2012 jaar verslag de huurcommissie

Transcriptie

1 2012 jaar verslag d e h u u r c o m m i s s i e

2 2012 jaar verslag d e h u u r c o m m i s s i e

3 2 de huurcommissie

4 3 voorwoord Een zorgvuldige en efficiënte dienstverlening, afgestemd op de wensen van huurders en verhuurders: onpartijdig, toegankelijk en oplossingsgericht. Dat is de ambitie van de Huurcommissie. Een ambitie waaraan wij in 2012 hebben gebouwd en waaraan we de komende jaren verder zullen bouwen. Vanuit de wens onze dienstverlening voortdurend te kunnen verbeteren. Het zal een aanzienlijke uitdaging zijn om deze ambitie te realiseren in de context van de kabinetsplannen voor nieuwe huurprijsregelgeving en de voortdurende bezuinigingen en taakstellingen voor de Rijksoverheid. Hoe, met minder middelen en minder mensen, onze werkprocessen zo te verbeteren dat we tegemoet komen aan wat onze omgeving van ons vraagt? Voor die vraag zag de Huurcommissie zich in 2012 gesteld. We besloten dit project zélf te ondernemen, met een actieve rol voor leidinggevenden en medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie. Een reorganisatie was onontkoombaar. Een reorganisatie die, naar wij verwachten, in 2013 haar vruchten zal afwerpen in de vorm van bijvoorbeeld snellere reacties naar de indiener van een verzoek tot geschilbeslechting, kortere doorlooptijden van de procedures en een meer digitale dienstverlening. De basis hiervoor hebben we het afgelopen jaar gelegd. Tegelijkertijd lijkt nu het punt bereikt waarop de Huurcommissie de noodzakelijke efficiëntiewinst niet langer via de eigen werkprocessen alleen kan realiseren. Het kan bijna niet anders dan dat we huurders en verhuurders meer op hun eigen verantwoordelijkheid en zelfredzaamheid gaan aanspreken. De informatie die wij nodig hebben om een procedure te kunnen starten, zullen zij bijvoorbeeld zelf correct, volledig en tijdig moeten aanleveren. Daarbij ondersteunen we hen natuurlijk met goede informatie op de website. Met die informatie willen we bovendien onnodige geschillen en geschilprocedures zo veel mogelijk voorkomen. Goed geïnformeerde huurders en verhuurders zijn niet alleen beter in staat een geschil op de juiste manier aan ons voor te leggen. Zij kunnen ook een reëlere inschatting maken van de kans van slagen van een verzoek of de informatie benutten om een geschil zelf op te lossen. De blik van de Huurcommissie was in 2012 dus ook naar buiten gericht. Dat is noodzakelijk om te weten te komen welke wensen in de samenleving leven ten aanzien van onze dienstverlening. Het klanttevredenheidsonderzoek dat de Huurcommissie in 2012 heeft uitgevoerd en dat jaarlijks wordt herhaald, is hiervoor een belangrijke bron van informatie. De conclusie uit dit onderzoek is dat we door moeten gaan met het verbeteren van de communicatie en het organiseren van een meer digitale dienstverlening. In dit kader hebben we het afgelopen jaar ook voorbereidingen getroffen om vanaf 2013 de contacten met onze relaties te versterken. Naast de vele veranderingen die zijn doorgevoerd, is de Huurcommissie in 2012 gewoon haar core business blijven uitvoeren: geschilbeslechting. Een prestatie die mogelijk was dankzij onze medewerkers, zittingsvoorzitters en zittingsleden. Ik waardeer hun inzet en betrokkenheid zeer. Anke van Heur, voorzitter van de Huurcommissie

5 4 de huurcommissie

6 5 inhoudsopgave 1. De Huurcommissie in 2012 in vogelvlucht 7 2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie Communicatie met huurders en verhuurders Wijzigingen in het uitvoeringsbeleid Organisatie Voorbereiding op nieuwe wet- en regelgeving Financiën 41 Bijlagen 1. Bestuur en Raad van Advies van de Huurcommissie per 31 december Zittingsvoorzitters en zittingsleden van de Huurcommissie per 31 december Zittingslocaties en aantal zittingen in Ontvangers van het jaarverslag 54

7 6 de huurcommissie

8 7 1 de huurcommissie in 2012 in vogelvlucht De Huurcommissie werkte in 2012 op verschillende manieren aan verbetering van haar dienstverlening. Met een uitgebreid klanttevredenheidsonderzoek inventariseerde zij de behoeften en wensen van huurders en verhuurders. Om meer efficiëntie en kortere doorlooptijden te bereiken bij de behandeling van geschillen, wijzigde de Huurcommissie haar werkprocessen en functies ingrijpend. Ook met speciale programma s voor oplossingsgericht werken en verbetering van prestaties werkte de Huurcommissie aan een snellere en professionelere dienstverlening. In 2012 kwamen er minder verzoeken van huurders en verhuurders binnen dan in 2011 en wist de Huurcommissie haar werkvoorraad substan tieel te verkleinen. Klanttevredenheidsonderzoek De Huurcommissie heeft in 2012 een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Huurders blijken in meerderheid positief te zijn over de Huurcommissie, terwijl verhuurders vaker kritisch zijn. In het gelijk gesteld worden in een huurprijsgeschil heeft zoals verwacht een positieve invloed op de tevredenheid. Een negatieve uitspraak blijkt echter niet per definitie tot een ontevreden klant te leiden. Over de snelheid van de procedures bij de Huurcommissie zijn vooral de verhuurders ontevreden. De meeste huurders en verhuurders zijn tevreden over de zittingen. Zij zijn wel van mening dat de werkwijze van de Huurcommissie minder formeel moet zijn en meer gericht op een werkbare oplossing voor beide partijen. De uitkomsten van het onderzoek bevestigen dat de Huurcommissie op het goede spoor zit met haar activiteiten op het gebied van oplossingsgericht werken, verbeteren van de communicatie en digitale dienstverlening en het verkorten van doorlooptijden van de behandeling van verzoeken.

9 8 de huurcommissie Maatschappelijke betekenis van de Huurcommissie Naast het klanttevredenheidsonderzoek verzamelde de Huurcommissie ook uit de in 2012 gedane uitspraken gericht gegevens over de maatschappelijke effecten van haar werk. Het gaat dan onder andere om informatie over wie een beroep doen op de Huurcommissie, wat het financiële effect van uitspraken is voor huurder en verhuurder en over welke onderwerpen klachten of bezwaarschriften binnenkomen. Van de verzoeken om geschilbeslechting waarover de Huurcommissie in 2012 een uitspraak deed, is 88 procent ingediend door huurders en 12 procent door verhuurders. Bij 59 procent van de uitspraken stelde de Huurcommissie de huurder in het gelijk, bij 37 procent de verhuurder. Vergeleken met 2011 werd de verhuurder iets vaker in het gelijk gesteld. De verzoekers hebben in 2012 in 64 procent van de geschillen gelijk gekregen, de wederpartij in 32 procent van de geschillen en in 4 procent van de geschillen zijn beide partijen in dezelfde mate in het gelijk gesteld. Reorganisatie De reorganisatie die in 2012 is doorgevoerd bij de Dienst van de Huurcommissie hield een ingrijpende verandering in van de inhoud van functies en van werkprocessen. Zo is de sterke scheiding tussen de verschillende werkprocessen opgeheven om vertragingen en fouten bij overdrachten te voorkomen. Functies zijn verbreed, waardoor medewerkers ook flexibeler inzetbaar zijn. Verbeteren prestaties en oplossingsgericht werken De Huurcommissie is in 2012 gestart met een specifiek programma om haar prestaties te verbeteren. Hiervoor opgeleide medewerkers hebben twee pilots uitgevoerd: een pilot om de behandeling van servicekostengeschillen te verkorten en een pilot om de jaarlijks meer dan telefonische verzoeken om informatie optimaal te verwerken. De uitkomsten hebben geleid tot diverse verbeteringen die in 2013 worden doorgevoerd. Daarnaast zette de Huurcommissie het in 2011 gestarte programma Oplossingsgericht werken voort. In dat kader zijn in 2012 de formulieren die huurders en verhuurders gebruiken om een verzoek in te dienen, korter en duidelijker gemaakt. Door een aantal vragen in een zogenoemde beslisboom te beantwoorden, kunnen zij nagaan of het indienen van een verzoek zinvol is en zo ja, of zij de juiste procedure starten. In de loop van 2013 zullen klanten de formulieren digitaal kunnen indienen. Leden van de zittingscommissies kregen een opleiding op het gebied van oplossingsgericht werken. Zij oriënteerden zich op de mogelijkheden om een zitting op een minder formele wijze te laten verlopen. Minder verzoeken in 2012 De Huurcommissie ontving in 2012 ongeveer verzoeken van huurders en verhuurders voor de oplossing van een huurgeschil. In 2011 waren dat er ongeveer De dalende trend van de afgelopen jaren deed zich ook voor bij de verzoeken van de Belastingdienst. In 2012 ontving de Huurcommissie zo n 250 verzoeken om

10 9 de redelijkheid van huurprijzen te beoordelen in verband met een aanvraag voor huurtoeslag. Voorts zijn er 12 verzoeken ontvangen voor de afhandeling van geschillen op grond van de nieuwe Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv). De Huurcommissie handelde meer verzoeken af dan er binnenkwamen. Hierdoor kon de werkvoorraad met 750 zaken afnemen tot in totaal ongeveer De beoogde versnelling van de doorlooptijd bij de afhandeling van verzoeken is in 2012 bij de huurverhogingsgeschillen ruimschoots gehaald. Bij de huurprijs- en servicekostengeschillen was dit nog niet het geval. In 2013 wil de Huurcommissie 90 procent van deze verzoeken binnen vier maanden afhandelen en 90 procent van de huurtoeslagverklaringen en Wohv-zaken binnen drie maanden. Financieel resultaat De Huurcommissie behaalde bij de reguliere bedrijfsvoering een positief exploitatieresultaat (1 miljoen euro). In het verslagjaar is een reorganisatie doorgevoerd, waarvoor de meerjarige kosten nog niet waren begroot. Hierdoor kwam het totale financiële resultaat over 2012 negatief uit (- 2,5 miljoen euro). De kostprijs per afgehandelde zaak was bij bijna alle typen zaken lager dan geraamd, met name als gevolg van lagere apparaatskosten. De kosten voor de behandeling van Wohvgeschillen waren daarentegen hoger dan geraamd was het eerste jaar waarin deze geschillen voorgelegd konden worden aan de Huurcommissie. De behandeling van deze nieuwe geschillen is bewerkelijker en vraagt meer tijd dan aanvankelijk verondersteld. Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie draagt bij aan een optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen. Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en een snelle, integere en adequate oplossing. Daarom zoekt de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?), maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan betekenen. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op zorgvuldigheid, snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.

11 10 de huurcommissie

12 11 2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2012 ontving de Huurcommissie minder verzoeken voor het oplossen van geschillen dan in De dalende trend van de afgelopen jaren zette zich voort. De Huurcommissie handelde meer verzoeken af dan er binnenkwamen. De werkvoorraad werd daardoor substantieel kleiner. De beoogde versnelling van de doorlooptijd voor de afhandeling van verzoeken haalde de Huurcommissie ruimschoots bij de huurverhogingsgeschillen. Bij de huurprijs- en servicekostengeschillen was dit over geheel 2012 bezien nog niet het geval. Instroom verzoeken van huurders en verhuurders De Huurcommissie kreeg in verzoeken van huurders en verhuurders voor de oplossing van een huurgeschil. In 2011 waren dat er nog De instroom wordt door allerlei factoren beïnvloed: het aantal verhuizingen, de jaarlijkse huurverhoging, de onderlinge relatie tussen huurder en verhuurder, het klachtenbeleid van verhuurders en de inschatting van wat de opbrengst van een geschilprocedure is in relatie tot de kosten (leges, inspanning). Daarnaast merkt de Huurcommissie dat het in 2011 gestarte programma Oplossingsgericht werken zijn vruchten afwerpt. Met dit programma wil de Huurcommissie geschilprocedures voorkomen en huurders en verhuurders helpen hun probleem in een zo vroeg mogelijk stadium samen op te lossen (zie ook hoofdstuk 5). De daling deed zich voor bij bijna alle soorten verzoeken. Alleen bij de huurverhogingsgeschillen was sprake van een stijging ten opzichte van Het aantal huurverhogingsgeschillen kwam daardoor weer terug op het niveau van de jaren daarvoor. In 2012 heeft de Huurcommissie er een nieuwe taak bij gekregen: de afhandeling van geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv), ook wel de Overlegwet genoemd. Overeenkomstig de gemaakte inschatting, ging het in dit eerste jaar om twaalf ingediende geschillen.

13 12 de huurcommissie Instroom verzoeken Instroom 2009 Instroom 2010 Instroom 2011 Instroom 2012 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen Huurtoeslagverklaringen Belastingdienst Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Totaal Instroom verzoeken van de Belastingdienst Doorlooptijden De Belastingdienst vraagt de Huurcommissie bij twijfel over de aangevraagde huurtoeslag om de redelijkheid van de huurprijs te beoordelen. In 2012 ontving de Huurcommissie 252 verzoeken. Ook bij deze verzoeken was sprake van een dalende trend. Afhandeling verzoeken De Huurcommissie handelde in 2012 opnieuw meer verzoeken af dan er binnenkwamen. Hierdoor nam de werkvoorraad met zo n 750 zaken af tot in totaal ongeveer zaken. De Huurcommissie heeft in 2012 maatregelen getroffen om de werkvoorraden bij de huurprijs- en servicekostengeschillen te verkleinen. Dit heeft een positief effect gehad op de totale werkvoorraad aan het eind van het jaar. Bij de huurverhogingsgeschillen is de gehele instroom in 2012 tijdig verwerkt. De verzoeken in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder kwamen vooral in de tweede helft van 2012 binnen; afronding vond daardoor voor een deel begin 2013 plaats. De beoogde versnelling van de doorlooptijd bij de afhandeling van verzoeken is in 2012 bij de huurverhogingsgeschillen ruimschoots gehaald. Bij de huurprijsgeschillen en de servicekostengeschillen was dit nog niet het geval. Dit komt doordat de Huurcommissie begin 2012 nog relatief veel verzoeken in voorraad had die al langere tijd in behandeling waren. Deze verzoeken zijn in de eerste helft van het jaar met voorrang afgehandeld. In de loop van 2012 zijn de doorlooptijden sterk verbeterd. Eind 2012 lagen de doorlooptijden op een niveau dat het mogelijk maakt het voor 2013 afgesproken doel te halen, dat wil zeggen afhandeling van 90 procent van de verzoeken binnen vier maanden. Afgehandeld % Doorlooptijd reguliere huurgeschillen % <5 mnd. 19% 13% 2% <6 mnd. <7 mnd. >7 mnd. Afgehandeld %

14 13 Afhandeling verzoeken Afhandeling 2009 Afhandeling 2010 Afhandeling 2011 Afhandeling 2012 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen Huurtoeslagverklaringen Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Totaal Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad Instroom Afhandeling Werkvoorraad einde jaar Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de geldende norm Realisatie 2011 Norm 2012 Realisatie 2012 Realisatie nov./dec. Huurprijsgeschillen 92% binnen 6 mnd. > 80% binnen 5 mnd. 66% 77% Servicekostengeschillen 83% binnen 7 mnd. > 80% binnen 5 mnd. 57% 88% Huurverhogingsgeschillen 93% binnen 6 mnd. > 80% binnen 5 mnd. 95% 99% Afgehandeld % Doorlooptijd servicekostengeschillen % 24% 18% 1% <5 <5 mnd. <6 mnd. <7 <7 mnd. >7 >7 mnd. Afgehandeld % Doorlooptijd huurverhogingsgeschillen % 2% 3% <5 <5 mnd. <6 mnd. <7 <7 mnd.

15 14 de huurcommissie Aantal zittingen en zittingslocaties in Aantal zittingen Aantal zaken per zitting 14,5 16,1 15,4 Aantal zittingslocaties Afstand woning - zittingslocatie (km.) ,4 Zittingen en zittingslocaties Van de geschillen tussen huurder en verhuurder die de Huurcommissie in 2012 heeft afgehandeld, zijn er op een zitting behandeld. Bij de overige verzoeken ging het om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt of geen legesvoorschot betaalt of om een inhoudelijke reden niet ontvankelijk is. De afgegeven verklaringen in verband met de huurtoeslag voor de Belastingdienst (245 in 2012) hoeven evenmin door een zittingscommissie te worden vastgesteld. Je ziet echt dat ze luisteren want in de brief met de uitslag stond: mevrouw zegt... met daarachter mijn verweer. Ik ben niet voor niets geweest. Om de efficiëntie te vergroten is in 2012 gebruik gemaakt van 24 zittingslocaties, vijf minder dan in Vermindering van het aantal zittingslocaties heeft een positief effect op de doorlooptijden, met name in regio s waar weinig zaken spelen. Door dit streven naar versnelling van de doorlooptijd is de gemiddelde afstand tussen de woning waar het geschil over gaat en de locatie van de hoorzitting toegenomen van acht kilometer in 2011 naar ruim tien kilometer in De grootste reisafstand was, op een uitzondering na, 73 km. Onderwerpen verzoeken De meeste verzoeken gingen in 2012 over huurverlaging in verband met gebreken (2.010). Verzoeken over de afrekening van servicekosten kwamen op de tweede plaats (1.667). Op de derde plaats stonden verzoeken om de aanvangshuur te toetsen (1.158). De top drie veranderde daarmee niet ten opzichte van huurder in klanttevredenheidsonderzoek

16 15 Instroom en afhandeling van verzoeken in 2012 Soort Artikel Omschrijving Instroom Afhandeling Huurprijsgeschillen BW 249 Toetsing aanvangshuurprijs BW 254 Voorstel huurverlaging op grond van punten BW 255 Huurverhoging na woningverbetering BW 257 Huurverlaging in verband met gebreken BW 258 Uitsplitsing all-in huur UHW 4.3 Melding herstel van gebreken UHW 4.4 Verzet tegen uitspraak voorzitter UHW 5.1 Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte 0 0 UHW 5.2 Inlichtingen aan rechtbank sector kanton 0 0 UHW 5.3 Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring 0 1 UHW 5.5 Advies geliberaliseerde huurprijs 0 0 UHW 20.7 Behandeling na gegrond verzet AWB 7.1 Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil Servicekosten BW 260 Afrekening servicekosten BW 261 Hoogte voorschot servicekosten UHW 20.7 Behandeling na gegrond verzet Huurverhoging BW Bezwaar tegen huurverhoging BW Verzoek huurder na rappel verhuurder BW Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post UHW 20.7 Behandeling na gegrond verzet 8 9 Huurtoeslagverklaring UHW 6b Verklaring over redelijkheid van de huurprijs Wet op het overleg huurders verhuurder Wohv Geschil over naleving bepalingen in de Wet overleg huurders verhuurder 12 5 Totaal BW: Burgerlijk Wetboek AWB: Algemene wet bestuursrecht UHW: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

17 16 de huurcommissie Regionale spreiding verzoeken Evenals andere jaren kwamen de meeste verzoeken in 2012 uit Noord-Holland (2.691, 34 procent). Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam (2.069) is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland stond met verzoeken op de tweede plaats (28 procent). De minste verzoeken kwamen uit Friesland (89), Drenthe (53) en Zeeland (74). Noord-Holland in 2691 uit 2834 Flevoland in 89 uit 81 Friesland in 84 uit 107 Overijssel in 243 uit 273 Groningen in 319 uit 356 Drenthe in 53 uit 56 Zuid-Holland in 2198 uit 2524 Utrecht in 770 uit 850 Gelderland in 387 uit 476 Zeeland in 74 uit 47 Noord-Brabant in 613 uit 656 Limburg in 346 uit 358

18 17 Aandeel geschillen per type verhuurder in 2011 en Aandeel aantal huurwoningen 2012 Corporaties 44% 36% 78% Overige verhuurders 56% 64% 22% Bron: administratie Huurcommissie resp. model Systeem Woningvoorraad (Syswov) van het ministerie van BZK. Geschillen per type verhuurder Woningcorporaties hebben een substantieel kleiner aandeel in het aantal huurprijsgeschillen dan de overige verhuurders. In 36 procent van de in 2012 afgehandelde geschillen ging het om één of meer woningen in beheer van een woningcorporatie. Dit percentage is minder dan de helft van het aandeel van de woningcorporaties in het totale bestand aan huurwoningen (78 procent). Het aandeel van de corporaties in de geschillen is ten opzichte van 2011 gedaald. Verhouding verzoeker-wederpartij en huurderverhuurder in uitspraken Van de verzoeken om geschilbeslechting waarover de Huurcommissie in 2012 een uitspraak deed, is 88 procent ingediend door huurders en 12 procent door verhuurders. De verzoekers hebben in 2012 in 64 procent van de geschillen gelijk gekregen, de wederpartij in 32 procent van de geschillen en in 4 procent van de geschillen zijn beide partijen in dezelfde mate in het gelijk gesteld. In het gelijk gestelde partij bij de meest voorkomende procedures Artikel Omschrijving Huurder gelijk Verhuurder gelijk Beide partijen 249 BW Toetsing aanvangshuurprijs 69% 31% 0% 253 BW Verzoeken huurverhoging 10% 84% 6% 254 BW Voorstel huurverlaging op grond van 33% 20% 47% punten 257 BW Huurverlaging in verband met gebreken 62% 38% 0% 258 BW Uitsplitsing all-in huur 53% 46% 1% 260 BW Afrekening servicekosten 72% 27% 1% 261 BW Hoogte voorschot servicekosten 53% 46% 1% Totalen 59% 37% 4%

19 18 de huurcommissie De Huurcommissie stelde bij 59 procent van de uitspraken de huurder in het gelijk, bij 37 procent de verhuurder. Vergeleken met de vorige meting werd de verhuurder iets vaker in het gelijk gesteld (2011: 62 procent huurder versus 34 procent verhuurder). Bij geschillen over de aanvangshuur, huurverlaging in verband met gebreken en afrekening van de servicekosten kregen huurders meer dan gemiddeld gelijk. Bij geschillen over de huurverhoging waren dat de verhuurders. Financieel belang van uitspraken Het verschil in huurprijs of servicekosten vóór en na een uitspraak van de Huurcommissie, geeft weer wat het financiële belang van een zaak is. Het gemiddelde financiële belang van zaken die de Huurcommissie in 2012 afhandelde, verschilt sterk per type zaak. Toetsing van de aanvangshuur leidde tot een huurverlaging van gemiddeld 123 euro per maand. Bij de geschillen over huurverhoging werd het voorstel van de verhuurder in 90% van de gevallen geheel of deels gehonoreerd. Bij toetsing van de redelijkheid van huurverlaging op grond van punten ging de huur gemiddeld 73 euro per maand omlaag en bij uitspraken over huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken (tijdelijk) met gemiddeld 119 euro per maand. Het hoogst waren de bedragen bij uitspraken over uitsplitsing van de all-in huur. Bij splitsing van de all-in huur ging het om gemiddeld 317 euro per maand. Bij de afrekening van servicekosten is de te beoordelen afrekenperiode doorgaans een heel jaar, soms korter als de huurder tussentijds is verhuisd. De gemiddelde verlaging kwam hier uit op 338 euro per afrekening. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorschot servicekosten was het gemiddelde financiële belang 56 euro per maand. Collectieve behandeling geschillen De Huurcommissie kan sinds 2010 geschillen collectief behandelen als meerdere huurders van één verhuurder hetzelfde probleem hebben. Net als in 2011 heeft de Huurcommissie in 2012 geen verzoeken ontvangen die in aanmerking kwamen voor collectieve behandeling. Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar tegen legesveroordelingen Als huurders of verhuurders het niet eens zijn met een voorzittersuitspraak, kunnen zij hier verzet tegen aantekenen. In 2012 heeft de Huurcommissie 140 verzetschriften behandeld (6 procent van de voorzittersuitspraken). In 47 procent van de gevallen (60) heeft zij het verzet als gegrond beoordeeld. Als huurders of verhuurders het niet eens zijn met de legesveroordeling, kunnen zij daar bezwaar tegen maken. In 2012 heeft de Huurcommissie 245 bezwaarschriften behandeld (3 procent van uitspraken). Zij heeft 34 procent van de bezwaren (83) als gegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd toegepast legestarief (leges van 450 euro voor een rechtspersoon in plaats van 25 euro voor een natuurlijk persoon).

20 19 Vonnissen kantonrechter Als huurders of verhuurders het niet eens zijn met de uitspraak van de Huurcommissie, kunnen zij binnen acht weken een procedure beginnen bij de (kanton)rechter. In 2012 heeft de Huurcommissie via allerlei kanalen een aantal uitspraken ontvangen van verschillende rechtbanken. Er is geen volledig overzicht van deze vonnissen. De vonnissen worden niet standaard toegezonden aan de Huurcommissie en ook niet allemaal gepubliceerd. Uit de ontvangen vonnissen blijkt dat de rechter in de meeste gevallen de uitspraak van de Huurcommissie volgde. Wel komen uit de vonnissen enkele aandachtspunten voor de Huurcommissie naar voren. Zo zijn er verschillende uitspraken over de vraag of sprake is van een huurovereenkomst die een gebruik betreft dat naar zijn aard van korte duur is. Dit speelt bijvoorbeeld bij zogenoemde short-staycontracten. In die gevallen is de Huurcommissie niet bevoegd uitspraak te doen. vermeende partijdigheid van de zittingsvoorzitter (wraking). De rechter besliste dat ondanks het feit dat de Huurcommissie onrechtmatig heeft gehandeld, er geen grond was voor schadevergoeding. Als reden gaf de rechter op dat niet vaststond dat de Huurcommissie anders zou hebben geoordeeld als zij het wrakingsverzoek wel eerst zou hebben behandeld. Raad van State De Huurcommissie heeft in 2012 één beslissing van de Raad van State ontvangen. Het betrof een beroepsprocedure over een veroordeling door de Huurcommissie tot het betalen van leges. De Raad van State was het eens met de beslissing van de rechtbank. Die beslissing hield in dat de Huurcommissie de bezwaarmaker terecht in het ongelijk had gesteld. Naar aanleiding van jurisprudentie in de afgelopen jaren over de doorrekening van onderhoudskosten van een individuele cv-ketel, heeft de Huurcommissie haar uitvoeringsbeleid over dit onderwerp tegen het licht gehouden. Na advisering door de Raad van Advies en door de zittingsleden is besloten het beleid met ingang van 2013 aan te passen (zie hoofdstuk 4). De Huurcommissie was in 2012 betrokken bij een schadevergoedingsprocedure bij de kantonrechter. Het betrof een zaak waarin de Huurcommissie niet vooraf heeft beslist op een verzoek een zitting niet door te laten gaan in verband met

21 20 de huurcommissie Hoe werkt de Huurcommissie? stap 1 stap 2 stap 3 stap 4 stap 5 stap 6 stap 7 stap 8 De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie tot het onderhoud. Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil. De indiener van het verzoek betaalt een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon). De onderzoeker van de Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van de verhuurder. De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven. De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een hoorzitting. Tijdens de hoorzitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook laten vertegenwoordigen. Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak. Partijen ontvangen de uitspraak in de regel binnen zes weken na de zitting. Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges die voor hem gelden (natuurlijk persoon of rechtspersoon). De andere partij betaalt geen leges. Als hij de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de helft van de voor hen geldende leges.

22 21 Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie. In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of hoorzitting plaats. In zo n verkorte procedure doet de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet betaalt. Tegen zo n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie ( verzet ). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en de zaak op een hoorzitting te behandelen. Meer informatie: