Geachte heer Vonk, De heer A.J. Vonk Vincent van Goghlaan AP KRIMPEN AAN DEN IJSSEL

Transcriptie

1 De heer A.J. Vonk Vincent van Goghlaan AP KRIMPEN AAN DEN IJSSEL Datum: 18/06/2014 Zaaknummer: ZK Afdeling: Ruimte Contactpersoon: A.P.F. Jansen Uw brief van: Onderwerp: Principeverzoek Graskade 9 Datum 24/06/2014 verzending: Geachte heer Vonk, Op 26 mei 2014 heb ik van u een principeverzoek (hierna: schetsplan) ontvangen voor de bouw van een woning met garage, ter vervanging van de bestaande woning en bijgebouw(en), op het perceel Graskade 9 (bekend als Breestraat 5b) te Krimpen aan den IJssel. Uw verzoek is getoetst aan het geldende bestemmingsplan Langeland. Aangezien het plan in strijd is met het bestemmingsplan is uw voornemen ter advisering voorgelegd aan de stedenbouwkundige adviseur van de gemeente. Ook is het plan voorgelegd aan de gemandateerde van de welstandscommissie. In deze brief informeren wij u over de bevindingen. Het principeplan is in strijd met het bestemmingsplan, gemeente is onder voorwaarden voornemens een afwijkingsprocedure van het bestemmingsplan te volgen. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan. De stedenbouwkundige heeft aangegeven dat het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar is, onder een aantal voorwaarden. Het plan voldoet, onder voorwaarden, in principe ook aan de redelijke eisen van welstand. Ten aanzien van uw principeverzoek hebben wij het volgende principestandpunt ingenomen: 1. In principe in te stemmen met de stedenbouwkundige bouwregels voor dit perceel en het ingediende schetsplan (d.d ) ; 2. In principe voornemens te zijn om de procedure tot het afwijken van het bestemmingsplan in gang te zetten (uitgebreide voorbereidingsprocedure omgevingsvergunning, artikel 3.10, lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)) nadat van u een ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voorzien van een goede ruimtelijke ordening is ontvangen; Aan bovengenoemde principestandpunten gelden een aantal voorwaarden en dient u rekening te houden met het feit dat er pas zekerheid ontstaat wanneer er sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Korte omschrijving principeverzoek Het principeplan omvat de bouw een vrijstaande woning met aangebouwde garage. De totale oppervlakte van het plan bedraagt circa 125 m2. De totale perceeloppervlakte bedraagt circa 467 m2. De te bouwen woning bestaat uit twee bouwlagen, waarvan de tweede bouwlaag voorzien is van een zadeldak. De goothoogte van de woning bedraagt Wilt u bij al uw correspondentie het zaaknummer vermelden. Wij zijn verhuisd! Ons tijdelijke bezoekadres is: Olympiade 3, 2924 AL

2 circa 2,90 meter, behoudens het element ter plaatse van de entree aan de voorzijde van de woning. Dit element heeft is plat afgedekt en heeft een goothoogte (= tevens bouwhoogte) van circa 5,95 meter. De woning is voorzien van een schuine zadelkap. De bouwhoogte (nok) van de woning bedraagt circa 9,45 meter. De aangebouwde garage bestaat uit één bouwlaag en is plat afgedekt. De goothoogte van de garage bedraagt circa 3 meter. Voor het plan is een omgevingsvergunning vereist Voor het plan is op grond van artikel 2.1, lid 1 onder a en c van de Wet algemene bepalingen (hierna: Wabo) is een omgevingsvergunning vereist. Het plan is in strijd met het bestemmingsplan Het plan is getoetst aan het geldende bestemmingsplan Langeland. Voor het betreffende perceel gelden een aantal bestemmingen, te weten de bestemmingen Woongebied (artikel 15) en Waarde-Archeologie 4 (artikel 26). Woongebied In artikel onder a is bepaald dat hoofdgebouwen binnen het bouwvlak dienen te worden gebouwd. Het bouwvlak in het bestemmingsplan is gelijk aan de contour van de bestaande woning. Gezien de andere vormgeving van de nieuw te bouwen woning dan de huidige bebouwing, overschrijdt de bouwmassa daardoor het bouwvlak van het bestemmingsplan, waardoor het plan in strijd is met het bestemmingsplan. Waarde-Archeologie 4 In artikel 26 is het volgende bepaald. De voor 'Waarde - Archeologie 4' aangewezen gronden zijn behalve voor de daar voorkomende bestemmingen (in dit geval de bestemming Woongebied ), mede bestemd voor behoud van de aan de gronden eigen zijnde archeologische waarden, daar waar mogelijk in de grond. In het belang van de archeologische monumentenzorg dient de aanvrager van een omgevingsvergunning voor het bouwen een rapport van een archeologisch deskundige (archeologisch vooronderzoek) aan het bevoegd gezag te overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld. Deze bepaling heeft uitsluitend betrekking op aanvragen om een omgevingsvergunning voor bouwwerken (waaronder begrepen het slaan van damwanden) waarbij bodemingrepen dieper reiken dan 1 m beneden maaiveld en die tevens een oppervlakte groter dan m2 hebben. Uw plan reikt weliswaar dieper dan 1 meter beneden maaiveld, maar heeft geen oppervlakte groter dan m2. In uw geval is een archeologisch onderzoek niet nodig 2 / 8

3 De stedenbouwkundige heeft bouwregels opgesteld voor het perceel Wanneer een verzoek niet past binnen de regels van het bestemmingsplan, is het vanuit een goede ruimtelijke ordening wenselijk dat de gemeente (stedenbouwkundige) bouwregels opstelt om zorg te dragen voor een verantwoord stedenbouwkundig kader op het perceel. De gemeente heeft door de stedenbouwkundige supervisor in het geval van stedenbouwkundige bouwregels laten opstellen ten aanzien van het perceel Graskade 9. Deze bouwregels luiden als volgt: In het vigerende bestemmingsplan Langeland is de bouwvlek van de huidige bebouwing, een houten bungalow, aangegeven in de bestemming woongebied (onderstaand tekening links). Bij de opzet van het plan, met de Graskade, is er rekening mee gehouden dat de bungalow op den duur vervangen zou worden door een woning met een karakteristiek gelijk aan die in de omgeving. De breedte van het perceel Graskade 9 is circa 18 meter en de diepte 25 meter, ongeveer gelijk aan dat van de aangrenzende percelen. fragment bestemmingsplankaart (schaal tekeningen is niet vast!) voorgestelde aanpassing Tekening rechts geeft de aanpassing weer. De groene lijnen zijn de huidige kadastrale grenzen, het oppervlak van de kavel is circa 467 m2. De openbare ruimte krijgt een breedte gelijk aan het noordwestelijke deel van de Graskade, circa 5 meter. De parkeernorm voor de woningen aan de Graskade is 2 plaatsen per woning. Zoals gebruikelijk aan de Graskade wordt tenminste een parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd en de tweede in het openbare gebied. De bouwvlek voor het hoofdgebouw (woning) is maximaal 14 x 8 meter met minimaal 2 meter tot beide zijdelingse grenzen van het kavel. 3 / 8

4 Op de zij- en achtertuin is conform de bepalingen van het bestemmingsplan maximaal 50 m2 aanbouwen en bijgebouwen toegestaan. In de bestemming woongebied die geldt voor de Graskade is de maximale goothoogte 6 meter en de maximale nokhoogte 11 meter. Gezien de gevelafstanden van 13,5 meter is dit verantwoord. Gezien de karakteristiek van het woongebied en de inmiddels in de omgeving gerealiseerde bebouwing is de gewenste goothoogte 3,5 meter met een dakhelling van circa 45 graden. Daarmee zal de bebouwing goed passen tussen de gerealiseerde bebouwing. De opgave bij de uitwerking van het bouwplan is om eventueel gebruik makend van de ruimte in de bestemming voor een grotere goothoogte toch goed aan te sluiten bij de karakteristiek van de aanwezige bebouwing zodat het bouwplan beeldondersteunend is. Hoe dit mogelijk is is bijvoorbeeld te zien bij de overburen nummer 4 en 6. Ook het materiaalgebruik en de kleur zal aan moeten sluiten bij die van de bebouwing in de omgeving: rode ( appelbloesem ) baksteen en grijze keramische pannen en wit of natuurkleur houtwerk. De terreinafscheiding langs de openbare weg is een haag of een transparant hekwerk met een maximum hoogte van 1 meter. Wij nemen de bovengenoemde stedenbouwkundige bouwregels van de stedenbouwkundige supervisor voor het perceel Graskade 9 over. Het plan voldoet onder voorwaarden aan de redelijk eisen van welstand De gemandateerde van de welstandscommissie heeft aangegeven dat het schetsplan in principe akkoord is, wel dient het materiaal van de zijwangen van de dakkapel en die van de entree-ombouw gewijzigd te worden in rabatdelen. Is afwijken van het bestemmingsplan wenselijk / haalbaar? Omdat het principeverzoek in strijd is met het geldende bestemmingsplan zou de omgevingsvergunning (in het geval een aanvraag omgevingsvergunning is ingediend) op grond van artikel 2.10, lid 1, onder c van de Wabo moeten worden geweigerd. Echter, een aanvraag wordt op grond van artikel 2.10, lid 2 van de Wabo mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wabo (afwijken van het bestemmingsplan). Het daadwerkelijk toepassen van deze afwijkingsmogelijkheid is een bevoegdheid van de gemeenteraad c.q. het college van burgemeester en wethouders, geen verplichting. In artikel 2.12, lid 1 van de Wabo is bepaald dat: Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend: a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 4 / 8 1. met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,

5 2. in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of 3. indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; Ad 1. Het bestemmingsplan kent weliswaar afwijkingsregels om een hoofdgebouw gedeeltelijk buiten het bouwvlak van het bestemmingsplan te mogen bouwen, maar de genoemde afwijkingsregels (artikel van het bestemmingsplan) zijn niet toepasbaar voor uw schetsplan. Ad. 2 De wetgever doelt hier op bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor), met name de artikelen 2, 3 en 4. Omdat de te bouwen woning geen bijbehorend bouwwerk is zoals genoemd in het BOR, is deze bepaling niet toepasbaar. Ad. 3 Uw plan kan hiervoor mogelijk in aanmerking komen. Uw plan mag niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit dient te zijn voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Goede ruimtelijke onderbouwing Om antwoord te kunnen geven op de vraag of de gemeente bereid is om van de regels van het bestemmingsplan af te wijken dient de eerder genoemde ruimtelijke onderbouwing te worden aangeleverd. Deze verantwoordelijkheid ligt bij u en de kosten hiervan zijn voor uw rekening. De gemeente zal de ruimtelijke onderbouwing bij een formele aanvraag omgevingsvergunning beoordelen. Voor meer informatie over deze ruimtelijke onderbouwing verwijs ik u kortheidshalve naar bijlage 1 van deze brief. Conclusie principeverzoek Na beoordeling van het principeverzoek komen wij tot de volgende (voorlopige) conclusies: 1. Het plan is in strijd met het geldende bestemmingsplan; 2. Het plan is vanuit stedenbouwkundig oogpunt in principe aanvaardbaar; 3. Het plan voldoet onder voorwaarden aan de redelijke eisen van welstand; 4. Wij in principe in stemmen met de stedenbouwkundige bouwregels (d.d ) voor dit perceel en het ingediende schetsplan (d.d ) ; 5. Wij in principe voornemens zijn om de procedure tot het afwijken van het bestemmingsplan in gang te zetten (uitgebreide voorbereidingsprocedure omgevingsvergunning, artikel 3.10, lid 1 onder a Wabo) nadat van u een 5 / 8

6 6 / 8 ontvankelijke aanvraag omgevingsvergunning voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing is ontvangen; Wellicht ten overvloede wijs ik u er op dat u aan de inhoud van deze brief geen rechten kan ontlenen, omdat het hier een principebeoordeling betreft. Procedure aanvraag omgevingsvergunning Op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) is er voor uw plan in ieder geval een omgevingsvergunning nodig voor wat betreft de volgende activiteiten: 1. het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo); 2. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1, lid 1 onder c van de Wabo); De aanvraag omgevingsvergunning kan analoog (op papier) of digitaal worden ingediend. Ik adviseer u echter de aanvraag digitaal in te dienen. Zie ook Voor de behandeling van de aanvraag zijn legeskosten verschuldigd. U kunt één en ander nalezen op de website van de gemeente: onder kopje verordeningen. Doorlooptijd procedure omgevingsvergunning Na ontvangst van de aanvraag omgevingsvergunning zal de aanvraag worden getoetst op ontvankelijkheid (volledigheid). Nadat de aanvraag volledig is en wanneer blijkt dat de aangeleverde goede ruimtelijke onderbouwing door de gemeente adequaat wordt bevonden, is de gemeente voornemens een ontwerp omgevingsvergunning in procedure te brengen, waarbij het voornemen zal worden gepubliceerd. De ontwerp omgevingsvergunning met alle relevante stukken dient vervolgens gedurende zes weken ter inzage te liggen. Na afloop van de ter inzage legging dient de gemeente, met inbegrip van eventuele zienswijzen (van omwonenden), een besluit te nemen op de aanvraag. De gehele procedure duurt circa 26 weken. Deze doorlooptijd is exclusief eventuele beroep- of hogere beroepsprocedure. Overige aspecten Sloop huidige bebouwing Voor de sloop van de bestaande woning en bestaande erfbebouwing is een sloopmelding vereist. Voor meer informatie verwijs ik u naar de website Bodemonderzoek Voor het bouwplan dient u bodemonderzoek uit te laten voeren.

7 Een bodemonderzoeksrapport dient in tweevoud te worden ingediend. Voor meer informatie verwijs ik u naar de gemeentelijke bouwverordening. Deze is te raadplegen op onze site Voor specifieke vragen over bodemrapporten kunt u ook contact opnemen met de DCMR Milieudienst Rijnmond, tel of Planschade Nadat van u een aanvraag omgevingsvergunning is ontvangen zal de gemeente u verzoeken een planschadeovereenkomst met de gemeente aan te gaan; dit in verband met het feit dat u aansprakelijk gesteld kunt worden voor planschade. Indien geen planschadeovereenkomst met de gemeente wordt gesloten, zal de omgevingsvergunning worden geweigerd in verband met het economisch onuitvoerbaar zijn van het plan. Inrit Waarschijnlijk is het noodzakelijk dat een inritconstructie wordt gerealiseerd om het perceel goed bereikbaar te maken vanaf de openbare weg. De afdeling Buitenruimte van de gemeente schat op dit moment in dat het aanleggen van een inritconstructie op voorhand niet op problemen stuit. Voor het realiseren van een inrit is een omgevingsvergunning vereist. Voor vragen over de te realiseren inrit kunt u contact opnemen met de heer R. Brienne, bereikbaar op telefoonnummer: Omwonenden Voor alle duidelijkheid merk ik op dat na ontvangst van de aanvraag omgevingsvergunning het niet zeker is, vanwege de te volgen procedure en de uitkomsten daarvan, dat de omgevingsvergunning ook daadwerkelijk zal worden verleend. Zienswijzen / bezwaren van omwonenden kunnen leiden tot een vertraging van de procedure, weigering van de vergunning en/of tot vernietiging van het uiteindelijke besluit. Ik adviseer u dan ook om voorafgaand aan een aanvraag omgevingsvergunning de directe omwonenden te informeren over uw plan en zo nodig goed overleg te organiseren. Heeft u vragen? Voor vragen over de inhoud van deze brief kunt u contact opnemen met de heer A.P.F. Jansen van de het omgevingsloket van de afdeling Ruimte, bereikbaar via telefoonnummer: op maandag tot en met vrijdag van uur. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, De secretaris, De burgemeester, 7 / 8

8 Bijlage: checklist voor een goede ruimtelijke onderbouwing 8 / 8