Rekenkameronderzoek. Toekomstbestendigheid grondexploitaties. 10 april 2014

Transcriptie

1 Rekenkameronderzoek Toekomstbestendigheid grondexploitaties 10 april 2014

2 Inhoud presentatie Wat is en wie zijn de Rekenkamer? Hoofdlijnen rapport Uitleg grondexploitatie Scenario s Vragen / Discussie 2

3 Rekenkamer: Instrument van en voor Raad Rekenkamer benoemd door Raad Saskia van Eck René de Bonte Kees van Santvliet Ondersteuning: Tienkie van Dijk Rekenkamer doet onderzoek voor de raad naar effectiviteit, doelmatigheid en rechtmatigheid gemeentelijk beleid. Kiest zelf zijn onderwerpen, maar legt zijn oor te luister bij Raad 3

4 Achtergrond en doel Achtergrond: Heusden voert een actief grondbeleid Bezit een grote grondportefeuille met oplopende voorzieningen Raadsbrede interesse voor grondgerelateerde zaken, mede door de economische crisis. Doelen rekenkameronderzoek: Is de gevolgde strategie toekomstbestendig Welke instrumenten heeft de gemeente tot haar beschikking Wat zijn de belangrijkste aspecten om risico s te beheersen Voldoet de informatievoorziening aan de Raad Wordt de Raad tijdig en actief betrokken om bij te sturen Middels een aantal scenario s gevoel krijgen voor de sturingsmogelijkheden 4

5 Onderzoeksaanpak Dossieronderzoek Beoordeling grondexploitaties en samenwerkingsovereenkomsten (steekproef) Interviews Rapportage Ambtelijke hoor/wederhoor Bestuurlijke reactie op aanbevelingen Afstemming verkennen scenario s met voorbereiding Nota bouwgrondexploitaties

6 Belangrijkste bevindingen (I) Grondpositie is overwegend opgebouwd in de collegeperiode Strategie is het stap voor stap tot ontwikkeling brengen van de verschillende locaties Ambities op basis van de structuurvisie zijn het uitgangspunt Grote inzet op het maximaliseren van de grondafzet 6

7 Belangrijkste bevindingen (II) Risico s worden beperkt geanalyseerd in relatie tot de strategische projectkeuzes Sturing bouwgrondexploitatie, projecten en programmering is beperkt uitgewerkt De nadruk ligt meer op verantwoording dan op evaluatie, analyse en strategiebepaling 7

8 Aanbevelingen 1. Verbeter de risicoanalyse van de grondbedrijfsfunctie 2. Maak rapportages meer strategisch en kernachtig 3. Onderscheid een openbaar en een vertrouwelijk deel 4. Schenk meer aandacht aan planning, evaluatie en scenario s 5. Doe meer onderzoek naar de marktconformiteit van de grondprijzen en het woningbouwprogramma 6. Actualiseer een aantal beleidsnotities 8

9 Hoe werkt een grondexploitatie 250 GRONDEXPLOITATIE verwerving gemeente voorbereiding inbreng derden bouwrijpmaken gronduitgifte woonrijpmaken saldo 9

10 Hoe kan gestuurd worden in een grondexploitatie Afwaarderen MogelijkMakers Project stopzetten Contract openbreken Herzien beleid Grond verkopen Partner Zoeken Plannen faseren Woningproductie aanpassen Slim investeren Grondprijs Woonproduct

11 Context scenario s 11

12 Verkenning scenario s Volgende knoppen verkend: Gemiddelde jaarproductie aantallen woningen Aanpassing woningtypologie Aanpassing grondprijs Stop zetten van projecten Uitgevoerd voor 3 woningbouwprojecten (circa 80% van woningproductie): De Grassen Geerpark De Gorsen Aanvullend op scenario s gemeente: Spoedig herstel Geleidelijk herstel 12

13 Kanttekeningen verkenning scenario s Berekeningen zijn gemaakt om gevoel te geven voor de effecten/gevolgen van sturingsmaatregelen: Geen grondexploitatieberekeningen!! Per berekening steeds één parameter aangepast Volledige effecten alleen via een uitgebreide risicoanalyse inzichtelijk te maken 13

14 Aantal woningbouwkavels per jaar Uitgangssituatie = productie op basis van ingezette strategie en planning 250 Afzet (gerealiseerd & gepland) gerealiseerde woningen sociaal / goedkoop middelduur duur kavels jaren 14

15 Effect (in miljoenen) Verkenning positief en negatief scenario 5 Programma kwantitatief 0-5 Additioneel effect op grexen Aantal woningen per jaar

16 Effect (in miljoenen) Verkenning positief en negatief scenario 30 Programma kwalitatief 500% % % 350% 0 300% Additioneel effect op grexen % 20% 20% 23% 25% 35% 40% 20% 30% 35% 34% 40% 30% 40% 25% 20% 40% 20% 20% 30% 25% 25% 23% 15% 10% 15% 10% 10% Opbouw programma 250% 200% 150% 100% 50% 0% Programma goedkoop Programma middelduur Programma duur Programma kavels 16

17 Effect (in miljoenen) Verkenning positief en negatief scenario 30 Prijs % 10% 5% 0% -5% -10% -15% Additioneel effect op grexen / 2% batenindex Additioneel effect op grexen / 1% batenindex Procentueel lagere grondprijzen 17

18 Projecten stop zetten en afwaarderen Bijvoorbeeld: Poort van Heusden: af te boeken bedrag: tussen de 11 / 12 miljoen Metal Valley (Groenewoud): voor de gemeente af te boeken bedrag: tussen de 3 / 4 miljoen 18

19 Bevindingen scenario s De scenario s illustreren de gevoeligheden bij afwijkingen t.o.v. de gevolgde strategie: De positieve scenario s creëren financiële buffers De negatieve scenario s geven risico s voor het weerstandvermogen De negatieve scenario s sluiten aan bij landelijke trends De scenario s ondersteunen de noodzaak om de grondbedrijfsfunctie goed te monitoren en als Raad kritisch te volgen 19

20 Afsluitend 1. Grondportefeuille is een gegeven 2. Sturing is noodzakelijk maar effect in sterke mate ook afhankelijk van externe factoren: Economische ontwikkeling Marktsentiment Planologische (on)mogelijkheden Financiele mogelijkheden 3. Hoe kan de gemeente sturen: Stil zitten is geen optie Let op absorptievermogen markt Investeer slim en lever just in time Snel kunnen reageren op kansen Onderken de risico s per project en ontwikkel beheersmaatregelen 20

21 Wat kunt u doen? 1. Herijking van de ambities? Spreek je als Raad expliciet uit over de realiteit van de ambities, uitgangspunten en kaders van de grondexploitatie. 2. Verbeterde verantwoording in de Raad? Toets majeure beslissingen in de projecten en de programmering aan de grondbedrijfsfunctie en andersom Monitor actief de ambities, uitgangspunten en kaders van de grondexploitatie 3. Voorbereiding op financiele tegenvallers? Intensiveren productie Financiële reserves in tact laten c.q. aanvullen Rente- en projectkosten niet doorbereken aan grondexploitatie Verkopen vastgoedposities Bezuinigen 21

22 Wat kunt u doen? 4. Werk aanbevelingen rekenkameronderzoek concreet uit Verbeter de risicoanalyse van de grondbedrijfsfunctie Maak rapportages meer strategisch en kernachtig Onderscheid een openbaar en een vertrouwelijk deel Schenk meer aandacht aan planning, evaluatie en scenario s Doe meer onderzoek naar de marktconformiteit van de grondprijzen en het woningbouwprogramma Actualiseer een aantal beleidsnotities 22

23 Vragen / discussie 23

24