Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Standplaats Jan Hanlostraat MV 'S-GRAVENHAGE Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De huurprijs van 270,15 per maand wordt vanaf 1 april 2015 tijdelijk verlaagd tot 108,06 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 28 september 2015 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd, wegens de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 15 maart 2015 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 3 november 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV Correspondentie over de zaak Op 20 januari 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Aan de brief heeft huurder een rapport gevoegd van 21 maart 2007, over een grondonderzoek en zettingsanalyse. Pagina 1 van 6

2 In bedoeld rapport over het woonwagenkamp aan de Jan Hanlostraat luidt de conclusie dat "er te geringe draagkracht aanwezig is en dat grotere afmetingen van de steunpunten geen verbetering geeft doordat het glijdvlak dieper wordt en door de kleilagen zal gaan. Geadviseerd wordt om bij elke locatie een doorgaande gewapende betonplaat aan te leggen. De betonplaat kan op staal worden gefundeerd." Huurders brief met bijlage moet worden beschouwd als hier te zijn overgenomen en ingelast. Op 29 februari 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van verhuurder. Aan de brief is een memo gevoegd van een afdeling Technisch Beheer en Realisatie van een vastgoedorganisatie te Den Haag. Volgens verhuurder blijkt uit de memo dat er geen sprake is van verzakking van de standplaats. Ook stelt verhuurder dat de eigenaar van de woonwagen verantwoordelijk is voor het (doen) bijstellen van de woonwagen, zodra (enige vorm van) zetting wordt vastgesteld. Daarbij verwijst verhuurder naar een uitspraak van het Gerechtshof 's-gravenhage van 26 juni 2012, NJF 2012/348). Verhuurders brief met bijlagen moet worden beschouwd als hier te zijn overgenomen en ingelast. Op 3 maart 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van huurder. Huurder heeft van verhuurder een kopie ontvangen van zijn eerdergenoemde brief. Huurder stelt nu in zijn brief van 3 maart dat de rechtszaak waarnaar verhuurder verwijst over een heel ander woonwagenkamp gaat. Huurders brief moet worden beschouwd als hier te zijn overgenomen en ingelast. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder en diens gemachtigde: Dit hele verhaal speelt al vanaf Voor die tijd was er al bodemonderzoek gedaan, waaruit bleek dat de standplaats niet geschikt is voor een woonwagenlocatie. Toen zijn er enkele standplaatsen voorzien van een betonplaat. Als nu de gehele woonwagen recht naar beneden zou zakken, dan zou er geen probleem zijn. Het achterdeel van de woonwagen is zwaarder en op die punten gaat het verzakken sneller. Men is in de buurt gaan bemalen en toen is het hele verhaal fout gegaan. De locatie is eigenlijk een eilandje, waarbij bolvorming optreedt. De locatie heeft 35 woonwagens. Het waterpas staan van de woonwagen moet ik constant bijhouden. Bij deze woonwagen moet ik dat, op eigen kosten, 4 keer in het jaar doen, terwijl een frequentie van eens in de vijf jaar normaal is. Het zo vaak moeten stellen van de woonwagen is daarnaast niet bevorderlijk voor de woonwagen. Pagina 2 van 6

3 Huurder wil gewoon een deugdelijke standplaats. Wij worden op extra kosten gejaagd, doordat de standplaats niet deugt. Er zijn straatkolken geplaatst die niet allemaal erg functioneel zijn. Men wilde stoepranden plaatsen aan de achterkant om het water te leiden, maar dat is niet gebeurd. Dat had trouwens toch niet geholpen. Er is ooit in 2002 een rapport uitgebracht over een onderzoek over de bodemgesteldheid. Dat onderzoek is in opdracht van de gemeente uitgevoerd. Het is niet aan ons om het rapport aan de commissie te verstrekken. Zaaknummer Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: Wij verwijzen naar onze brief van 3 maart Wij zien geen verzakking, zodanig dat de gemeente er iets aan zou moeten doen. Bij één locatie is er wel sprake van een actieve verzakking, maar hier speelt dat niet. Onder de standplaats ligt veenbodem met daarop een zandbodem. Wij zullen, zoals u verzoekt, u het rapport over de bodemgesteldheid, waarnaar de huurder verwijst toesturen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de geldende huurprijs. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van een geldende huurprijs van 270,15 per maand. Correspondentie na de zitting Op 24 maart 2016 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de verhuurder. Aan de brief is een rapport van onderzoek gehecht van 22 november 2002 over Funderingsaspecten woonwagenlocatie aan de Noordweg Wateringse veld te Den Haag. (De woonwagenlocatie moest in 2002 nog worden ontwikkeld.) In het rapport luidt de conclusie dat "uit analyses en proeven is gebleken dat de woonwagenlocatie een draagkrachtige toplaag bezit. Verder kan worden geconcludeerd dat op basis van de beschikbare gegevens de locatie als nagenoeg zettingsvrij kan worden beschouwd." Verhuurders brief met bijlage moet worden beschouwd als hier te zijn herhaald en ingelast. COUGB ENV Uitspraak Gerechtshof 's-gravenhage De eerdergenoemde uitspraak van het Gerechtshof, waarnaar de verhuurder in zijn brief van 29 februari 2016 verwijst, leest de commissie zo, dat de gemeente in bedoeld geval niet tijdig was gewezen op gebreken aan de standplaats, terwijl niet gebleken was dat de gemeente enige wetenschap had behoren te hebben van de ondeugdelijkheid van de standplaats. Verhuurders stelling over de toepasbaarheid op deze casus volgt de commissie niet, aangezien de huurder van de thans aan de orde zijnde standplaats verhuurder voldoende heeft gewezen op de door hem ondervonden problemen met de standplaats. Pagina 3 van 6

4 Rapport funderingsaspecten van 22 november 2002 Uit het ontvangen rapport van 22 november 2002 heeft de commissie niet kunnen concluderen dat de locatie in 2002 niet geschikt zou zijn geweest voor het plaatsen van woonwagens. In het rapport is immers gesteld dat de woonwagenlocatie een draagkrachtige toplaag bezit. De commissie heeft echter een paar problemen met bedoeld rapport. Het rapport is 14 jaar oud en, zoals ter zitting onweersproken is gesteld, zijn er inmiddels, in de nabijheid van het terrein, bemalingen uitgevoerd die hebben gezorgd voor veranderingen van de grondwaterstand. De commissie kan zich voorstellen dat dit op de woonwagenlocatie van invloed is, of is geweest. Daarnaast vraagt de commissie zich af, zonder zich al te zeer een inhoudelijk oordeel over een deskundigenrapport te willen aanmatigen, of de plaatdrukproeven die in het rapport worden genoemd wel representatief zijn geweest voor deze standplaats. Het is de commissie opgevallen dat bedoelde proeven op vier plekken zijn uitgevoerd, maar allemaal op afstand van deze standplaats. Alles overziende komt de commissie tot het oordeel dat zij het rapport uit 2002, als leidraad voor haar uitspraak, niet kan volgen. Onderhoud en gebreken In het deskundigenrapport van 21 maart 2007 is, zoals eerder gesteld, geadviseerd om bij elke locatie aan de Jan Hanlostraat een doorgaande betonplaat aan te leggen. Gelet op dit meer recente deskundigenrapport en gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor, of tijdens de zitting heeft ontvangen is de commissie ervan overtuigd geraakt dat door een gebrek aan de standplaats de woonwagen meer dan normaal, en wel vier keer per jaar, waterpas moet worden gezet. Volgens de Huurcommissie heeft de standplaats dan ook een ernstig gebrek, te weten: Er is sprake van onvoldoende draagkracht van de ondergrond bij de aanwezige fundering. Ten gevolge daarvan bezwijkt de zetting gedeeltelijk van de ondergrond en moet de eigen woonwagen vaker dan gebruikelijk waterpas worden gezet. De commissie stelt dit euvel gelijk aan een gebrek in de categorie C (nummer H3). Van andere gebreken aan de gehuurde standplaats is haar niet gebleken. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs van 270,15. De huurder betaalt dus 108,06 per maand. COUGB ENV Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 28 september Dat is na de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat in tot zes maanden voorafgaande aan de datum waarop de Huurcommissie het verzoek van de huurder heeft ontvangen. De verlaging van de huurprijs gaat daarom in op 1 april Pagina 4 van 6

5 De huurverlaging geldt totdat het gebrek is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat het gebrek is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 270,15 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, het gebrek is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6

6 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 april 2015 het volgende ernstige gebrek: -Er is sprake van onvoldoende draagkracht van de ondergrond bij de aanwezige fundering. Ten gevolge daarvan bezwijkt de zetting gedeeltelijk van de ondergrond en moet de eigen woonwagen vaker dan gebruikelijk waterpas worden gezet. De commissie stelt dit euvel gelijk aan een gebrek in de categorie C (nummer H3). De geldende huurprijs van 270,15 wordt vanaf 1 april 2015 tijdelijk verlaagd tot 108,06 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. 'S-GRAVENHAGE, 26 april 2016 De Huurcommissie, mr. E.M. Jacquemijns drs. A.H.M.G. Engbers en ir. B.M.V. Brakel- Uiterwaal Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6