jaar verslag de huurcommissie

Transcriptie

1 jaar verslag 2015 de huurcommissie

2 jaar verslag 2015 de huurcommissie

3 2 de huurcommissie voorwoord Toegankelijke, deskundige, oplossingsgerichte en onpartijdige dienstverlening voor huurder en verhuurder. Dat is de ambitie van de Huurcommissie als een professionele geschillen beslechter op het terrein van de huurprijswetgeving. Ieder jaar werken we er aan om onze diensten beter, sneller en klantvriendelijker te verlenen dan de jaren daarvoor. En elk jaar kijken we of onze prestaties zijn verbeterd ten opzichte van het verleden en of we onze ambities waarmaken. Een belangrijke graadmeter daarvoor is de klanttevredenheid. In 2014 vormde de inkomensafhankelijke huurverhoging een grote bron van ontevredenheid over de Huurcommissie, vooral onder huurders. We hebben in 2015 maatregelen genomen om de betrokken partijen zo snel mogelijk helderheid te verschaffen over wat de Huurcommissie gaat doen met het verzoek: wanneer hoort u van ons, welke informatie hebben wij van u nodig? We hebben daarbij niet alleen de verhuurders, die de verzoeken bij ons indienen, maar ook de betrokken huurders snel geïnformeerd over de procedure. De klanttevredenheidscijfers onder huurders zijn hierdoor met ruim 10% gestegen ten opzichte van De doorlooptijd van procedures is een ander criterium waarop we onze prestaties meten. In 2015 hebben we fors geïnvesteerd in onze werkprocessen om de doorlooptijd van de binnengekomen verzoeken te versnellen ten opzichte van voorgaande jaren. Dat is gelukt. Maar we kijken niet alleen naar de snelheid van afwikkeling. Ook proberen we de indieners van verzoeken waarbij de Huurcommissie niets kan betekenen, of die te vroeg of te laat zijn ingediend, nog voor de start van de behandeling te informeren. Daarmee hebben we in 2015 in zo n 800 zaken bij indieners van verzoeken duidelijkheid kunnen geven in een zo vroeg mogelijk stadium. Op 9 juli 2015 is de Europese Richtlijn voor buiten gerechtelijke geschillenbeslechting in werking getreden. Reden voor ons om onze in spanningen ook aan die richtlijn af te meten en vooral ook in gesprek te gaan met onze om geving

4 3 om inspiratie op te doen en van anderen te leren. Bijvoorbeeld met de huurders- en verhuurderskoepels Woonbond, Aedes, Vastgoed Belang en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN). En met collega-geschillenbeslechters in andere sectoren, zoals de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken (SGC), de Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen (SKGZ) en de Stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid). Langs verschillende wegen werkt de Huurcommissie zo aan verbetering van de dienstverlening en aan het zoeken naar mogelijkheden voor verdere verbeteringen in de toekomst. De ideeën voor toekomstige verbeteringen werken we nu uit. Samen met de zittingsvoorzitters, de zittingsleden, de Raad van Advies en niet in de laatste plaats de medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie. Ik wil hen hier graag bedanken voor hun goede inzet in het afgelopen jaar. Anke van Heur voorzitter van de Huurcommissie

5 4 de huurcommissie

6 5 inhoudsopgave in vogelvlucht 7 2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie Communicatie Wetgeving en uitvoeringsbeleid Organisatie Financiën 47 Bijlagen 1. Samenstelling ZBO Huurcommissie Samenstelling Raad van Advies Zittingslocaties en aantal zittingen Ontvangers van het jaarverslag 59

7 6 de huurcommissie

8 in vogelvlucht In 2015 ontving de Huurcommissie minder verzoeken om geschilbeslechting dan in Het ging zowel om minder verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) als om minder overige verzoeken. Doordat zij meer verzoeken afhandelde dan er binnenkwamen, nam de werkvoorraad aanzienlijk af. Voor de meeste procedures verbeterden de doorlooptijden, waardoor deze steeds meer in de richting komen van de geldende normen. Ten opzichte van 2014 waren huurders, ook die met een IAH-zaak, meer tevreden over de Huurcommissie. Bij verhuurders bleef de klanttevredenheid gelijk. Het werd in 2015 mogelijk om niet alleen verzoekschriften digitaal in te dienen maar ook de aanvullende correspondentie over een zaak. De onderzoekers van de Huurcommissie hebben de Huurprijscheck in gebruik genomen als instrument voor de puntentelling. Minder verzoeken ingediend, voorraad verkleind In 2015 heeft de Huurcommissie in totaal bijna verzoeken om geschilbeslechting ingeboekt. Dit is een afname van ruim 27 procent ten opzichte van 2014 (bijna verzoeken). Vooral het aantal huurverhogingsgeschillen, zowel op grond van punten als op grond van inkomen, daalde fors. Bij de huurprijs- en de servicekostengeschillen bleef de daling beperkt. Het aantal verzoeken in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder bleef ongeveer gelijk. Naast deze bijna ingeboekte verzoeken ontving de Huurcommissie ruim 800 verzoeken die voor de start van het reguliere zaakbehandelingsproces, al voor het betalen van de leges, zijn afgedaan. Bijvoorbeeld omdat ze niet-ontvankelijk zouden worden verklaard.

9 8 de huurcommissie De meeste verzoeken gingen over (1) de (jaar)afrekening van de servicekosten 1 (2.281), (2) de huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken (2.115), en (3) de inkomensafhankelijke huurverhoging (1.832). Doordat de Huurcommissie minder verzoekschriften ontving, handelde ze er ook minder af dan in Wel handelde ze meer verzoeken af dan er binnenkwamen. Hierdoor daalde de werkvoorraad van ruim in 2014 naar ruim in 2015 (een afname met bijna 30 procent). Doorlooptijd van procedures verbetert De Huurcommissie heeft in het verslagjaar veel gedaan om de werkprocessen en de beschikbare capaciteit beter op elkaar af te stemmen. Dit met het oog op een goede doorstroming van de verzoeken en het bekorten van de tijd waarbinnen zij de verzoeken afhandelt (de doorlooptijd). Hierdoor is de doorlooptijd voor de meeste procedures verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren. Ook in 2016 zal het percentage afgehandelde zaken voor de verschillende procedures naar verwachting verder bewegen in de richting van de geldende normen. Klanttevredenheid neemt toe In 2015 nam de algemene klanttevredenheid van huurders aanzienlijk toe ten opzichte van 2014: 54 procent van de huurders was tevreden, tegenover 42 procent in Voor verhuurders bleef de 1 Onder servicekosten(geschillen) verstaan we in dit jaarverslag ook (geschillen over) kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. klanttevredenheid gelijk (40 procent). Opvallend is dat ook de huurders met een inkomensafhankelijk huurverhogingsgeschil vaker tevreden waren: 40 procent in 2015 tegenover 17 procent in De inspanningen van de Huurcommissie, bijvoorbeeld om de informatievoorziening op de website en de afhandeling van telefoontjes en post over de inkomensafhankelijke huurgeschillen te verbeteren, lijken hun vruchten af te werpen. Hiernaast blijkt uit het klanttevredenheidsonderzoek dat de huurders vaker dan in 2014 het gevoel hebben dat de Huurcommissie voor hun probleem een oplossing biedt. Ook voldoet de Huurcommissie vaker aan hun verwachtingen. Verhuurders waren vooral positief over de vindbaarheid van de Huurcommissie. Onlinedienstverlening uitgebreid De Huurcommissie heeft de afgelopen jaren aanzienlijk geïnvesteerd in de digitalisering van haar dienstverlening. In 2014 werd het mogelijk alle verzoekschriften via de website in te dienen, en sinds 2015 kunnen huurders en verhuurders ook de aanvullende informatie bij een procedure, bijvoorbeeld voor een onderzoek of een zitting, via de website indienen. De proef met het per versturen van post door de Huurcommissie verliep succesvol en wordt in 2016 uitgebreid. Digitaal indienen blijkt in een behoefte te voorzien. In 2015 werd 47 procent van de verzoekschriften digitaal ingediend en 45 procent van de aanvullende correspondentie over een zaak. Het intrekken van een verzoek gebeurt nu voor het grootste deel digitaal.

10 9 Huurprijscheck veel bezocht Vanwege de nieuwe wetgeving (per 1 oktober 2015) over de puntentelling voor zelfstandige woonruimten is de Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie geactualiseerd. De vernieuwde Huurprijscheck leidde tot een aanzienlijke toename van het websitebezoek. Op 1 oktober 2015 bezochten mensen (bijna tweemaal zoveel als het bezoekersaantal van een hele maand) de website van de Huurcommissie. Dit na berichtgeving over de nieuwe wetgeving en de mogelijke invloed van de WOZ-waarde op de huurprijs van een woning. Sinds eind 2015 gebruiken ook de onderzoekers van de Huurcommissie de Huurprijscheck bij hun puntentelling van een woonruimte. Hiermee is de puntentelling bij een onderzoeksrapport van de Huurcommissie in vorm gelijk aan wat huurders of verhuurders op de website van de Huurcommissie hebben kunnen zien als resultaat van hun eigen check. Puntentellingen worden hierdoor beter vergelijkbaar. Contacten met relaties In 2015 heeft de Huurcommissie verder uitwerking gegeven aan haar relatiebeleid, om in te kunnen spelen op de eisen en verwachtingen uit de samenleving. Zo organiseerde zij een bijeenkomst met de huurteams uit de (grote) steden, onder andere om de werkwijzen af te stemmen. In het kader van haar toekomstige dienstverlening sprak de Huurcommissie met de koepelorganisaties voor huurders en verhuurders Woonbond, Aedes, Vastgoed Belang en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) en met enkele andere buitengerechtelijke geschillenbeslechters, zoals de Stichting Geschillencommissies voor Consumentenzaken (SGC), de Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen (SKGZ) en de Stichting Klachteninstituut financiële dienstverlening (Kifid). Effect voor huurder en verhuurder Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen is het in de regel de verhuurder die de verzoeken om geschilbeslechting indient. Dit is conform de regeling. In 2015 was dit het geval in 97 procent van de inkomensafhankelijke zaken. Hierbij stelde de Huurcommissie de verhuurder in 92 procent en de huurder in 7 procent van de gevallen in het gelijk; in 1 procent van de gevallen kregen beide partijen deels gelijk. De meeste overige verzoeken om geschilbeslechting werden ingediend door huurders: 89 procent (in 2014 was dit ongeveer 81 procent). Bij deze overige geschillen kreeg de huurder in 53 procent en de verhuurder in 43 procent van de gevallen gelijk. In 4 procent van de gevallen kregen beide partijen deels gelijk. Het financiële belang van de zaken die de Huurcommissie afhandelt, verschilt sterk per type zaak en fluctueert voor alle typen zaken van jaar tot jaar. Zo viel in het geval van onderhoudsgebreken de (tijdelijke) huurverlaging hoger uit dan in voorgaande jaren: 243 euro per maand, tegenover 158 euro gemiddeld in de periode Bij de overige procedures daalde het gemiddelde financiële belang voor de huurder.

11 10 de huurcommissie Financieel resultaat De Huurcommissie behaalde in 2015 een licht positief exploitatieresultaat (+ 0,027 miljoen euro). In de begroting voor 2015 was nog rekening gehouden met een verlies van 0,76 miljoen euro. Enerzijds vielen de materiële lasten ongeveer 0,4 miljoen hoger uit dan begroot en de legesbaten juist 0,4 miljoen euro lager, en is voor de afwikkeling van eerdere reorganisaties per saldo 0,3 miljoen euro toegevoegd aan de voorziening op de balans. Anderzijds waren de personele lasten ruim 0,6 miljoen euro lager, de bijzondere baten 0,9 miljoen euro hoger en de bijzondere lasten ruim 0,2 miljoen lager dan begroot. De gerealiseerde integrale kostprijs van de behandeling van huurprijs- en huurverhogingsgeschillen op grond van punten viel iets hoger uit dan geraamd. Dit komt doordat het totaal aantal afgewikkelde geschillen van deze categorieën lager was dan verwacht. Bij de servicekostengeschillen, de verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen en de geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder was het omgekeerde het geval. De kostprijs van deze categorieën geschillen viel lager uit, doordat de productie hoger was dan geraamd. Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie draagt bij aan een optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen. Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en een snelle, integere en adequate oplossing. Daarom zoekt de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?), maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan betekenen. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op zorgvuldigheid, snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.

12 11 toezien op prijs-kwaliteitverhouding woningen, al bijna 100 jaar lang Al zo n 100 jaar bestaan in Nederland Huurcommissie-achtige instellingen. Met een wat andere organisatie en taakinvulling door de jaren heen, waarbij steeds werd ingespeeld op de veranderende omgeving. Maar wel met hetzelfde doel: toezien op een goede prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen. 1917: lokale huurcommissies Tijdens en na de Eerste Wereldoorlog kent Nederland grote problemen op de woningmarkt. Huiseigenaren gebruiken de woningnood om de huurprijzen te verhogen. Met de Huurcommissiewet van 1917 wil de Rijksoverheid deze prijsopdrijving tegengaan. Een huiseigenaar mag de huur alleen verhogen als hij kan aantonen dat hij hogere kosten voor de woning moet maken, bijvoorbeeld voor onderhoud. Lokale huurcommissies beoordelen of deze huurverhoging terecht is. 1951: regionale huuradviescommissies Ook na de Tweede Wereldoorlog leidt de woningnood tot stijgende huurprijzen. In de Huurwet van 1951 legt de Rijksoverheid de huurprijsbescherming voor huurders wettelijk vast. Regionale huuradviescommissies (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons) zien toe op de uitvoering van deze wet. Ze adviseren over de huurprijs van woningen en kamers. 1979: een landelijk netwerk van huurcommissies De Huurwet van 1951 wordt zo vaak gewijzigd dat opgelegde en volledig vrijgegeven huurprijzen naast elkaar kunnen bestaan. In 1979 komt de Rijksoverheid daarom met één toetsingskader voor alle huurwoningen: de Huurprijzenwet woonruimte. Deze wet ligt ten grondslag aan de Huurcommissie zoals deze ook nu nog bestaat: een toegankelijke en onpartijdige organisatie die een bindende uitspraak kan doen bij huurprijsgeschillen. Burgers hoeven voor een huurprijsprobleem niet langer naar de kantonrechter. Deze Huurcommissie bestaat uit een groot aantal zelfstandige commissies verspreid door het land (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons). 2010: één Huurcommissie Na 1979 wordt de Huurprijzenwet regelmatig aangepast. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de organisatie van de Huurcommissie: in 2010 komt er één landelijke Huurcommissie. De wijzigingen hebben ook gevolgen voor taak en werkwijze. Want de samenleving verandert voortdurend. Burgers zijn hoger opgeleid en mondiger. Hun zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid worden belangrijker. De Huurcommissie richt zich zo steeds meer op het voorkómen, het helpen oplossen en uiteindelijk het formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders.

13 12 de huurcommissie Kerncijfers Huurcommissie instroom verzoeken afhandeling verzoeken waarvan inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen werkvoorraad einde jaar telefoongesprekken algemeen (1400-nummer) aantal zittingen zaakgerelateerd (0800-nummer) bezoek website schriftelijke vragen algemeen zittingsvoorzitters zittingsleden fte dienst huurcommissie 68 64,2 saldo batenlasten in mln ,027-1,1 totaal baten in mln ,3 15, eigen vermogen als % van de gemiddelde omzet (max 5 %) ,9% ,4% klanttevredenheid klachten huurder verhuurder 42% 40% 40% 54% % gegrond % gegrond

14 13 Mr. Onno van der Burg, seniorrechter Rechtbank Den Haag de kantonrechter schikt al van nature Mensen vinden het vooral belangrijk dat het geschil dat zij met een andere partij hebben, wordt opgelost. Hoe dat gebeurt, door de kantonrechter of anderszins, doet er dan niet zo toe. Het gaat erom dat zij elkaar na afloop de hand kunnen schudden. Naarmate de politiek de gang naar de rechter bemoeilijkt, onder meer door de hoge griffierechten die ze heft en de bezuinigingen die ze oplegt, kan ik me voorstellen dat mensen hun toevlucht nemen tot alternatieve vormen van geschillenbeslechting. In beginsel sta ik daar positief tegenover. Het is beter dat mensen bij de rechter proberen weg te blijven. Een voordeel van de alternatieve geschillenbeslechting is dat het partijen minder geld kost. En misschien gaat het sneller dan bij de rechtbank, al is de duur van onze procedures inmiddels best kort. Of die alternatieven dezelfde uitkomst bieden als de rechter, met dezelfde waarborgen omkleed, is voor mij echter de vraag. De onafhankelijkheid van de rechter staat niet ter discussie en zijn gezag is groter dan dat van de alternatieve geschillenbeslechters. Voor de alternatieve geschillenbeslechting is ook op het gebied van de informatievoorziening is een rol weggelegd. Goede informatie, onder meer op het gebied van het geldend recht, is van groot belang. Immers, hoe meer informatie mensen hebben, hoe minder geschillen er zijn. De Huurcommissie is destijds opgericht om de werkdruk voor de kantonrechter te verlichten. In die zin heeft ze zich ook bewezen. Omdat de omgeving van de huurwoningmarkt is veranderd, is het goed dat de Huurcommissie zich nu de vraag stelt wat voor haar de juiste manier van werken is. Is bijvoorbeeld een commissie met een voorzitter en twee commissieleden wel nodig? Kan zij meer zaken schriftelijk afdoen? Of kan ze partijen bij elkaar brengen, zoals de kantonrechter doet. De kantonrechter fungeert als een soort dorpsoudste, zeg ik altijd. Hij probeert mensen op een zitting tot elkaar te brengen en hen uit te leggen hoe het zit. Zo kun je de acceptatie van een uitspraak vergroten, ook bij de partij die in het ongelijk wordt gesteld. De kantonrechter schikt eigenlijk al van nature. Ook in de wet is nadrukkelijk opgenomen dat de rechter in elke fase van de procedure partijen bij zich kan roepen om te kijken of een schikking mogelijk is. Mijn ervaring is dat geschillen zijn te schikken als je de partijen kunt uitleggen wat de geldende rechtsregels zijn. Door partijen te horen en met hen te praten kun je veel bereiken. Al zijn er natuurlijk altijd mensen die alleen genoegen nemen met een uitspraak.

15 14 de huurcommissie

16 15 2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2015 boekte de Huurcommissie in totaal bijna verzoeken om geschil behandeling in. Dit is aanmerkelijk minder dan in 2013 en 2014, maar meer dan in de jaren daarvoor. Vooral het aantal huurverhogingsgeschillen daalde fors ten opzichte van Naast deze bijna verzoeken ontving de Huurcommissie ook nog ruim 800 verzoeken die voortijdig konden worden afgedaan. De meeste geschillen gingen over huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken. De Huurcommissie handelde zaken meer af dan er binnenkwamen. Hierdoor daalde de werkvoorraad aanzienlijk. De doorlooptijden zijn voor de meeste procedures verder verbeterd in de richting van de geldende norm. Door aanpassingen in het werkproces stuurt de Huurcommissie continu op doorlooptijden. In 2015 kwam de Huurcommissie in 462 zittingen bijeen. Instroom In 2015 boekte de Huurcommissie in totaal verzoeken voor behandeling in: van huurders en verhuurders voor het oplossen van een huurgeschil, twaalf van huurdersorganisaties voor het oplossen van een geschil in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv) en 260 van de Belastingdienst voor een huurprijsonderzoek. Van de huurders- en verhuurdersverzoeken gingen verreweg de meeste over huurprijs-, servicekosten- en huurverhogingsgeschillen (reguliere geschillen). Verder boekte de Huurcommissie verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) in. Hiernaast wist de Huurcommissie de inhoudelijke behandeling van 802 zaken te voorkomen door deze, in overleg met de verzoeker, in een vroegtijdig stadium af te vangen. Het gaat hierbij bijvoorbeeld om zaken waarvan duidelijk is dat ze niet-ontvankelijk zouden worden verklaard, zoals te vroeg of te laat gestarte procedures. Deze zaken worden afgevangen voor de start van het reguliere

17 16 de huurcommissie zaakbehandelingsproces, al voor het betalen van de leges. Hierdoor komen deze aantallen in dit jaarverslag niet terug in de tabellen. Het aantal afgevangen verzoeken is gestegen ten opzichte van 2013 (262 afgevangen verzoeken) en 2014 (248). De Huurcommissie is deze werkwijze in 2015 breder gaan toepassen, niet alleen voor servicekosten- maar ook voor huurprijsgeschillen. Zo heeft de Huurcommissie bijvoorbeeld bij de procedure Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken getracht verzoeken alleen in behandeling te nemen wanneer de huurder expliciet had aangetoond dat hij de verhuurder vooraf tijdig in kennis had gesteld van de gebreken. Het aantal ingeboekte huurprijsgeschillen daalde met zo n 8,5 procent, van in 2014 naar in Ook het aantal servicekostengeschillen daalde met 8,5 procent, van in 2014 naar in Het aantal huurverhogingsgeschillen op grond van punten daalde fors, met 65 procent, van in 2014 naar 623 in Ten opzichte van 2014 (3.613) daalde het aantal ontvangen huurverhogingsgeschillen op grond van inkomen (1.832) eveneens aanzienlijk. Het aantal verzoeken voor de oplossing van een Wohv-geschil bleef ongeveer gelijk: tien in 2014 en twaalf in Verzoeken van de Belastingdienst Bij twijfel over de aangevraagde huurtoeslag vraagt de Belastingdienst de Huurcommissie om te bepalen welke huurprijs moet worden gehanteerd voor de toekenning van de huurtoeslag. In 2015 ontving de Huurcommissie 260 verzoeken van de Belastingdienst. Na een forse stijging in 2014 is dit aantal weer terug op het niveau van 2012 en de gemaakte afspraak van ongeveer 250 verzoeken per jaar. Afhandeling De Huurcommissie handelde in 2015 in totaal zo n minder zaken af dan in 2014: respectievelijk De forse Instroom verzoeken, Instroom 2012 Instroom 2013 Instroom 2014 Instroom 2015 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH) Huurtoeslagverklaringen Wet op overleg huurdersverhuurder (Wohv) Subtotaal reguliere geschillen Inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen (IAH) Totaal

18 17 afname (met 18 procent) van het aantal afgehandelde verzoeken heeft vooral te maken met de daling van het aantal afgehandelde inkomensafhankelijke huurverhogingsverzoeken: in 2015 tegenover in Voor de afhandeling van deze inkomens afhankelijke verzoeken zette de Huurcommissie ook dit jaar een speciaal projectteam in. In totaal 11 procent van de afgehandelde verzoeken werd tijdens de procedure stopgezet, omdat het verzoek na de start van het behandelproces door de indiener werd ingetrokken. Hiernaast verklaarde de Huurcommissie na registratie alsnog bijna 11 procent van de verzoeken niet-ontvankelijk, het merendeel (80 procent) omdat de leges niet of niet tijdig waren betaald. In sommige gevallen houdt de Huurcommissie de afhandeling van een zaak aan. Dit gebeurt bijvoorbeeld wanneer een partij in beroep is gegaan tegen de vaststelling van de WOZ-waarde, die sinds oktober 2015 meetelt in het woningwaarderingsstelsel. In uitzonderlijke gevallen houdt de Huurcommissie een zaak ook aan wanneer de indiener het geschil tegelijkertijd aan de kantonrechter voorlegt. Afhandeling verzoeken, Afhandeling 2012 Afhandeling 2013 Afhandeling 2014 Afhandeling 2015 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH) Huurtoeslagverklaringen Wet op overleg huurdersverhuurder (Wohv) Subtotaal reguliere geschillen Inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen (IAH) Totaal Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad, Instroom Afhandeling Werkvoorraad einde jaar

19 18 de huurcommissie In totaal zijn in 2015 elf opgelegde zaken afgerond. Eind 2015 wachtten nog 26 zaken op een uitspraak van de kantonrechter en elf zaken op een definitief (na beroep) vastgestelde WOZ-beschikking. In totaal handelde de Huurcommissie zaken meer af dan er binnenkwamen. Hierdoor daalde de werkvoorraad die aan het eind van het jaar resteerde aanzienlijk, van verzoeken in 2014 tot in Doorlooptijden De lijn die de Huurcommissie de afgelopen jaren heeft ingezet om een zo groot mogelijk aantal zaken af te handelen binnen de daarvoor gestelde norm (de zogeheten doorlooptijd), is in 2015 voortgezet. Voor huurprijsgeschillen is het percentage zaken dat werd afgehandeld binnen de daarvoor geldende norm, verbeterd van 63 procent van de verzoeken binnen vier maanden in 2014 naar 77 procent in Ook voor de servicekostengeschillen is een lichte verbetering waarneembaar, van 70 procent binnen vijf maanden in 2014 naar 72 procent in Bij de huurverhogingsgeschillen rondde de Huurcommissie 88 procent van de verzoeken af binnen vier maanden, tegenover 96 procent in Het lagere percentage heeft te maken met de ruim 300 bezwaren tegen de huurverhoging die de huurdersverenigingen Salland en Zutphen eind 2014 bij de Huurcommissie indienden. Omdat zij met deze bezwaren onder andere hun zorgen over de betaalbaarheid van huur woningen wilden uiten, heeft de Huurcommissie gehoor gegeven aan de wens van de betrokkenen om deze geschillen gezamenlijk op een zitting te behandelen. In overleg met hen werd gezocht naar een geschikte datum voor de zitting. Hierdoor kon de Huurcommissie deze zaken net niet binnen vier maanden afhandelen. Bij de Wohv-geschillen bleef het gerealiseerde percentage (25 procent binnen drie maanden) achter bij de norm van 90 procent. Acht van de twaalf verzoeken zijn binnen een termijn van vier maanden afgehandeld. Omdat bij deze geschilprocedure overleg met de betrokken partijen extra belangrijk is, wordt bij de behandeling rekening gehouden met de agendawensen van de verhuurder en de huurdersorganisatie. Verder optimaliseren doorlooptijd Om de afwikkeling van de verzoeken te versnellen heeft de Huurcommissie in 2015 geïnvesteerd in een constante doorstroming van de ingediende verzoeken. Processen en capaciteit zijn beter op elkaar afgestemd, waarbij continu is gestuurd op de doorlooptijd. Deze inspanning heeft geleid tot een versnelling van de doorlooptijd en een vermindering van de totale werkvoorraad. Dit laatste moet er in 2016 toe leiden dat het percentage afgehandelde zaken verder beweegt in de richting van de geldende norm. De Huurcommissie wijst erop dat de gewenste kwaliteit van de dienstverlening effect heeft op de doorlooptijd van een procedure. Om huurders en verhuurders beter van dienst te kunnen zijn is de Huurcommissie bijvoorbeeld een ruimer uitstelbeleid gaan hanteren. Zo kan de huurder bij het onderzoek in de woning één keer om uitstel vragen en bij de zitting kunnen beide partijen

20 19 doorlooptijd: percentage afgehandelde zaken ten opzichte van de geldende norm 63% 90% 77% 70% 90% 72% 96% 90% 88% 35% 90% 25% realisatie 2014 norm 2015 realisatie 2015 Huurprijsgeschillen binnen 4 maanden Servicekostengeschillen binnen 5 maanden Huurverhogingsgeschillen (incl. IAH) binnen 4 maanden Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv) binnen 3 maanden cumulatieve doorlooptijd van alle afgehandelde zaken % 77% 92% 96% 100% 72% 84% 100% 88% 93% 95% 100% 67% 75% 100% 100% % afgehandeld < 4 maanden % afgehandeld < 5 maanden % afgehandeld < 6 maanden % afgehandeld > 6 maanden Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen (incl. IAH) Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv) dat één keer doen. Dit kan leiden tot een langere doorlooptijd. Ook probeert de Huurcommissie zaken op een zitting waar mogelijk te combineren als een verhuurder meerdere geschillen heeft lopen. Behandeltermijn van maximaal 90 dagen op grond van Europese richtlijn Een andere norm waarmee de Huurcommissie rekening moet houden, is de termijn van maximaal 90 dagen tussen de datum waarop het dossier compleet is en de datum van de verzending van de uitspraak. Deze termijn volgt uit de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten. Bij geschillen die tijdens een zitting worden behandeld, wordt de datum van de zitting aangenomen als startdatum voor dossier compleet. Bij geschillen waarvoor geen hoorzitting plaats vindt, geldt de datum van de ontvangst van het legesvoorschot als startdatum. Bij alle typen huurgeschillen bleef de Huurcommissie in 2015 ruim onder de termijn van 90 dagen. Bij de huurprijsgeschillen kwam de termijn van afhandeling uit op gemiddeld 18,3 dagen, bij servicekostengeschillen op 29,0 dagen en bij huurverhogingsgeschillen op 58,8 dagen. Omdat er bij dit laatste type geschil meestal geen zitting is, wordt de datum van de legesontvangst als begin aangehouden.

21 20 de huurcommissie Zittingen en zittingslocaties Van de geschillen tussen een individuele huurder en zijn of haar verhuurder die de Huurcommissie in 2015 heeft afgehandeld, zijn er tijdens een zitting behandeld (61 procent; in procent). Bij de overige verzoeken ging het om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn ingeboekte verzoek intrekt, geen legesvoorschot betaalt of als het verzoek om een inhoudelijke reden niet-ontvankelijk is. Ook veel verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn met een voorzittersuitspraak afgedaan. Voor de behandeling van de individuele huurgeschillen kwam de Huurcommissie in 457 zittingen bijeen. Per zitting werden gemiddeld 14,4 zaken afgehandeld; minder dan in 2014 (gemiddeld 17,6 zaken per zitting). Hiernaast besteedde de Huurcommissie vijf zittingen uitsluitend aan geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv). In 2015 heeft de Huurcommissie gebruik gemaakt van vijftien zittingslocaties, evenveel als in De gemiddelde afstand tussen de woning waarover het geschil gaat en de locatie van de hoorzitting is in 2015 nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van 2014: 12,5 kilometer (12,4 kilometer in 2014). De grootste reisafstand was circa 75 kilo meter (Venlo - Maastricht). Onderwerpen verzoeken Van de verzoeken die de Huurcommissie in 2015 binnen kreeg, gingen de meeste over de (jaar)afrekening van de servicekosten (2.281). Dit zijn er ongeveer evenveel als in 2014 (2.274 verzoeken), toen deze procedure ook tot de top drie van meest ingediende verzoeken behoorde. De verzoeken over huurverlaging in verband met gebreken (2.115; in 2014 waren dit er 2.511) kwamen in 2015 op de tweede en de verzoeken over de inkomensafhankelijke huurverhoging op de derde plaats (1.832; in 2014). Onderwerpen Wohv-zaken Het belangrijkste onderwerp dat in 2015 bij de behandeling van Wohv-verzoeken aan de orde kwam, is de vraag of een verhuurder heeft voldaan aan zijn verplichting om informatie te verstrekken aan een huurdersvereniging of bewonerscommissie. Daarbij ging het ook om het type informatie dat hij moet verstrekken en de wijze waarop. Aantal zittingen en zittingslocaties, Aantal zittingen (incl. Wohv) Aantal zaken per zitting (excl. Wohv) 13,5 17,6 14,4 Aantal zittingslocaties Afstand woning - zittingslocatie (km.) 10,6 12,4 12,5

22 21 Instroom en afhandeling van verzoeken, 2015 Soort Artikel Omschrijving Instroom Afhandeling Huurprijsgeschillen BW 249 Toetsing aanvangshuurprijs BW 254 Voorstel huurverlaging op grond van punten BW 254 Voorstel huurverlaging op grond van inkomen BW 255 Huurverhoging na woningverbetering BW 257 Huurverlaging in verband met gebreken BW 258 Uitsplitsing all-inhuur Uhw 4.3 Melding herstel van gebreken Uhw 4.4 Verzet tegen uitspraak voorzitter Uhw 5.1 Inlichtingen aan rechtbank sector kanton 0 0 Uhw 5.2 Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring 0 0 Uhw 5.3 Advies geliberaliseerde huurprijs 0 0 Uhw 20.7 Behandeling na gegrond verzet 5 15 Awb 7.1 Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil 0 3 Servicekosten BW 260 Afrekening servicekosten BW 261 Hoogte voorschot servicekosten Uhw 20.7 Behandeling na gegrond verzet 4 12 Huurverhoging BW Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op grond van punten BW Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging BW Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post 8 13 Uhw 20.7 Behandeling na gegrond verzet 1 4 Huurtoeslagverklaring Uhw 6b Verklaring over redelijkheid van de huurprijs Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv) Subtotaal reguliere verzoeken Inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH) Wohv Geschil over naleving bepalingen in de Wet overleg huurdersverhuurder BW Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op grond van inkomen BW Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging op grond van inkomen BW Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging op grond van inkomen per aangetekende post Uhw 20.7 Behandeling na gegrond verzet 5 7 Totaal BW: Burgerlijk Wetboek Awb: Algemene wet bestuursrecht Uhw: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

23 22 de huurcommissie Een ander centraal onderwerp is de financiering van huurdersverenigingen door de verhuurder. Welke kosten van een huurdersorganisatie moet de verhuurder vergoeden? Moet de huurdersorganisatie hierover rekening en verantwoording afleggen? En, zo ja, hoe? Indieners van verzoeken Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen is het in de regel de verhuurder die de verzoeken om geschilbeslechting indient; dit is conform de regeling. In 2015 was dit het geval in 97 procent van de inkomensafhankelijke zaken. De meeste overige verzoeken om geschil beslechting werden ingediend door huurders: 89 procent (in 2014 was dit ongeveer 81 procent). Aandeel in geschillen per type verhuurder Het aandeel dat de woningcorporaties hebben in de geschillen in 2015, is even groot (50 procent) als dat van de overige verhuurders. De woningcorporaties hebben echter een veel groter aandeel in het totaal aantal huurwoningen (circa 72 procent; bron: rijksoverheid.nl). Ten opzichte van 2014 nam het aandeel van de corporaties Indieners van verzoeken, 2015 Huurder Corporatie Overige verhuurders Niet-inkomensafhankelijke huurgeschillen 89% 8% 3% Inkomensafhankelijke huurgeschillen 3% 87% 10% Aandeel in geschillen per type verhuurder Niet-inkomensafhankelijke geschillen: - Corporaties 26% 48% 42% - Overige verhuurders 74% 52% 58% Inkomensafhankelijke geschillen: - Corporaties 79% 91% 90% - Overige verhuurders 21% 9% 10% Totaal: - Corporaties 44% 59% 50% - Overige verhuurders 56% 41% 50% Bron: administratie Huurcommissie

24 23 in de huurprijs geschillen af (in 2014 was het 59 procent), maar het bleef hoger dan in 2013, toen hun aandeel 44 procent was. De corporaties hebben een aandeel van 90 procent in de inkomens afhankelijke geschillen, terwijl dat bij de overige verhuurders slechts 10 procent is. Zestig verhuurders die in 2015 bij de Huurcommissie een procedure hadden lopen, waren gevestigd in het buitenland. Ruim 43 procent van deze verhuurders zetelt in België. Gelijk in uitspraken Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen stelde de Huurcommissie de indiener van het verzoek in 88 procent van de gevallen in het gelijk en de wederpartij in 11 procent. Bij de overige (niet-inkomensafhankelijke) geschillen gebeurde dit in 65 respectievelijk 31 procent van de gevallen. Verhuurders hebben Overzicht buitenlandse verhuurders, 2015 Land Aantal België 26 Groot-Brittannië 9 Nieuw-Zeeland 4 Zwitserland 4 Duitsland 4 Frankrijk 3 Israël 2 Guatemala 2 Singapore 1 China 1 Spanje 1 Luxemburg 1 Cyprus 1 Australië 1 Totaal 60 Gelijk bij IAH- en niet-iah-geschillen In het gelijk gestelde partij Indiener gelijk Wederpartij gelijk Beide partijen deels gelijk Niet-inkomensafhankelijke huurgeschillen 65% 31% 4% Inkomensafhankelijke huurgeschillen 88% 11% 1% Trend gelijk/ongelijk (excl. IAH), Jaar Huurder gelijk Verhuurder gelijk Beide partijen deels gelijk % 34% 4% % 37% 4% % 43% 7% % 41% 10% % 43% 4%

25 24 de huurcommissie In het gelijk gestelde partij, meest voorkomende procedures, 2015 Artikel Omschrijving Huurder gelijk Verhuurder gelijk Beide partijen 249 BW Toetsing aanvangshuurprijs 80% 20% 0% 253 BW Verzoeken huurverhoging punten 9% 89% 2% 254 BW Voorstel huurverlaging op grond van punten 37% 18% 45% 257 BW Huurverlaging in verband met gebreken 58% 42% 0% 258 BW Uitsplitsing all-inhuur 50% 32% 18% 260 BW Afrekening servicekosten 68% 31% 1% 261 BW Hoogte voorschot servicekosten 40% 58% 2% 4.3 Uhw Melding herstel van gebreken 32% 65% 3% 4.4 Uhw Verzet tegen uitspraak voorzitter 23% 77% 0% Subtotaal reguliere verzoeken 253 BW Verzoeken huurverhoging/huurverlaging op grond van inkomen 53% 43% 4% 7% 92% 1% Totaal 43% 54% 3% over de jaren heen gemiddeld wat vaker gelijk gekregen en huurders wat minder vaak. Worden de verhuurders die gelijk kregen (43 procent) uitgesplitst naar corporaties en overige verhuurders, dan blijken de corporaties in 2015 aanmerkelijk vaker in het gelijk te zijn gesteld dan de overige verhuurders, namelijk in 62 versus 23 procent van de gevallen. Bij de niet-inkomensafhankelijke huurprijsgeschillen stelde de Huurcommissie in 2015 de huurder in 53 procent (49 procent in 2014) en de verhuurder in 43 procent (41 procent in 2014) van de uitspraken in het gelijk. Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen kregen verhuurders in 92 procent (95 procent in 2014) en de huurder in 7 procent (5 procent in 2014) van de gevallen gelijk. Als alle zaken (dus inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging) worden vergeleken met het totaal in 2014, blijkt dat huurders in 2015 vaker gelijk kregen, namelijk in 43 procent van de uitspraken tegenover 27 procent in Dit verschil vindt vooral zijn oorzaak in de uitspraken over de toetsing van de aanvangshuurprijs. Huurders kregen hierbij in 2015 in 80 procent van de uitspraken gelijk, tegenover 67 procent in 2014.

26 25 Trend financieel belang per huurgeschil, Toetsing aanvangshuur 200/maand 123/maand 103/maand 120/maand 75/maand Huurverlaging i.v.m. punten 80/maand 73/maand 61/maand 78/maand 56/maand Huurverlaging i.v.m. gebreken 185/maand 119/maand 201/maand 128/maand 243/maand Splitsing all-inhuur 325/maand 317/maand 335/maand 287/maand 128/maand Voorschot servicekosten 30/maand 56/maand 60/maand 85/maand 43/maand Afrekening servicekosten n.v.t. 338/jaar 457/jaar 568/jaar 336/jaar Belang van uitspraken 2015 Het verschil in huurprijs of servicekosten vóór en na een uitspraak van de Huurcommissie geeft weer wat het financiële belang van een zaak is. Het gemiddelde financiële belang van zaken die de Huurcommissie in 2015 afhandelde, verschilt sterk per type zaak. Bovendien fluctueert het voor alle typen zaken van jaar tot jaar. De toetsing van de aanvangshuur leidde tot een huurverlaging van gemiddeld 75 euro per maand. Bij de toetsing van de redelijkheid van huurverlaging op grond van punten ging de huur met gemiddeld 56 euro per maand omlaag. Bij deze twee procedures tekent zich een licht dalende trend van het financiële belang af. Daarentegen is bij de tijdelijke huurverlaging in verband met onderhoudsgebreken een stijging zichtbaar van het financiële belang. Deze bedroeg 243 euro per maand, waar de gemiddelde huurverlaging in voorgaande jaren niet uitkwam boven ongeveer 200 euro (gemiddeld in euro). Dit is waarschijnlijk het gevolg van een verandering in de regelgeving, waardoor de tijdelijke huurverlaging nu wordt vastgesteld op basis van de afgesproken huur en niet meer op basis van de maximale huurprijs. Het financiële belang bij uitspraken over de splitsing van de all-inhuur was gemiddeld 128 euro per maand. Bij de (jaar)afrekening van de servicekosten kwam de gemiddelde verlaging uit op 336 euro per afrekening. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorschot servicekosten was het gemiddelde financiële belang 34 euro per maand. Bij deze drie typen geschillen is voor 2015 een daling te zien van het financiële belang, waar er in eerdere jaren sprake was van een stijgende ontwikkeling. In ongeveer 48 procent van de afgehandelde huurtoeslagverklaringen voor de Belastingdienst heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de huurprijs te hoog was in verhouding tot het aantal punten van de gehuurde woning. In 2014 was dit van toepassing in 42 procent en in 2013 in 30 procent van de afgehandelde huurtoeslagverklaringen.

27 26 de huurcommissie Groningen in uit Friesland in 104 uit 112 Noord-Holland in uit Drenthe in 53 uit 52 Flevoland in 101 uit 96 Utrecht in 921 uit Zuid-Holland in uit Zeeland in 59 uit 72 Overijssel in 213 uit 491 Gelderland in 711 uit 813 Noord-Brabant in 810 uit 805 Limburg in 391 uit 408 Regionale spreiding verzoeken Ten opzichte van 2014 is, conform de algemene tendens, in alle provincies een afname te constateren van het aantal ingekomen huurgeschillen. De meeste verzoeken kwamen uit Noord-Holland (3.114; 31 procent) en Zuid-Holland (2.448; 24 procent). De minste verzoeken kwamen uit Drenthe (53) en Zeeland (59). De relatief grote instroom van verzoeken in de provincie Groningen (1.044; 10 procent) heeft te maken met het aantal via een adviesbureau ingediende verzoeken over onzelfstandige woonruimten (bijna 60 procent van de in Groningen ingediende verzoeken). Opvallend hierbij is, net zoals in 2014, het aandeel geschillen over servicekosten: 47 procent van het totaal, terwijl het aandeel landelijk 23 procent is. In enkele grote steden zijn gesubsidieerde huur teams actief om huurders te ondersteunen bij hun huurprijsgeschillen met verhuurders. Voor zover bekend, waren huurteams betrokken bij 11 procent van de aan de Huurcommissie voorgelegde geschillen (2014: ongeveer 8 procent).

28 27 Collectieve behandeling van geschillen De Huurcommissie kan geschillen collectief behandelen als meerdere huurders van één verhuurder met hetzelfde probleem te maken hebben. Ze kan dan onder bepaalde voorwaarden beslissen dat niet iedere huurder apart het volledige legesbedrag hoeft te betalen. Net als in eerdere jaren heeft de Huurcommissie in 2015 geen verzoeken ontvangen die in aanmerking kwamen voor collectieve behandeling. Verzet tegen voorzittersuitspraken Als een huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak, kan deze hier verzet tegen aantekenen. In 2015 ontving de Huurcommissie 404 verzetschriften. In 2014 waren dit er 519. De daling heeft vooral te maken met het geringere aantal verzetten tegen uitspraken over de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2015 heeft de Huurcommissie 577 verzetschriften behandeld. In 96 gevallen (16 procent) beoordeelde zij het verzet als gegrond (2014: 20 procent). Dit betekent dat de Huurcommissie het verzoek dan opnieuw behandelt, in een zittingscommissie met een andere zittingsvoorzitter. In 38 gevallen was, op grond van artikel 20.7 Uhw, ook een nieuw onderzoek in de woning nodig. Huurcommissie dergelijke verzoeken niet meer voor behandeling in ontvangst. Procedures bij kantonrechter, bestuursrechter en Raad van State Is een huurder of verhuurder het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kan deze binnen acht weken een procedure starten bij de (kanton)rechter. Om hoeveel vonnissen het gaat, is bij de Huurcommissie niet bekend. De vonnissen worden niet standaard toegezonden aan de Huurcommissie en ook niet allemaal gepubliceerd. In 2015 heeft de Huurcommissie via allerlei kanalen een aantal vonnissen ontvangen van verschillende rechtbanken. Hieruit blijkt dat de rechter in de meeste gevallen de uitspraak van de Huurcommissie volgde. Uit de vonnissen komen enkele aandachtspunten naar voren voor het werk van de Huurcommissie (zie kader Jurisprudentie 2015 ). De Huurcommissie volgt de vonnissen van de rechtbank dan ook met belangstelling. In 2015 heeft de Huurcommissie zich eenmaal moeten verweren bij de Raad van State en eenmaal bij de Rechtbank (sector Bestuur). Bezwaar tegen legesveroordeling In de eerste twee weken van 2015 heeft de Huurcommissie de laatste bezwaren tegen de legesveroordelingen uit 2014 afgerond. Sinds de wetswijziging per 1 juli 2014 neemt de

29 28 de huurcommissie JURISPRUDENTIE 2015 SILODAM Bewoners van de Silodam, een voormalige graansilo in Amsterdam waarin in 1999 sociale huurwoningen zijn gerealiseerd, hebben veel klachten over warmte en stankoverlast. Deze klachten hebben te maken met een gebrekkig werkend ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Sinds 2011 zijn steeds meer klachten aan de Huurcommissie voorgelegd. Deze constateerde dat de bewoonbaarheid van de woonruimten ernstig is geschaad, en dat de huurprijs tijdelijk moest worden verlaagd tot 35 procent van de maximale huurprijs. De Rechtbank Amsterdam, sector kanton, heeft in zijn vonnis van 21 december 2015 deze zienswijze bevestigd en alleen het verlagingspercentage bijgesteld tot 40 procent van de maximale huurprijs. In zijn vonnis geeft de kantonrechter aan dat het huurgenot dat mag worden verwacht bij een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning, de maatstaf moet zijn. Doordat het grote glasoppervlak van het pand zorgt voor een grote instraling van zonlicht en de dikke massieve betonnen elementen in de constructie de hierdoor veroorzaakte warmte vasthouden, zijn de ventilatiemogelijkheden in de Silodam van veel groter belang dan voor een gemiddelde in 1999 gerenoveerde sociale huurwoning. Bovendien had de verhuurder maatregelen kunnen nemen, zoals adequate zonwering, om de instraling van zonlicht en dus de opwarming te beperken. Een gebrek is dus in dit geval ook de omstandigheid dat voor de hand liggende maatregelen achterwege zijn gelaten, maatregelen die redelijkerwijs van de verhuurder kunnen worden gevergd om een ongewenste verhoging van de temperatuur in het gehuurde te voorkomen. SERVICEKOSTEN Een uitspraak van de Utrechtse kantonrechter geeft scherp weer wat een verhuurder wel en niet kan doorberekenen in de servicekosten. Zo oordeelde deze rechter dat de kosten voor onderhoud van de hydrofoor de installatie om de waterdruk op peil te houden voor rekening van de verhuurder zijn, omdat het hierbij gaat om het gebouw en niet om een dienst of levering. Dat is anders voor het serviceabonnement, althans wanneer de service ook op zon- en feestdagen wordt verleend. Kosten voor onderhoud van de lift kunnen niet worden doorberekend, ook weer met uitzondering van de 24-uurservice wanneer duidelijk blijkt hoeveel de meerkosten hiervan bedragen. Bij het Besluit Kleine Herstellingen maakt de rechtbank onderscheid tussen binnen en buiten de woonruimte. Herstellingen aan de deuropeners, het sluitend maken van de deur, het herstel van een deurslot en de reparatie van de intercom zijn reparaties buiten de woonruimte en kunnen niet aan de huurder worden doorberekend, maar het vervangen van lampen wel. Omdat zekeringen in de centrale meterkast in redelijkheid niet door de huurder zelf kunnen worden vervangen, komt deze reparatie voor kosten van de verhuurder. Glasbewassing kan worden doorberekend tenzij de ramen onbereikbaar zijn. Is dit laatste deels het geval, dan dient de verhuurder dit te specificeren.

30 29 Geschilbeslechting bij de Huurcommissie in 7 stappen Als huurder en verhuurder een verschil van mening hebben over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten, proberen zij er eerst samen uit te komen voordat een verzoek wordt ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie helpt hen tot een oplossing te komen met informatie, filmpjes en hulpmiddelen op 1 Verzoek aan Huurcommissie Huurder of verhuurder kan een procedure bij de Huurcommissie starten. Hij dient hiervoor een verzoek om een uitspraak in via de website of per post. 2 Voorschot leges De indiener van het verzoek betaalt een voorschot op de procedurekosten (leges). Een huurder betaalt 25 euro, een verhuurder 450 euro (maar 25 euro als hij een natuurlijk persoon is). Hoorzitting De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een hoorzitting. Tijdens deze zitting kunnen zij reageren op het rapport. Rapport opstellen Onderzoek van de zaak De onderzoeker stelt hierover een rapport op. Huurder en verhuurder kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven. De onderzoeker van de Huurcommissie verzamelt informatie. Bijvoorbeeld door een onderzoek in de woning of de administratie van de verhuurder. 6 Uitspraak Na de zitting doet de Huurcommissie uitspraak. Huurder en verhuurder ontvangen deze uitspraak in de regel binnen zes weken na de zitting. 7 Afhandeling leges De Huurcommissie veroordeelt degene die ongelijk heeft gekregen tot het betalen van de voor hem geldende leges. Als de andere partij het verzoek heeft ingediend, krijgt hij het betaalde voorschot op de leges terug. Als huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak, kan hij binnen acht weken een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie. Soms is er een verkorte procedure, zonder onderzoek en/of hoorzitting. De voorzitter van de Huurcommissie doet dan uitspraak. Als huurder of verhuurder hiertegen in verzet gaat, kan de Huurcommissie besluiten alsnog een normale procedure te starten. meer informatie op: