jaar verslag de huurcommissie

Transcriptie

1 2010 jaar verslag de huurcommissie

2 2010 jaar verslag de huurcommissie

3 2 de huurcommissie 3 voorwoord Dit jaarverslag van de Huurcommissie ziet er anders uit dan in voorgaande jaren. Het is het eerste dat is opgesteld nadat de Huurcommissie een landelijke organisatie is geworden. Voor het eerst bevat het ook een financiële verantwoording. Op 1 april 2010 hielden de 59 Huurcommissies op te bestaan en was de landelijke Huurcommissie een feit. Vanaf dat moment trad de Huurcommissie op in haar nieuwe organisatievorm en onder een daarbij passend bestuur. Door de samenvoeging kan er meer eenheid komen in de werkwijze en in de toepassing van de regelgeving in de concrete geschillen. Zonder de inzet van de zittingsvoorzitters, zittingsleden en de medewerkers van de Dienst van de Huurcommissie had de Huurcommissie de in dit jaarverslag beschreven resultaten niet kunnen laten zien. Ook al waren in huis de veranderingen groot, de doorlooptijden voor het beslechten van de geschillen hebben hier geen nadelige effecten van ondervonden. De Huurcommissie heeft in 2010 verder gewerkt aan een betere dienstverlening aan huurders en verhuurders. Voorbeelden daarvan zijn de introductie van een meer toegankelijke set brochures en formulieren en van het openbaar register op de internetsite. Huurders en verhuurders kunnen in het openbaar register de slotconclusies van uitspraken vanaf 1 januari 2010 van de Huurcommissie raadplegen. De Huurcommissie wil in de komende jaren meer verbeteringen voor huurders en verhuurders realiseren, te beginnen met de lancering van een vernieuwde website in De Huurcommissie heeft in 2010 laten onderzoeken hoe huurders en verhuurders haar zien, en wat zij van haar verwachten. Het blijkt dat huurders en verhuurders een onderling probleem het liefst informeel oplossen. Informatie en advies van de Huurcommissie, en soms een goed gesprek, achten zij daarvoor essentieel. Lukt het op deze manier niet om er zelf uit te komen, dan willen huurders en verhuurders een bindende uitspraak van de Huurcommissie. In vervolg op het onderzoek, maar ook in aansluiting op aanbevelingen van onder meer de Nationale ombudsman, gaat de Huurcommissie in 2011 experimenteren met oplossingsgericht werken om deze informele oplossingswijze te ondersteunen. De in 2010 geïnstalleerde Raad van Advies zal hierover adviseren. Bescheidenheid blijft de Huurcommissie passen. Er is nog veel te doen voordat de Huurcommissie die dienstverlening biedt waarvan wij vinden dat huurders en verhuurders die mogen verwachten. Zo willen we de doorlooptijden verder terugbrengen, de kwaliteit van de processen verhogen door meer digitalisering en de informatievoorziening verbeteren. Doelen waar ik me als voorzitter van de Huurcommissie sterk voor maak. Ik ben me ervan bewust dat de Huurcommissie deze doelen niet alleen kan bereiken. Daar hebben we uw reflectie op onze werkzaamheden en op dit verslag bij nodig. Ik nodig u daarom van harte uit om uw reacties aan mij te sturen. Anke van Heur Voorzitter van de Huurcommissie

4 4 de huurcommissie 5 inhoudsopgave 1. De Huurcommissie in 2010 in vogelvlucht 7 2. Behandeling van verzoeken aan de Huurcommissie Communicatie met huurders en verhuurders Organisatie Financiën Actuele ontwikkelingen 39 Bijlagen: 1. Raad van Advies Huurcommissie per 31 december Zittingsvoorzitters en zittingsleden Huurcommissie per 31 december Zittingslocaties en zittingen in Ontvangers van het jaarverslag 47

5 6 de huurcommissie 7 1 de huurcommissie in 2010 in vogelvlucht Het jaar 2010 was voor de Huurcommissie een jaar van grote veranderingen. Op 1 april 2010 ging officieel de nieuwe landelijke Huurcommissie van start die in de plaats is gekomen van de 59 regionale Huurcommissies. Er trad een nieuwe regeling in werking voor de leges die huurders en verhuurders aan de Huurcommissie moeten betalen. Aan het eind van het jaar werd een Raad van Advies geïnstalleerd bestaande uit onafhankelijke deskundigen en vertegenwoordigers van huurders- en verhuurdersorganisaties. Eén landelijke Huurcommissie Eind 2009 is de wetswijziging voor de oprichting van één landelijke Huurcommissie door de Tweede en Eerste Kamer aangenomen. Op 1 april 2010 is het nieuwe zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie formeel van start gegaan. Belangrijkste voordeel van de nieuwe structuur is dat het eenvoudiger is geworden landelijk uitvoeringsbeleid vast te stellen. Daardoor kan er meer uniformiteit komen in de werkwijze en de toepassing van de regelgeving bij huurprijsgeschillen. Daarnaast geeft de wetswijziging de Huurcommissie meer mogelijkheden om efficiënt te werken en een kortere doorlooptijd van de behandeling van geschillen te realiseren. Zo is de verplichting vervallen om na een onderzoek in een woning altijd een hoorzitting te houden. Ook hoeven zittingen niet altijd dichtbij de woonruimte plaats te vinden, zo lang de toegankelijkheid van de Huurcommissie voor huurders en verhuurders gewaarborgd blijft. De zittingsvoorzitters en leden zijn landelijk inzetbaar, wat een brede kijk bevordert. Raad van Advies De Huurcommissie kan haar werk alleen goed doen als zij ogen en oren heeft in de samenleving. De Huurcommissie is daarom verheugd dat in oktober 2010 de Raad van Advies is geïnstalleerd. De raad bestaat uit drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden. De raad zal het bestuur gevraagd en ongevraagd adviseren over de uitvoering van de taken van de

6 8 de huurcommissie 9 Huurcommissie en het bestuur de komende jaren scherp houden op de verwezenlijking van zijn missie en visie. Verzoeken aan de Huurcommissie in 2010 In 2010 kwamen minder verzoeken bij de Huurcommissie binnen dan in het piekjaar Mogelijke oorzaken van de hoge instroom in 2009 waren de landelijke campagne naamsbekendheid in dat jaar, een huurverhoging die boven de 2 procent lag en de economische crisis. In 2009 ontving de Huurcommissie ruim verzoeken, in 2010 waren het er ruim De instroom van verzoeken lag daarmee in 2010 weer op het niveau van 2007 en De Huurcommissie handelde in 2010 ongeveer evenveel verzoeken af als in 2009 (ruim ). Doordat zij meer verzoeken afhandelde dan er binnenkwamen, werkte zij de voorraad weg die het gevolg was van de piek in De Huurcommissie heeft in 2010 de normen die in de begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 waren opgenomen voor de behandelingsduur van verzoeken, over de hele linie gehaald. Verhoging leges Op 1 april 2010 is een nieuwe regeling ingegaan voor de leges die huurders en verhuurders betalen als zij een geschil voorleggen aan de Huurcommissie. De partij die in het gelijk wordt gesteld, hoeft geen leges te betalen. Als hij de indiener is van het verzoek, betaalt de Huurcommissie het betaalde voorschot terug. De verliezende partij betaalt de leges, ook als hij niet de indiener van het verzoek is. De legesbedragen zijn verhoogd. Een particulier (natuurlijk persoon, meestal de huurder) betaalt 25 euro. Een bedrijf of organisatie (rechtspersoon, meestal de verhuurder) betaalt 450 euro. Over de nieuwe leges kreeg de Huurcommissie in 2010 veel vragen, vooral van verhuurders die het geschil niet hadden voorgelegd en in het ongelijk waren gesteld. Het is nog niet duidelijk of de verhoging van de leges blijvend effect heeft op de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. De Huurcommissie onderzoekt dit en zal hierover in haar jaarverslag over 2011 rapporteren. Meer zittingen, minder zittingslocaties In 2010 hebben de zittingscommissies meer zittingen gehouden dan in Zij behandelden minder zaken per zitting dan waarmee in de planning rekening was gehouden. Achtergrond is het streven van de Huurcommissie om de afwikkeling van verzoeken te versnellen. Het aantal locaties waar zittingen plaatsvonden, was iets lager dan in Bij de planning van zittingen en zittingslocaties streeft de Huurcommissie naar een zo goed mogelijk evenwicht tussen kostenefficiency, doorlooptijd en toegankelijkheid. Kwaliteitszorg In 2010 is de digitalisering van de werkprocessen van de Huurcommissie voorbereid. Een grote operatie die onder meer inhield dat alle werkprocessen opnieuw zijn beschreven en er nieuwe werkinstructies zijn opgesteld. Het nieuwe workflow- en managementinformatiesysteem Themis is begin 2011 in gebruik genomen. Alle nieuwe verzoeken aan de Huurcommissie worden verwerkt in dit systeem. De Huurcommissie heeft hiermee de stap voorbereid van een papieren naar een digitaal werkproces, waardoor de efficiency zal toenemen. Koos Karssen, voorzitter Raad van Advies: belangen van huurders en verhuurders komen samen Op het verzoek om voorzitter te worden van de Raad van Advies van de Huurcommissie heb ik graag ja gezegd. Naast burgemeester van Maassluis, ben ik portefeuillehouder Wonen van de stadsregio Rotterdam. Ik voel me dan ook thuis in de wereld van wonen en huren. De Raad van Advies is een nieuw instituut, dat de komende jaren inhoud en vorm moet krijgen. Daar ga ik me voor inzetten met de leden van de Raad. De Raad is breed samengesteld. Er zijn vertegenwoordigers van de huurders, van de particuliere verhuurders en van de woningcorporaties. Daarnaast zijn er onafhankelijke leden, een voormalige rechter en een onderzoeker op het gebied van conflictoplossing. In de Raad van Advies komen de belangen van huurders en verhuurders samen. Als voorzitter wil ik vooral een bindende rol spelen. Wat de leden van de Raad gemeen hebben, is dat zij zeer ervaren en deskundig zijn op het werkterrein van de Huurcommissie. Ik heb er dan ook alle vertrouwen in dat de Raad van Advies zijn taak op een zinvolle wijze zal vervullen. Frans Schoonhoven, lid Raad van Advies: duidelijke wetgeving kan geschillen voorkomen Als belegger in en beheerder van onroerend goed is de Huurcommissie voor mij geen onbekende. In de veertig jaar dat ik in het vak zit, heb ik de komst en de ontwikkeling van de huurprijzenwetgeving meegemaakt. De geschiedenis leert dat wetgeving een voedingsbodem kan zijn voor geschillen. Als de wet duidelijk is en niet voor meerdere uitleg vatbaar, leidt dat ook tot minder conflicten. Het zou mooi zijn als we met onze adviezen aan de Huurcommissie ook invloed kunnen uitoefenen op het overheidsbeleid. Als we de indruk hebben dat onvoldoende is nagedacht over de praktische gevolgen van regelgeving, zouden we tegen de wetgever moeten zeggen: ga die kant niet op. Geschillen voorkomen is beter dan geschillen oplossen. Huurders kunnen ook gefrustreerd raken door een procedure bij de Huurcommissie. Behalve goede wetgeving is goede voorlichting daarom erg belangrijk. Als het vooraf heel duidelijk is dat een zaak kansloos is, kun je beter geen procedure beginnen.

7 10 de huurcommissie 11 Communicatie Goede communicatie met huurders en verhuurders is essentieel voor het functioneren van de Huurcommissie. Met goed leesbare brochures, een uitgebreide internetsite en sneller telefonisch contact wil de Huurcommissie geschillen voorkomen en bevorderen dat mensen duidelijke verzoeken indienen. De brochures en formulieren voor huurders en verhuurders zijn in april 2010 vernieuwd. Na de introductie in 2009 van de huurprijscheck, de onderhoudscheck en de servicekostencheck op internet, is de Huurcommissie in 2010 verder gegaan met de verbetering en modernisering van haar website. De slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 over woningen heeft gedaan, zijn geanonimiseerd op de internetsite gezet. De voorbereidingen zijn getroffen voor een nieuwe website, waarvan de lancering in 2011 zal plaatsvinden. Huurcommissievergadering en Beleidsvergadering Sinds 1 april 2010 adviseren de leden van de zittingscommissies over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Op deze manier maakt het bestuur gebruik van de brede ervaring van de zittingsleden. In de tweede helft van 2010 zijn de zittingsleden geconsulteerd over onder andere de legeskosten, de zittingslocaties en de huurverhoging na woningverbetering. De adviezen van de zittingsleden worden tweemaal per jaar besproken in de Huurcommissievergadering, een gezamenlijke vergadering van de zittingsleden met het bestuur en de zittingsvoorzitters. Het bestuur en de zittingsvoorzitters vormen samen de Beleidsvergadering. De Beleidsvergadering stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast na advies van de Huurcommissievergadering en de Raad van Advies. Baten-lastendienst Het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie wordt in zijn werkzaamheden ondersteund door de Dienst van de Huurcommissie, die sinds oktober 2010 onderdeel is van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Per 1 januari 2010 heeft de Dienst van de Huurcommissie de status van baten-lastendienst gekregen. De baten-lastenadministratie maakt het mogelijk de kostprijs te berekenen van de diensten die de Huurcommissie levert en op die kostprijs te sturen. Missie: wat wil de Huurcommissie betekenen? De Huurcommissie borgt de optimale werking van de huurprijswetgeving in Nederland. Ontstaat er een geschil tussen huurder en verhuurder over de huurprijs, het onderhoud of de servicekosten, en komen ze er onderling niet uit, dan biedt de Huurcommissie duidelijkheid met onpartijdige informatie en toetsing van het huurprijsgeschil aan de weten regelgeving, resulterend in een uitspraak die bindend is voor partijen. De Huurcommissie is een onafhankelijke en laagdrempelige organisatie. Visie: wat verwacht de maatschappij van de Huurcommissie? Corry van Zeeland, lid Raad van Advies: conflicten in vroeg stadium oplossen Als onderzoeker gaat mijn belangstelling uit naar vroege conflictoplossing. Bij een conflict helpt het vaak als een neutrale instantie al in een vroeg stadium objectieve informatie aanbiedt. Mensen zijn op zoek naar wat in een bepaalde situatie normaal is. Je moet problemen zo min mogelijk juridiseren. Uit onderzoek blijkt dat dat veel tijd en geld kost. Een juridische oplossing betekent bovendien niet altijd dat het onderliggende probleem ook weg is. Een lange procedure leidt voor de betrokkenen tot veel stress. Dat geldt zeker voor problemen die in dit geval letterlijk dichtbij huis liggen. Opvallend is dat juridische hulpverleners de neiging hebben bij juridische kwesties de problemen over te nemen. Het is beter mensen toe te rusten met goede informatie, zodat ze tot elkaar kunnen komen en problemen zelf kunnen oplossen. De Huurcommissie kan daarin een belangrijke rol spelen. Ik hoop dat ik met mijn kennis de Huurcommissie kan helpen nog vroeger in een geschil oplossingen te bereiken. Wie betrokken is bij een huurprijsgeschil, wil weten waar hij aan toe is. Hij verwacht onpartijdige en goede informatie en dat er snel, integer en adequaat een uitspraak wordt gedaan over de situatie. Daarnaast verwacht de maatschappij van een overheidsorganisatie als de Huurcommissie dat zij verantwoordelijk omgaat met haar financiën. Het spreekt daarom voor zich dat de Huurcommissie een gezonde organisatie is, die stuurt op snelheid, duidelijkheid en efficiëntie. Niet alleen in haar dienstverlening, maar ook in haar bedrijfsvoering en verantwoording. Kwaliteit en integriteit zijn in de organisatie verankerd.

8 12 de huurcommissie 13 2 behandeling van verzoeken aan de huurcommissie In 2010 kreeg de Huurcommissie minder verzoeken voor het oplossen van geschillen dan in het piekjaar Het aantal geschillen dat zij afhandelde was echter niet lager. Doordat de Huurcommissie meer verzoeken afhandelde dan er binnenkwamen, werkte zij de voorraad van begin 2010 weg die het gevolg was van de piek in De Huurcommissie slaagde erin haar doelstellingen voor de doorlooptijd van de behandeling van geschillen te halen. Instroom verzoeken In 2010 ontving de Huurcommissie verzoeken voor het oplossen van geschillen en het afgeven van verklaringen aan de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen. Dit aantal komt ongeveer overeen met de instroom van verzoeken in 2007 en In 2009 was de instroom met verzoeken hoger dan gebruikelijk, onder andere vanwege een publiciteitscampagne, een huurverhoging die boven de 2 procent lag en extra verzoeken van de Belastingdienst. Het grootste verschil tussen 2010 en 2009 is te zien bij de instroom van geschillen over de huurverhoging. In 2010 ging het om 668 geschillen tegenover in 2009 (70 procent minder). De oorzaak hiervan is waarschijnlijk het lage percentage huurverhoging (1,2 procent in 2010 tegenover 2,5 procent in 2009). Mogelijk speelden ook de hogere leges voor de verhuurder een rol. De instroom van huurprijsgeschillen was in procent lager dan in 2009; de instroom van servicekostengeschillen daalde met 6 procent. Het aantal verzoeken van de Belastingdienst over de redelijkheid van huurprijzen in verband met de huurtoeslag was een stuk lager dan de raming. Dit was een gevolg van nadere afspraken die hierover in 2010 met de Belastingdienst zijn gemaakt. In 2010 was 89 procent van de verzoeken afkomstig van huurders en 11 procent van verhuurders.

9 14 de huurcommissie 15 Instroom verzoeken 2008, 2009 en 2010 Type verzoek Realisatie 2008 Realisatie 2009 Raming 2010 Realisatie 2010 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen Huurtoeslagverklaringen Totaal: Afhandeling verzoeken 2008, 2009 en 2010 Type verzoek Realisatie 2008 Realisatie 2009 Raming 2010 Realisatie 2010 Huurprijsgeschil Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen Huurtoeslagverklaringen Totaal: De instroom van nieuwe verzoeken vertoonde in 2010 een patroon dat licht afweek van dat in voorgaande jaren. In het eerste kwartaal van tot de legesverhoging per 1 april - kwamen er meer verzoeken over huurprijsgeschillen en servicekostengeschillen binnen dan in het eerste kwartaal van 2008 en Na 1 april was de instroom lager dan in voorgaande jaren. Het kan hier gaan om een effect van de legesverhoging. Het is nog niet duidelijk of de verhoging van de leges een blijvend effect heeft op de laagdrempeligheid van de Huurcommissie. De Huurcommissie onderzoekt dit en zal hierover in haar jaarverslag over 2011 rapporteren. Afhandeling verzoeken De Huurcommissie handelde in verzoeken af voor het oplossen van geschillen en het afgeven van verklaringen in verband met de huurtoeslag. Dit is ongeveer evenveel als in 2009 (13.839). Het aantal afgehandelde verzoeken was hoger dan de instroom. Hierdoor liep de Huurcommissie in op de voorraad. In sterke mate deed zich dit voor bij de huurprijsgeschillen (instroom 5.910, afhandeling 6.697) en in mindere mate bij de servicekostengeschillen (instroom 4.049, afhandeling 4.160) en bij de huurverhogingsgeschillen (instroom 668, afhandeling 759). In verhouding tot het aantal binnengekomen nieuwe verzoeken was het aantal afgegeven verklaringen aan de Belastingdienst in verband met de huurtoeslag hoog (instroom 801, afhandeling 1.608). Hierdoor is de voorraad met 85 procent afgenomen. In 2011 zal de afhandeling zijn afgestemd op het blijvend lagere aantal verzoeken van de Belastingdienst. Ontwikkeling instroom en afhandeling verzoeken Instroom Onderwerpen verzoeken Afhandeling Over de afrekening van servicekosten ontving de Huurcommissie in 2010 de meeste verzoeken (3.126). Verzoeken om huurverlaging in verband met gebreken in de woning kwamen op de tweede plaats (2.467). Op de derde plaats stonden verzoeken om de aanvangshuurprijs te toetsen (1.775). Ook in 2009 kreeg de Huurcommissie de meeste verzoeken over afrekening van servicekosten en verzoeken om huurverlaging in verband met gebreken.

10 16 de huurcommissie 17 Instroom en afhandeling per wetsartikel in 2010 Soort Artikel Omschrijving Instroom Afhandeling Huurprijsgeschillen BW 249 Toetsing aanvangshuurprijs BW 254 Voorstel huurverlaging op grond van punten BW 255 Huurverhoging na woningverbetering BW 257 Huurverlaging in verband met gebreken BW 258 Uitsplitsing all-in huur UHW 20.7 Behandeling na gegrond verzet UHW 4.3 Melding herstel van gebreken UHW 4.4 Verzet tegen uitspraak voorzitter UHW 5.1 Gebruiksvergoeding gevorderde woonruimte 0 3 UHW 5.2 Inlichting aan rechtbank sector kanton 0 0 UHW 5.3 Verzoek publiekrechtelijk orgaan om verklaring 4 11 UHW 5.5 Advies geliberaliseerde huurprijs 2 1 Oud Verzoek op basis van inmiddels vervallen regelgeving 1 2 Servicekosten BW 260 Afrekening servicekosten BW 261 Hoogte voorschot servicekosten UHW 20.7 Behandeling na gegrond verzet Huurverhoging BW Bezwaar tegen huurverhoging BW Verzoek huurder na rappel verhuurder BW Verzoek verhuurder omdat huurder geen bezwaarschrift heeft ingediend Huurtoeslagverklaring UHW 6b Verklaring over redelijkheid van de huurprijs Totaal: BW = Boek 7 Burgerlijk Wetboek, UHW = Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte Regionale spreiding verzoeken De instroom van verzoeken verschilt per provincie. De meeste verzoeken kwamen in 2010 uit Noord-Holland (3.930, bijna 35 procent). Vooral het grote aantal verzoeken uit Amsterdam is daarvan de oorzaak. Zuid-Holland stond met ongeveer 28 procent van het totaal aantal verzoeken op de tweede plaats (3.272 verzoeken). Het kleinste aantal verzoeken ontving de Huurcommissie in 2010 uit Flevoland (92, minder dan één procent). Doorlooptijden Volgens de normen die in de begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 waren opgenomen, moet de Huurcommissie ten minste 80 procent van de huurprijsgeschillen en huurverhogingsgeschillen afhandelen binnen zes maanden en ten minste 80 procent van de servicekostengeschillen binnen zeven maanden. In 2010 zijn deze normen over de gehele linie gerealiseerd. De doorlooptijden hebben zich in 2010 positief ontwikkeld. Dit is nog niet goed zichtbaar in de realisatiepercentages. Deze worden negatief beïnvloed door het wegwerken van de oude voorraad die was ontstaan door de hoge instroom in Zeeland in 154 uit 146 De Huurcommissie heeft in 2010 extra aandacht besteed aan de afhandeling van de ongeveer 20 procent zaken die al langer dan zes of zeven maanden in behandeling waren. Het grootste deel van de voorraad was daardoor eind 2010 niet ouder dan vijf of zes maanden. Ongeveer 70 procent van alle geschillen handelde de Huurcommissie in 2010 binnen vijf maanden af. Zuid-Holland in 3272 uit 3723 Noord-Holland in 3930 uit 4779 Utrecht in 740 uit 787 Noord-Brabant in 933 uit 959 Flevoland in 92 uit 112 Friesland in 117 uit 155 Gelderland in 890 uit 911 Limburg in 397 uit 643 Overijssel in 446 uit 463 Groningen in 355 uit 407 Drenthe in 102 uit 139

11 18 de huurcommissie 19 Huurprijsgeschillen Servicekostengeschillen Huurverhogingsgeschillen Zittingen en zittingslocaties Norm Realisatie 2010 > 80% binnen 6 mnd. 82% > 80% binnen 7 mnd. 83% > 80% binnen 6 mnd. 85% Van de verzoeken die de Huurcommissie in 2010 heeft afgehandeld, zijn er op een zitting behandeld. Bij de overige verzoeken ging het voornamelijk om verklaringen in verband met de huurtoeslag voor de Belastingdienst of om geschillen die zijn afgedaan met een voorzittersuitspraak. Voorzittersuitspraken worden bijvoorbeeld gedaan als de indiener zijn verzoek intrekt, geen legesvoorschot betaalt of als de termijn waarbinnen een verzoek mag worden gedaan is overschreden. In totaal zijn er 594 zittingen gehouden op 40 plaatsen verspreid over het land. De Huurcommissie behandelde gemiddeld 14,5 zaken per zitting. Het aantal zittingen kwam nagenoeg uit op de geplande 600. De planning ging uit van op een zitting te behandelen zaken en van 20 zaken per zitting. Zeker in gebieden buiten de Randstad zijn er echter minder zaken per zitting behandeld. Om reistijd naar een verder weg gelegen zittingslocatie te voorkomen en om de doorlooptijd te verkorten, wacht de Huurcommissie in deze gebieden niet totdat een zitting helemaal vol is. Bij de planning van zittingen en zittingslocaties gaat het er steeds om een zo goed mogelijk evenwicht te vinden tussen kostenefficiency, doorlooptijd en toegankelijkheid. In gebieden met weinig openbaar vervoer wordt in voorkomende gevallen ook rekening gehouden met de gemiddelde reistijd. Het aantal locaties waar zittingen zijn gehouden is vergeleken met 2009 kleiner: 40 in 2010 tegenover 49 in Met ingang van 2011 legt de Huurcommissie informatie vast over de gemiddelde reisafstand tussen de woonruimte en de zittingslocatie. De Huurcommissie zal hierover in haar volgende jaarverslag rapporteren. Aantal zittingen en zittingslocaties in 2009 en Aantal zittingen Aantal zittings locaties Collectieve behandeling geschillen De Huurcommissie kan sinds 1 april 2010 onder voorwaarden geschillen collectief behandelen. In 2010 heeft de Huurcommissie geen als collectief ingediend verzoek als zodanig kunnen aanmerken, omdat de verzoeken niet aan de voorwaarden bleken te voldoen. Verzet tegen voorzittersuitspraken en bezwaar tegen legesveroordelingen Als de huurder of verhuurder het niet eens is met een voorzittersuitspraak of met een legesveroordeling door de commissie, kan hij hier verzet tegen aantekenen respectievelijk bezwaar tegen maken. In 2010 heeft de Huurcommissie 318 verzet- en bezwaarschriften ontvangen. De Huurcommissie heeft bijna 60 procent (184) van deze gevallen als ongegrond beoordeeld. Waar de Huurcommissie de indiener gelijk gaf, ging het in veel gevallen om een verkeerd toegepast legestarief. Vonnissen kantonrechter Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de inhoud van de uitspraak van de Huurcommissie, kan hij hierover binnen acht weken een procedure beginnen bij de kantonrechter. In 2010 heeft de Huurcommissie 24 vonnissen ontvangen van de kantonrechter. Het gaat niet om een overzicht van alle vonnissen, maar alleen om de vonnissen waarover de Huurcommissie kon beschikken. In 16 gevallen was de uitspraak van de kantonrechter in overeenstemming met de uitspraak van de Huurcommissie. In één geval werd de eiser niet ontvankelijk verklaard. In 7 gevallen deed de kantonrechter een andere uitspraak dan de Huurcommissie. Een analyse van de ontvangen uitspraken door de Huurcommissie heeft geleid Zittingsvoorzitter Hans Schuurbiers: mensen serieus behandelen tot de conclusie dat deze geen aanleiding zijn om het uitvoeringsbeleid aan te passen. In één vonnis kwam de rechter tot een afwijkend oordeel door een andere uitleg van onderdelen van het woningwaarderingsstelsel. Als zittingsvoorzitter kom je op allerlei plaatsen, van grote overheidsgebouwen tot kleine buurtzaaltjes. Je ontmoet heel veel verschillende mensen. Kleine particuliere verhuurders en grote professionele woningcorporaties. Huurders uit kleine dorpen en uit de stad. Wanneer is een zitting geslaagd? Als mensen het gevoel hebben serieus behandeld te zijn. Als ze merken dat je hun dossier goed hebt bestudeerd en weet waarover het gaat. Als ze kunnen vertellen wat ze wilden vertellen. In die zin moeten ze tevreden de deur uitgaan. Zelfs als ze denken: ik ga dit verliezen. Een zitting kan ook de stoom van de ketel halen. Dat is belangrijk, want partijen moeten wel met elkaar door. De Huurcommissie speelt een belangrijke maatschappelijke rol. We doen zo n tienduizend uitspraken per jaar, maar we voorkomen er misschien nog wel meer. Doordat huurders en verhuurders weten dat we er zijn.

12 20 de huurcommissie 21 hoe werkt de huurcommissie? Stap 1 Stap 2 De huurder of verhuurder kan bij de Huurcommissie informatie inwinnen bij een verschil van mening over de redelijkheid van de huurprijs of de servicekosten. Het kan bijvoorbeeld gaan om de huurprijs bij de start van een huurcontract, de huurverhoging of de huurprijs in relatie tot het onderhoud. Als huurder en verhuurder er onderling niet uit komen, kan de huurder of verhuurder bij de Huurcommissie een schriftelijk verzoek indienen om een uitspraak te doen over het geschil. In sommige gevallen vindt geen onderzoek en/of zitting plaats. In zo n verkorte procedure doet de voorzitter een uitspraak. Dat gebeurt bijvoorbeeld als de indiener het voorschot op de leges niet betaalt of als de termijn is overschreden die voor het betreffende verzoek geldt. Tegen zo n voorzittersuitspraak kan de huurder of verhuurder bezwaar aantekenen bij de Huurcommissie ( verzet ). De Huurcommissie kan besluiten alsnog een onderzoek uit te voeren en de zaak op een zitting te behandelen. Meer informatie: Stap 3 Stap 4 Stap 5 Stap 6 Stap 7 Stap 8 Stap 9 De indiener van het verzoek betaalt vooraf een voorschot op de leges (bijdrage in de procedurekosten) aan de Huurcommissie. De leges bedragen 25 euro voor een particulier (natuurlijk persoon) en 450 euro voor een bedrijf of organisatie (rechtspersoon). De Huurcommissie verzamelt informatie. Afhankelijk van het soort verzoek kan dit een onderzoek zijn in de woning en/of de bestudering van de administratie van de verhuurder. De onderzoeker van de Huurcommissie stelt een rapport op van zijn bevindingen. Het rapport gaat naar de huurder en verhuurder. Die kunnen daar (schriftelijk) commentaar op geven. De Huurcommissie nodigt huurder en verhuurder uit voor een zitting. Tijdens de zitting kunnen zij reageren op het rapport. Ze zijn niet verplicht te komen en kunnen zich ook laten vertegenwoordigen. Na de zitting doet de Huurcommissie in een besloten vergadering uitspraak over de zaak. Partijen ontvangen de uitspraak binnen zes weken na de zitting. Degene die ongelijk heeft gekregen, wordt veroordeeld tot betaling van de leges. De andere partij betaalt geen leges. Als hij de indiener is van het verzoek en de leges als voorschot heeft betaald, krijgt hij deze terug. De Huurcommissie kan in bepaalde gevallen beide partijen veroordelen tot het betalen van de helft van de voor hen geldende leges. Als de huurder of verhuurder het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie kan hij een procedure bij de (kanton)rechter beginnen. Hij moet dat doen binnen acht weken na de uitspraak. Doet hij dat niet, dan geldt de uitspraak van de Huurcommissie. Zittingsvoorzitter Annemiek Kemps: communiceer beter met elkaar De mensen die op de zittingen van de Huurcommissie komen, vormen een afspiegeling van de maatschappij. De maatschappij is harder geworden. Op de zittingen gaat het er ook heftiger aan toe. De bereidheid om naar elkaar en naar de zittingscommissie te luisteren, is kleiner geworden. Als voorzitter moet je rustig blijven en duidelijk zijn. Ik roep mensen op de tegenpartij met respect te behandelen. De maatschappij juridiseert. Ook dat zien we terug. Er komen meer advocaten op de zittingen. Mijn ervaring is dat die aanwezigheid in het algemeen niet bijdraagt aan meer inzicht voor de commissie. Mensen kunnen meestal zelf heel goed vertellen waar het om gaat. Mijn advies aan huurders en verhuurders is: communiceer beter met elkaar. Als je als verhuurder vragen duidelijk beantwoordt en als huurder bereid bent te luisteren, kun je vaker problemen zelf oplossen. Of in ieder geval zakelijk met een verschil van mening omgaan. Gebrek aan transparantie voedt wantrouwen.

13 22 de huurcommissie 23 3 communicatie met huurders en verhuurders De Huurcommissie wil met haar werkwijze en communicatie beter aansluiten op de wensen van huurders, verhuurders en andere doelgroepen. In 2010 heeft zij een aantal stappen gezet om de communicatie te verbeteren en te moderniseren. De brochures voor huurders en verhuurders zijn vernieuwd. De slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 heeft gedaan, zijn op internet gezet. De voorbereidingen zijn getroffen voor de lancering van een nieuwe internetsite in En er is een proef gedaan met spreekuren op afspraak als alternatief voor de bestaande inloopspreekuren Geschillen voorkomen Duidelijke informatie over de huurprijswetgeving kan problemen van huurders en verhuurders in een vroeg stadium oplossen en zo procedures bij de Huurcommissie voorkomen. Goed geïnformeerde huurders en verhuurders zijn bovendien beter in staat een geschil op de juiste manier voor te leggen aan de Huurcommissie. Zij kunnen ook een reëlere inschatting maken van de kans van slagen van een verzoek. Ten slotte kan goede voorlichting ervoor zorgen dat huurders en verhuurders een beter beeld krijgen van hoe de Huurcommissie hun verzoek gaat behandelen en wat dat voor hen betekent. Uitspraken Huurcommissie op internet In 2009 zijn met de campagne Met de Huurcommissie heb je een punt de huurprijscheck, de onderhoudscheck en de servicekostencheck geïntroduceerd op internet. In 2010 heeft de Huurcommissie de informatie op haar website verder uitgebreid. In een openbaar register zijn de slotconclusies van alle uitspraken die de Huurcommissie in 2010 over woningen heeft gedaan, geanonimiseerd toegankelijk gemaakt. Huurders en verhuurders kunnen de informatie vinden door een locatie aan te klikken op een kaart van Nederland of door een adres, onderwerp of datum in te typen. Het aantal woningen waarover informatie in het register beschikbaar is, zal geleidelijk toenemen. Hierdoor wordt het voor (ver)huurders

14 Bent u verhuurder en vraagt u zich af wat De maximale Huurprijs is Die u kunt vragen voor uw Huurwoning? Heeft u als HuurDer vragen over Het onderhoud van De Huurwoning. of wilt u weten of u een redelijk voorschot voor De servicekosten Betaalt? De Huurcommissie is een onafhankelijke, onpartijdige organisatie en is er voor HuurDers en verhuurders. De Huurcommissie informeert, adviseert en Doet uitspraak over Huurprijs, onderhoud en servicekosten van Huurwoningen, kamers, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. EEnvoudig En zeker geliberaliseerde woningen Het inschakelen van de Huurcommissie is eenvoudig. U kunt De Huurcommissie doet alleen uitspraak over niet geliberaliseerde woningen en woonwagens (standplaatsen). rechtstreeks bij de Huurcommissie terecht. Daarvoor heeft u geen advocaat of andere vorm van rechtshulp nodig. De uitspraak van de Huurcommissie is bindend, tenzij één van de Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer: partijen een dagvaardingsprocedure bij de kantonrechter start. de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later, en de woning zelfstandig is, oftewel een eigen toegang en Handig En snel eigen keuken, wasgelegenheid en toilet heeft, en Met de checks op de website ziet u de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige huursnel of en hoe de Huurcommissie u kan helpen. subsidie/huurtoeslaggrens ligt. CollECtiEf procederen Op de website van de Huurcommissie vindt u een tabel waarin Een verzoek aan de Huurcommissie dient u meestal individueel u kunt controleren of uw huurprijs geliberaliseerd is. in. In sommige gevallen is het mogelijk om collectief te procederen. Neem voor meer informatie over de voorwaarden voor Eén uitzondering op de regel collectief procederen telefonisch contact op met de Huur Op deze regel bestaat één uitzondering. Wanneer een huurder commissie via het gratis telefoonnummer , de geliberaliseerde woning korter dan zes maanden huurt, kan bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot uur. hij altijd terecht bij de Huurcommissie. Na het ingaan van het huurcontract kan de huurder de Huurcommissie laten beoor soms kan de HuurCommissiE u niet HElpEn delen of de woning terecht is geliberaliseerd. Mocht de Huur Heeft u een huurgeschil over een woonboot, garage of een ge commissie beslissen dat de maximale huurprijsgrens van de bouw dat geen woonruimte is, zoals bijvoorbeeld een be woning onder de huurliberalisatiegrens ligt, dan is het huur WannEEr EEn huurder EEn Woning gaat huren, kan hij in de drijfspand? Dan kan de Huurcommissie u niet helpen. Hiervoor contract niet meer geliberaliseerd. EErstE zes maanden na de ingangsdatum van het huur contract de hoogte van de huur door de huurcommissie laten toetsen. kunt u alleen bij de kantonrechter terecht. U kunt ook niet bij de huurcommissie noemt dit EEn toets aanvangshuurprijs. de Huurcommissie terecht met vragen over het huurcontract Heeft u korter dan zes maanden een huurcontract? Doe in de deze brochure leest u hoe u de aanvangshuurprijs kunt zelf, beëindiging van de huur (huurbescherming) en de oplevering van de woonruimte aan het einde van de huurperiode. brochure Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huur de huurcommissie voor u kan betekenen. Huurprijscheck op of lees meer in laten de beoordelen, Waar u rekening mee moet houden En Wat Achterin deze brochure vindt u een lijst met adressen waar u prijs in het eerste halfjaar. U kunt ook telefonisch contact opnemen met de Huur com missie via het gratis telefoonnummer , bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot terecht kunt voor advies. uur. ToeTsen van 1 de aanvangshuurprijs de huurder nog een andere mogelijkheid om eventueel de Een huurder kan de Huurcommissie vragen de aanvangshuurprijs te beoordelen binnen zes maanden na de ingangsdatum ver laging, op of neem telefonisch huur omlaag te krijgen. Kijk hiervoor in de brochure huur van het huurcontract. De huurprijs wordt door de toets van de contact op met de Huurcommissie. aanvangshuurprijs nooit hoger. De huurprijs kan alleen omlaag gaan of hetzelfde blijven. Doe de Huurprijscheck Iedereen die een woonruimte, kamer, woonwagen of woonwagenstandplaats huurt, kan de toets aanvangshuurprijs laten Aan de hand van het puntensysteem kunt u inschatten of de overeen gekomen huurprijs uitvoeren. De toets is mogelijk voor nieuwbouw of bestaande redelijk is. Informatie over de puntentelling en een woonruimten, gesubsidieerde én vrije sectorwoningen. Dit huurprijscheck vindt u op betekent dat huurders van een duurdere zelfstandige woning Geen internet? U kunt de Huurcommissie ook bellen op het gratis telefoonnummer , met een geliberaliseerd huurcontract om een toets aanvangs bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot uur. huurprijs kunnen verzoeken. De huurprijs is geliberaliseerd wanneer de huurprijs bij het ingaan van de huur hoger is dan de maximale huurgrens voor huurtoeslag. Bij een toets aan vangshuurprijs kan de Huurcommissie de geliberaliseerde puntensysteem en waarde van de woning huurprijs verlagen tot de maximale huurprijs. In dat geval is de Bij iedere woning hoort een maximale huurprijs. Hoe hoog die huurprijs niet meer geliberaliseerd. maximale huurprijs is, wordt bepaald door een puntensysteem. Bij ieder puntentotaal hoort een maximale huurprijs. Ook voor geliberaliseerde huurcontracten Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de Ook huurders van een duurdere zelfstandige woning woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of met een geliberaliseerd huurcontract kunnen in de keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in eerste zes maanden deze toets laten uitvoeren. Kijk het totale puntenaantal. Bij elke aantal hoort een wettelijk op of bel het gratis telefoon- vastgestelde maximale huurprijs. Er is een apart punten nummer , bereikbaar op werkdagen systeem voor zelfstandige woningen, voor onzelfstandige van 8.30 uur tot uur. woningen (kamers) en voor woonwagens (standplaatsen). Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op basis van het Is het langer dan zes maanden geleden dat het huurcontract woningwaarderingsstelsel, ofwel het puntensysteem. is afgesloten en is de huurprijs niet geliberaliseerd? Dan heeft 1 Huurverhoging is een jaarlijks terugkerend fenomeen. De huurprijs van bijna alle huurwoningen in Nederland gaat jaarlijks per 1 juli omhoog. Een verhuurder die de huur wil verhogen, moet zich houden aan de regels die de wet hiervoor stelt. Maar voor een huurder die het niet eens is met de huurverhoging gelden ook regels; bijvoorbeeld hoe en op welke wijze hij be- zwaar kan maken tegen de verhoging. Wat mag de kale huurprijs van een huurwoning zijn? Bij iedere woning hoort een maximale huurprijs. Hoe hoog die maximale huurprijs is, wordt bepaald door het puntensysteem. Bij ieder puntenaantal hoort een maximale huurprijs. puntensysteem en Waarde van de Woning Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in het totale puntenaantal. Bij elk aantal hoort een wettelijk vast- gestelde maximale huurprijs. Er is een apart puntensysteem voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en woonwagen(standplaatsen). Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel, ofwel het puntensysteem. Op vindt u het actuele puntenover- zicht en bijbehorende maximale huurprijs. Aan de hand van de huurprijscheck kunt u berekenen of de huurprijs redelijk is. Geen internet? Neem dan telefonisch contact op met de Huur- commissie voor het actuele puntenoverzicht. 1 ServicekoSten op een rijtje Het bedrag dat de huurder maandelijks bovenop de kale huur- prijs betaalt, is een voorschotbedrag voor de servicekosten. In dit bedrag kunnen onder andere de volgende kosten zijn opgenomen: Warmte- en nutsvoorzieningen: bijvoorbeeld gas, water en licht; Roerende zaken: bijvoorbeeld meubilering, stoffering, elektronische apparatuur e.a.; Huismeester: bijvoorbeeld toezicht en veiligheid bij de bewoning; Schoonmaakkosten, bijvoorbeeld voor de glazenwasser; Administratiekosten. Alleen woonservicekosten De Huurcommissie doet alleen uitspraak over de woonservicekosten. Voor geschillen over zorgservicekosten zoals maaltijdverstrekking, verpleging en alarmservice kunt u naar de kantonrechter. Achterin deze brochure vindt u een lijst met handige adressen voor meer informatie. Doe de Servicekostencheck Kijk op voor een indicatie van de redelijkheid van de servicekosten voor uw woning. De uitkomst van de check is een advies. 1 Als u korter dan zes maanden een woning huurt Bent u een nieuwe huurder en is uw huurcontract korter dan zes maanden geleden ingegaan? Vraag de Huurcommissie dan om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie toetst of de huurprijs redelijk is op basis van het wettelijke puntensysteem en controleert op gebreken. Doe de Huurprijscheck op of lees de brochure Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar. Let wel op de termijnen bij het inschakelen van de Huurcommissie. De aanvraag moet binnen zes maanden ná de ingangsdatum van het huurcontract bij de Huurcommissie binnen zijn. De toets is ook voor huurders met een geliberaliseerd huurcontract. De verhuurder moet ieder jaar een eindafrekening van de service kosten aan de huurder sturen. Bij deze eindafrekening hoort een overzicht van de werkelijk gemaakte woonservicekosten van het afgelopen jaar. Zo is zichtbaar of de huurder met zijn voorschot voldoende heeft betaald. Soms moet de huurder dan bijbetalen. Ook is het mogelijk dat de huurder te veel vooruit heeft betaald en nog geld terugkrijgt van de verhuurder. Leg de servicekosten schriftelijk vast Huurder en verhuurder moeten de inhoud van het pakket servicekosten zijn overeengekomen. De verhuurder kan niet zonder toestemming van de huurder het in het huurcontract afgesproken pakket servicekosten veranderen. Wat Staat in de eindafrekening? In de eindafrekening van de servicekosten moet elke kostensoort apart worden genoemd, zoals elektriciteit, gas, stoffering, schoonmaak en dergelijke. De huurder moet in dat overzicht ook kunnen zien hoe hoog de kosten zijn de huurcommissie 25 De Huurcommissie: duidelijk over huurprijzen, onderhoud en servicekosten Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar steeds beter mogelijk informatie op te zoeken over woningen bij hen in de buurt. In 2011 zal de Huurcommissie een nieuwe internetsite lanceren. De voorbereidingen daarvoor zijn in 2010 getroffen. De nieuwe internetsite zal meer en begrijpelijker informatie bevatten. Bovendien zal de Huurcommissie de inhoud meer en vaker afstemmen op de vragen van bezoekers van de site. Nieuwe brochures en publicaties De Huurcommissie heeft in april 2010 een nieuwe set brochures en formulieren uitgebracht. Doel van de vernieuwing was de informatie op een meer toegankelijke en begrijpelijke manier te presenteren. De set is zo opgezet dat de informatie goed aansluit op de nieuwe internetsite van de Huurcommissie die in aanbouw is. In 2010 zijn ook herziene publicaties verschenen over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. Het gaat om publicaties over het uitvoeringsbeleid op het gebied van servicekosten, de waardering van zelfstandige woonruimte en de huurprijs na woningverbetering. In 2010 heeft de Huurcommissie zeven nieuwe brochures en formulieren uitgebracht: Algemene informatie Huurcommissie Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar Huurverlaging Huurverhoging Woningverbetering en huurprijs Onderhoud en huurprijs Servicekosten en huurprijs De brochures en formulieren zijn te downloaden op of telefonisch te bestellen op het gratis telefoonnummer: Huurverlaging SomS komen Huurder en verhuurder in een Situatie terecht dat ze Het oneens zijn over de Hoogte van de HuurprijS. de HuurcommiSSie biedt duidelijkheid als u er onderling niet uitkomt. Voor een huurder die een woning huurt, bestaat de mogelijkheid om de huur te laten verlagen. De kale huurprijs moet in dat geval hoger zijn dan de maximale toegestane huurprijs. De huurder moet daarvoor eerst zelf proberen om met de verhuurder tot een oplossing te komen. Lukt dit niet, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen voor een uitspraak over het voorstel voor huurverlaging. Wat mag de kale huurprijs van een huurwoning zijn? Bij iedere woning hoort een maximale huurprijs. Hoe hoog die maximale huurprijs is, wordt bepaald door een puntensysteem. Bij ieder puntenaantal hoort een maximale huurprijs. puntensysteem en Waarde van de Woning Dit puntensysteem gaat uit van alle voorzieningen die de woning heeft. Bijvoorbeeld of de woning een luxe badkamer of keuken heeft. Maar ook de grootte van de woning telt mee in het totale puntenaantal. Bij elk aantal hoort een wettelijk vastgestelde maximale huurprijs. Er is een apart punten systeem voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en woonwagens (stand plaatsen). Schakelt u de Huurcommissie in, dan onderzoekt een medewerker van de Huurcommissie de woning op basis van het woningwaarderingsstelsel, ofwel het puntensysteem. Op vindt u het actuele puntenoverzicht en bijbehorende maximale huurprijs. Aan de hand van de huur prijscheck kunt u berekenen of de huurprijs redelijk is. Woningverbetering en huurprijs Wanneer is een verandering aan een Woonruimte een verbetering? en Wanneer mag voor een verbetering extra huurverhoging Worden gevraagd? in deze brochure leest u Waarmee huurders en verhuurders rekening moeten houden bij Woningverbetering. Wanneer een Woningverbetering desondanks tot onderlinge problemen leidt, kan de huurcommissie in sommige gevallen helpen. in andere gevallen moet u hiervoor naar de kantonrechter toe. Onderhoud en huurprijs Als u korter dan zes maanden een woning huurt Bent u een nieuwe huurder en is uw huurcontract korter dan zes maanden geleden ingegaan? Vraag de Huurcommissie dan om de aanvangshuurprijs te toetsen. De Huurcommissie toetst of de huurprijs redelijk is op basis van het wettelijke puntensysteem en controleert op gebreken. Doe de Huurprijscheck op of lees de brochure Een nieuw huurcontract: de hoogte van de huurprijs in het eerste halfjaar. Let wel op de termijnen bij het inschakelen van de Huurcommissie. De aanvraag moet binnen zes maanden ná de ingangsdatum van het huurcontract bij de Huurcommissie binnen zijn. Geen internet Heeft u geen internet? U kunt het formulier puntentelling ook telefonisch aanvragen via het gratis telefoonnummer , bereikbaar op werkdagen van 8.30 uur tot uur. Woningverbetering en huurverhoging dan zeventig procent van de huurders wel of niet instemt met Er zijn verschillende situaties die leiden tot woningverbetering: het renovatieplan. De gemeente verplicht de verhuurder tot woningverbetering; De woning wordt aangepast in verband met een handicap Zeventig procent accepteert het renovatieplan van de huurder; Accepteert zeventig procent van de huurders het renovatieplan? Dan heeft een huurder die bezwaar heeft nog acht weken De verhuurder neemt zelf het initiatief tot woning verbetering; de tijd om aan de rechter te vragen of het renovatieplan redelijk is. Doet de huurder dat niet, dan moet hij de verbetering De huurder neemt zelf het initiatief tot woningverbetering. gedogen. Dat betekent dat de huurder moet toestaan dat de Vaak gaat de huur omhoog als deze woningverbeteringen klaar verhuurder verbeteringen aanbrengt en dat de verhuurder zijn. In sommige gevallen mag dit wel en in andere gevallen niet. daarvoor extra huur zal vragen. De huurder moet de verbetering ook gedogen als de rechter oordeelt dat het renovatieplan redelijk is. Hieronder staan de belangrijkste regels op een rijtje. Afspraken over woningverbetering Bij woningverbetering spreken de huurder en verhuurder van Minder dan zeventig procent van de huurders accepteert tevoren af welke verbeteringen aan de woning worden uitgevoerd en of de huur wordt verhoogd, en zo ja hoeveel de huur Stemt minder dan zeventig procent van de huurders in met het het renovatieplan wordt verhoogd. Om meningsverschillen naderhand te voorkomen, kunt u de afspraak het beste schriftelijk vastleggen. een complex van ten minste tien woningen? Dan moet de renovatieplan? Of gaat het niet om woningverbetering van verhuurder in beide gevallen de rechter vragen een oordeel te Renovatieplan geven over de redelijkheid van zijn plan. In veel gevallen pakt de verhuurder bij woningverbetering meerdere woningen tegelijk aan. De verhuurder maakt daarvoor een zogenaamd renovatieplan. Wanneer tien of meer Oneens met het renovatieplan? woningen worden verbeterd, moet het renovatieplan eerst De huurder kan acht weken nadat het renovatieplan is geaccepteerd naar de rechter. Doet hij voorgelegd worden aan de huurders. Ten minste zeventig procent van de huurders moet vooraf met het plan instemmen. dat niet, dan moet de huurder toestaan dat de ver beteringen worden aangebracht. Ook moet Niet eens met het renovatieplan? hij akkoord gaan met de huurverhoging. Als de huurder het niet eens is met het renovatieplan, kan hij schriftelijk bezwaar maken bij de verhuurder. De verhuurder stuurt vervolgens een bericht waarin wordt gemeld of meer Het Huren en verhuren van woonruimte is gebonden aan wettelijke regels voor Huurder en verhuurder. deze regels gelden OOk voor Het OnderHOud van de woonruimte. in deze brochure leest u HOe deze OnderHOudstaken tussen de Huurder en verhuurder zijn verdeeld. wie is verantwoordelijk voor Het OnderHOud? en wat kunt u doen als één van beiden zich niet aan de regels HOudt en er ernstige OnderHOudsprOblemen Ontstaan? de HuurcOmmissie Helpt als u er Onderling niet uitkomt. OnderhOud woonruimte: wie doet wat? In de Takenlijst Onderhoud Woonruimte vindt u precies wat de onderhoudstaak van de verhuurder is en welk onderhoud onder de verantwoordelijkheid van de huurder valt. U vindt de takenlijst op U kunt deze lijst ook telefonisch opvragen via het gratis telefoonnummer Van deze takenlijst mag nooit ten nadele van de huurder worden afgeweken. De verhuurder kan wel aanbieden om bepaalde kleine reparaties te verrichten die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn. In dat geval mag de verhuurder de daaraan verbonden kosten in de servicekosten doorberekenen. Servicekosten zijn het bedrag dat de huurder maandelijks boven op de kale huurprijs betaalt. In dit bedrag kunnen kosten zijn opgenomen als warmte- en nutsvoorzieningen, roerende zaken, een huismeester, en ook kleine reparaties. Geliberaliseerde woningen De Huurcommissie doet alleen uitspraak over niet-geliberaliseerde woningen en woonwagens (standplaatsen). Een huurovereenkomst is geliberaliseerd wanneer: de huurovereenkomst is ingegaan vanaf 1 juli 1994 of later, en de woning zelfstandig is, oftewel een eigen toegang en eigen keuken, wasgelegenheid en toilet heeft, en de (kale) aanvangshuurprijs boven de toenmalige huursubsidie/huurtoeslaggrens ligt. Op de website van de Huurcommissie vindt u een tabel waarin u kunt controleren of uw De verhuurder is verantwoordelijk voor het groot onderhoud, huurprijs geliberaliseerd is. de huurder voor de kleine en dagelijkse reparaties. Natuurlijk is de huurder zelf verantwoordelijk voor het repareren van schade vanwege nalatigheid of wanneer hij de schade zelf heeft veroorzaakt. Als de huurder bijvoorbeeld geen sleutel bij zich heeft en de deur forceert, zal hij de schade zelf moeten repareren en Stap 1: Onderhoudsproblemen? betalen. Probeer er eerst samen uit te komen Als de huurder onderhoudsgebreken ontdekt, is hij verplicht Op vindt u naast de takenlijst ook een om deze direct aan de verhuurder te melden. Als de verhuurder Onderhoudscheck. Door het invullen van deze check controleert u snel en eenvoudig wie verantwoordelijk is voor het kloppen bij de Huurcommissie met het verzoek zich uit te nalaat de gebreken (tijdig) te verhelpen, kan de huurder aan- onderhoud. De Onderhoudscheck geeft vervolgens aan welke spreken over tijdelijke huurver laging totdat de gebreken zijn stappen u kunt ondernemen wanneer huurder en verhuurder verholpen. Het moet dan wel om ernstig achterstallig onderhoud er samen niet uitkomen. gaan. Huurverhoging SomS komen Huurder en verhuurder in een Situatie terecht dat ze Het oneens zijn over de Hoogte van de HuurprijS. de HuurcommiSSie biedt duidelijkheid als u er onderling niet uitkomt. Servicekosten en huurprijs Het Huren en verhuren van woonruimte is gebonden aan wettelijke regels. Huurder en verhuurder Hebben allebei zowel rechten als plichten. dat geldt ook voor Het betalen van ServicekoSten. wat zijn deze regels en Hoe kan de HuurcommiSSie Helpen als u er onderling niet uitkomt? in deze brochure Staan de mogelijkheden op een rijtje. Verbetering werkwijze door signalen van buiten De Huurcommissie wil haar doelgroepen beter leren kennen om zo met haar werkwijze en communicatie meer te kunnen aansluiten op hun wensen. In 2010 heeft zij door middel van zogeheten focusgroepen informatie verzameld over hoe huurders en verhuurders tegen de Huurcommissie aankijken. Voor bijeenkomsten met medewerkers zijn sprekers van buiten uitgenodigd die in hun werk met de Huurcommissie te maken hebben. Zo hebben de directeur van Vastgoed Belang en de Nationale ombudsman de Huurcommissie een spiegel voorgehouden over haar functioneren in de praktijk. Publiciteit De Huurcommissie wil haar bekendheid bij doelgroepen vergroten. In 2010 heeft zij met dit doel een publiciteitsactie uitgevoerd gericht op studenten. In allerlei door studenten gebruikte media is aandacht aan de Huurcommissie besteed. De totale oplage van de media die informatie over de Huurcommissie publiceerden, bedroeg 1,1 miljoen. Ondanks de grote hoeveelheid publiciteit, blijkt het aantal studenten dat de Huurcommissie kent niet te zijn toegenomen. Uit onderzoek is gebleken dat studenten een huurprobleem liever anders oplossen dan via de Huurcommissie. De dagbladen besteedden in 2010 regelmatig aandacht aan onderwerpen waarbij zij de Huurcommissie noemden. Gemiddeld vier keer per maand kwam de Huurcommissie in hun berichtgeving aan bod. Telefonische en schriftelijke vragen In 2010 kwamen bij de Huurcommissie telefonische vragen binnen. Het aantal vragen is ten opzichte van 2009 met 8,5 procent gestegen (2009: ). De Huurcommissie heeft in procent van alle belpogingen van huurders en verhuurders beantwoord. De gemiddelde wachttijd bedroeg 34 seconden. Beide resultaten zijn beter dan de door de Huurcommissie gehanteerde normen. De Huurcommissie heeft in schriftelijke vragen beantwoord, ongeveer evenveel als in 2009 (2.253). De norm voor de beantwoording van brieven van maximaal zes weken is voor 90 procent van de schriftelijke vragen gehaald. Spreekuur De Huurcommissie heeft in 2010 twee proeven gedaan met een andere opzet van het spreekuur. De ene proef betrof een spreekuur op afspraak (in plaats van een inloopspreekuur) en de andere betrof het plannen van spreekuren tussen de middag, zodat bezoekers tijdens de lunchpauze de Huurcommissie konden bezoeken. Bezoekers en medewerkers waren positief over het spreekuur op afspraak. Dit zal in 2011 worden voortgezet. Het lunchspreekuur bleek geen succes te zijn. In 2010 kwamen bezoekers op een spreekuur van de Huurcommissie. Dat waren er minder dan in 2009, toen mensen het spreekuur bezochten. De daling past in de jarenlange trend van een terugloop van bezoekersaantallen. Daarnaast heeft telefonisch contact voorafgaand aan het afspraakspreekuur mogelijk geleid tot een vermindering van het aantal bezoeken.

15 26 de huurcommissie 27 Gebruik internetsite Ruim mensen hebben in 2010 de internetsite van de Huurcommissie bezocht. In 2009 was het aantal bezoekers hoger ( ) door een grote publiekscampagne die de Huurcommissie in dat jaar heeft gevoerd. De Huurcommissie werkt aan een verhoging van het aantal bezoekers. De meeste bezoekers bleven in 2010 ongeveer vijf minuten op de website en bekeken zo n vijf pagina s per minuut. Het aantal mensen dat afhaakt na het bekijken van een enkele pagina nam af. In 2009 haakte nog ongeveer 30 procent van de bezoekers snel af, in 2010 ongeveer 23 procent. De huurprijscheck staat op nummer één van meest bezochte pagina s. Op de tweede plaats komt het onderdeel zelfstandige woonruimte van de huurprijscheck. Ook de rubriek veelgestelde vragen trok veel bezoekers. Ruim een derde van de bezoekers komt direct op de website van de Huurcommissie door in te typen. Hieruit blijkt dat de bekendheid van het internetadres van de Huurcommissie goed is. Ongeveer een derde van de bezoekers komt via verschillende zoekmachines op de website en eveneens een derde via een link op verwijzende websites. Huurders en verhuurders kunnen op de huurprijscheck, de onderhoudscheck of de servicekostencheck doen. Met de huurprijscheck kunnen huurder en verhuurder uitzoeken of de huurprijs redelijk is. Aan de hand van een vragenlijst berekent de huurprijscheck wat de maximale huurprijs van een woning is. De onderhoudscheck laat zien wie voor welk onderhoud verantwoordelijk is, de huurder of verhuurder. De servicekostencheck geeft informatie over de verschillende servicekostenposten en de regels voor servicekosten. Klachten, Nationale ombudsman, Wob-verzoeken, schadeclaims en dwangsommen In 2010 ontving de Huurcommissie 54 schriftelijke klachten. Dat betekent dat over 0,4 procent van de behandelde verzoeken een klacht is ingediend. De afhandeling van de schriftelijke klachten gebeurde op drie na binnen de door de Huurcommissie gehanteerde termijn van zes weken. De Huurcommissie heeft over 14 gevallen contact gehad met de Nationale ombudsman. De Nationale ombudsman heeft één onderzoeksrapport uitgebracht. Naar aanleiding van de aanbeveling uit dit rapport heeft de Huurcommissie de brieven aangepast die zij verstuurt bij overschrijding van de wettelijke behandelingstermijn. Bij de Huurcommissie kwamen 8 verzoeken binnen op grond van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob). Waar mogelijk is aan de verzoeken tegemoet gekomen. Verder zijn 4 schadeclaims bij de Huurcommissie ingediend. In 2 gevallen is een schadeclaim volledig toegekend en in één geval gedeeltelijk. Het ging bij deze claims om schade ontstaan tijdens het uitvoeren van woningonderzoek. Ten slotte ontving de Huurcommissie één aanschrijving om op grond van de Algemene wet bestuursrecht een dwangsom te betalen in verband met overschrijding van de beslistermijn. De dwangsom is afgewezen. Homepagina website

16 28 de huurcommissie 29 Organogram Huurcommissie 4 Voorzitter Plv voorzitter organisatie Zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie Dienst van de Huurcommissie Raad van Advies Bedrijfsbureau Zittingscommissies Ondernemingsraad Bestuursbureau Afdeling Geschilbeslechting Concerncontroller De gewijzigde bestuursstructuur voorziet in een duidelijker verdeling van verantwoordelijkheden tussen minister en Huurcommissie. De nieuwe structuur zoals die in de wet was voorzien, is met de instelling van een Raad van Advies eind 2010 volledig gerealiseerd. Zelfstandig bestuursorgaan De Huurcommissie is de benaming voor het nieuwe zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie tezamen. Met de komst van het kabinet-rutte in oktober 2010 is de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties politiek verantwoordelijk geworden voor het zelfstandig bestuursorgaan Huurcommissie. De Dienst van de Huurcommissie, die het zelfstandig bestuursorgaan ondersteunt bij zijn werkzaamheden, is in samenhang hiermee onderdeel geworden van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. De nieuwe bestuursstructuur voorziet in een duidelijke verdeling van bevoegdheden en verantwoordelijkheden tussen minister en Huurcommissie. Bestuur Het bestuur van de Huurcommissie bestaat uit een voorzitter, mevrouw drs. A.A. van Heur, en een plaatsvervangend voorzitter, mevrouw drs. T. Knoester. Het bestuur draagt de verantwoordelijkheid voor de kwaliteit en de kwantiteit van de geschillenbeslechting en de bijbehorende middelen. Het bestuur geeft leiding aan de Huurcommissie en de Dienst van de Huurcommissie en ziet toe op het functioneren van de zittingsvoorzitters en zittingsleden. Daarnaast heeft de voorzitter een aantal aanvullende wettelijke taken en bevoegdheden: voorzittersuitspraken doen over verzoeken die niet in een zittingscommissie worden behandeld, verklaringen afgeven aan de Belastingdienst over de redelijkheid van de huurprijs en op verzoek vrijstelling verlenen van de betaling van leges. Raad van Advies De Raad van Advies is in oktober 2010 voor het eerst bijeen geweest. De raad bestaat uit negen leden: drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke

17 30 de huurcommissie 31 leden. De huurders- en verhuurdersleden zijn voorgedragen door de Nederlandse Woonbond, Vastgoed Belang, de vereniging van woningcorporaties Aedes en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Na overleg met het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV) is een profiel opgesteld voor de onafhankelijke leden. Gezocht is naar mensen met respectievelijk bestuurlijke, juridische en wetenschappelijke ervaring. Voorzitter van de Raad van Advies is de heer drs. J.A. Karssen, burgemeester van Maassluis. De raad zal gevraagd en ongevraagd advies geven aan het bestuur over het uitvoeringsbeleid en de werkwijze van de Huurcommissie. Zittingsvoorzitters en -leden, Huurcommissievergadering en Beleidsvergadering Voor de behandeling van zaken vormt de Huurcommissie zittingscommissies. De commissies houden op verschillende locaties in het land zitting. Zittingscommissies bestaan uit een zittingsvoorzitter, een huurderslid en een verhuurderslid. Eind 2010 waren er in totaal 6 zittingsvoorzitters en 67 zittingsleden werkzaam. De zittingsvoorzitters en leden zijn landelijk inzetbaar, wat een brede kijk bevordert. De zittingsleden adviseren ook over het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie. In de tweede helft van 2010 zijn de zittingsleden geconsulteerd over een eenduidige veroordeling tot betaling van leges door huurder en verhuurder, over de zittingslocaties, het uitvoeringsbeleid voor de huurverhoging na woningverbetering, het jaarplan voor 2011 en het jaarverslag over Tot slot hebben de zittingsleden wensen geuit over aanpassing van de regelgeving, zoals modernisering van het woningwaarderingsstelsel. De adviezen van de zittingsleden worden tweemaal per jaar besproken in de Huurcommissievergadering, een gezamenlijke vergadering van de zittingsleden met het bestuur en de zittingsvoorzitters. Het bestuur en de zittingsvoorzitters vormen samen de Beleidsvergadering. De Beleidsvergadering stelt het uitvoeringsbeleid van de Huurcommissie vast na advies van de Huurcommissievergadering en de Raad van Advies. Dienst van de Huurcommissie De Dienst van de Huurcommissie bestaat uit de afdeling Geschilbeslechting, het Bestuursbureau, het Bedrijfsbureau en de concerncontroller. De afdeling Geschilbeslechting verricht alle voorbereidende werkzaamheden voorafgaand aan een zitting van de zittingscommissie en voorafgaand aan een voorzittersuitspraak. Het gaat onder meer om het doen van onderzoek in een woning en het opstellen van een rapport daarover. Daarnaast zorgt de afdeling voor de verslagen van zittingen en het opstellen en verzenden van de uitspraken. Het Bestuursbureau verricht ondersteunende taken voor het bestuur op het gebied van strategie, beleid, communicatie, secretariaat en planning en control. De taken van het Bedrijfsbureau liggen op het gebied van personeel en organisatie, financiën, huisvesting en automatisering. De concerncontroller adviseert het bestuur over de primaire, besturende en ondersteunende processen. Eind 2010 bedroeg de formatie van de Dienst van de Huurcommissie 109 fte. De bezetting bestond uit circa 62 fte in vaste dienst en circa 47 fte externe inhuur. Omdat de formatie van de Huurcommissie een groot aantal vacatures kende, is in 2010 gestart met een uitgebreide wervingsactie. Met deze wervingsactie is het gelukt om een deel van de openstaande vacatures te vervullen. De Huurcommissie beschikt over een eigen ondernemingsraad (OR) die het bestuur adviseert op grond van de Wet op de OR. In 2010 is de medewerkerstevredenheid gemeten door middel van een digitaal onderzoek. Uit dit onderzoek bleek onder meer dat medewerkers de werkdruk als hoog ervaren. In haar primaire proces werkt de organisatie met normen en doorlooptijden die er op zijn gericht de wettelijke termijnen voor de behandeling van huurgeschillen te halen. Medewerkers worden gecoacht en getraind in het halen van die normen. Ook hebben medewerkers voorlichting gekregen over hoe zij werkdruk het hoofd kunnen bieden en werkstress kunnen voorkomen. Met maandelijkse medewerkersbijeenkomsten stelt de organisatie medewerkers in staat ervaringen uit te wisselen en te discussiëren over onderwerpen en actuele thema s op hun werkterrein. De Dienst van de Huurcommissie heeft zich in 2010 aangesloten bij de Rijksbrede Benchmarkgroep (RBB). Dit is een samenwerkingsverband van uitvoerende diensten van het Rijk en aan het Rijk gelieerde instanties. Doel van de samenwerking is onder meer intervisie, leren van elkaars best practices en uitwisseling van medewerkers voor snuffelstages en tijdelijke klussen. Verbetering van werkprocessen In 2010 is de digitalisering van de werkprocessen voorbereid. Het nieuwe workflow- en managementinformatiesysteem Themis zorgt vanaf 2011 voor een volledig digitale en efficiënte ondersteuning van de Huurcommissieprocessen. Dossiers zijn door het systeem gemakkelijker toegankelijk voor de medewerkers van de Huurcommissie, die voor een deel verspreid over het land werkzaam zijn. De voortgang van verzoeken is beter te volgen en bij te sturen. Daardoor zal het mogelijk worden huurders en verhuurders meer inzicht te geven in de tijd die is gemoeid met de behandeling van hun verzoek. Het systeem maakt ook de weg vrij voor een meer uitgebreide digitale dienstverlening in de toekomst. Het gaat dan om de mogelijkheid een verzoek digitaal in te dienen bij de Huurcommissie en de voortgang ervan digitaal te volgen. Medewerkers hebben het nieuwe systeem in 2010 uitgebreid getest en zijn opgeleid in het werken met het systeem. Naast de voorbereidende werkzaamheden voor Themis, is in 2010 een zogeheten feedbacksysteem ontwikkeld en in gebruik genomen. Medewerkers geven bij vervolgstappen in het proces terugkoppeling aan collega s over de gevolgde werkwijze. Doel van het systeem is de inhoudelijke kwaliteit van het werk van de Huurcommissie te verbeteren.

18 32 de huurcommissie 33 5 financiën De Dienst van de Huurcommissie heeft met ingang van 1 januari 2010 de status van baten-lastendienst verkregen. Gevolg hiervan is dat voor het eerst in het jaarverslag wordt gerapporteerd over de financiën van de Huurcommissie. Onderdeel begroting van Wonen, Wijken en Integratie 2010 Dit hoofdstuk bevat een verkorte versie van de jaarrekening van de Dienst van de Huurcommissie over 2010 en geeft een beeld van de belangrijkste financiële gegevens. De Huurcommissie rapporteert over haar financiën via de verantwoordingscyclus van de begroting van Wonen, Wijken en Integratie De jaarrekening is opgesteld volgens de voorschriften van de Comptabiliteitswet en de nadere uitwerking hiervan in de Rijksbegrotingsvoorschriften 2011, de Regeling departementale begrotingsadministratie en de Regeling Baten-lastendiensten De in dit jaarverslag opgenomen financiële overzichten maken gedeeltelijk onderdeel uit van het jaarverslag 2010 van Wonen, Wijken en Integratie. De Algemene Rekenkamer, die het jaarverslag jaarlijks onderzoekt, zal op 18 mei 2011 haar oordeel hierover in een rapport aan de Staten-Generaal aanbieden. In dit rapport kunnen opmerkingen worden gemaakt over de bedrijfsvoering en de in het jaarverslag opgenomen financiële overzichten van de baten-lastendienst.

19 34 de huurcommissie 35 Bedragen x Omschrijving Begroting 2010 Realisatie 2010 Baten Opbrengst moederdepartement Opbrengst derden Vrijval voorzieningen Bijzondere baten Totaal baten: Lasten Personele kosten Materiële kosten Rentelasten Afschrijvingskosten Dotaties voorzieningen Bijzondere lasten Totaal lasten: Saldo van baten en lasten: Baten De voornaamste baten van de Huurcommissie bestaan uit de vergoeding door het ministerie voor het aantal behandelde verzoeken. Deze vergoeding, opbrengst moederdepartement genoemd, wordt bepaald door het aantal uitspraken te vermenigvuldigen met de bijbehorende kostprijs, onder aftrek van de ontvangen leges. Het verschil tussen begrote en gerealiseerde opbrengst is het gevolg van enerzijds een hogere productie dan in de begroting geraamd en anderzijds gemiddeld genomen hogere tarieven dan in de begroting is verondersteld. De ontvangen leges - opbrengst derden - waren aanzienlijk lager dan bij de begroting geraamd. Bij de raming is nog uitgegaan van de invoering van de nieuwe regeling voor de leges per 1 januari De verhoging van de leges is echter op 1 april 2010 ingegaan. Daarnaast bleek het aantal geschillen waarop de nieuwe legesregeling van toepassing was, lager dan geraamd. Voor de uitvoering van een aantal projecten heeft het ministerie een specifieke bijdrage toegezegd. De hoogte van deze bijzondere baten wordt vastgesteld op basis van daadwerkelijk gemaakte kosten, die in 2010 hoger waren dan geraamd. Lasten De personele kosten waren in 2010 aanzienlijk hoger dan begroot. Een belangrijke oorzaak hiervan was een tragere instroom van ambtelijk personeel dan verwacht. In verband daarmee waren de kosten voor (duurdere) tijdelijke externe medewerkers hoger dan geraamd. Daarnaast is in 2010 veel tijd vrijgemaakt voor de voorbereiding van de invoering van het nieuwe ICT-systeem Themis in de vorm van opleidingen en trainingen. Om dit niet ten koste te laten gaan van de behandeling van verzoeken, zijn extra tijdelijke medewerkers aangetrokken. De materiële kosten waren aanzienlijk lager dan begroot. Eén van de oorzaken daarvan was het besluit om het nieuwe ICT-systeem Themis niet in de tweede helft van 2010, maar in januari 2011 in gebruik te nemen. Daardoor zijn er in 2010 nog geen beheerkosten voor dit systeem gemaakt. De bijzondere lasten hebben vooral betrekking op de kosten die zijn gemaakt voor de invoering van het nieuwe ICT-systeem Themis. Verder zijn kosten gemaakt voor het aanpassen van de systemen en processen in verband met het introduceren van het energielabel in het woningwaarderingssysteem en voor medewerkers die in samenhang met de reorganisatie in 2009 de dienst hebben verlaten. De omvang van deze kosten was groter dan in de begroting was voorzien. De bijzondere lasten waren tevens hoger dan geraamd doordat eind 2010 de voorraad onderhanden werk lager was dan aan het begin van het jaar. De afname van de voorraad is tegen de kostprijzen van 2010 ten laste van het resultaat gebracht. In de begroting was hiermee geen rekening gehouden. Saldo van baten en lasten Over 2010 is een negatief exploitatieresultaat behaald. Dit komt doordat de tarieven voor de opdrachtgevende beleidsdirectie van Wonen, Wijken en Integratie niet kostendekkend waren. Bij de berekening van die tarieven is namelijk op basis van de instroom in 2009 uitgegaan van de behandeling van een groter aantal verzoeken dan uiteindelijk is gerealiseerd. Omdat de instroom in 2010 lager was dan verondersteld, en als gevolg daarvan ook het aantal afgewikkelde verzoeken, kon een deel van de vaste lasten niet via de tarieven terugverdiend worden. Ter compensatie van dit negatief exploitatieresultaat heeft de opdrachtgevende beleidsdirectie in 2010 een eenmalige bijdrage beschikbaar gesteld, die in de balans is verantwoord onder de exploitatiereserve.

20 36 de huurcommissie 37 Bij het berekenen van de tarieven voor 2011 is uitgegaan van een aantal verzoeken dat nauw aansluit bij instroom van verzoeken vanaf april Balans per 31 december 2010 Bedragen x Activa 31 december januari 2010 Immateriële activa Materiële activa Voorraden Debiteuren Nog te ontvangen 70 2 Liquide middelen Totaal activa: Passiva Doordat in 2010 meer zaken zijn afgewikkeld dan in behandeling zijn genomen, is het aantal onderhanden zaken afgenomen en daarmee de waarde van deze post. Passiva Het eigen vermogen wordt gevormd door enerzijds de exploitatiereserve en anderzijds het onverdeeld resultaat. De Huurcommissie heeft voorgesteld het negatieve bedrijfsresultaat ten laste te brengen van de exploitatiereserve. In 2010 is in afwijking van het voornemen geen lening opgenomen bij het ministerie van Financiën voor de financiering van de betaling aan het departement voor de overgenomen activa. Dit zal in 2011 alsnog gebeuren. Evenmin is een lening opgenomen ter financiering van de investeringen; de Huurcommissie kon deze financieren uit de beschikbare liquide middelen. De voorzieningen betreffen de herplaatsingskosten en maatwerkafspraken met medewerkers die de dienst hebben verlaten. De post nog te betalen bestaat uit nog te ontvangen facturen, legesvoorschotten, vooruitontvangen vergoedingen van de opdrachtgever en het ministerie en personele verplichtingen. Onder deze post is ook de schuld aan het ministerie voor de overgenomen activa opgenomen. Eigen vermogen: - exploitatiereserve onverdeeld resultaat Leningen bij het MvF Voorzieningen Crediteuren 74 0 Nog te betalen Totaal passiva: Activa De immateriële activa bestaan uit aangeschafte software en het ICT-systeem Themis dat in opdracht van de Huurcommissie in 2010 is ontwikkeld. De materiële activa bestaan uit inventaris, hardware, installaties en verbouwingen die in de afgelopen jaren zijn gedaan aan het kantoor in Den Haag. De voorraden betreffen het aantal in behandeling zijnde zaken, gewaardeerd tegen kostprijzen 2010.