12 Stiens, 22 december 2015

Transcriptie

1 12 Stiens, 22 december 2015 Raadsvergadering: 11 februari 2016 Voorstelnummer: 2016/3 Portefeuillehouder: G. Visser Behandelend ambtenaar: Anne den Herder Telefoonnr. : Onderwerp: Vaststellen exploitatieopzet en kennisnemen van voorontwerp bestemmingsplan Stiens Oost Te nemen besluit: 1. Stel de exploitatie opzet vast; 2. Neem kennis van het voorontwerp bestemmingsplan en het daarbij behorende beeldkwaliteitplan Korte inhoud: Op 1 april 2015 heeft uw raad ingestemd met het voornemen om woningbouw te ontwikkelen op de locatie Stiens Oost. Voor deze ontwikkeling is een exploitatieopzet opgesteld, die nu aan uw raad voorgelegd wordt ter vaststelling. Daarnaast is een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. Het college is bevoegd het overleg en de inspraak hiervoor op te starten. Ter informatie wordt het voorontwerp bestemmingsplan (met inbegrip van het beeldkwaliteitplan) aan uw raad voorgelegd. Inleiding: Exploitatieopzet De specialisten van gemeente Leeuwarden hebben een exploitatieopzet gemaakt voor de ontwikkeling van de wijk. Hierin zijn kosten meegenomen als het bouwrijp maken, het aanleggen van het water, en dergelijke. Tegenover deze kosten staat de hoeveelheid uit te geven bouwgrond. Dit resulteert in een voorgestelde gemiddelde verkoopprijs per m² voor de kavels. Deze gemiddelde verkoopprijs zal naar verwachting gedifferentieerd worden, voor kavels aan het water zal een hogere prijs per m² gaan gelden dan voor de kavel in het middengebied. De raad is bevoegd de exploitatieopzet vast te stellen. De exploitatieopzet hoeft niet ter inzage te worden gelegd. Bestemmingsplan en Beeldkwaliteitplan De te bouwen woningen dienen te voldoen aan het gestelde in de bouwregels van het bestemmingsplan. In de bouwregels is o.a. een maximale goot- en bouwhoogte opgenomen. De bouwregels zijn in de lijn van de regels van de bestemming Woongebied uit de geldende bestemmingsplannen. Nadere borging van de kwaliteit, uitstraling en inpassing op de locatie wordt geregeld in het beeldkwaliteitplan, dat na vaststelling deel uit gaat maken van de Welstandsnota. De welstandscriteria gaan in op plaatsing, hoofdvorm, aanzichten, opmaak zoals materiaalgebruik en kleurstelling. Toetsing aan het bestemmingsplan en aan de welstandscriteria vindt plaats zodra er een concreet bouwplan is ingediend. In het kader van de inspraak wordt het voorontwerp

2 bestemmingsplan (met bijbehorend beeldkwaliteitplan) conform de inspraakverordening gedurende 4 weken ter inzage gelegd. Het college besluit hieromtrent. In deze periode zal tevens wettelijk overleg met de overlegpartners worden gepleegd. Procedure Nadat uw raad kennis heeft genomen van het voorontwerp bestemmingsplan (met bijbehorend beeldkwaliteitplan) zullen deze stukken conform de inspraakverordening gedurende 4 weken ter inzage gelegd. Het college is hierin beslissingsbevoegd. In deze periode zal tevens wettelijk overleg met de overlegpartners worden gepleegd. De inspraak- en overlegreacties zullen worden beantwoord, waarna het ontwerp bestemmingsplan kan worden opgesteld. Dit zal worden voorgelegd aan het college waarna het ontwerp bestemmingsplan ter visie kan in het kader van de zienswijzenprocedure. De zienswijzen zullen worden beantwoord en samen met het ontwerp bestemmingsplan worden voorgelegd (via college) aan de gemeenteraad ter vaststelling. Argumenten: 1.1 Omdat het gevolg geeft aan het voornemen van de raad zoals verwoord in het raadsbesluit van 1 april Uit de exploitatieopzet blijkt dat het project financieel haalbaar is. De bouw van woningen zorgt voor een bredere basis voor de aanwezige voorzieningen in Stiens. 1.2 Omdat deze werkwijze past binnen de Nota Grondbeleid 2015, vastgesteld op 12 maart 2015 door de raad. Zoals benoemd in paragraaf 7.2 van deze Nota. Kanttekeningen: n.v.t. Financiële toelichting: In de bijlagen is ook de exploitatieopzet van Stiens Oost opgenomen. Deze exploitatie sluit met een geraamd voordelig resultaat van: Totale opbrengsten Totale kosten (incl. rente) Geraamd resultaat (voordelig) per (eindwaarde) Omgerekend naar contante waarde per 1 januari In de exploitatieopzet is gerekend met een gemiddelde prijsstijging van 2% voor zowel de kosten als de opbrengsten. De rentekosten bedragen 3,5% over de boekwaarde per 1 januari en worden jaarlijks toegerekend aan het complex. Dit rentepercentage sluit prima aan bij het rentepercentage wat de gemeente hanteert voor interne doorberekening van rentelasten (3%). De exploitatieopzet gaat uit van het gefaseerd bouw- en woonrijp maken van het complex Stiens Oost. Na de eerste fase volgen er in 2022 en 2024 een tweede en derde fase. Dit biedt de mogelijkheid om naar gelang de snelheid van uitgifte van de kavels te schuiven met de startfase van de volgende fase. Hiermee wordt het risico op hoge rentelasten welke ten laste van het complex komen verlaagd. Vanaf 1 januari 2016 vindt de Wet modernisering Vpb-plicht overheidsondernemingen toepassing. Door deze wet krijgen overheden te maken met het feit dat ze voor een deel van hun activiteiten

3 onder de vennootschapsbelasting (hierna te noemen: Vpb) (kunnen) gaan vallen. Aangenomen mag worden dat uitvoering van de grondexploitatie Stiens Oost ook onder de Vpb valt. Ten aanzien van de te verwachten jaarlijkse belastingdruk voor de Vpb kan op dit moment nog niets gezegd worden. Uitvoering / afhandeling: n.v.t. Conclusies Raad 1e behandeling: Besluitvormend naar 11 februari 2016 Bijlagen: - Raadsbesluit d.d. 1 april Getekend convenant Ter inzage gelegde stukken: - Exploitatie opzet - Voorontwerp bestemmingsplan Stiens Oost (inclusief Beeldkwaliteitplan) - B&W advies d.d. 22 december 2015 Burgemeester en wethouders van Leeuwarderadeel, de secretaris de burgemeester HARRIE SIEGERSMA drs. JOOP R.A. BOERTJENS

4

5 12 Nr. 2016/3 De raad van de gemeente Leeuwarderadeel; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Leeuwarderadeel d.d. 22 december 2015; B E S L U I T: 1. De exploitatieopzet vast te stellen; 2. Kennis genomen te hebben van het voorontwerp-bestemmingsplan Stiens-Oost met het bijbehorende beeldkwaliteitplan. Aldus besloten door de raad voornoemd in zijn openbare vergadering van 11 februari 2016, de griffier, de voorzitter, (mw. Mr. G.J. Olthof) (drs. J.R.A. Boertjens)