8 oktober Samen werken aan een sterke stad

Transcriptie

1 8 oktober 2003 Samen werken aan een sterke stad

2 Doelstellingen en ambities Wonen: Waalfront ca woningen (verschillende categorieën) m2 werk en voorzieningen Bereikbaarheid: Stadsbrug Stad en Waalsprong beter bereikbaar Economische structuur: Mooier en schoner gebied en goede bereikbaarheid Behoud werkgelegenheid Leefbaarheid en Milieu Leefbaarheid vergroten, milieudruk mag niet toenemen Stedelijke structuur Nijmegen 1-geheel (economisch, sociaal en ruimtelijk)

3 Programma Programma is resultante van gemeentelijke beleidsdoelstellingen en uitgangspunten College-akkoord: Waalfront 2000 woningen= 80 won./ha verhouding gratis parkeren bezoekers ondergronds parkeren m2 werken en voorzieningen Stadsbrug 2x2 rijstroken vrijliggende busbaan fietspaden wandelroute vormgeving: icoon NOK bedrijventerrein revitalisering en herstructurering uitvoering projecten: kade vernieuwing herinrichting straten riolering veiligheid parkeervoorzieningen...

4 Financiële haalbaarheid

5 Financiële haalbaarheid

6 Financiële haalbaarheid

7 Financiële haalbaarheid

8 Financiële haalbaarheid Gemeentelijke investeringen: 59 mio zowel in tijd ( ) als in omvang geprogrammeerd circa 14 mio Budget Strategische Investeringen ( ) 36 mio vrij besteedbare investeringen ( ) 4,0 mio reeds in begroting opgenomen 5,0 mio gemeentelijke onderhoudsbegroting OZB: 20 mio vanaf 2009: bouwen van 2000 nieuwe woningen 40% van totale OZB opbrengst (alleen eigenarendeel in periode ) uitgaande tarief jan geen waardestijging gerekend; ook rekening gehouden met correctie op gemeentefonds i.v.m. OZB-toename Subsidies: 282 mio waarvan 206 mio ten behoeve van Stadsbrug in de tijd uitgezet (2020) gezien aard projecten: realistisch en overzienbaar (stadsbrug en infra).

9 Risico inventarisatie Economische ontwikkelingen Verwervingen Programma versus planning (afzetrisico) Parkeren (ondergronds) Ruimte voor de rivier Sanering Archeologie Subsidies Bijsturingsmogelijkheden Beperken van de risico s Exit-strategie

10 Risico inventarisatie Subsidies: 282 mio waarvan 206 mio ten behoeve van Stadsbrug Realistisch? Referentie Erasmusbrug, Rotterdam Bijdrage gemeente Rotterdam: ca. 10 % van totale kosten Koers West, Nijmegen Geschatte bijdrage gemeente Nijmegen: ca. 15 % van totale kosten

11 Bijsturingsmogelijkheden Aanpassen van uitgangspunten c.q. programma: Waalfront: hogere bebouwingsdichtheid: van won./ha bouwen in hoger segment: van verhouding + 30 mio + 30 mio betaald parkeren voor bezoekers: + 10 mio parkeersilo s ipv ondergronds parkeren: + 12 mio inruil voorzieningen voor woningen: + 15 mio

12 Bijsturingsmogelijkheden Waalfront bijsturing financieel: extra inkomsten vanuit OZB gemeentefonds, incl inwonersbijdrage (NCW) + 35 mio + 3,5 mio

13 Bijsturingsmogelijkheden Aanpassen van uitgangspunten c.q. programma: Stadsbrug: Aanpassen modaliteiten( geen busbaan ed.): Vormgeving/esthetiek: Herontwikkeling langs stadsbrug intensiveren: mio + 10 mio + 5 mio

14 Bijsturingsmogelijkheden Aanpassen van uitgangspunten c.q. programma: NOK bedrijventerrein: Versobering is niet aan de orde Herstructurering en intensivering nihil PM

15 Exit-strategie Duidelijke Exit-strategie: Inbouwen van mogelijkheid om na 3 jaar de ontwikkeling stop te zetten of bij te stellen Oktober 2006 zal de raad moeten beslissen (Go/NoGo). Financiële risico s voor de 3 jaren zijn: Planontwikkelingskosten gedekt ( 4 mio) uit de middelen in begroting Verwervingen: terugzetten op de markt tegen marktwaarde 50 mio investering in 3 jaar met marge 15%= risico van 7,5 mio + schadeclaim van ,- bedrag wordt meegenomen in risicoanalyse van de ABR van het Ontwikkelingsbedrijf.

16 Relatief kort proces Referenties Wijnhavenkwartier, Den Haag PROCES studie naar de herontwikkelingsmogelijkheden van de Ministeries locatiestudie voor beide Ministeries Juni 2001 sept Stedenbouwkundige studie Stedenbouwkundig plan Met het plan Wijnhavenkwartier presenteert de gemeente Den Haag haar plannen voor de herontwikkeling van wooncomplex de Zwarte Madonna en de Ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Uit voering van het stedenbouwkundige plan heeft tot doel om in het centrumgebied, in het scharnierpunt tussen het Centraal Station en de binnenstad, een kwaliteitsverbetering tot stand te brengen. Het bouwprogramma bestaat uit 520 woningen; m2 kantoren; m2 horeca /detailhandel; m2 hotelaccommodatie; m2 overige functies en m2 parkeercapaciteit (ondergronds). Een financiële toets toont aan dat het plan niet haalbaar is. Locatie Zwarte Madonna (ZM) meest geschikt voor herontwikkeling. Start onderhandelingen aankoop ZM. Opdracht voor stedenbouwkundig ontwerp. Presentatie stedenbouwkundige studie met financiële analyse. Het project heeft, na diverse optimalisaties een tekort van circa 30 mln negatief op een investeringsvolume van circa 500 mln. De Dienst Stedelijke Ontwikkeling geeft aan dat zulke tekorten niet ongewoon zijn bij grootschalige projecten en dat de positieve maatschappelijke effecten zo n investering rechtvaardigen. De plannen worden vervolgens verder geoptimaliseerd om het tekort verder terug te brengen Raadsbesluit tot start ontwikkeling. De grondexploitatie sluit op een tekort van 3,2 mln. Dit tekort wordt gedekt vanuit de gemeentelijke middelen. Niet haalbaar Klein tekort 3,2 mio

17 Ceramique, Maastricht Referenties Dit, 23 ha. groot, gebied vormt een belangrijke schakel tussen Wijck en Randwyck en is gezichtsbepalend voor de oostzijde van de Maaswand. Het is een van de belangrijkste speerpunten in het streekplan Zuid-Limburg met een bovenregionale uitstraling. Het bouwprogramma bestaat uit woningen; m2 kantoren; m2 horeca/detailhandel; m2 hotelaccommodatie; m2 culturele functie en m2 parkeercapaciteit (bebouwd). Optimalisatie: sturen op kansen PROCES 1987 intentie tot ontwikkeling jan presentatie marktverkenning en stedenbouwkundige visie Eerste financiële studie. Er wordt een tekort gepresenteerd met optimalisatie mogelijkheden. Uitgangspunt is sturen op kansen. Nadere uitwerking grondexploitatie, vanuit het oogpunt van de financiële haalbaarheid wordt o.a. het contingent woningen opgehoogd met 100 woningen. Grondonderhandelingen worden opgestart. Opstellen PPS met Abp. aug voorlopig ontwerp Raadsbesluit tot start ontwikkeling. Uitgangspunt voor de grondexploitatie is een saldo neutrale ontwikkeling. Uiteindelijk wordt op een investeringsniveau van 55 mln, 11 mln aan Rijkssubsidies, 6,8 mln aan Provinciale subsidies en 8,6 aan gemeentelijke bijdragen als dekking opgevoerd* 1989 start bouw Subsidies * N.B. De gemeentelijke bijdrage is opgesplitst in 4,5 mln uit het stadsvernieuwingsfonds, 3,2 mln van de Algemene Dienst en 0,9 mln uit een andere exploitatie. Het plan gaat uit van 5% van de woningen in het sociale segment en 95% in dure sector.

18 Resumerend Wanneer de gemeente Nijmegen investeert, de ontwikkeling daadwerkelijk actief ter hand neemt en positie inneemt Koers West ontwikkeling financieel haalbaar geacht