Voorstel Gemeenteraad VII- E

Transcriptie

1 Voorstel Gemeenteraad VII- E Onderwerp Portefeuillehouder Afsluiten grondexploitaties Stroinkslanden, Diekman Wonen, MST Haaksbergerstraat, Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld en Twekkelerveld Jeroen Hatenboer agendaletter (E)) Programma SO Aangeboden aan Raad 1 november 2016 Stuknummer Corsanummer (invulling door Griffie) Wij stellen u voor te besluiten om: 1. De slotcalculaties van de grondexploitaties Stroinkslanden, Diekman Wonen, MST Haaksbergerstraat, Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld en Twekkelerveld vast te stellen en de grondexploitaties af te sluiten per , 2. De verhuur van het parkeerterrein aan de Beltstraat (t.b.v. de nieuwe spoedeisende hulp MST) tijdelijk onder te brengen in de grondexploitatie MST, 3. De kavel met mogelijkheid tot het bouwen van een appartement aan de Voermanstraat (Twekkerlerveld) terug te kopen en het bouwprogramma te verplaatsen naar Roombeek, 4. Een aankoopkrediet van ,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de kavel aan de Voermanstraat, 5. Invulling te geven aan het raadbesluit Financiële effecten richting aan ruimte en veranderende regelgeving BBV d.d. 31 oktober 2016 om het negatieve resultaat van de grondexploitatie Twekkelerveld ad ,- (incl. dekking aankoop kavel) te dekken, 6. De resterende werkzaamheden van de voorgenoemde projecten uit te voeren vanuit het complex "Af te sluiten complexen" (ATSC), 7. De gemeentebegroting dienovereenkomstig te wijzigen. Inleiding Voorgesteld wordt de grondexploitaties Stroinkslanden, Diekman Wonen, MST Haaksbergerstraat, Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld en Twekkelerveld af te sluiten. Voor deze projecten geldt dat de werkzaamheden voor het grootste gedeelte zijn afgerond. De laatste werkzaamheden kunnen vanuit Af Te Sluiten Complexen, onderdeel van het MPG, worden uitgevoerd. Hieronder wordt per project een korte toelichting gegeven. Voor meer gedetailleerde informatie liggen de slotcalculaties vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer van de Griffie. Stroinkslanden De grondexploitatie Stroinkslanden bestaat uit twee deelexploitaties te weten Brede School (plein) en Ringwoningen. Het project Brede School (plein) ìs een gezamenlijke ontwikkeling van de gemeente met De Woonplaats en betrof de aanleg van een speelplein met buitenruimte. De gemeente voerde de grondexploitatie. Afspraak is dat de totale kosten van de realisatie van het speelplein met de buitenruimte 50/50 worden verdeeld. De oplevering heeft reeds plaatsgevonden. Er worden in 2016 alleen nog enkele opleverpunten afgehandeld. Het project Ringwoningen betreft de sloop van oude woningen en de ontwikkeling van nieuwe woningbouw door De Woonplaats. De gemeente heeft een faciliterende rol en ruilt grond met De Woonplaats om de ontwikkeling mogelijk te maken. De gemeentelijke kosten zijn gedekt door een exploitatiebijdrage. In het kader van de stedelijke koers is met De Woonplaats afgesproken dat de ontwikkeling van de woningen rond 2020 wordt uitgevoerd.

2 Omdat we Stroinkslanden totaal willen afsluiten en deze grondexploitatie nog een aantal jaar loopt willen we deze grondexploitatie overzetten naar particuliere grondexploitaties gezien het ook een exploitatieovereenkomst betreft. Diekman Wonen Diekman is een woningbouwproject waar de gemeente kavels uitgeeft. In 2001 is een start gemaakt met het project. Het te ontwikkelen gebied is gelegen ten zuiden van het voormalige Diekman Stadion. Het gebied is gefaseerd in twee delen, te weten het oostelijk deel en het westelijk deel. Het project Diekman is nagenoeg afgerond. Inmiddels zijn alle kavels onder optie of verkocht. MST Haaksbergerstraat In 2009 is het project MST Haaksbergerstraat geopend. Het project maakt onderdeel uit van programma Stadsweide en behelst de nieuwbouw van het Medisch Spectrum Twente (begeleiding fysieke nieuwbouw). Het doel was het begeleiden, faciliteren en voor zover gewenst, mede richting geven aan de fysieke nieuwbouw van het MST. De gemeente Enschede heeft hieraan bijgedragen door het faciliteren van de nieuwbouw en de afstemming met partijen in de omgeving. Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld De Gemeente Enschede heeft met woningcorporatie De Woonplaats een overeenkomst gesloten over het aanen verkopen van percelen grond in de wijk Stadsveld. De grond die de Gemeente Enschede koopt van de Woonplaats zal worden gebruikt voor de realisatie van de Brede School Stadsveld/ t Zwering. De door de Woonplaats te kopen bouwrijpe gronden worden ontwikkeld tot woningbouwlocaties. In totaal zou de woonplaats vier woningbouwlocaties van de gemeente kopen, waarvan drie onderdeel uitmaakten van deze grondexploitatie. Door gewijzigde marktomstandigheden en regelgeving zijn het er uiteindelijk twee geworden. Op de plek van de voormalige bibliotheek aan de Carel Fabritiusstraat zijn 14 rijwoningen gerealiseerd en op de locatie van de voormalige muziekschool aan de Adriaan van Ostadestraat wordt in 2016 gestart met de bouw van 24 appartementen. Vanuit ATSC zullen de laatste werkzaamheden worden begeleid. Twekkelerveld

3 Het project Twekkelerveld is een particuliere ontwikkeling van Drieborg en DnA (AM Wonen en Domijn). Speerpunt in de ontwikkeling was de revitalisering van het winkelcentrum Twekkelerveld. Om dit rendabel te maken zou de ontwikkelaar een aantal woningbouwlocaties in Twekkelerveld van de gemeente kopen om deze te ontwikkelen. Reden voor herontwikkeling is de verhoging van de leefbaarheid in de wijk en het tegengaan van de verpaupering van het winkelcentrum en het omliggende (openbare) gebied. De te ontwikkelen locaties liggen verspreid in het gebied. Het betreft hierbij de locaties: Winkel/med.centrum Twekkelerveld; Uranusstraat/Olieslagweg, woningen; Voermanstraat, woningen en appartement; Planetenbuurt, woningen; Spoordijkstraat, woningen en de hieruit Voortkomende bouwclaim Deurningerstraat appartementen. Huidige stand van zaken is dat het winkelcentrum, het medisch centrum en de woningen Uranusstraat/Olieslagweg en Voermanstraat zijn gerealiseerd. De appartementen van het deelproject voermanstraat zijn nog niet gerealiseerd maar de grond is al wel verkocht. De deelprojecten Planetenbuurt, Spoordijkstraat en Deurningerstraat zijn nog niet gerealiseerd. Door het inzakken van de woningmarkt door de economische crises en de stedelijke koers heeft het project de afgelopen jaren stilgelegen. Eind 2013 heeft de gemeente een voorstel tot beëindiging van DnA ontvangen. In deze brief stelt DnA voor om de ontwikkeling Twekkelerveld te stoppen en de actieve overeenkomsten te ontbinden m.u.v. de appartementenkavel (project voermanstraat) welke reeds is verkocht. Verder zal er niets over en weer worden verrekend. De reactie van de gemeente was dat die afweging meegenomen zou worden in de toen nog op te starten afwegingssessies RAR (Richting Aan Ruimte). Met behulp van het toetsingskader van de RAR is het project Twekkelerveld beoordeeld. Resultaat is dat de ontwikkeling Twekkelerveld niet meer past bij de huidige doelstellingen van de stad. Het woningbouw programma kan beter ergens anders in de stad landen. 31 oktober 2016 is het voorstel Financiële effecten richting aan ruimte en veranderende regelgeving BBV aan de raad voorgelegd en is besloten middelen vrij te maken om de ontwikkeling Twekkelerveld te stoppen. Beoogd resultaat Ten eerste het vaststellen van de geactualiseerde (financiële) kaders voor de resterende werkzaamheden en ten tweede het afsluiten van de lopende grondexploitaties als afzonderlijk complex. Argumenten 1.1 Het afsluiten van de grondexploitaties vloeit voort uit de Financiële verordening en de notitie beheersregels grondexploitaties Een grondexploitatie wordt volgens de beheersregels afgesloten indien circa 90% van de geprognosticeerde werkzaamheden is gerealiseerd, dan wel circa 90% van de uit te geven gronden is verkocht. Inmiddels is bij alle grondexploitaties meer dan 90% van de werkzaamheden uitgevoerd. Ook zijn nagenoeg alle opbrengsten inmiddels ontvangen. In de slotcalculaties van de grondexploitaties zijn actuele ramingen opgenomen van de resterende kosten en opbrengsten. Deze ramingen vormen het nieuwe financiële kader waarbinnen het resterende werk moet worden uitgevoerd. (de slotcalculaties met een toelichting van de laatste kosten en opbrengsten liggen vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer van de griffie). 1.2 De administratieve lasten zullen verminderen Door de afsluiting is er geen projectorganisatie meer nodig en zijn er minder administratieve werkzaamheden zoals rapportages en herzieningen waardoor de administratieve lasten verminderen. 1.3 De resterende ontwikkelingen van Twekkelerveld passen niet meer bij de doelstellingen van de stad.

4 Uw raad heeft in het kader van Richting aan Ruimte besloten middelen te reserveren om het stoppen van de ontwikkeling Twekkelerveld mogelijk te maken. Uit de kwalitatieve beoordeling van de gemeentelijke projecten aan het Kompas Ruimtelijke Initiatieven blijkt dat de geplande ontwikkelingen in Twekkelerveld niet langer aansluiten bij de huidige gemeentelijke doelstellingen. Daarnaast hebben ook de marktpartijen geen behoefte deze plannen te realiseren en ontbreekt draagvlak in de wijk voor deze plannen. 2.1 Het Investeringsproject Stadsweide kan worden afgesloten Door de verhuur van het parkeerterrein aan de Beltstraat vanuit het complex ATSC te regelen kan het Investeringsproject Stadsweide worden afgesloten. De administratieve lasten zullen hierdoor afnemen. 3.1 Behoud van de groene kwaliteit in de wijk. Om de groene structuren binnen de wijk te behouden en aansluiting te vinden bij de wensen van de omliggende bewoners wordt voorgesteld om de gronden die bedoeld waren voor het appartementenprogramma aan de Voermanstraat terug te kopen van de ontwikkelaar om ook dit gebied groen te houden met een door de buurt zelf ontworpen en deels zelf te realiseren speelvoorziening. Het appartementen programma zal in Roombeek gecompenseerd worden, passend in de gemeentelijk doelen om Roombeek af te ronden. De Woonplaats betaalt een marktconforme prijs voor deze kavel in Roombeek. 5.1 De financiële middelen voor afsluiten van Twekkelerveld zijn al gereserveerd. Uw raad heeft op besloten een deel van de middelen voor Eigentijdse Gebiedsontwikkeling vrij te maken voor het afsluiten van de grondexploitatie Twekkelerveld en het terugkopen van de kavel aan de Voermanstraat. Deze middelen worden toegevoegd aan het reserve grondbedrijf. Kanttekeningen 1.1 De contractuele afspraken met DnA kunnen ook niet ontbonden worden Aangezien de ontwikkeling geruime tijd heeft stilgelegen zijn het overgrote deel van de ruimtelijke en financiële afspraken niet meer reëel. Het risico is dan ook zeker aanwezig dat heronderhandeling nodig is om de resterende ontwikkelingen te realiseren. Dit heeft bijna zeker tot gevolg dat de gemeente meer financiële middelen moet inzetten met als gevolg een verslechtering van de grondexploitatie. Dit los van de beleidsmatige onwenselijkheid van de ontwikkelingen. 3.1 De appartementenkavel aan de Voermanstraat kan ook niet verworven worden Als de kavel niet teruggekocht wordt kan er conform het bestemmingsplan een appartementencomplex worden ontwikkeld. Dit is in overeenstemming met de ontwikkelvisie van een aantal jaren geleden. Door de kavel niet te verwerven kan circa ,- bespaard worden. Door de kavel terug te kopen en het bouwprogramma te verplaatsen, kan er echter een speelvoorziening gerealiseerd worden, wat ruimtelijk en voor de bewoners in de wijk de meest optimale invulling is. 3.2 Verplaatsing van het sociale woningbouwprogramma maakt verkoop als particuliere kavels niet meer mogelijk Het bouwprogramma aan de Walhofstraat is geschrapt in de stedelijke koers. Door het sociale woningbouwprogramma te verplaatsen van de Voermanstraat naar de Walhofstraat wordt deze locatie tot ontwikkeling gebracht. Hierdoor kan Roombeek Stedenbouwkundig afgerond worden. De grondopbrengst voor sociale woningbouw ligt echter wel lager dan bij particulier opdrachtgever schap (een mogelijke alternatieve toekomstige bestemming voor deze plek). Bijdrage aan duurzaamheidsdoelstellingen Dit voorstel draagt niet specifiek bij aan duurzaamheidsdoelstellingen. Kosten, opbrengsten, dekking De resultaten op Netto Contante Waarde (NCW) per van de vijf af te sluiten grondexploitaties zijn opgenomen en verwerkt in het MPG De resultaten van de vijf slotcalculaties worden bij de herziening van het MPG 2017 verrekend met de reeds eerder in het MPG getroffen voorzieningen en het winstnemingcomplex.

5 In de onderstaande tabel zijn de verschillen tussen de grondexploitatieresultaten uit het MPG 2016 en de nieuwe slotcalculaties weergegeven. Grondexploitatieresultaat MPG 2016 slotcalculatie Verschil Effect Stroinkslanden ongewijzigd Diekman Wonen positief MST Haaksbergerstraat ongewijzigd Vrijk loc Brede School Stadsveld ongewijzigd Twekkelerveld negatief Totaal resultaat Vergelijking resultaat MPG 2016 en slotcalculaties op peildatum (netto contante waarde). De slotcalculatie's van Stroinkslanden, MST Haaksbergerstraat en Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld zijn gelijk aan het MPG Het afsluiten van die grondexploitatie's heeft dus geen effect op de reserve van het grondbedrijf. De resultaatsverbetering van Diekman Wonen wordt veroorzaakt door een verkorting van de looptijd en verlaging van het budget voor bodemonderzoek en VTU. Dit kon omdat de laatste kavels onder optie of verkocht zijn. Verwachting is dan ook dat spoedig alle werkzaamheden afgerond zijn. De verslechtering van het exploitatieresultaat van Twekkelerveld wordt veroorzaakt door het niet meer ontwikkelen van de drie laatste deelgebieden. De nog te realiseren kosten en opbrengsten komen dan grotendeels te vervallen. Doordat de opbrengsten uit grondverkoop en een exploitatiebijdrage hoger waren dan de kosten voor het terugkopen van het openbare gebied kan de negatieve boekwaarde niet meer goed worden gemaakt en moet deze afgeboekt worden. Het negatieve exploitatieresultaat van Twekkelerveld kan gedekt worden uit de beschikbare middelen voor Eigentijdse Gebiedsontwikkeling (onderdeel RAR), dit conform het besluit van uw raad d.d Meer gedetailleerde informatie is te vinden in de slotcalculaties die vertrouwelijk ter inzage liggen in de leeskamer bij de Griffie. Communicatie De inhoud van de slotcalculaties is vertrouwelijk. Het is niet nodig om hierover aanvullend te communiceren. Vervolg De grondexploitaties zullen per opgenomen worden in het complex 'Af Te Sluiten Complexen'. De (financiële) verantwoording wordt dan opgenomen in deel 2 van het MPG en zal niet langer plaatsvinden via een projectrapportage. Na afronding van de laatste werkzaamheden zal het project administratief volledig gesloten worden. Bijlagen 1. Slotcalculatie Stroinkslanden (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer bij de Griffie) 2. Slotcalculatie Diekman Wonen (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer bij de Griffie) 3. Slotcalculatie MST Haaksbergerstraat (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer bij de Griffie) 4. Slotcalculatie vrijk loc Brede School Stadsveld (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer bij de Griffie) 5. Slotcalculatie Twekkelerveld (vertrouwelijk ter inzage in de leeskamer bij de Griffie) Burgemeester en Wethouders van Enschede, De Secretaris, M.J.M. Meijs de Burgemeester, dr. G.O. van Veldhuizen

6 Besluit Van de Raad van de gemeente Enschede, gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 1. De slotcalculaties van de grondexploitaties Stroinkslanden, Diekman Wonen, MST Haaksbergerstraat, Vrijkomende locaties Brede School Stadsveld en Twekkelerveld vast te stellen en de grondexploitaties af te sluiten per , 2. De verhuur van het parkeerterrein aan de Beltstraat (t.b.v. de nieuwe spoedeisende hulp) tijdelijk onder te brengen in de grondexploitatie MST, 3. De kavel met mogelijkheid tot het bouwen van een appartement aan de Voermanstraat (Twekkerlerveld) terug te kopen en het bouwprogramma te verplaatsen naar Roombeek, 4. Een aankoopkrediet van ,- beschikbaar te stellen voor de aankoop van de kavel aan de Voermanstraat, 5. De op 31 oktober 2016 door uw raad beschikbaar gestelde middelen voor Eigentijdse Gebiedsontwikkeling (onderdeel RAR) in te zeten om het negatieve resultaat van de grondexploitatie Twekkelerveld ad ,- (incl. dekking aankoop kavel) te dekken, 6. De resterende werkzaamheden van de voorgenoemde projecten uit te voeren vanuit het complex "Af te sluiten complexen" (ATSC), 7. De gemeentebegroting dienovereenkomstig te wijzigen. Vastgesteld in de vergadering van De Griffier, R.M. Jongedijk de Voorzitter dr. G.O. van Veldhuizen