uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Admiraal de Ruijterweg GE AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 530,93 per maand wordt vanaf 1 augustus 2013 tijdelijk verlaagd tot 485,87 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 8 januari 2013 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 22 september 2010 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 21 maart 2013 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 7 januari 2014 heeft de Huurcommissie van een van de huurders een brief met een beschikking van de rechter inzake een andere woning in dit complex ontvangen. Op 25 februari 2013 heeft de Huurcommissie een brief met een groot aantal bijlagen ontvangen van de verhuurder. Pagina 1 van 7

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: 4 juni Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting, heeft de commissie besloten haar uitspraak aan te houden tot de rechter vonnis heeft gewezen inzake een vergelijkbaar geschil over een andere woning in dit complex. Na ontvangst van de beschikking van de kantonrechter is de zaak behandeld op de zitting van. Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en andere bewoners van een woning in dit complex aan de Admiraal de Ruyterweg Amsterdam: Ik ga akkoord met de puntenwaardering; De onderhoudssituatie en het gebrek zijn goed beschreven; De klachten bestaan sinds 2010, daarvoor niet; ik heb de klacht voor het eerst op 22 september 2010 gemeld; er is toen iemand geweest en van verhuurder heb ik een brief gekregen; Er is al eens een waterstofzuiger gebruikt, maar dan blijft er altijd een laagje water staan; dat moet vanzelf drogen; er is geen ventilatierooster in de kelder dus het vocht kan niet echt weg; er is nooit een bouwdroger ter beschikking gesteld; De kelder moet circa 4 keer per jaar leeggezogen worden; Ik zou geen aanbod van verhuurder om de kelder buiten de huurovereenkomst te stellen accepteren want ik heb de kelder nodig; Verhuurder beweert dat hij geen invloed heeft op het gebrek, maar hij is verplicht om er alles aan te doen om het gebrek op te lossen; een oplossing is een soort betonnen bak te maken als kelder maar dat is veel te duur; Door de wateroverlast heb ik schade aan mijn goederen geleden; de wateroverlast is soms erger, dan weer minder; volgens mensen in de straat bestonden de klachten al in 2004/2005; volgens mij loopt het water vanaf de straatkant door de muren heen de kelder in, het is geen omhoog komend grondwater; Vooral bij warm weer treedt er stankoverlast op; die stank gaat in alle goederen zitten die in de kelder zijn opgeslagen; Het Wijksteunpunt Wonen heeft een inventarisatie gedaan en al 25 klachtenmeldingen uit dit complex ontvangen. Korte samenvatting verklaring gemachtigde van de verhuurder: Ik heb mijn verweer vastgelegd in een pleitnota; buiten dat verweer heb ik de volgende opmerkingen: Er zijn nog ongeveer 5 verzoeken ingediend en er zit nog een aantal zaken in de pijplijn; De klachten van de huurders zijn nagenoeg identiek en betreffen de wateroverlast in de kelderberging; Ik verwijs naar de documenten die ik voorafgaand aan de zitting aan de commissie heb toegestuurd, waaronder het vonnis van de rechter; Pagina 2 van 7

3 De oorzaak van de vochtproblemen ligt buiten de verantwoordelijkheid en invloedsfeer van verhuurder; er is in het verleden een gemaal afgebroken door Waternet - dat is de beheerder van het grondwaterpeil in Amsterdam -; tot dat moment zijn er nooit problemen met wateroverlast in de kelders geweest; er is bij verhuurder geen onwil om het probleem op te lossen maar onmacht; De klachten zijn niet in alle kelders even erg aanwezig; verhuurder heeft al heel veel gedaan en heel hoge kosten gemaakt, maar er is geen afdoende resultaat bereikt: er is nog steeds lekkage in de kelders; de oplossing is niet eenvoudig; Wij hebben voorgesteld aan huurder om een eventuele korting op de huurprijs te relateren aan het aantal punten dat in de puntentelling aan de kelder wordt gegeven, en niet aan de maximale huurprijs in het geval van een C-gebrek; enkele huurders hebben dat aanbod geaccepteerd; De firma Innax Bouwkundig Adviseurs B.V. doet onderzoek en zoekt mee naar een oplossing, ik verwijs naar de mail van Innax die ik eerder heb toegestuurd; er moeten peilbuizen geplaatst worden en daar is een vergunning voor nodig; om dat voor elkaar te krijgen, kost binnen de gemeente veel moeite; een deel van de funderingen in Amsterdam bestaat uit houten palen; het verlagen van het waterpeil brengt rotting van deze palen met zich mee; dat is het spanningsveld waarbinnen gewerkt moet worden aan een oplossing; Er zijn niet eerder bouwdrogers ter beschikking gesteld om de kelders droog te maken nadat het water is weggepompt; Het vonnis van de rechtbank dat ik de commissie heb toegestuurd, doet geen recht aan de situatie; er is nog geen plan om naar het Hof te gaan; Als de commissie van oordeel is dat er toch een verlaging van de huurprijs moet komen, dan vraagt verhuurder om deze te bepalen aan de hand van de punten voor de kelder en niet een percentage van de maximale huurprijs te nemen; de bedoeling van de wetgever was immers om met een verlaging van de huurprijs een prikkel aan verhuurders te geven om gebreken te verhelpen; die noodzaak is hier niet aan de orde, verhuurder zal zich altijd inspannen om zoveel mogelijk te doen om klachten te verhelpen; ik verzoek de commissie op basis van redelijkheid en billijkheid voor alle verzoeken in dit complex uitspraak te doen en te wachten op het rapport dat Innax nog zal uitbrengen. Huurder Heijmans heeft op 22 september 2010 klachten gemeld, daar is door verhuurder op 11 april 2011 op gereageerd; daarna is geen klacht meer ontvangen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Pagina 3 van 7

4 Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 31 juli Op die datum was de huurprijs 530,93 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen, heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie een ernstig gebrek: Een tot de woonruimte behorende ruimte is door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is. De kelderruimte van de huurder loopt vol met water en ook de gemeenschappelijke kelderruimte loopt vol met water. De kelder is op 8 januari 2013 in opdracht van de verhuurder leeg gepompt. Volgens de huurder gebeurt dit vier keer per jaar vanwege hoge grondwaterstand. De kelder vertoont vochtsporen. De betonnen vloeren lopen vol met water. Volgens de huurder is de klacht al aanwezig vanaf Tijdens het onderzoek lag er nog water in de kelderberging van buren. De kelderberging van de huurder ligt vol met spullen die waterschade hebben opgelopen. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V4). Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. COUGB ENV De commissie heeft overwogen dat het doel van de wetgever bij het instellen van deze wettelijke regeling inderdaad was om door middel van het uitspreken van een tijdelijke huurverlaging in verband met gebreken, verhuurder een financiële prikkel te geven om het gebrek op zo kort mogelijke termijn op te heffen. De commissie constateert dat verhuurder niet nalatig is geweest de oorzaak van en - met name - de oplossing voor de vochtproblematiek te zoeken. De oorzaak van het vochtprobleem in de kelders van woningen die tot dit complex behoren, ligt, zo is inmiddels duidelijk, in de grondwaterstand. Het bepalen van de hoogte en het handhaven van de grondwaterstand ligt buiten de invloedssfeer van verhuurder. Onweersproken is gesteld dat verhuurder veel tijd, energie en kosten heeft gestoken in overleg met de gemeente en met Waternet, de verantwoordelijke instantie voor de grondwaterstand, om vollopen van de kelders van de onderhavige woningen te voorkomen. Ondanks alle inspanningen van verhuurder is het in dit complex vooralsnog niet mogelijk gebleken om met een aantal door of namens verhuurder uit te voeren werkzaamheden het gebrek op te heffen. Om een structurele oplossing te bereiken is ook actie van de hiervoor genoemde instanties nodig. Ondanks het gegeven dat verhuurder niet nalatig is geweest de oorzaken van het gebrek te achterhalen en onderzoek te doen naar mogelijke oplossingen, behoort het feit dat er een ernstig het woongenot ernstig schadend gebrek aan de woning aanwezig is, voor rekening en risico van verhuurder. Gelet op het feit dat een ernstig het woongenot schadend gebrek is geconstateerd, is een tijdelijke vermindering van de huurprijs derhalve op zijn plaats. De vraag of de vochtproblematiek aan de verhuurder is toe te rekenen is hierbij overigens niet relevant; dit is slechts relevant bij de vraag naar het recht op schadevergoeding. Naast hetgeen hier voren is aangegeven, moet naar het oordeel van de commissie Pagina 4 van 7

5 wel in ogenschouw worden genomen dat het vochtprobleem zich in de kelder, een bergruimte, voordoet, en niet in de woonruimte zelf. De kelder is bedoeld voor opslag van goederen. Huurder kan deze ruimte thans niet voor dit doel gebruiken zonder schade te lijden aan die goederen. Daarom is de commissie van oordeel dat een tijdelijke vermindering van de huurprijs redelijk is. Zij acht echter een verlaging met 50% zoals de rechter heeft toegepast, te groot. Ten eerste is, zoals gezegd, sprake van vochtproblematiek in de kelder, niet in de woonruimte zelf. Ten tweede is onweersproken gesteld dat de overstromingen niet vaker dan 4 keer per jaar plaatsvinden en dat dan de kelders onmiddellijk worden leeggezogen. Een tijdelijke verlaging met een bedrag van circa 45,00-50,00 per maand komt de commissie onder de gegeven feiten en omstandigheden redelijk voor; dat correspondeert met een percentage van 70%. In deze situatie vindt de Huurcommissie een tijdelijke verlaging tot 70% van de maximale huurprijs redelijk. Voor de volledigheid merkt de commissie op dat zij niet bevoegd is te oordelen over de vraag of de kosten die verhuurder moet maken om complexgewijs het probleem aan te pakken niet in verhouding staan tot de omvang van de overlast die huurders van het vochtprobleem in hun kelder ondervinden. Evenmin is de commissie bevoegd te oordelen over de vraag of met het verhelpen van het gebrek uitgaven vereist zijn die redelijkerwijs niet van de verhuurder kunnen worden gevergd. Een dergelijk oordeel komt alleen de rechter toe. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 145 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte op 1 augustus 2012 vast op 145 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 694,10 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 70% van 694,10 (maximale huurprijs). De huurder betaalt dus 485,87 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 8 januari Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 augustus De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 530,93 betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, een gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te Pagina 5 van 7

6 doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 augustus 2012 het volgende ernstige gebrek: Een tot de woonruimte behorende ruimte is door vochtproblemen niet meer (geheel) bruikbaar voor het doel waarvoor hij bestemd is. De kelderruimte van de huurder loopt circa vier keer per jaar vol met water en ook de gemeenschappelijke kelderruimte loopt vol met water. Dit gebeurt vanwege hoge grondwaterstand. De kelder vertoont vochtsporen. De betonnen vloeren lopen vol met water. Dit is een gebrek in categorie C (nummer V4). Het puntenaantal van de woonruimte is 145 punten. De geldende huurprijs van 530,93 wordt vanaf 1 augustus 2012 tijdelijk verlaagd tot 485,87 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. COUGB ENV Pagina 6 van 7

7 AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme H. Scheffer en drs. D.W. de Blank Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7