Het voldoen aan de volkshuisvestelijke differentiatie betekent dat meer woningen moeten worden gebouwd. Dit heeft tot gevolg dat het draagvlak minder wordt. Het loslaten van de volkshuisvestelijke differentiatie zorgt er voor dat de opbrengsten minder onder druk staan, waardoor meer groen- en speelgelegenheid overblijft. M.a.w. het beïnvloeden van de ene randvoorwaarde heeft gevolgen voor de andere randvoorwaarden.

3 RAADSVOORSTEL Blad 3 Gelet hierop wordt de conclusie getrokken dat de motie in de vorm zoals die op 29 mei 2006 is aangenomen niet uitvoerbaar is. De twee plannen van Okra kunnen worden onderscheiden in een plan dat voldoet aan de volkshuisvestelijke differentiatie en een variant die niet voldoet. Aan Okra is uitdrukkelijk door de opdrachtgevers meegegeven (gelet op hun volkshuisvestelijke taak) ook te kijken naar varianten die voldoen aan de gemeentelijke volkshuisvestelijke differentiatie. De twee optimalisatieplannen hebben een netto-opbrengst die ligt tussen de 0,8 en 1,0 mln. Echter het draagvlak voor de plannen van Okra is zeer laag te noemen. Deze plannen zullen verder niet worden uitgewerkt. Door de Vereniging De Dolderse Torteltuin is een drietal modellen ingebracht. De vereniging heeft voorkeur voor het model van het inrichten van het gehele terrein als groen- en speelgelegenheid. M.a.w. niet bouwen. Haar voorkeursmodel voldoet niet aan de motie. In dit plan wordt na sloop van de school het terrein heringericht als park en speelgelegenheid. In deze variant zijn geen opbrengsten. Sterker, deze variant kost 0,3 mln. Daarnaast heeft de VDDT een variant ingebracht met de mogelijkheid van 11 vrije sector en starterswoningen. Echter de opbrengst is dan slechts 0,7 mln. In deze variant wordt 1/3 e bebouwd en 2/3 e voor speel- en groenvoorziening bestemd. Een overzicht is bijgevoegd in bijlage 3. In de volgende paragraaf wordt een uitwerking gegeven van 3 meer kansrijke plannen. Reactie Vereniging De Dolderse Torteltuin Door de Vereniging De Dolderse Torteltuin is gereageerd op een eerder concept-raadsvoorstel. Voor de inhoud wordt verwezen naar bijlage 8. Reactie De Seyster Veste en De Kombinatie Door de DSV (mede namens De Kombinatie) is een ambtelijke reactie ingebracht. Voor de inhoud wordt verwezen naar bijlage 5. ANALYSE VAN DIVERSE PLANNEN Model 1 (Vereniging De Dolderse Torteltuin) In een variant (11 vrije sector woningen) van de VDDT wordt 1/3 e bebouwd en ook voor 2/3 e een speel- en groengelegenheid gerealiseerd (circa 5000 m2). De opbrengst is dan 1,1 mln euro, in plaats van de benodigde 1,8 mln euro. Dit plan voldoet aan twee van de vier criteria, te weten draagvlak en voldoende speelgelegenheid. Dit plan voldoet niet aan de gemeentelijke woningdifferentiatie en heeft een tekort van 0,7 mln euro en dus onvoldoende opbrengst. Voor de dekking van het tekort wordt verwezen naar de financiële toelichting. Model 2 (gemeente vrije sector) Door het plan van de Vereniging iets aan te passen (18 vrije sector woningen) zou een netto-opbrengst van 1,8 mln kunnen worden gerealiseerd, waarbij circa 40% van het terrein onbebouwd zou blijven. Dit plan voldoet aan twee van de vier criteria, te weten voldoende financiële dekking en voldoende speelgelegenheid. Het plan voldoet niet aan de criteria van de volkshuisvestelijke differentiatie. Of het plan wel voldoet aan het vierde criterium, voldoende draagvlak, is nog niet geheel duidelijk, maar het plan ligt wel het meest in lijn met het plan van de VDDT en heeft een adequate groen- en speelvoorziening. Model 3 (gemeente: mix starters-, senioren en dure woningen) Daarnaast is er een laatste model ontwikkelt door de gemeente dat meer voldoet aan de volkshuisvestelijke differentiatie dan de andere twee modellen. Dit model heeft een netto opbrengst van 1,5 mln. Naar onze inschatting kunnen dan circa 30 woningen worden gerealiseerd met een voor de buurt adequate groen- en speelvoorziening (circa 40% van het terrein is onbebouwd). In bijlage 6 is een voorbeeld aangegeven van een mogelijke invulling. (In dit voorbeeld is het noodzakelijk dat een klein appartementengebouw van 5 bouwlagen wordt gerealiseerd om de noodzakelijke opbrengst te realiseren. Bij de nadere uitwerking van dit model kan ook worden gekozen om geen appartementengebouw van 5 bouwlagen te realiseren. Echter om dezelfde opbrengst te behouden met minder bouwlagen moet er op

4 een groter oppervlak hoger worden gebouwd. Met andere woorden binnen deze 60% zou dan een groter oppervlak een hogere bebouwing krijgen, maar lager dan 5 bouwlagen). Dit model voldoet aan twee van de vier criteria te weten, volkshuisvestelijke differentiatie en voldoende speelgelegenheid. Het plan voldoet niet aan het criterium voldoende financiële dekking, omdat een tekort van 0,3 mln euro resteert. De inschatting is dat dit model geen enkel draagvlak zal hebben in de buurt en op veel weerstand in de buurt zal stuiten. Dit vanwege o.a. de dichtheid van de bebouwing, het te hoge appartementengebouw, de toename van het verkeer, te weinig groen dat overblijft, etc. Wel wordt de aan de Vereniging tegemoet gekomen, omdat het pijnpunt met name is gelegen in het niet bebouwen van het westelijke deel (Dassenlaan). In deze variant wordt het westelijk deel niet bebouwd. Voor de dekking van het tekort wordt verwezen naar de financiële toelichting. Conclusie Gelet op het voorgaande wordt aan uw raad wordt voorgesteld te kiezen voor model 3. Doel van het voorstel Aangeven of en op welke manier aan de op 29 mei 2006 aangenomen motie kan worden voldaan m.b.t. de torteltuin in Den Dolder. ARGUMENTEN Zie beoordeling diverse varianten. KANTTEKENINGEN 1. Op grond van de Jantje Betonnorm heeft Den Dolder Zuid recht op 3% groen- en spelen. De Vereniging is van mening dat het gebied torteltuin niet zou mogen worden bebouwd. Het niet bebouwen van de torteltuin is naar haar mening 3% van Den Dolder. De Jantje Betonnorm geldt voor groen en spelen. Ten aanzien van groen scoort Den Dolder al hoog. Op dit moment voldoet Den Dolder niet aan de norm van spelen. Op grond van het speelruimteplan van de gemeente Zeist is er voor de categorie 0-6 jaar voldoende ruimte. Voor de categorie 7-18 jaar is nog niet voldoende ruimte. Voor Den Dolder betekent dat een oppervlakte tussen 2000 en 3000 m2 nodig is ten behoeve van speelruimte. In de 3 uitgewerkte modellen is een ruimte van circa 40% (circa 3000 m2) gereserveerd voor groen en spelen. Daarmee kan tegemoet worden gekomen aan de bezwaren van de buurt. 2. De lasten die voortvloeien uit de inzet van het eigen kapitaal om het gat tussen de opbrengsten per plan en de noodzakelijke opbrengsten op te vullen verschillen per model. Model 1 heeft een tekort van 0,7 mln. Het voorstel is om dit tekort af te dekken middels het eigen kapitaal. Deze dekking geeft een structurele last van euro. Model 2 heeft geen tekort, maar juist een sluitende opbrengst. Model 3 heeft een tekort van 0,3 mln. Het voorstel is om dit tekort af te dekken middels het eigen kapitaal. Deze dekking geeft een structurele last van euro. De structurele last zal als knelpunt worden ingebracht bij de voorjaarsnota De raad krijgt dan een voorstel voorgelegd om te kiezen welk nieuw beleid er van de a-lijst van het coalitieakkoord komt te vervallen om de gekozen variant mogelijk te maken. Ook kan een dekking van 0,3 mln worden gevonden in het fonds sociale woningbouw. Wanneer er wordt gekozen voor model 2 zal er geen knelpunt bij de voorjaarnota worden ingebracht. FINANCIËLE TOELICHTING De exploitatieopzet voor de gehele herontwikkeling van de Torteltuin locatie kan sluitend zijn op basis van een netto-opbrengst van 1,8 mln euro. Financieel is alleen model 2, het realiseren van vrije sector woningen,

5 RAADSVOORSTEL Blad 5 een realistisch en haalbaar voorstel. De andere twee modellen zijn financieel niet afgedekt en laten een tekort zien van 0,7 mln of 0,3 mln euro. Het tekort van model 1 en model 3 kan worden afgedekt door het ten laste van het eigen kapitaal te brengen. Model 1 met een tekort van 0,7 mln heeft een structurele last van euro. Deze structurele last zal bij de behandeling van de voorjaarsnota opgelost moeten worden door te schrappen in de a-lijst van het coalitieakkoord. Voor model 3 geldt dat het tekort 0,3 mln euro is. Dit tekort geeft een structurele last van euro. Ook deze last zal bij de behandeling van de voorjaarsnota opgelost moeten worden door te schrappen in de a-lijst van het coalitieakkoord. Modellen 1 en 3 leveren dus een hard knelpunt op wat ten koste zal gaan van het nieuwe beleid in het coalitieakkoord. De dekking van het tekort van 0,3 mln van model 3 kan ook worden gevonden in het fonds sociale woningbouw. JURIDISCHE ASPECTEN Er zijn geen andere juridische risico s aan de herontwikkeling verbonden dan de gebruikelijke risico s bij dit soort ruimtelijke ontwikkelingen. Het gaat dan met name om bezwaar- en beroepsprocedures (tijd- en renteverlies) en planschadeclaims. Het is daarom van belang om bij de uitwerking van een stedenbouwkundig model dit samen met de Vereniging De Dolderse Torteltuin te doen. UITVOERING Na het besluit door de gemeenteraad een projectteam in te stellen, bestaande uit medewerkers van Ruimte en Samenleving, een woningcorporatie voor het ontwikkelen van de koop- en huurwoningen en een afvaardiging van de Vereniging De Dolderse Torteltuin. Planning Na besluitvorming kan een projectteam worden gevormd. De start bouw kan naar verwachting plaatsvinden begin Communicatie en Informatie en Automatisering Volgens nader op te stellen communicatieplan in samenwerking met de VDDT. Bijlagen 1. Massastudie Torteltuin den Dolder d.d. november 2006, door De Seyster Veste / Okra; (ter inzage) 2. Notitie De Dolderse Torteltuin, d.d. 12 december 2006, door de Vereniging De Dolderse Torteltuin (VDDT); (bijgevoegd) 3. Toetsing diverse plannen aan motie; (bijgevoegd) 4. Brief van minister Dekker (VROM) van 13 april 2006, kenmerk NIB2005/217590; (ter inzage) 5. Ambtelijke reactie De Seyster Veste en De Kombinatie van 16 januari 2007; (ter inzage) 6. Model 3; (bijgevoegd) 7. Gemeentelijke berekeningen en correspondentie ten aanzien van speelruimte; (bijlage) 8. Reactie Vereniging De Dolderse Torteltuin (bijlage) Evaluatie/controle door de raad

6 Burgemeester en wethouders, drs. F. Schriever, gemeentesecretaris drs. J.J.L.M. Janssen, burgemeester

7 RAADSBESLUIT Behoort bij raadsvoorstel Nr. 07raad0107 De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 20 februari 2007 Blad 1 Besluit: Uit de voorliggende modellen te kiezen voor model 3. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 3 april De raad voornoemd, mr. J. Janssen, griffier drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter