Nr Houten, 13 mei 2008

Transcriptie

1 Nr Houten, 13 mei 2008 Aan de gemeenteraad Onderwerp: Proefverkaveling De Groes II te Schalkwijk Beslispunten: De proefverkaveling De Groes II te Schalkwijk vast te stellen. Inleiding: Het huidige sociaal cultureel centrum Het Gebouw in Schalkwijk voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Er is sprake van geluidsproblemen, bouwkundige mankementen en een exploitatietekort. 1. Voorgeschiedenis In de notitie Visie dorpshuis Schalkwijk van augustus 2003 is geadviseerd te kiezen voor De Driehoek als locatie voor een breed dorpshuis in Schalkwijk. De raad heeft hiermee ingestemd op 23 september Investeringen voor een nieuw dorpshuis zouden zich terugbetalen door de ontwikkeling van De Driehoek, waarin plaats zou zijn voor 40 tot 60 woningen in diverse categorieën. Tegelijkertijd zou het transportbedrijf Kool verplaatst kunnen worden naar een bedrijventerrein in Houten. Vervolgens is in 2004 een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd. De resultaten van het haalbaarheidsonderzoek hebben uitgewezen, dat het plan financieel en qua tijdsplanning niet haalbaar was door de in het gebied aanwezige belemmeringen (transportbedrijf Kool, geluid spoorbaan, zettinggevoeligheid ondergrond). Gezien de conclusie van het haalbaarheidsonderzoek heeft met de provincie overleg plaatsgevonden om te bezien of de realisatie van het dorpshuis en compenserende woningbouw mogelijk is op de locatie De Groes. De provincie heeft hierin een positieve grondhouding. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken, zal het streekplan moeten worden aangepast. Om zicht te krijgen op de mogelijkheid of de realisering van een nieuw dorpshuis en de compenserende woningbouw mogelijk is, is enerzijds een globaal programma van eisen opgesteld voor het dorpshuis, waarmee duidelijk wordt met welke stichtings- en exploitatiekosten we voor het dorpshuis te maken hebben. Anderzijds is, naast De Groes, nog een aantal locaties voor het dorpshuis en de aanvullende woningbouw onderzocht: De Triangel, Het Gebouw en de Perenboomgaard. Overleg heeft plaatsgevonden met diverse grondeigenaren. Uit dit overleg is gebleken dat de grondaanbieding van Schalkwijk BV de beste dekking geeft voor het te realiseren dorpshuis. Door de raad is geconcludeerd dat De Groes de meest geschikte locatie is om het nieuwe dorpshuis en woningbouwplan te realiseren (Bijlage 5: raadsbesluit ). Ten behoeve van de realisering van het nieuwe dorpshuis in combinatie met woningbouw in het gebied De Groes heeft de raad een krediet beschikbaar gesteld van , een en ander op grond van een rekenverkaveling (bijlage 6). 2. Fasering In het kader van het Leefbaarheidsplan is door de begeleidingscommissie gevraagd om de proefverkaveling voorafgaande aan het besluitvormingstraject te bespreken met de bewoners van Schalkwijk. Naar aanleiding van dit verzoek is een informatieavond gehouden op 18 juli De reacties en de beantwoording zijn door het college vastgesteld op 16 oktober De belangrijkste opmerkingen hadden betrekking op het aantal woningen dat in één keer gerealiseerd zou moeten worden. Bewoners hebben de wens geuit om de bouw van de woningen te faseren in een tijdsbestek van ca 5 jaar.

2 Op 22 augustus 2007 heeft het college per brief schriftelijke vragen ex art 37 van de heer Geerdes beantwoord. Daarin is aangegeven dat bij fasering circa 1 miljoen euro ten behoeve van de bouw van het dorpshuis later beschikbaar komt en dat door beperking van de bouwstroom minder kosten efficiënt gebouwd kan worden en dat daardoor meerkosten ontstaan die geraamd worden op ca Op 6 november heeft de gemeenteraad unaniem een motie aangenomen waarin het college verzocht wordt om alternatieven te onderzoeken om uitvoering te geven aan deze wens van de inwoners uit Schalkwijk. In overleg met de beoogde ontwikkelaar (Schalkwijk BV) is gezocht naar mogelijkheden om invulling te geven aan de wens om te komen tot fasering. Dit heeft geleid tot een drietal varianten op de proefverkaveling. De varianten zijn: 1. Bouw dorpshuis en 69 woningen in één keer; 2. Bouw dorpshuis en 69 woningen gefaseerd over 5 jaar; 3. Bouw dorpshuis en 72 woningen gefaseerd over 2 jaar. Schalkwijk BV wil het risico van fasering over 5 jaar niet aangaan. Dit betekent dat opnieuw onderhandeld zou moeten worden, en dat deze variant niet binnen de vastgestelde financiële kaders kan worden uitgevoerd en ook niet past binnen het tijdspad dat we nu voor ogen hebben. Wel is Schalkwijk BV bereid de woningbouw te faseren voor een periode van 2 jaar. Uitgangspunt voor de fasering is dat de verkoop van fase 2 pas start nadat fase 1 woonrijp is opgeleverd. Start bouw van fase 2 zal plaatsvinden op het moment dat 70 % van het aantal woningen is verkocht. Doel van de bouw van de woningen blijft het creëren van voldoende budget voor de bouw van het dorpshuis in Schalkwijk. Variant 2 kan hier niet aan voldoen. Door Schalkwijk BV is voor Variant 3 een aanbieding gedaan waardoor het budget voor de bouw van het Dorpshuis gelijk blijft in vergelijking met de bovengenoemde grondaanbieding (bijlage 2). Door Variant 3 te verwerken in de nu voorliggende proefverkaveling wordt enerzijds tegemoet gekomen aan de wens van bewoners met betrekking tot fasering van de woningbouw. Anderzijds blijft het mogelijk op deze wijze het dorpshuis te realiseren binnen de daarvoor afgesproken financiële kaders en dit op zo kort mogelijke termijn te doen. De raad is geïnformeerd over deze keuze door middel van een collegebrief (bijlage 7). 3. Proefverkaveling In de oorspronkelijke rekenverkaveling was uitgegaan van het volgende programma: dorpshuis (ca 1.000m2) 69 woningen, verdeeld over de volgende categorieën: 10 sociale huur, 10 vrije sector midden, 30 vrije sector hoog 1, 4 vrije sector hoog 2, 5 vrije sector hoog 3 en 10 starters appartementen In de huidige proefverkaveling wordt uitgegaan van 72 woningen. De 3 extra woningen zijn verdeeld over de volgende categorieën: 1 vrije sector hoog 2, 2 vrije sector hoog 3. Zowel de sociale huurwoningen als de woningen in de categorie vrije sector midden zullen geschikt zijn voor bewoning door senioren (levensloopbestendig). In de nu voorliggende verkaveling wordt uitgegaan van het volgende programma: in de eerste fase: het Dorpshuis (ca m2); in de eerst fase: 8 sociale huur, 8 vrije sector midden, 12 vrije sector hoog 1, 3 vrije sector hoog 2, 2 vrije sector hoog 3; in de tweede fase worden de overige woningen gerealiseerd conform de differentiatie in de proefverkaveling: 2 sociale huur, 2 vrije sector midden, 17 vrije sector hoog 1, 2 vrije sector hoog 2, 5 vrije sector hoog 3, en 10 starters appartementen. Onder fasering van de woningbouw wordt het volgende verstaan: nadat alle woningen van fase 1 zijn opgeleverd en het betreffende gebied woonrijp is gemaakt, zal gestart worden met de verkoop van fase 2. Start bouw van fase 2 zal plaatsvinden op het moment dat 70 % van het aantal woningen is verkocht. Dit zal naar verwachting leiden tot een fasering van circa 2 jaar tussen de start bouw van fase 1 en fase 2. Aangezien de bouw start aan de zijde van de Jhr. Ramweg, zullen de starterswoningen gerealiseerd worden in de tweede fase. Ten opzichte van de rekenverkaveling is het dorpshuis dichter bij de Jhr. Ramweg gesitueerd.

3 Hierdoor wordt de binding van het Dorpshuis met het bestaande functies verstevigd. Parkeren wordt voorzien op de naastgelegen kavel. De hinder van het verkeer van en naar het dorpshuis wordt door deze wijziging beperkt. Door deze verschuiving van het dorpshuis en de parkeerplaatsen ontstaat ruimte voor de extra woningen. Een beschrijving van de proefverkaveling op de aspecten stedenbouw, verkeer, ontsluiting, milieu, duurzame ontwikkeling en archeologie is weergegeven in bijlage 1a. Beoogd effect: Met de vaststelling van de proefverkaveling door de raad ontstaat een basis voor de planologische inpassing van de proefverkaveling, en kan de bouwaanvraag voor het dorpshuis worden ingediend. Een nieuw dorpshuis is noodzakelijk omdat het bestaande dorpshuis zowel bouwtechnisch als milieutechnisch niet meer voldoet. Argumenten: Door middel van de nu voorliggende proefverkaveling wordt enerzijds tegemoet gekomen aan de wens van de bewoners met betrekking tot fasering van de woningbouw. Anderzijds blijft het mogelijk op deze wijze het dorpshuis te realiseren binnen de daarvoor afgesproken financiële kaders en dit op zo kort mogelijke termijn te doen. Het college heeft de proefverkaveling vrijgegeven voor inspraak. De inspraakreacties zijn opgenomen in het inspraakdocument (bijlage 2). Daarnaast heeft het college advies gevraagd aan de volgende instanties: Brandweer, Politie, VAC en Bewonersdeel Begeleidingscommissie Leefbaarheid Schalkwijk. De adviezen en de reactie van het college zijn weergegeven in bijlage 3 Zowel de inspraakreacties als de adviezen waren voor het college géén aanleiding om wijzigingen aan te brengen in de proefverkaveling. Communicatie: De indieners van een inspraakreactie (zowel schriftelijk als mondeling) zijn door middel van een brief op de hoogte gebracht over de beantwoording van de inspraakreacties door het college. Daarnaast zijn zij geïnformeerd over de behandeling van de proefverkaveling in de ronde tafel gesprekken en de debatraad. Daarnaast is een artikel geplaatst op de gemeentepagina van Houtens Nieuws en de website, zodat ook andere belanghebbenden kennis hebben kunnen nemen van de beslissing van het college. Financiën: Het college heeft van Schalkwijk BV de toezegging ontvangen waarin is aangegeven dat 1,5 miljoen van de investeringskosten van het dorpshuis gedekt wordt door de realisatie van compenserende woningbouw (bijlage 4). Dit komt overeen met de uitgangpunten van het raadsbesluit Deze proefverkaveling heeft daarmee geen invloed op het beschikbare budget voor de bouw van het dorpshuis. Hierdoor kan het vastgestelde programma voor het dorpshuis worden gerealiseerd. Doel was om gedurende de inspraakperiode het aanbod van Schalkwijk BV te vertalen in een overeenkomst. Aangezien één van de partners van Schalkwijk BV zijn medewerking aan het plan (vooralsnog) heeft opgezegd, heeft het college nog geen besluit kunnen nemen over de overeenkomst (zie ook kanttekening nr. 1). Onderdeel van de financiële onderbouwing is de toezegging van de provincie Utrecht van een bijdrage van ten behoeve van de realisatie van het dorpshuis. Gezien de vertraging die is opgelopen in het traject heeft de provincie gemeld dat voor oktober 2008 de gemeente een projectplan moet indienen. Hiervoor kan de gemeente tot twee maal 6 maanden uitstel aanvragen. Vooralsnog wordt er van uitgegaan dat de gemeente Houten tijdig kan voldoen aan de voorwaarden die door de provincie worden gesteld. In het raadsvoorstel dat ten grondslag ligt aan het besluit van de raad ( d.d. 19 december 2006) is aangegeven dat de eventuele planschade die voortkomt uit de realisatie van De Groes II, zal worden gedekt uit de algemene middelen.

4 Kanttekeningen: 1. Overeenkomst met Schalkwijk BV Vooralsnog is er géén overeenkomst met Schalkwijk BV. Eén van de partners van Schalkwijk BV heeft zijn medewerking aan de plannen (vooralsnog) opgezegd. Onderzocht wordt of en op welke wijze binnen de vastgestelde randvoorwaarden alsnog tot een overeenkomst gekomen kan worden. Mocht dit niet lukken, dan zullen andere mogelijkheden nader worden onderzocht. 2. Verkoopprocedure Gezien de specifieke situatie van een kleine kern als Schalkwijk is met de ontwikkelaar afgesproken dat de vrije-sector woningen in eerste instantie zullen worden aangeboden aan de bewoners van Schalkwijk. Dit is in afwijking van het huidige verkoopbeleid. Het verkoopbeleid geeft aan dat de verkoop van vrije-sector woningen plaats dient te vinden zonder voorafgaande selectie. De voorgestelde verkoopprocedure is als bijlage 5 opgenomen in het inspraakdocument (bijlage 2). 3. Wijziging van het streekplan Met de provincie Utrecht is afgesproken om de voorgenomen wijziging van de rode contour te realiseren door middel van een wijziging van het streekplan. Hierdoor blijft de ruimte in de kleine driehoek beschikbaar voor toekomstige woningbouw. 4. Verhouding sociale woningbouw vrije sector In de rekenverkaveling is sprake van de gewenste verhouding voor sociale woningbouw vrije sector woningen. Door de realisatie van een drietal extra vrije sector woningen (ter financiering van de fasering) kan niet geheel worden voldaan aan deze verhouding. 5. Huidig gebruik Het Gebouw In de kanttekeningen zoals genoemd in het raadsvoorstel, behorend bij raadsbesluit , is aangegeven dat het huidige gebruik van Het Gebouw moet worden gedoogd tot 1 januari Op basis van de huidige planning (zie voortgang en bijlage 8) moet worden uitgegaan van 1 januari Op dit moment is het voortgezet gebruik van Het Gebouw geregeld tot 1 januari Inmiddels heeft het college hierover contact opgenomen met de RK-Kerk. Voor financiële kanttekeningen wordt verwezen naar het onderdeel Financiën. Voortgang: Overeenkomstig kanttekening nr. 1 zal getracht worden alsnog tot een overeenkomst te komen met Schalkwijk BV. Indien een overeenkomst met Schalkwijk BV kan worden gesloten, zal gestart worden met het ontwerp van de woningen. Tevens zal het ontwerp voor het dorpshuis worden afgerond. Naar aanleiding van de vaststelling van de proefverkaveling zal het koopcontract met Schalkwijk BV worden afgerond en aan het college ter besluitvorming worden voorgelegd. Tevens wordt op dit moment gewerkt aan het ontwerp van zowel het dorpshuis als de woningen. Zodra de ontwerpen gereed zijn, zullen hiervoor bouwvergunningen worden aangevraagd. Nadat de proefverkaveling is vastgesteld door de raad en er een overeenkomst is met Schalkwijk BV, zal gestart worden met het voorbelasten van het perceel waar het dorpshuis en de eerste fase van de woningbouw worden gerealiseerd. Doel van de werkzaamheden is dat het dorpshuis in januari 2010 gereed is. Voor de globale planning wordt verwezen naar bijlage 8. Burgemeester en wethouders van Houten, de secretaris, de burgemeester, J. Wiegel C.H.J. Lamers

5 Bijlagen die voor de leden van de raad ter inzage liggen op de gebruikelijke wijze: - Bijlage 3: dossier met adviezen Brandweer en Bewonersdeel Begeleidingscommissie Leefbaarheid Schalkwijk, inclusief beantwoording - Bijlage 4: Aanbiedingsbrief Schalkwijk bv - Bijlage 5: Raadsbesluit Bijlage 6: Rekenverkaveling - Bijlage 7: Collegebrief d.d. 18 februari Bijlage 8: Planning realisatie dorpshuis Meegezonden bijlagen bij dit voorstel: - Bijlage 1: Proefverkaveling De Groes II te Schalkwijk; - Bijlage 2: Inspraakdocument

6

7 Nr De raad van de gemeente Houten heeft het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 mei 2008, nr gelezen en besluit; De proefverkaveling De Groes II te Schalkwijk vast te stellen. Dit is besloten in de openbare vergadering van de raad op De raad van de gemeente Houten, de griffier, de voorzitter, P.M.H. van Ruitenbeek C.H.J. Lamers