jaar verslag de huurcommissie

Transcriptie

1 jaar verslag 2014 de huurcommissie

2 jaar verslag 2014 de huurcommissie

3 2 de huurcommissie voorwoord De Huurcommissie is zich zeer bewust dat zij er is voor huurders en verhuurders. Daarom hebben we de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in het verbeteren van onze dienstverlening: er staat veel informatie over de procedures op de website, het is mogelijk verzoekschriften online in te dienen, de doorlooptijden verbeteren steeds iets. Ondanks deze inspanningen merken we echter dat de tevredenheid van huurders en verhuurders niet toeneemt. Ik signaleer een aantal ontwikkelingen die in dit verband van belang zijn. In de eerste plaats doet de overheid, en dus ook de Huurcommissie, een steeds groter beroep op de zelfredzaamheid van burgers. Maar voor degenen die bij de Huurcommissie aankloppen, is die zelfredzaamheid niet altijd vanzelfsprekend. Zo kregen we in 2014 ruim verzoeken om hulp bij het downloaden van onze digitale verzoekschriften. Een behoefte aan ondersteuning die je in deze (digitale) tijd eigenlijk niet verwacht. In de tweede plaats wordt de problematiek achter de huurprijsgeschillen die aan ons worden voorgelegd, steeds ingewikkelder. Dat merken we bij het onderzoek in de woning en tijdens de zitting. Door de aanzienlijke huurverhogingen van de afgelopen twee jaar zijn huurders steeds kritischer geworden op de kwaliteit van de woning. Daarbij komt dat steeds meer mensen aangeven dat zij te maken hebben met betalingsproblemen. Deels door de economische crisis van de afgelopen jaren, deels ook door de (inkomensafhankelijke) huurverhoging. Daar staat tegenover dat de rol van de Huurcommissie nog steeds dezelfde is. Ik realiseer me dat we onze klanten niet altijd kunnen bieden wat ze van ons verwachten. We bieden, bijvoorbeeld tijdens het onderzoek in de woning en tijdens de zitting, een luisterend oor. Huurders en verhuurders waarderen dat zeer. Maar het lukt ons binnen onze opdracht vaak niet om het probleem tussen huurder en verhuurder echt op te lossen. En doordat alles steeds goedkoper moet, kunnen we het luisterend oor niet in iedere procedure bieden. Hier spelen efficiëntieoverwegingen een rol: waar mogelijk doen we zaken af puur op basis van de aangeleverde informatie.

4 3 Dat de Huurcommissie een toegevoegde maatschappelijke waarde heeft, staat buiten kijf, en wordt breed erkend: onze uitspraken hebben betekenis voor huurders en verhuurders en worden door hen gerespecteerd. Dat heb ik de afgelopen jaren gemerkt tijdens de gesprekken met onze ketenpartners. Die gesprekken leveren ook een beeld op van hoe het nu op de huurwoningmarkt gaat. En die markt is voor de betrokken partijen niet echt eenvoudig, zo ben ik me steeds meer gaan realiseren. Verhuurders doen hun best de dienstverlening zo goed mogelijk af te stemmen op wat huurders van hen verwachten. Dat afspraken tussen huurder en verhuurder soms mislopen, heeft vaak te maken met de onderlinge communicatie. De Huurcommissie heeft te maken met de in vergelijking tot het grote totaal aantal huurders relatief kleine groep waarbij dit het geval is. De Huurcommissie borgt een goede prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen. Dat we ons daarbij inzetten voor een goede relatie tussen huurder en verhuurder, is vanzelf sprekend. Graag bedank ik de zittingsvoorzitters, de zittingsleden en de medewerkers van de Dienst Huurcommissie voor het werk dat zij hiervoor hebben verricht. Anke van Heur voorzitter van de Huurcommissie

5 4 de huurcommissie

6 5 inhoudsopgave in vogelvlucht 7 2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie Inkomensafhankelijke huurverhoging Communicatie met huurders en verhuurders Wetgeving en uitvoeringsbeleid Organisatie Financiën 51 Bijlagen 1. Samenstelling ZBO Huurcommissie Samenstelling Raad van Advies Zittingslocaties en aantal zittingen Ontvangers van het jaarverslag 63

7 6 de huurcommissie

8 in vogelvlucht In 2014 ontving de Huurcommissie meer reguliere verzoeken om geschilbehandeling dan in 2013, en minder verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging. De Huurcommissie handelde ongeveer evenveel zaken af als er binnen kwamen. De doorlooptijden namen opnieuw iets af. Voor de huurverhogingsgeschillen bleven ze ruim binnen de gestelde norm; voor de huurprijs- en servicekostengeschillen is dit nog niet het geval. Uit het klanttevredenheidsonderzoek blijkt dat de tevredenheid over de Huurcommissie is afgenomen, vooral onder huurders. Dit heeft te maken met de inkomensafhankelijke huurverhoging: enerzijds omdat de meeste huurders hierbij in het ongelijk zijn gesteld, anderzijds vanwege hun teleurstelling dat ze niet of nauwelijks persoonlijk zijn gehoord. Desondanks nam het aantal klachten over de Huurcommissie af. Behandeling van verzoeken In 2014 kwamen bij de Huurcommissie in totaal bijna verzoeken binnen. Het aantal reguliere verzoeken voor het oplossen van een huurgeschil nam toe ten opzichte van 2013, het aantal verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging daalde. De Huurcommissie had vooral te maken met een grotere instroom van servicekostengeschillen en van verzoeken van de Belastingdienst om te bepalen welke huurprijs moet worden gehanteerd voor de toekenning van de huurtoeslag. De instroom van huurprijsgeschillen daalde licht, evenals de instroom van reguliere huurverhogingsgeschillen. In 2014 ontving de Huurcommissie bovendien minder verzoeken in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder dan in Doordat de Huurcommissie in totaal minder verzoekschriften ontving, handelde ze er ook iets minder af (13.666) dan in 2013 (14.204). Het aantal afgehandelde verzoeken was in 2014 ongeveer gelijk aan het aantal binnengekomen verzoeken.

9 8 de huurcommissie De doorlooptijden die de Huurcommissie nodig heeft om procedures af te handelen, zijn in 2014 iets verder afgenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Van de huurverhogingsgeschillen (inclusief de inkomensafhankelijke huurverhoging) is 95 procent van de verzoeken binnen vier maanden afgehandeld; dit is ruim boven de norm van 90 procent. De doorlooptijden voor de huurprijs- en servicekostenzaken bleven achter bij de gestelde norm. Om beter op de doorlooptijden te kunnen sturen heeft de Huurcommissie in 2014 enkele hulpmiddelen ontwikkeld. Een kanttekening bij het versnellen van de doorlooptijden is dat dit ten koste kan gaan van de dienstverlening. De doorlooptijd kan bijvoorbeeld toenemen door uitstel van het onderzoek in de woning of van de zitting op verzoek van huurder of verhuurder. Inkomensafhankelijke huurverhoging Van de verzoeken die de Huurcommissie ontving, gingen verreweg de meeste over de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH): Dit zijn er zo n minder dan in De gevolgen van de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn aanzienlijk. Enerzijds voor huurders en verhuurders, anderzijds voor de Huurcommissie zelf. Doordat veel huurders worden geconfronteerd met een forsere huurverhoging dan in de jaren voor 2013, zijn zij kritischer op de verhouding tussen de huurprijs(verhoging) en de kwaliteit van de woning. Het resultaat is een groot aantal bezwaren tegen de huurverhoging bij de verhuurder en vervolgens een groot aantal procedures bij de Huurcommissie. Bij de Huurcommissie heeft de grote instroom van verzoekschriften in een korte periode impact op het werkproces. Hierdoor kunnen de doorlooptijden van andere zaken toenemen. De huurders geven aan problemen te ervaren met de betaalbaarheid van de woning. Zij hopen hiervoor bij de Huurcommissie een luisterend oor te vinden. Doordat de meeste zaken vanuit efficiëntieoverwegingen en door de voor de Huurcommissie beperkte afwegingsruimte met een voorzittersuitspraak worden afgedaan, vindt hoor en wederhoor bij huurverhogingszaken echter nauwelijks plaats. De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft dan ook een aanzienlijke, negatieve, impact op de klanttevredenheid over de Huurcommissie. Dat huurders de Huurcommissie gebruiken als uitlaatklep voor hun onvrede blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat de huurdersverenigingen Salland en Zutphen in oktober 2014 persoonlijk 330 verzoekschriften kwamen overhandigen op het kantoor van de Huurcommissie. Maatschappelijke betekenis Huurders en verhuurders waarderen de Huurcommissie in het algemeen in ongeveer gelijke mate: 42 procent van de huurders en 40 procent van de verhuurders is tevreden over de dienstverlening. Wel nam de klanttevredenheid onder huurders af ten opzichte van Deze afname hangt vooral samen met de ontevredenheid van huurders over de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH): de meeste huurders met een IAH-zaak kregen ongelijk en waren teleurgesteld omdat ze niet persoonlijk tijdens een zitting zijn gehoord. Zo is 53 procent van de huurders met een regulier huurprijsgeschil tevreden over

10 9 de Huurcommissie, en slechts 17 procent van de huurders met een IAH-zaak. In 2014 dienden meer huurders (59 procent) dan verhuurders (41 procent) een verzoek om geschilbeslechting bij de Huurcommissie in. Bij de reguliere geschillen stelde de Huurcommissie in 49 procent van de uitspraken de huurder in het gelijk, in 41 procent de verhuurder en in tien procent beide partijen. Bij de inkomensafhankelijke huurverhoging kregen de verhuurders (meestal de verzoekers) in 95 procent van de gevallen (gedeeltelijk) gelijk. Het financiële belang van zaken die de Huurcommissie in 2014 afhandelde, verschilt sterk per type zaak. Het kan gaan om een huurverlaging die uiteenloopt van gemiddeld 78 euro per maand bij toetsing van de redelijkheid van huurverlaging op grond van punten tot gemiddeld 287 euro per maand bij uitspraken over de splitsing van de all-inprijs. Huurcommissie en de samenleving Om voeling te krijgen en te houden met de eisen en verwachtingen uit de samenleving, en daarop te kunnen inspelen, heeft de Huurcommissie in 2014 haar relatiebeleid verder uitgebouwd. Het bestuur sprak met enkele grote (particuliere) verhuurders, met huurdersvertegenwoordigers, zoals de huurteams, en met het Juridisch Loket. Ook concrete doelen waren aanleiding om contact te zoeken met relaties. Zo werkte de Huurcommissie in 2014 samen met Vastgoed Belang en de Woonbond om de Huurprijscheck (op de website van de Huurcommissie) te actualiseren. Met de Raad voor Rechtsbijstand en The Hague Institute for the Internationalisation of Law (HiiL) is de Huurcommissie een samenwerking aangegaan om de mogelijkheden te verkennen voor een (online) Rechtwijzer Huren. En om de huurteams en grote verhuurders beter te informeren en het contact met hen te versterken heeft de Huurcommissie een start gemaakt met het digitaal toesturen van informatie. Uit eerder onderzoek weet de Huurcommissie dat huurders en verhuurders verzoeken graag digitaal indienen. Inmiddels is het mogelijk alle verzoekschriften online in te dienen en de correspondentie over een zaak online af te handelen. Eind 2014 maakte bijna 30 procent van de huurders en verhuurders hiervan gebruik. Hoewel de klanttevredenheid minder was dan in 2013, nam het aantal klachten over de Huurcommissie in 2014 verder af. Een ander positief signaal over de dienstverlening van de Huurcommissie is dat de Nationale ombudsman in 2014 geen aanleiding zag om een rapport over de Huurcommissie uit te brengen. Financieel resultaat De Huurcommissie behaalde in 2014 bij de reguliere bedrijfsvoering een positief exploitatieresultaat van bijna 1,0 miljoen euro. Omdat een legesverhoging voor particuliere verhuurders niet doorging, kwamen de legesbaten 1,1 miljoen euro lager uit dan begroot. Voor de afwikkeling van eerdere reorganisaties en in verband met onzekere ontvangsten uit te innen legesvorderingen is bijna 1,0 miljoen euro toegevoegd aan de voorziening op de balans. Hierdoor kwam het totale financiële

11 10 de huurcommissie resultaat over 2014 negatief uit (- 1,1 miljoen euro). Om het eigen vermogen van de Huurcommissie te versterken heeft het moederministerie in 2014 een bijdrage beschikbaar gesteld van 1,8 miljoen euro. De gerealiseerde kostprijs per afgehandelde zaak was bij bijna alle typen zaken lager dan geraamd en ook lager dan in De totale kosten waren weliswaar hoger dan geraamd, maar deze konden worden toegerekend aan het hogere aantal afgewikkelde zaken. Alleen bij de behandeling van geschillen in het kader van de Wet op het overleg huurders verhuurder was dit niet het geval. Maar ten opzichte van 2013 is ook daar de gerealiseerde kostprijs aanzienlijk lager uitgekomen. Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie draagt bij aan een optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. De Huurcommissie is een onpartijdige, toegankelijke en oplossingsgerichte organisatie voor het voorkomen, helpen oplossen en formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders. Met het geven van goede voorlichting richt de Huurcommissie zich op het voorkómen van geschillen. Komen huurder en verhuurder er onderling zelf niet uit, dan biedt de Huurcommissie hulp met onpartijdige informatie. Mocht dat geen uitkomst bieden, dan kan de Huurcommissie door toetsing van het huurprijsgeschil aan de wet- en regelgeving een uitspraak doen die bindend wordt voor partijen. Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Wie betrokken is bij een huurprijs- of servicekostenvraagstuk, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en een snelle, integere en adequate oplossing. Daarom zoekt de Huurcommissie met huurder en verhuurder naar de kern van het probleem (wat is er aan de hand?), maakt helder hoe partijen zelf kunnen komen tot een oplossing en wat de Huurcommissie voor hen kan betekenen. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoord omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op zorgvuldigheid, snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.

12 11 toezien op prijs-kwaliteitverhouding woningen: al bijna 100 jaar lang Al zo n 100 jaar bestaan in Nederland Huurcommissie-achtige instellingen. Met een wat andere organisatie en taakinvulling door de jaren heen, waarbij steeds werd ingespeeld op de veranderende omgeving. Maar wel met hetzelfde doel: toezien op een goede prijs-kwaliteitverhouding van huurwoningen. 1917: lokale huurcommissies Tijdens en na de Eerste Wereldoorlog kent Nederland grote problemen op de woningmarkt. Huiseigenaren gebruiken de woningnood om de huurprijzen te verhogen. Met de Huurcommissiewet van 1917 wil de Rijksoverheid deze prijsopdrijving tegengaan. Een huiseigenaar mag de huur alleen verhogen als hij kan aantonen dat hij hogere kosten voor de woning moet maken, bijvoorbeeld voor onderhoud. Lokale huurcommissies beoordelen of deze huurverhoging terecht is. 1951: regionale huuradviescommissies Ook na de Tweede Wereldoorlog leidt de woningnood tot stijgende huurprijzen. In de Huurwet van 1951 legt de Rijksoverheid de huurprijsbescherming voor huurders wettelijk vast. Regionale huuradviescommissies (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons) zien toe op de uitvoering van deze wet. Ze adviseren over de huurprijs van woningen en kamers. 1979: een landelijk netwerk van huurcommissies De Huurwet van 1951 wordt zo vaak gewijzigd dat opgelegde en volledig vrijgegeven huurprijzen naast elkaar kunnen bestaan. In 1979 komt de Rijksoverheid daarom met één toetsingskader voor alle huurwoningen: de Huurprijzenwet woonruimte. Deze wet ligt ten grondslag aan de Huurcommissie zoals deze ook nu nog bestaat: een toegankelijke en onpartijdige organisatie die een bindende uitspraak kan doen bij huurprijsgeschillen. Burgers hoeven voor een huurprijsprobleem niet langer naar de kantonrechter. Deze Huurcommissie bestaat uit een groot aantal zelfstandige commissies verspreid door het land (gekoppeld aan de gerechtelijke kantons). 2010: één Huurcommissie Na 1979 wordt de Huurprijzenwet regelmatig aangepast. Deze wijzigingen hebben gevolgen voor de organisatie van de Huurcommissie: in 2010 komt er één landelijke Huurcommissie. De wijzigingen hebben ook gevolgen voor taak en werkwijze. Want de samenleving verandert voortdurend. Burgers zijn hoger opgeleid en mondiger. Hun zelfredzaamheid en eigen verantwoordelijkheid worden belangrijker. De Huurcommissie richt zich zo steeds meer op het voorkómen, het helpen oplossen en uiteindelijk het formeel beslechten van geschillen tussen huurders en verhuurders.

13 12 de huurcommissie

14 13 2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2014 ontving de Huurcommissie in totaal bijna verzoeken om geschilbehandeling. Het aantal ingediende reguliere verzoeken nam toe, het aantal verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging nam af. In totaal kwamen zo n verzoeken minder binnen dan in De Huurcommissie handelde ongeveer evenveel zaken af als er binnenkwamen. Zo n 95 procent van de huurverhogingsgeschillen werd afgehandeld binnen vier maanden; dit is ruim boven de hiervoor gestelde norm. De doorlooptijden voor de andere geschillen bleven weliswaar nog achter bij de norm maar namen iets af ten opzichte van eerdere jaren. De Huurcommissie ontwikkelt instrumenten om de doorlooptijden verder te versnellen, maar signaleert hierbij het dilemma dat een snellere afhandeling ten koste kan gaan van de klantgerichtheid. In 2014 ontving de Huurcommissie in totaal verzoeken: van huurders en verhuurders voor het oplossen van een huurgeschil en 388 van de Belastingdienst voor een huurprijsonderzoek. Van de huurders- en verhuurdersverzoeken gingen verreweg de meeste over reguliere geschillen geschillen (huurprijs-, servicekosten- en huurverhogingsgeschillen en geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders-verhuurder (Wohv)). Hierbij daalde de instroom van huurprijsgeschillen licht: van in 2013 naar in De instroom van reguliere huurverhogingsgeschillen daalde eveneens: van in 2013 naar in In 2014 ontving de Huurcommissie bovendien minder verzoeken voor de oplossing van een Wohv-geschil (tien) dan in 2013 (28). De instroom van servicekostengeschillen nam daarentegen toe, van in 2013 naar in Deze toename met dertien procent wijkt af van de verwachting dat de Wet Modernisering en vereenvoudiging werkwijze Huurcommissie, die per 1 juli 2014 in werking trad, de instroom van servicekostengeschillen zou doen verminderen. Het gaat bij deze dertien procent echter nog om

15 14 de huurcommissie Instroom verzoeken Instroom 2011 Instroom 2012 Instroom 2013 Instroom 2014 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH) Huurtoeslagverklaringen Wet op het overleg huurders verhuurder (Wohv) Subtotaal Inkomensafhankelijke huur verhogingsgeschillen (IAH) Totaal de instroom van geschillen over eerdere jaren. In het geval van een geschil over de jaarafrekening servicekosten hebben huurder en verhuurder tot twee jaar na de datum van de jaarafrekening de tijd om hun verzoek bij de Huurcommissie in te dienen. Naast de reguliere geschillen ontving de Huurcommissie verzoeken in het kader van de zogeheten inkomensafhankelijke huurverhoging: bijna minder dan in het introductiejaar Verzoeken van de Belastingdienst Bij twijfel over de aangevraagde huurtoeslag vraagt de Belastingdienst de Huurcommissie om te bepalen welke huurprijs moet worden gehanteerd voor de toekenning van de huurtoeslag. In 2014 ontving de Huurcommissie 388 verzoeken van de Belastingdienst. Dit zijn er aanzienlijk meer dan in 2013 (138). Afhandeling In 2014 handelde de Huurcommissie zaken af: meer reguliere verzoeken (10.126) dan in 2013 (9.651) en minder inkomensafhankelijke huurverhogingsverzoeken (3.540 respectievelijk 4.553). In totaal kwam het aantal afgehandelde zaken iets lager uit dan in 2013 (14.204). Hiernaast handelde de Huurcommissie veertien verzoeken af in het kader van de Wohv. De piek bij dit type verzoekschriften in 2013 (25) had te maken met de introductie van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Soms legt de indiener een geschil niet alleen voor aan de Huurcommissie maar ook aan de kantonrechter. In deze gevallen wachtte de Huurcommissie altijd met haar uitspraak tot de procedure bij de kantonrechter was afgerond. Omdat dit soms leidde tot een jarenlange vertraging, handelt de Huurcommissie sinds 2014 de zaak direct af, uitzonderingen daargelaten.

16 15 Afhandeling verzoeken Afhandeling 2011 Afhandeling 2012 Afhandeling 2013 Afhandeling 2014 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen (excl. IAH) Huurtoeslagverklaringen Wet op het overleg huurdersverhuurder (Wohv) Subtotaal Inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen (IAH) Totaal Ontwikkeling instroom, afhandeling en werkvoorraad Instroom Afhandeling Werkvoorraad einde jaar De Huurcommissie heeft in 2014 bijna alle huurprijsgeschilzaken afgehandeld die wachtten op de uitspraak van de kantonrechter; dat waren er circa 120. In totaal handelde de Huurcommissie in 2014 vrijwel evenveel verzoeken af als er binnen kwamen. Hierdoor bleef de werkvoorraad die eind 2014 resteerde, ongeveer gelijk aan die van eind Oplossingsgericht werken In 2014 wist de Huurcommissie de indiening van een aantal niet-ontvankelijke zaken te voorkomen door deze in een vroegtijdig stadium, al voor het betalen van de leges, af te vangen. Het ging hierbij om 248 verzoeken die, gelet op de wettelijk bepaalde termijnen, te laat waren ingediend of juist te vroeg. Een medewerker van de Huurcommissie nam in deze gevallen telefonisch contact op met de verzoeker, om deze in de gelegenheid te stellen het verzoek in te trekken (om de leges uit te sparen) of op een later moment alsnog in te dienen. Met dit beleid wil de Huurcommissie onnodige geschilprocedures zo veel mogelijk voorkomen. Om te onderzoeken of bij het onderzoek in de woning niet-thuisgevallen of afzeggingen kunnen worden voorkomen voerde de Huurcommissie in

17 16 de huurcommissie 2014 een pilot uit met sms-berichten. Tijdens deze pilot ontving de huurder vijf werk dagen voor het geplande onderzoek een sms als herinnering. Hierdoor nam het aantal niet-thuisgevallen af met ongeveer 30 procent. Dit kan nog verder verbeteren naarmate meer huurders de Huurcommissie vooraf het mobiele telefoonnummer doorgeven. Inmiddels heeft de Huurcommissie de werkwijze met sms-herinneringen als standaard ingevoerd. Doorlooptijden De afgelopen jaren heeft de Huurcommissie veel aandacht besteed aan mogelijkheden om de tijd waarbinnen zij de verzoeken afhandelt, te versnellen. Sinds 2010 zijn deze zogenoemde doorlooptijden jaarlijks verbeterd. Zo werd in procent van de huurprijsgeschillen binnen vijf maanden afgedaan, in procent en in procent. In 2014 was de norm gesteld op de afhandeling van 90 procent van de zaken binnen vier (huurprijsgeschillen) respectievelijk vijf (servicekostenzaken) maanden na ontvangst van het legesvoorschot. De Huurcommissie rondde 95 procent van de huurverhogingsgeschillen binnen vier maanden af; dit is ruim boven de gestelde norm. De doorlooptijden voor de huurprijs- (58 procent binnen vier maanden) en servicekostengeschillen (66 procent binnen vijf maanden) bleven achter bij de gestelde norm. Optimaliseren doorlooptijd Er zijn verschillende factoren die de doorlooptijd van een zaak negatief beïnvloeden. Deze factoren kunnen zowel extern als intern zijn bepaald. Zo komt het regelmatig voor dat een van de betrokken partijen een onderzoek in de woning en/of een hoorzitting afzegt. Omdat de zaak dan opnieuw moet worden ingepland, kan de doorlooptijd toenemen (extern bepaald). De Huurcommissie heeft in 2014 een hulpmiddel ontwikkeld om de externe vertraging te meten. Geschoond voor de externe vertraging verbeteren de doorlooptijden met zo n vijf procentpunt. Om de doorlooptijden te optimaliseren, wil de Huurcommissie haar eigen werkprocessen nog meer op elkaar afstemmen. Om beter grip te krijgen op de interne factoren die de doorlooptijd van een zaak vertragen, is eind 2014 een extra hulpmiddel ontwikkeld. Dit zal ertoe leiden dat met ingang van 2015 nog beter op de doorlooptijd kan worden gestuurd. Ook heeft de Huurcommissie in een pilot onderzocht of het mogelijk is de doorlooptijd te versnellen door de indieners van een verzoekschrift om minder bijlagen te vragen. Dit vergroot niet alleen de efficiëntie van het werkproces binnen de Huurcommissie, maar vermindert ook de administratieve lasten voor huurders en verhuurders. De conclusies van deze pilot volgen in Afgehandeld % Doorlooptijd huurprijsgeschillen % 100% % 88% 88% 80% 70 76% 80% % 58% <4 <4 mnd. mnd mnd. 5-6 mnd. >6 >6 mnd. Afgehandeld % % Doorlooptijd servicekostengeschillen % 100%

18 17 Afgehandeld Doorlooptijd afhandeling ten opzichte van de geldende norm Realisatie 2013 Norm 2014 Realisatie 2014 Realisatie 2014 geschoond voor externe vertragingsfactoren % Doorlooptijd huurprijsgeschillen Huurprijsgeschillen 58% binnen 4 mnd. > 90% binnen 4 mnd. 58% binnen 4 mnd. 63% binnen 4 mnd % 100% Servicekostengeschillen 68% binnen 5 mnd. > 90% binnen 90 5 mnd. 66% binnen 5 mnd. 70% binnen 5 mnd % 88% Huurverhogingsgeschillen 99% binnen 4 mnd. > 90% binnen 70 4 mnd. 95% binnen 4 mnd. 76% 80% (incl. IAH) 60 96% binnen 4 mnd % 58% Doorlooptijd en klantvriendelijkheid 20 De Huurcommissie heeft de afgelopen jaren haar dienstverlening meer heeft afgestemd op de wensen van huurders en verhuurders. Om hen beter van dienst te kunnen zijn, is de Huurcommissie <4 mnd. 4-5 mnd. 5-6 mnd. >6 mnd. bijvoorbeeld een soepeler uitstelbeleid gaan hanteren: bij het onderzoek kan de huurder één keer % Doorlooptijd huurprijsgeschillen % Doorlooptijd servicekostengeschillen 100 om uitstel vragen en bij de zitting 100% kunnen 100% 100 beide % 100% 90 partijen 80 dat. Maar uitstel 88% leidt 88% tot vertraging van de 70 doorlooptijd. 76% Ook 80 82% 82% probeert de Huurcommissie 70 zaken 60 op een zitting waar mogelijk te combineren. Dit bevordert enerzijds de efficiëntie voor de % 66% 50 58% 58% % Huurcommissie, 30 verhuurders en huurteams, maar 45% 30 belemmert 20 anderzijds de snelheid waarmee sommige zaken kunnen worden afgehandeld <4 mnd. 4-5 mnd. 5-6 mnd. >6 mnd. <4 mnd. 4-5 mnd. 5-6 mnd. >7 mnd. Afgehandeld Afgehandeld. Afgehandeld % % Doorlooptijd servicekostengeschillen % 100% 100% % 82% 82% % 68% 66% 66% % 45% 45% <4 <4 mnd. <4 mnd mnd mnd mnd. - 6 mnd. >7 mnd. >7 >7 mnd. Afgehandeld Afgehandeld % Doorlooptijd % Doorlooptijd huurverhogingsgeschillen (incl. (incl. IAH) (incl. IAH) IAH) % 99% 95% 95% 97% 97% 97% 99% 98% 98% 100% 100% <4 <4 mnd. <4 mnd mnd. 4-5 mnd mnd. - 6 mnd. >7 >7 >7 mnd. mnd. Afgehandeld % Doorlooptijd huurverhogingsgeschillen (incl. IAH) % 95% 99% 97% 99% 98% 100% 100% 80

19 18 de huurcommissie Aantal zittingen en zittingslocaties in Aantal zittingen Aantal zaken per zitting 15,4 13,5 14,6 Aantal zittingslocaties Afstand woning - zittingslocatie (km.) 10,4 10,6 12,4 Zittingen en zittingslocaties Van de geschillen tussen huurder en verhuurder die de Huurcommissie in 2014 heeft afgehandeld, zijn er tijdens een zitting behandeld (58 procent). Bij de overige verzoeken ging het om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt, geen legesvoorschot betaalt of als het verzoek om een inhoudelijke reden niet ontvankelijk is. Ook nagenoeg alle verzoeken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging worden met een voorzittersuitspraak afgedaan, vanwege efficiëntieoverwegingen en de voor de Huurcommissie beperkte afwegingsruimte. In 2014 kwam de Huurcommissie bijeen in 441 zittingen. Hiervan zijn er zes uitsluitend besteed aan het behandelen van geschillen op grond van de Wet op het overleg huurders verhuurder. Ten opzichte van 2013 is het aantal per zitting behandelde zaken toegenomen, naar gemiddeld 14,6 (13,5 in 2013). In 2014 heeft de Huurcommissie gebruik gemaakt van vijftien zittingslocaties: twee minder dan in De gemiddelde afstand tussen de woning waarover het geschil gaat en de locatie van de hoorzitting is iets toegenomen: van 10,6 kilometer in 2013 naar 12,4 kilometer in In 2014 zijn relatief minder geschillen in de Randstad ingediend, en meer in de provincies Groningen, Overijssel en Gelderland, waar de reisafstanden doorgaans iets groter zijn. Oplossingsgericht werken In 2014 heeft de Huurcommissie een pilot schikken op zitting uitgevoerd. Schikken op zitting heeft echter alleen een kans van slagen als beide partijen tijdens de zitting aanwezig zijn. In de praktijk is dit echter lang niet altijd het geval. Onderwerpen verzoeken Evenals in 2013 gingen verreweg de meeste verzoeken die de Huurcommissie ontving, over de inkomensafhankelijke huurverhoging (3.613). Slechts een gering aantal (17) verzoeken ging over de huurverlaging op grond van inkomen. Van de reguliere verzoeken die in 2014 bij de Huurcommissie werden ingediend, gingen de meeste over de huurverlaging in verband met gebreken (2.511), over de afrekening van de servicekosten (2.274) en de reguliere huurverhoging (1.418).

20 19 Instroom en afhandeling van verzoeken in 2014 Soort Artikel Omschrijving Instroom Afhandeling Huurprijsgeschillen 249 BW Toetsing aanvangshuurprijs BW Voorstel huurverlaging op grond van punten BW Voorstel huurverlaging op grond van inkomen BW Huurverhoging na woningverbetering BW Huurverlaging in verband met gebreken BW Uitsplitsing all-in huur UHW Melding herstel van gebreken UHW Verzet tegen uitspraak voorzitter UHW Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte UHW Inlichtingen aan rechtbank sector kanton UHW Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring UHW Advies geliberaliseerde huurprijs UHW Behandeling na gegrond verzet AWB Bezwaar tegen legesveroordeling bij elk type geschil Servicekosten 260 BW Afrekening servicekosten BW Hoogte voorschot servicekosten UHW Behandeling na gegrond verzet 3 2 Huurverhoging BW Bezwaar tegen huurverhoging op grond van punten BW Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging BW Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging per aangetekende post UHW Behandeling na gegrond verzet 2 6 Huurtoeslagverklaring 6b UHW Verklaring over redelijkheid van de huurprijs Wohv Wohv Geschil over naleving bepalingen in de Wet overleg huurder verhuurder Subtotaal Inkomensafhankelijke huurverhoging BW Verzoek verhuurder na bezwaar tegen huurverhoging op grond van inkomen BW Verzoek huurder na rappel verhuurder bij huurverhoging op grond van inkomen BW Verzoek verhuurder na voorstel huurverhoging op grond van 0 2 inkomen per aangetekende post 20.7 UHW Behandeling na gegrond verzet 1 2 Subtotaal Totaal BW: Burgerlijk Wetboek, boek 7 AWB: Algemene wet bestuursrecht UHW: Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte

21 20 de huurcommissie Regionale spreiding verzoeken Ten opzichte van 2013 is, conform de algemene tendens, in de meeste provincies een afname te constateren van het aantal ingekomen en afgehandelde huurgeschillen. Dit heeft te maken met de geringere instroom van IAH-zaken. Evenals vorige jaren kwamen in 2014 de meeste verzoeken uit Noord-Holland (4.888; 35 procent). Zuid-Holland bleef met verzoeken op de tweede plaats (ruim 20 procent). De minste verzoeken kwamen uit Drenthe (86), Zeeland (100) en Flevoland (117). Opvallend is de toename van het aantal ingekomen verzoeken in de provincies Groningen (van 592 verzoeken in 2013 naar in 2014), Overijssel (van 439 in 2013 naar 668 in 2014) en Gelderland (van 843 in 2013 naar 985 in 2014). Deze toename heeft te maken met enkele actieve (huurders)organisaties in deze Zeeland in 100 uit 119 regio s. Vooral in Groningen is de instroom fors groter. Ondanks de verdubbeling van het aantal zittingen (van 21 in 2013 naar 43 in 2014) bleef het aantal afgehandelde verzoeken (798) in Groningen achter bij de instroom. In Overijssel en Gelderland heeft de geringere uitstroom te maken met de vele bezwaarschriften tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging die de Huurcommissie in oktober ontving van de huurdersverenigingen Salland en Zutphen. Deze bezwaarschriften zijn in het voorjaar van 2015 behandeld. Zuid-Holland in 3143 uit 3450 Noord-Holland in 4888 uit 5088 Utrecht in 1108 uit 1011 Noord-Brabant in 1003 uit 1035 Flevoland in 117 uit 129 Friesland in 141 uit 142 Gelderland in 985 uit 945 Limburg in 402 uit 406 Overijssel in 668 uit 448 Groningen in 1094 uit 798 Drenthe in 86 uit 95

22 21 Ronald Paping, directeur Nederlandse Woonbond het huurdersrecht te gelde maken De rechten van huurders vormen de kernactiviteit van de Woonbond. Want huurders en verhuurders zijn per definitie ongelijkwaardige partijen. De verhuurder is een professionele organisatie die over veel kennis beschikt, de huurder is een individu die voor zijn woonruimte afhankelijk is van de verhuurder. In Nederland zijn de huurdersrechten overigens niet slecht geregeld. Maar veel huurders vinden het moeilijk om die rechten te gelde te maken. Daarom ondersteunt de Woonbond zowel individuele huurders als huurdersorganisaties met informatie en advies. Zo bieden we onze leden bijvoorbeeld een telefonische dienstverlening. Zeven medewerkers bemensen deze Huurderslijn. Dat zijn consulenten en juridisch adviseurs, die vakinhoudelijk goed zijn ingevoerd, die weten hoe de huurderswereld eruit ziet. De Huurderslijn doen zij naast hun gewone werk. Dat zij vanuit de inhoud werken vind ik belangrijker dan dat ze allerlei gesprekstechnieken beheersen, al worden ze daarin natuurlijk wel getraind. Vaak krijgen we de vraag hoe kan dat nou?. Maar ook al vinden we zo n zaak politiek onaanvaardbaar, we schetsen altijd een reëel beeld van de positie van de huurder en van de kansen die deze heeft om bijvoorbeeld bij de Huurcommissie zijn recht te halen. Bezwaar maken moet immers wel lonen. Soms ondersteunen we dergelijke procedures vanuit ons juridisch fonds, om nieuwe rechtsfeiten te creëren. Het moet dan wel gaan om zaken die in het algemeen belang van huurders zijn. De samenleving verandert, en de relatie tussen huurder en verhuurder verandert mee. Of mensen kritischer worden, weet ik niet. Wel is er meer chagrijn, zeker bij huurdersorganisaties. Die vervullen hun rol met gedrevenheid, maar krijgen bij de verhuurder soms geen poot aan de grond. Overigens merk ik dit jaar voor het eerst dat verhuurders meer notie nemen van de adviezen van hun huurdersorganisaties. Dat is belangrijk. Daarvoor zetten we ons bij de Woonbond in: een sterkere positie voor huurders en huurdersorganisaties. Met de uitkomsten van de parlementaire enquête over de woningcorporaties en de nieuwe woningwet is die positie ook beter te realiseren. Maar dan moeten we het wel waarmaken. Daarbij ondersteunen we onze achterban, met cursussen, brochures en dergelijke. De Woonbond is een groot voorstander van de Huurcommissie, als eenduidig en laagdrempelig loket. De Huurcommissie is voor huurders een goed middel om hun recht te halen. Om dat te blijven moet de Huurcommissie inspelen op wat er in de samenleving gebeurt. Of dit tot een heel andere Huurcommissie zal leiden, weet ik niet. Want het is vooral de rechtsprekende rol van de Huurcommissie die behouden moet blijven.

23 22 de huurcommissie In het gelijk gestelde partij bij de meest voorkomende procedures Artikel Omschrijving Huurder gelijk Verhuurder gelijk Beide partijen 249 BW Toetsing aanvangshuurprijs 67% 33% 0% 253 BW Verzoeken huurverhoging punten 9% 89% 2% 254 BW Voorstel huurverlaging op grond van punten 46% 27% 27% 257 BW Huurverlaging in verband met gebreken 57% 43% 0% 258 BW Uitsplitsing all-in huur 68% 32% 0% 260 BW Afrekening servicekosten 66% 32% 2% 261 BW Hoogte voorschot servicekosten 64% 35% 1% 4.3 UHW Melding herstel van gebreken 26% 64% 10% 4.4 UHW Verzet tegen uitspraak voorzitter 20% 80% 0% Subtotaal 49% 41% 10% 253 BW Verzoeken huurverhoging op grond van inkomen 5% 95% 0% Totaal 27% 68% 5% Indieners van verzoeken In 2014 dienden meer huurders (59 procent) dan verhuurders (41 procent) een verzoek om geschilbeslechting bij de Huurcommissie in. Dit is een verschuiving ten opzichte van 2013, toen ongeveer evenveel huurders als verhuurders dit deden. Deze verschuiving heeft te maken met de geringere instroom van verzoekschriften over de inkomensafhankelijke huurverhoging (die door de verhuurder bij de Huurcommissie worden ingediend). Het aandeel door verhuurders ingediende verzoeken is echter nog steeds veel hoger dan in 2012 (twaalf procent), toen er nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging bestond. Gelijk in uitspraken Bij de reguliere geschillen stelde de Huurcommissie in 49 procent van de uitspraken de huurder in het gelijk, in 41 procent de verhuurder. Bij de inkomensafhankelijke huurverhogingsgeschillen kregen verhuurders in 95 procent van de gevallen gelijk.

24 23 Trend gelijk/ongelijk over de jaren heen (excl. IAH) Jaar Huurder gelijk Verhuurder gelijk Beide partijen deels gelijk % 34% 4% % 37% 4% % 43% 7% % 41% 10% Uit de tabel blijkt dat verhuurders over de jaren heen gemiddeld wat vaker gelijk hebben gekregen en huurders minder vaak. Dit kan erop duiden dat verhuurders hun huurberekening geleidelijk aan beter zijn gaan verzorgen. Belang van uitspraken Het verschil in huurprijs of servicekosten vóór en na een uitspraak van de Huurcommissie, geeft weer wat het financiële belang is van een zaak. Het gemiddelde financiële belang van zaken die de Huurcommissie in 2014 afhandelde, verschilt sterk per type zaak. Bij de berekening van het gemiddelde financiële belang worden overigens ook de zaken meegerekend waarbij de verzoeker in het ongelijk is gesteld en de uitkomst van de huurprijsaanpassing dus nul is. Een andere kanttekening is dat de Huurcommissie bij de vermelde procedures de huurprijs volgens de wet alleen kan verlagen, en niet kan verhogen. onderhoudsgebreken leidden tot een huurverlaging van gemiddeld 128 euro per maand. Het hoogst was het gemiddelde financiële belang bij uitspraken over de splitsing van de all-inprijs: gemiddeld 287 euro per maand. Bij de afrekening van de servicekosten is de te beoordelen afrekenperiode doorgaans een heel jaar, soms korter als de huurder tussentijds is verhuisd. De gemiddelde verlaging van de servicekosten kwam uit op 568 euro per afrekening. Bij de beoordeling van de redelijkheid van het voorschot servicekosten was het gemiddelde financiële belang 85 euro per maand. In 42 procent van de 352 voor de Belastingdienst afgehandelde huurtoeslagverklaringen heeft de Huurcommissie geconstateerd dat de huurprijs te hoog was in verhouding tot het aantal punten van de gehuurde woning. In 2013 was de uitkomst 30 procent. De toetsing van de aanvangshuurprijs leidde tot een huurverlaging van gemiddeld 120 euro per maand. Bij de toetsing van de redelijkheid van een huurverlaging op grond van punten ging de huur gemiddeld 78 euro per maand omlaag. Uitspraken over (tijdelijke) huurverlaging in verband met

25 24 de huurcommissie Trend financieel belang Toetsing aanvangshuur 200/maand 123/maand 103/maand 120/maand Huurverlaging i.v.m. punten 80/maand 73/maand 61/maand 78/maand Huurverlaging i.v.m. gebreken 185/maand 119/maand 201/maand 128/maand Splitsing all-inprijs 325/maand 317/maand 335/maand 287/maand Voorschot servicekosten 30/maand 56/maand 60/maand 85/maand Afrekening servicekosten n.v.t. 338/jaar 457/jaar 568/jaar Het gemiddelde bedrag aan huurverlaging na de uitspraak fluctueert over de jaren. Wel is er bij de servicekostengeschillen, zowel bij het voorschot als bij de jaarafrekening, een duidelijke trend zichtbaar dat het gemiddelde financiële belang over de jaren oploopt. Collectieve behandeling van geschillen De Huurcommissie kan geschillen collectief behandelen als meerdere huurders van één verhuurder met hetzelfde probleem te maken hebben. Sinds 2010 kan de Huurcommissie onder bepaalde voorwaarden beslissen dat niet elke huurder apart het volledige legesbedrag hoeft te betalen. Net als in voorgaande jaren heeft de Huurcommissie in 2014 geen verzoeken ontvangen die in aanmerking kwamen voor collectieve behandeling. Als een huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak, kan deze hiertegen verzet aantekenen. In 2014 ontving de Huurcommissie in totaal 575 verzetschriften: 230 over reguliere huurprijszaken en 345 over inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2013 waren dit er in totaal 674. De daling heeft vooral te maken met het geringere aantal verzetten tegen de uitspraken over de inkomensafhankelijke huurverhoging. In 2014 behandelde de Huurcommissie 250 verzetschriften over een voorzittersuitspraak over een regulier huurprijsgeschil (voor de IAH-zaken zie het volgende hoofdstuk). In 50 gevallen (20 procent) beoordeelde zij het verzet als gegrond. Dit betekent dat de Huurcommissie het verzoek dan opnieuw behandelt, in een zittingscommissie en met een andere zittingsvoorzitter. In sommige gevallen is ook een nieuw onderzoek nodig; op grond van artikel 20.7 Uhw doorlopen deze zaken de hele procedure dan opnieuw. Verzet tegen voorzittersuitspraken Bezwaar tegen legesveroordeling Tot 1 juli 2014 had een huurder of verhuurder die het niet eens was met de legesveroorde-

26 25 Marc Calon, voorzitter Aedes, vereniging van woningcorporaties transparantie, verantwoording af leggen en de goede dingen doen Bij Aedes staat wat ik, misschien wat ouderwets, de sociale volkshuisvesting noem centraal. In deze sector heeft zich de afgelopen eeuw veel afgespeeld: privaat tot 1930, de ontwikkeling van gemeentelijke woningbouwvereniging medio vorige eeuw tot maatschappelijk ondernemer vanaf de eeuwwisseling, en de daaropvolgende, welbekende, incidenten aan het begin van deze eeuw. Incidenten die leidden tot een nieuwe kanteling, naar minder zelfregulatie, in Vanaf dat moment heeft Aedes goed geluisterd naar wat er in de samenleving speelt, en daar ook serieus wat mee gedaan. Want dat het beter moest, stond buiten kijf. Samen met andere partners op het gebied van de woningmarkt, de Woonbond, Vereniging Eigen Huis, NVM en VBO, hebben we gewerkt aan een nieuwe visie op wonen: Wonen 4.0. Daarin pleiten we onder andere voor een ander woningmarktsysteem, met op termijn meer marktconforme huren en woontoeslag afhankelijk van het inkomen voor huurders en kopers. Ook hebben we hard gewerkt aan een betere governance en toezicht met bite. Woningcorporaties willen garant blijven staan voor elkaar en zo profiteren van hun gezamenlijke kracht. Maar bij die solidariteit hoort discipline, met een sterke onafhankelijke toezichthouder die kan interveniëren. Sinds vorig jaar beschikken we bovendien over een benchmark voor de bij ons aangesloten corporaties. Deze stelt hen in staat prestaties met elkaar te vergelijken en deze daardoor te verbeteren. De benchmark helpt ons ook om transparant te zijn. En dat is van groot belang om het in ons beschadigde vertrouwen weer te herstellen. Transparantie, evenals openbaar verantwoording afleggen en de goede dingen doen. En als je niet kritisch bent op jezelf, zal je de strijd altijd verliezen. Elke klacht moet je serieus nemen en daaraan werken. Dat geldt niet alleen voor Aedes en de corporaties maar voor iedereen. De benchmark is ook bedoeld om de kosten van de sector omlaag te brengen, en daarmee uiteindelijk de huren. Betaalbare huurwoningen, dat is wat woningcorporaties willen. De kwaliteit van de volkshuisvesting is goed in Nederland, beter dan in andere landen. Mensen eisen die kwaliteit ook. Wat ze eisen, is overigens aan verandering onderhevig. In de komende tijd zal het bijvoorbeeld niet alleen gaan om de kwaliteit van de woning maar ook om de daarbij te leveren diensten, zoals verzorging. De woningmarkt wordt zo van aanbodgestuurd steeds meer vraaggestuurd. Dat is spannend. Overigens moeten we er daarbij voor waken het aandeel huurwoningen op de woningmarkt te veel te laten dalen. Het is goed een substantieel deel huur in het woningbestand te hebben. Bouwen voor het leven is iets van gisteren. Mensen worden gedwongen om mobiel te zijn. En een huis als pensioenvoorziening is minder vanzelfsprekend dan vroeger. De grootte van de sector is echter niet ons doel. Sociale volkshuisvesting is immers een middel om de imperfectie van de markt te helpen oplossen.

27 26 de huurcommissie Woonomgevingspunten Tijdens een zaak over de waardering van een woning op basis van de woonomgeving, heeft de kantonrechter in Amsterdam benadrukt dat het puntenboek hierbij (vooralsnog) als leidraad dient. Dit betekent dat de woonomgeving van woningen in een bepaald pand, een bepaalde straat of een gedeelte daarvan zoveel mogelijk gelijk wordt gewaardeerd. Het betekent ook dat er samenhang is tussen de verschillende woonomgevingen in de stad. Afdwingen onderzoek in de woning Een procedure bij de rechtbank Noord-Nederland ging over de vraag of de Huurcommissie een onderzoek in de woning via de politie had moeten afdwingen. Een huurder nam het de Huurcommissie kwalijk dat zij dit niet had gedaan. De kantonrechter stelde de Huurcommissie in het gelijk. De onderzoeker van de Huurcommissie was tot twee maal toe tevergeefs langs geweest om de woonruimte te inspecteren. Bovendien had de betreffende huurder het huurcontract inmiddels beëindigd en werd de woning door een nieuwe huurder bewoond. De kantonrechter oordeelde dat de Huurcommissie terecht het exclusieve woonrecht van de nieuwe bewoner heeft gerespecteerd. Kosten tuinonderhoud hofje Bij een groenvoorziening die voor iedereen toegankelijk is, betaalt de huurder in het algemeen niet mee aan de kosten voor tuinonderhoud. Bij een hofje in Groningen kwam de kantonrechter echter tot het oordeel dat de huurders wel in de kosten voor het tuinonderhoud moeten delen. Deze uitspraak heeft te maken met het besloten karakter van het betreffende hofje: slechts één ingang is van buitenaf toegankelijk voor derden en een bord geeft aan dat het hier gaat om een privéterrein met beperkte bezoekuren. Bovendien bleek uit de tussen de partijen gesloten huurovereenkomst dat de groenvoorziening expliciet onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Kosten wijkbeheerder De kantonrechter in Rotterdam accepteerde dat een verhuurder 70 procent van de kosten van de wijkbeheerder aan zijn huurders doorberekent via de servicekosten. Op grond van de functieomschrijving van de wijkbeheerder Het verlenen van service aan bewoners, het sociale toezicht houden in de wijk; het toezicht houden op schoonmaakwerkzaamheden in de wijk en het (laten) verrichten van reparatiewerkzaamheden in/aan de complexen in de wijk; zodanig dat de kwaliteit van de huisvesting evenals de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de wijk gehandhaafd blijven en een specificatie van de in rekening gebrachte kosten oordeelde de kantonrechter dat het aan de huurders doorberekende bedrag redelijk is.

28 27 ling, de mogelijkheid om hiertegen bezwaar in te dienen bij de Huurcommissie. Per 1 juli is een wetswijziging van kracht geworden waardoor dit niet langer mogelijk is. Hierdoor is het aantal bezwaarschriften tegen de legesveroordeling dat de Huurcommissie in 2014 ontving, meer dan gehalveerd ten opzichte van Uiteindelijk heeft de Huurcommissie ongeveer evenveel legesbezwaren afgehandeld als in 2013, doordat zij ook de laatste zaken uit de nog openstaande werkvoorraad van 2013 afhandelde. Is een huurder of verhuurder het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kan deze binnen acht weken een procedure starten bij de (kanton)rechter. Om hoeveel vonnissen van de kantonrechter het gaat, is bij de Huurcommissie niet precies bekend. De vonnissen worden niet standaard toegezonden aan de Huurcommissie en ook niet allemaal gepubliceerd. In 2014 heeft de Huurcommissie via allerlei kanalen een aantal uitspraken ontvangen van verschillende rechtbanken. Uit de ontvangen vonnissen blijkt dat de rechter in de meeste gevallen de uitspraak van de Huurcommissie volgde. Ook komen uit de vonnissen enkele aandachtspunten naar voren (zie kader op pagina 26). De Huurcommissie volgt de vonnissen van de rechtbank met belangstelling. In 2014 verklaarde de Huurcommissie 23 procent van de bezwaarschriften tegen de legesveroordeling gegrond. Dit percentage is vergelijkbaar met dat van 2013 (21 procent). Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen van vóór 1 juli om een verkeerd toegepast legestarief, namelijk dat van 450 euro voor een rechtspersoon in plaats van 25 euro voor een natuurlijk persoon. Na de wetswijziging per 1 juli is de bewijslast hiervoor in een vroeg stadium bij de verhuurder gelegd. In het geval van een duidelijke verschrijving of fout kan de Huurcommissie de uitspraak rectificeren. Vonnissen rechtbank