Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek huurder Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Verzoek verhuurder bezwaar tegen huurprijsverhoging (Artikel van het Burgerlijk Wetboek) Woonruimte Bronstijdkreek HA SPIJKENISSE Hierna te noemen: de woonruimte Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Huurder Hierna te noemen: huurder Verhuurder Hierna te noemen: verhuurder Kern van de uitspraak De woonruimte heeft op 1 juni 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen De per 1 juli 2016 voorgestelde huurverhoging is redelijk I Verloop van de procedures Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 26 juli 2016 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 22 mei 2016 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 13 september 2016 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 7

2 Verzoek van de verhuurder De Huurcommissie ontving op 3 augustus 2016 een verzoek van de verhuurder. Daarin vraagt de verhuurder de Huurcommissie om de redelijkheid van een huurverhoging te beoordelen. De verhuurder stelt voor de huur te verhogen van 668,06 per maand met 30,73 (4,6%) tot 698,79 per maand met ingang van 1 juli II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van de verzoeken op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: De huurprijs van 668,06, is inmiddels gestegen. Vanaf 1 juli betaal ik de verhoogde huurprijs. Klacht 1 betreft de oude keuken, die is 20 jaar oud. Drie jaar geleden heb ik dit besproken met verhuurder. Verhuurder gaf aan dat een keuken na 20 jaar vervangen zou worden. Ik heb toen al gekeken wat ik zou moeten betalen als het direct werd vervangen. Dat zou toen 300,00 zijn. De keuken is oud en vies, ik betaal wel een huur van 700 euro. Verhuurder zegt nu dat er geen keukenvervanging meer plaats kan vinden. In de kinderslaapkamer is schimmelvorming. Het is een gezondheidsrisico. Er wordt goed geventileerd. De schuif staat altijd open, de kamer wordt goed verwarmd. Kort voor het bezoek van rapporteur heb ik de badkamer gesausd. Nu zitten er al weer gele vlekken. Met betrekking tot de mechanische ventilatie heb ik gevraagd of er een knop boven kan. Je moet de mechanische ventilatie bij de keuken aan of uit zetten. Als je gaat douchen, vergeet je het. Je moet goed luisteren of hij aanstaat. Het lekt niet. De veluxraam is te zien op de foto's. De voegen zijn al voor de helft uitgevallen. Gelet op de door mij betaalde huurprijs, mag je toch iets meer verwachten. De klachten, enkel glas, veluxramen en de voegen bij de schuur heb ik al vele malen aangegeven. Er is nooit een debietmeting uitgevoerd. Ik wist niet dat er dubbel glas geplaatst werd na een aanvraag. Ik vind wel dat er voor deze huurprijs dubbel glas aanwezig mag zijn. Na het voorstel tot huurverhoging ben ik al wel de hogere huurprijs gaan betalen. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Het rapport is duidelijk. Met betrekking tot de keuken is een paar jaar geleden het beleid gewijzigd. Het huidige beleid is dat vervanging pas aan de orde is als de keuken niet meer voldoet. Deze keuken voldoet naar onze mening nog. Het enkel glas is eerder niet gemeld, er is geen aanvraag voor dubbel glas. De mechanische ventilatie, het schoonmaken ervan, valt buiten het servicecontract. Huurder moet de roosters/ventielen reinigen. Als de kanalen verstopt zijn, dan maken wij deze open. Pagina 2 van 7

3 Iedere huurder kan een aanvraag doen voor dubbel glas. Wij maken dan een offerte en doen een aanbod aan huurder. Als de huurder de bijbehorende huurverhoging accepteert, dan zetten wij het in gang. Als huurder geen huurverhoging accepteert, dan laten wij het zoals het is. Ik heb geen opmerkingen over de huurverhoging. IIIa Beoordeling huurprijsverlaging op grond van gebreken De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 1 juni Op die datum was de huurprijs 668,06 per maand. Onderhoud en gebreken Ter zitting is het rapport van onderzoek besproken dat is opgesteld naar aanleiding van het bezoek aan de woning op 13 september Volgens dit rapport van onderzoek heeft de woonruimte wel gebreken. De gebreken zijn echter niet als dusdanig ernstig aangemerkt dat de huurprijs tijdelijk verlaagd kan worden. De commissie begrijpt dat huurder teleurgesteld is. Aan huurder was verteld dat na een periode van 20 jaar, de keuken zonder extra kosten kon worden vervangen. Op het moment dat huurder hierom vroeg moest er nog een aanzienlijk bedrag bij worden betaald. In de tussentijd is echter het beleid van verhuurder aangepast. Dit betekent voor huurder dat de keuken na een periode van 20 jaar niet meer op verzoek wordt vervangen. Een vervanging vindt nog slechts plaats indien de keuken niet functioneel meer is. De staat van de keuken wordt vooralsnog niet aangemerkt als een ernstig gebrek. Ten aanzien van de mechanische ventilatie wordt aangegeven dat het schoonhouden van de roosters en ventielen een taak van huurder is. Zou het kanaal verstopt zijn, dan komt verhuurder in actie. Ter zitting geeft huurder aan dat hij het onhandig vindt dat de mechanische ventilatie uitsluitend in de keuken kan worden bediend. Huurder zou een extra knop bij de badkamer op prijs stellen. Verder stelt huurder dat kort voor het bezoek van rapporteur de badkamer is schoongemaakt. Om die reden was er geen schimmelvorming zichtbaar. Huurder geeft aan dat er nu weer gele plekken zijn te zien. Volgens huurder is er nog nooit een debietmeting uitgevoerd met betrekking tot de mechanische ventilatie. Pagina 3 van 7

4 De slaapkamers zijn voorzien van enkele beglazing. Het is aannemelijk dat de schimmelspikkels die huurder regelmatig van het kozijn moet verwijderen een gevolg zijn van aflopend condensvocht. Ter zitting is door verhuurder aangegeven dat dubbel glas kan worden aangevraagd in het kader van woningverbetering. Het hout van de veluxramen vertoont plaatselijk in zeer lichte mate houtrot. Er zijn echter nog geen gevolgen in de woning, het regent niet in. Deze klacht kan daarom niet worden aangemerkt als een ernstig gebrek. Ook de matige staat van het voegwerk van de schuur heeft nog geen ernstige gevolgen. De schuur kan nog normaal worden gebruikt. Het vervangen/vastzetten van het slotplaatje en het vervangen van een door huurder beschadigd stopcontact zijn in beginsel werkzaamheden die door huurder uitgevoerd moeten worden. Deze klachten kunnen daarom niet leiden tot een tijdelijke huurprijsverlaging. Door de commissie is ter zitting overwogen dat een beperkte capaciteit van de mechanische ventilatie mogelijk een oorzaak kan zijn van de vochtproblemen in de badkamer. De commissie heeft mede om die reden een aanvullend onderzoek laten uitvoeren naar het debiet van de mechanische ventilatie. Dit onderzoek heeft plaatsgevonden op 20 februari Door rapporteur is het volgende medegedeeld aan de commissie: De debietmeting van de mechanische ventilatie in de doucheruimte is uitgevoerd waarbij het uitzetraam in de voorgevel en de toegangsdeur gesloten waren. Uit de meting is gebleken dat de capaciteit van de ventilatie 62m3 / uur = 17,2 liter per seconde, hetgeen voldoende is. De minimaal gestelde normering van de afzuigcapaciteit bedraagt 14 liter per seconde. Rapporteur heeft tijdens het onderzoek geconstateerd dat de wanden en het plafond in de natte hoek van de doucheruimte voorzien zijn van schimmelvorming. Ook het rolgordijn wat voor het uitzetraam hangt is aangetast door schimmelvorming welke als gevolg van condensatie door waterdamp ontstaat. Vermeld dient te worden dat de ruimte niet is voorzien van een deugdelijke beluchting in de deur. De ruimte kan geventileerd worden via een uitzetraam welke tijdens het onderzoek dicht was. Huurder gaf aan dat het raam open gezet wordt om te luchten, maar dat deze niet de hele dag open kan staan in verband met het feit dat huurder niet de hele dag thuis is. Het zou wenselijk zijn om de houten kozijnen in de doucheruimte te voorzien van dubbele beglazing met daarin een ventilatierooster, dit om het vochtklimaat in de ruimte te verbeteren. Gezien het feit dat de ruimte geventileerd kan worden en dat de capaciteit van de mechanische ventilatie voldoet aan de minimaal gestelde normering lijkt het in deze aannemelijk dat de klachtmelding van huurder niet voldoet aan de gestelde normering in het gebrekenboek van de Dienst van de Huurcommissie en dat er dus geen sprake is van een ernstige gebreksituatie. Op basis van de uitgevoerde debietmeting is derhalve geen grondslag aanwezig om vast te stellen dat sprake is van een ernstig gebrek. De commissie vertrouwt er wel op dat verhuurder nog de nodige aandacht zal schenken aan het optimaliseren van de ventilatiemogelijkheden. Pagina 4 van 7

5 Concluderend wordt door de commissie gesteld dat er op basis van de onderzoeken in de woning op 13 september 2016 en 20 februari 2017 geen aanleiding is om vast te stellen dat sprake is van ernstige gebreken die kunnen leiden tot een (tijdelijke) huurprijsverlaging. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De Huurcommissie stelt daarom de huurder in het ongelijk. Dit betekent dat de huurder de leges moet betalen. IIIb Beoordeling voorstel tot huurprijswijziging Bezwaren huurder De huurder is het niet eens met de voorgestelde huurprijswijziging, omdat er nog geen uitspraak is in de onderhoudsprocedure met zaaknummer. Daarnaast maakt huurder bezwaar omdat hij van mening is dat de opgevraagde inkomensindicaties vanaf 2013 bij de Belastingdienst onrechtmatig verkregen zijn. "Hoe kunnen inkomensindicaties verstrekt / opgevraagd worden terwijl er officieel nog geen wet voor is / was?" Ingangsdatum huurverhoging De verhuurder heeft op 22 april 2016 voorgesteld de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 te verhogen. De verhuurder moet een voorstel tot huurverhoging ten minste twee maanden vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk doen. Het voorstel voldoet aan deze eis. Geldende huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 juni Op die datum was de huurprijs 668,06 per maand. De inkomensafhankelijke huurverhoging Per 1 juli 2016 zijn de regels voor de huurverhoging als volgt. De basisregel is dat de huurprijs met 2,1% mag stijgen. Aan huurders in hogere inkomensgroepen mag een hoger percentage worden gevraagd. Dat heet de inkomensafhankelijke huurverhoging. Per 1 juli 2016 gelden voor deze groepen de volgende percentages: 2,6% voor huishoudinkomens van tot en met ; 4,6% voor huishoudinkomens boven Om vast te stellen of aan een huurder een inkomensafhankelijke huurverhoging mag worden gevraagd, moet de verhuurder bij de Belastingdienst een inkomensverklaring vragen. Deze verklaring geeft de samenstelling van het huishouden van de huurder aan en de inkomensgroep waarin het huishouden van de huurder valt. Het gaat dan om het inkomen over 2014 van de personen die in 2016 op dat adres woonachtig zijn. De huurder heeft van de Belastingdienst bericht gekregen als de verhuurder een inkomensverklaring voor zijn woonruimte heeft opgevraagd en ontvangen. Dit hoeft overigens niet te betekenen dat de verhuurder ook daadwerkelijk een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft voorgesteld. Pagina 5 van 7

6 Bezwaren tegen het inkomensafhankelijke deel huurverhoging (meer dan 2,5%) Tegen het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging kan de huurder bij de verhuurder bezwaar maken om de volgende redenen: De inkomensgroep op de inkomensverklaring van de Belastingdienst is onjuist. De verhuurder moet dan een nieuwe, actuele inkomensverklaring bij de Belastingdienst opvragen. Het huishoudinkomen is in 2015 gedaald en valt daardoor in een lagere inkomensgroep. De huurder moet dit aantonen met IBRI-verklaringen (voorheen IB60-verklaringen) van de Belastingdienst over 2015 van alle leden van het huishouden én een uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) waaruit de samenstelling van het huishouden blijkt. De huurder of een lid van zijn huishouden behoort tot de in de wet aangewezen groep gehandicapten en chronisch zieken. De huurder geeft aan dat de inkomensindicatie onrechtmatig is verkregen. De commissie beoordeelt slechts het voorstel aan de hand van de toegezonden inkomensindicatie. De vraag of deze al dan niet rechtmatig is verkregen is niet aan de commissie. Door de commissie wordt vastgesteld dat de wetgeving in deze inmiddels is gerepareerd. Ten aanzien van het bezwaar dat mogelijk sprake is van ernstige gebreken, is door de commissie bij de beoordeling van de procedure huurprijsverlaging op grond van gebreken vastgesteld dat er geen sprake is van dusdanig ernstige gebreken dat een huurprijsverlaging op zijn plaats is. Dit betekent dat de bezwaren van huurder de voorgestelde huurprijswijziging niet in de weg kunnen staan. Conclusie Het voorstel van de verhuurder om de huurprijs te verhogen met 4,6% tot 698,79 met ingang van 1 juli 2016 is redelijk. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De voorgestelde huurverhoging is redelijk. De Huurcommissie stelt de verhuurder in het gelijk. De huurder moet de leges betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bedrag Een rechtspersoon betaalt 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 6 van 7

7 IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 juni 2016 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen. De geldende huurprijs verandert niet. Het voorstel tot huurverhoging van 668,06 met 4,6% tot 698,79 met ingang van 1 juli 2016 is redelijk. Legesveroordeling : De huurder moet 25,00 betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. : De huurder moet 25,00 betalen. De verhuurder ontvangt het betaalde voorschotbedrag terug. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. ROTTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager Zittingsvoorzitter Ing F.A. Fens en J.C. Droogendijk Zittingsleden Pagina 7 van 7