V GEMEENTE VALKE NSWAARD de Hfnar 15 Pstbus 10100 5550 GA Aan de leden van de raad van de gemeente Valkenswaard Valkenswaard Telefn (040) 208 34 44 Telefax (040) 204 58 90 Kenmerk: Onderwerp: 12uit07163 Haalbaarheidsnderzek ndergrndse parkeergarage e-mail gemeente@valkenswaard.nl hmepage Behandeld dr: Bijlage: 1 S. Lijmans www.valkenswaard.nl Datum: 10-10-12 VERZONDEN 11 mi 2912 Geacht raadslid, Op 28 september 2011 hebben wij u het initiatief vr herntwikkeling van het perceel van lcatie Luijbregts en het plitiekantr aan de Waalreseweg tegestuurd. In deze brief stnd nder andere aangegeven dat de ntwikkelaar een verzek heeft ingediend m een penbare ndergrndse parkeergarage te realiseren. Naar aanleiding van deze brief hebben wij een reactie ntvangen van fractie CDA en fractie H&G. Er zijn dr deze fracties vragen gesteld ver de gevlgen vr de verkeerstrmen, de mliggende parkeerplaatsen, de parkeertarieven en de vergunninghuders. Tevens zijn er vragen gesteld ver de imichting van het perceel. Z is de vraag gesteld welk deel van het gebuw 5 lagen hg wrdt, de ligging van de inen uitgang van de parkeergarages en in heverre het ndzakelijk is het plitiebureau te slpen. Destijds knden wij niet p alle vragen antwrd geven. Recent hebben wij het 'Haalbaarheidsnderzek ndergrndse parkeergarage lcatie Luijbreghts' ntvangen. In het rapprt is een aantal scenari's bij een ndergrndse parkeergarage p de haalbaarheid berekend. Bij de berekening van de haalbaarheid is een aantal uitgangspunten gehanteerd. Vr een vlledig verzicht van de uitgangspunten, waarin nder andere verwezen wrdt naar de parkeertarieven en de vergunninghuders, verwijzen wij u graag naar het rapprt wat als bijlage bij deze briefis tegevegd.
Een belangrijk uitgangspunt bij dit rapprt is de vrwaarde vr het realiseren van vldende parkeeruren in de tekmstige parkeervrziening dat de bestaande parkeercapaciteit p maaiveld in de directe mgeving weggehaald met wrden. Dit zu betekenen dat de huidige maaiveldterreinen Carillnplein (incl. Trenstraat en Beiaardplein) en Prinses Irene Brigadeplein, pgeheven zullen meten wrden. De kmst van een parkeergarage biedt kansen m het parkeren ndergrnds te realiseren en dus 'het blik' minder zichtbaar te hebben. Daarnaast biedt het een kans m een kwaliteitsverbetering aan te brengen p de bestaande pleinen in het centrum van Valkenswaard. (Op termijn) kunnen delen van smmige pleinen gebruikt wrden vr herntwikkeling. Dit kan mgelijk resulteren in een psitieve financiële bijdrage. De kmst van een ndergrndse parkeergarage kan dus niet ls wrden gezien van andere ntwilckelingen in het centrum. Op dit mment zijn wij bezig met een actualisatie van het masterplan vr het centrum. Daarbij zullen wij de mgelijkheid vr een ndergrndse parkeergarage, en dus het pheffen en transfrmeren van de bestaande parkeervrzieningen, als alternatief meenemen. Zlang er geen visie p het centrum is, kunnen wij k geen standpunt innemen ver de bereidheid m mee te werken aan een penbare ndergrndse parkeerplaats. Besluitvrming ver de kmst van een ndergrndse parkeergarage nemen we dus mee in de visie van het centrum. Wij hebben met de ntwikkelaar van dit prject afgesprken dat hij p zijn ksten en vr zijn risic het bestemmingsplan in ntwikkeling kan brengen. In dat bestemmingsplan wrdt uitgegaan van 38 appartementen met bijbehrende parkeervrzieningen. Hij zal k de ndige nderzeken laten uitveren, zals een verkeersnderzek vr het kunnen realiseren van een penbare parkeervrziening. Indien wij willen vergaan tt de realisatie van een penbare ndergrndse parkeervrziening, zal k het plitiekantr tt ntwikkeling gebracht meten wrden. Hiervr zu een wijzigingsbevegdheid meten wrden pgenmen in het bestemmingsplan. Op het mment dat het vrntwerpbestemmingsplan er ligt, zullen wij u hierver pnieuw infrmeren. Op dat mment kunnen wij u naar verwachting antwrd geven p de dr u gestelde vragen.
Het feit dat het bestemmingsplan de mgelijldieid gaat bieden m een ndergrndse parkeergarage te realiseren, wil niet zeggen dat deze er k daadwerkelijk kmt. Omdat maatregelen in het penbaar gebied ndzakelijk zijn vr een (beperkt) financieel psitief eindresultaat, is nze verwachting dat de gemeente de enige partij is die mgelijk tt realisatie van de parkeergarage zal vergaan. Dr het in prcedure brengen van het bestemmingsplan bestaat vr de ntwiëkkelaar de kans m in ieder geval de appartementen te realiseren. De plevering van de geactualiseerde visie vr het masterplan centrum is vrzien vr eind 2013. Op het mment van vaststellen van het bestemmingsplan vr de lcatie Luijbregts is de visie dus ng niet gereed. Op basis van de p dat mment beschikbare infrmatie zal beslten meten wrden de planlgische mgelijldieid vr een ndergrndse parkeergarage al dan niet p te nemen in het vast te stellen bestemmingsplan. Wij gaan ervan uit u hiermee vldende te hebben geïnfrmeerd. Indien u nadere vragen heeft, kunt u ver het bestemmingsplan cntact pnemen met mevruw Van den Bm, bereikbaar p 040-2083665 f per mail: eb@valkenswaard.nl. Als u vragen heeft ver de visie van het centrum kunt u cntact pnemen met de heer Speek, bereikbaar p 040-2083584 f per mail: lsp@valkenswaard.nl Hgachtend, ir. P.I.R. Appelmans teammanager Team Ruimtelijke ntwikkeling en ecnmie
h STtiTtCll è HUKETIHG Haalbaarheid ndergrndse parkeergarage lcatie Luijbregts Definitieve cncept rapprtage Empactin B.V. Eindhven, mei 2012
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 Empactibn Inhudspgave 1 Inleiding 3 2 Parkeerscan mgeving. 4 2.1 Quickscan lcatie 4 2.2 Parkeeraanbd en bezetting 4 2.3 Parkeertarieven 9 3 Randvrwaarden ntwikkeling parkeergarage 12 3.1 Algemeen kader 12 3.2 Flankerende maatregelen mgeving 12 3.3 Weghalen parkeercapaciteit maaiveld 14 3.4 Beschuwing parkeertarief 14 4 Financiële waardering parkeervrziening 16 4.1 Vraagstelling 16 4.2 Eisen aan de parkeervrziening 16 4.3 Financiële waardebepaling 16 4.4 Scenari's 19 4.5 Geveligheidsanalyse 20 5 Cnclusies en aanbevelingen 21 5.1 Cnclusies 21 5.2 Aanbevelingen 22 Bijlagen 24 Bijlage 1: Begrippenlijst 24 Bijlage 2: Kstenstructuur parkeergarage 25 Bijlage 3: Tabellen explitatieresultaat 27
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 1 Inleiding Ontwikkelaar WW3 Planntwikkeling BV is vrnemens het terrein van Luijbregts p de hek van de Waalreseweg en de Dijkstraat (Valkenswaard) te herntwikkelen. De ntwikkeling bestaat uit 38 appartementen. Ten beheve van de parkeervraag van de appartementen wrdt nder de ntwikkeling een half verdiepte parkeergarage gerealiseerd vr eigen gebruik. Daarnaast heeft de gemeente Valkenswaard de ntwikkelaar verzcht te nderzeken f het mgelijk is m nder het dr hen te ntwikkelen terrein van Luijbregts en het plitiebureau, één f twee ndergrndse buwlagen te realiseren ten beheve van bezekersparkeren van het centrum van Valkenswaard. Deze tekmstige penbare parkeergarage heeft een capaciteit van circa 220 parkeerplaatsen in één ndergrndse buwlaag en kan wrden uitgebreid met een extra ndergrndse buwlaag. De ttale capaciteit bedraagt dan circa 350 pp. De financiële waardering van beide varianten zijn in deze rapprtage pgenmen. WW3 Planntwikkeling is nu in de fase beland waarin nder andere definitieve afspraken met de gemeente Valkenswaard wrden gemaakt. In het kader van het besluitvrmingsprces van de gemeenteraad is de wens van de gemeente m een nader nderzek te den naar de haalbaarheid, het nut en de ndzaak van een penbare (ndergrndse) parkeervrziening p de geplande lcatie. De fcus in deze rapprtage ligt p de financiële haalbaarheid van de tekmstige vrziening en de te stellen randvrwaarden aan de explitatie. Op hfdlijnen zal daarbij uiteraard k aandacht bestaat vr andere deelaspecten, waarnder parkeerregulering, verkeerstechnische zaken en de bereikbaarheid van de lcatie. Leeswijzer Allereerst vlgt in hfdstuk 2 een beschrijving van de huidige (parkeer)situatie in Valkenswaard en meer specifiek in de directe mgeving van de lcatie Luijbregts. Vervlgens wrden in hfdstuk 3 de randvrwaarden vr het expliteren van een parkeergarage beschreven. In hfdstuk 4 wrdt ingegaan p de verkenning van de explitatiemgelijkheden van de tekmstige parkeergarage. Afgeslten wrdt in hfdstuk 5 met cnclusies en aanbevelingen.
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 2 Parkeerscan mgeving 2.1 Quick scan lcatie De lcatie Luijbregts is gelegen tussen de Waalreseweg en de Dijkstraat. Daarmee bevindt de lcatie zich 'aar.' cle parkeerring van Valkenswaard en tevens aan de rand van de grqptste publiekstrekker in Valkenswaard, het winkelgebied. De tekmstige parkeergarage is p ng geen 100 meter afstand gelegen van winkelcentrum Valkenstaete. Aan beide zijden van de Eindhvenseweg zijn enkele gecncentreerde (maaiveld) parkeerlcaties aanwezig. Op lpafstand van de lcatie bevindt zich tevens de Markt met zijn hreca-aanbd en de wekelijkse markt. Daarnaast zijn er aan de Markt enkele grtere dienstverlenende bedrijven gevestigd. Ok het gemeentehuis is vanaf de lcatie Luijbregts p slechts 300 meter afstand verwijderd. De westzijde van de lcatie is vrnamelijk wngebied. Hier zijn geen grte publieksaantrekkende functies aanwezig. 2.2 Parkeeraanbd en bezetting 2.2.1 Parkeeraanbd Valkenswaard Het winkelaanbd wrdt in Valkenswaard 'drsneden' dr de Eindhvenseweg. Zwel aan de west- als aan de stzijde zijn winkels gesitueerd. Dit zie je tevens terug in de psitinering van de parkeerlcaties. In het centrum van Valkenswaard zijn een aantal grtere parkeerterreinen die primair bedeld zijn vr het faciliteren van bezekers aan het centrum van Valkenswaard. In afbeelding 1 staan de vrnaamste lcaties die wrden gebruikt dr bezekers. De rde staafjes geven grss md de verdeling van de jaarlijkse mzet 1 van de verschillende terreinen weer. Op basis van de mzetcijfers per parkeerlcatie ntstaat een beeld waar bezekers van Valkenswaard parkeren. De parkeerterreinen waar veel bezekers parkeren zijn het Kerverijplein (ca. 200 pp), Pastr van Vrnhvenplein (ca. 130 pp), Deken Mandersplein (ca. 90 pp), Prinses Brigade Ireneplein (ca. 45 pp). Deze terreinen kennen het 'hge parkeertarief en zijn ged vr gemiddeld z'n 1.400 betaalde parkeeruren per parkeerplaats per jaar. De parkeerterreinen aan de Pastr van Vrnhvenstraat en het Deken Mandersplein vervullen daarbij een belangrijke functie vr het faciliteren van de bezekers aan de daar aanwezige supermarkten. Het Carillnplein 3 scrt qua mzet k ged. Dit kmt mede dr de mvang van het terrein (ca. 235 pp) en de tariefstelling. Het terrein is ged vr ca. 450 betaalde parkeeruren 4 waar het gaat m krtparkeren. 1 Omzet per terrein in het jaar 2011 2 Op basis van mzetgegevens 2011 en de aanname dat ngeveer de helft van de bezekers één uur f krter parkeert en de gemiddelde parkeerduur 100 minuten bedraagt, exclusief parkeren dr langparkeerders 3 Carillnplein, inclusief aansluitende parkeerterreinen Beiaardplein en Trenstraat. 4 Peildatum 2011
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 \ ilrsr my Afbeelding 1: parkeerlcaties Valkenswaard met weergave verdeling mzet (indicatief) De verdeling 5 van het aantal krtparkeerders is aan de west- en stzijde van het centrumgebied (scheiding Eindhvenseweg) niet aan elkaar gelijk. De meeste krtparkeerders parkeren aan de westzijde van de Eindhvenseweg. Als we de grtere parkeerlcaties beschuwen dan zijn de parkeerterreinen aan de westzijde ged ca. 60% van de parkeermzet. 2.2.2 Bezetting parkeerterreinen direct mgeving In de directe mgeving van de lcatie Luijbregts liggen een tweetal (grtere) parkeerterreinen. Op basis van het parkeernderzek uitgeverd in 2008 is nderzcht wat het gebruik van deze terreinen ver de week is. Het betreft: 1. Het Carillnplein (incl. Beiaardplein en parkeerterrein Trenstraat); capaciteit nderzek 2008: 242 pp. 2. Het Prinses Irene Brigadeplein; capaciteit nderzek 2008: 46 pp. 6 In het nderzek van 2008 is p een drietal dagen de parkeersituatie gemnitrd. Het betreft een drdeweekse dag (dinsdag 3 juni 2008), een vrijdag met kpavnd (23 mei 2008) en een zaterdag (24 mei 2008). Onderstaande afbeeldingen 2 en 3 tnen het verlp in de parkeerdruk gedurende deze meetmmenten in 2008. ' Verdeling p basis van de mzetgegevens per parkeerterrein. NB: in het parkeernderzek van 2008 is abusievelijk een parkeercapaciteit van 31 pp. pgenmen. Een uitgeverde telling in januari 2012 wijst uit dat dit parkeerterrein 46 pp. bevat. 6
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 Empactin Op basis van dit nderzek blijkt het maatgevende mment p het Carillnplein een drdeweekse dag, met een piekmment 's mrgens (62% bezetting). Op het piekmment vr winkelbezek p zaterdag tussen 14:00 en 15:00 uur zijn p dit terrein z'n 125 pp. bezet (bezetting ca. 50%). Het Prinses Irene Brigadeplein kent een betere bezetting. Hier zijn p verschillende mmenten in de week, zwel p de drdeweekse dag, de kpavnd, als de zaterdag, pieken in parkeerbezetting waargenmen. NB: Het parkeernderzek is uitgeverd in 2008 en daardr enigszins gedateerd. Veranderingen in de mgeving, waarnder het vervallen van de Markt als parkeerlcatie, hebben hun effect p de parkeerdruk (par. 2.2.3). 300-250 - 242 200-150 - 1 CLD - ^n - 0 - r~ cn <H rh 3 D O O O i in N m -I rl V-\ T-l drdeweekse dag O O O h m ri m m r-. rh rh rh 1 lil» 1 llll.il cn rh vrijdag (kpavnd) rh O O O r> Ol rh T-l O PO rh rh zaterdag il rh O Cil rh wam bezetting capaciteit Afbeelding 2: Gebruik parkeerterrein Carillnplein (.b.v. resultaten parkeernderzek 2008) f\n ^n - 46 Ad - 3n 1C\ - m - 0 -J_i r~~ cn rn m rh rh _ll O O O Lfl ~~ cn T-i T-i T-l drdeweekse dag a i-~ ai rn m T-i rh I B llll Jl l"n Ol rh H rh rh (M vrijdag (kpavnd) O IN rs r~ O O O cn rn m rh rh zaterdag I O O O in r- cn rh rh rh bezettin e _ capaciteit Afbeelding 3: Bezetting'parkeerterrein Pr. Irene Brigadeplein (.b.v. resultaten parkeernderzek 2008)
Empactin Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 2.2.3 Veranderde parkeersituatie dr vervallen parkeerlcatie Markt De parkeerlcatie p de Markt is gefaseerd pgeheven. In september 2009 de eerste fase, de vlledige pheffing in maart 2010. Het weghalen van 170 parkeerplaatsen p deze lcatie heeft een effect p de parkeersituatie in de mgeving. In een hieraan vrafgaande effectstudie is gecncludeerd dat het weghalen van de parkeercapaciteit p de Markt weliswaar de parkeerdruk van de mliggende parkeerterreinen verhgd, maar dat hier vldende restcapaciteit aanwezig is m extra parkeerders te kunnen faciliteren. Zwel de lcatie Carillnplein als het Pr. Irene Brigadeplein kennen sinds de maatregelen p de Markt een betere bezetting en daardr een hgere mzet. Daarmee geeft het parkeernderzek uit 2008 een dus enigszins vertekend beeld van de hedendaagse werkelijkheid. Op basis van de infrmatie ver de parkeermzet per terrein wrdt duidelijk in heverre het weghalen van capaciteit zijn effect heeft gehad p de mzet dr krtparkeerders p de parkeerlcaties Carillnplein (incl. Beiaardplein en Trenstraat) en Pr. Irene Brigadeplein. Ter referentie zijn daarbij enkele andere parkeerlcaties in Valkenswaard pgenmen. Carillnpie.n Prinses Irene Brigadeplein Pastr v. Vrnhvenstraat Deken Mandersplein Kerverijplein Gele Rijersplein Afbeelding 4: Omzet per parkeerlcatie (index 2007:100) De pheffing van de Markt als parkeerlcatie heeft een effect gehad p de parkeermzet p het Carillnplein, het Prinses Irene Brigadeplein en Gele Reijersplein. Dit effect det zich p het Carilln plein (incl. Beiaardplein, Trenstraat) pas vr in het jaar 2011. Dit effect det zich in mindere mate k vr p de parkeerterreinen Pastr van Vrnhvenstraat en Deken Mandersplein. Overigens valt p dat de parkeermzet p de beschuwde terreinen (p het Carillnplein na) in 2011 lager is dan in 2010. Een stagnerende grei van het aantal verkchte parkeeruren is een landelijke trend. Gemeenten den er verstandig aan te investeren in het centrumgebied en deze aantrekkelijker te maken. Dit zal uiteindelijk k een psitief effect hebben p de grei van het aantal verkchte parkeeruren in het centrumgebied. ' Studie effecten parkeerbeperkingen Markt Valkenswaard, d.d. 29 juni 2009, Mbycn
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 Empactin Op basis van deze mzetgegevens blijkt dat het uitgeverde parkeernderzek in 2008 niet geheel meer aansluit bij de werkelijkheid. Uit de mzetgegevens blijkt dat p het Carillnplein en Prinses Irene Brigadeplein vanaf 2008 dr meer krtparkeerders wrdt geparkeerd. Wat de trend is in het aantal vergunninghuders die p deze parkeerlcaties parkeren is niet te achterhalen. Algemene indruk is wel dat er p het Carillnplein meer geparkeerd wrdt dan uit het parkeernderzek van 2008 blijkt, wat niet alleen kan wrden tegeschreven aan meer krtparkeerders. NB: de mzet per parkeerlcatie is geen één p één vertaling van het aantal gerealiseerde betaalde parkeeruren dr in de lp der tijd drgeverde tariefsverhgingen. 2.2.4 Parkeerregulering Het parkeren in het centrum van Valkenswaard is gereguleerd. Daarnaast kent Valkenswaard p de meeste plaatsen in de 'schil' rndm het centrum een vrm van parkeerregulering. Binnen Valkenswaard wrden alle vrmen van regulering tegepast; vergunningparkeren (E9), betaald parkeren en blauwe znes. In nderstaande afbeelding wrdt duidelijk waar in de mgeving van de lcatie Luijbregts een vrm van parkeerregulering is. De p de kaart met een 'P' aangeduide lcaties zijn betaalde parkeerlcaties, afhankelijk van de ligging geldt een hg f laag parkeertarief. Op de verige binnen de gearceerde gebieden aanwezige parkeerplaatsen is exclusief vergunningparkeren ingesteld. De in de afbeelding gren gearceerde gebieden zijn lcaties in de mgeving van de lcatie Luijbregts waar geen vrm van parkeerregulering geldt. Op de gratis lcaties die het dichts gelegen zijn bij het gereguleerde gebied is uitwijkgedrag waar te nemen. Afbeelding 5: Parkeerregulering mgeving lcatie Luijbregts.8
Empactin Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 2.3 Parkeertarieven 2.3.1 Tarief krtparkeren Binnen de gemeente Valkenswaard zijn twee verschillende parkeertarieven ingesteld: een hg en een laag tarief. Binnen het centrum (zie afbakening afbeelding 1) geldt het hge tarief, daarbuiten geldt p de lcaties waar betaald parkeren geldt het lage tarief. Het hge parkeertarief is een prgressief tarief, waarbij vr de eerste 57 minuten een tarief van 0,60 geldt en vr de daarp vlgende 57 minuten ieder 1,30 per uur, met een maximum parkeerduur van 4 uur. Het lage parkeertarief is een vlak tarief van 1,30 per 57 minuten met een maximum van 2,70 (dagkaart). laag tarief hg tarief Tarief 2012 57 min 0,60 1,30 114 min 1,90 2,60 2,70 171 min 3,20 228 min 4,50 2,70 Dagtarief - 2,70 Tabel 6: Overzicht tarieven Valkenswaard Het aantal minuten parkeertijd dat men krijg vr het vastgestelde hge en lage parkeertarief is weergegeven in nderstaande afbeelding. Daarbij valt in de eerste plaats p dat het lage tarief pas na 2,5 uur vrdeliger is dan het hge tarief. In de praktijk zal het dus z zijn dat het 'hge tarief vr het vergrte deel van de bezekers van Valkenswaard vrdeliger is dan het 'lage tarief' (Nb. De gemiddelde bezekduur bedraagt in vergelijkbare centra circa 90 minuten). In de cmmunicatie ver de parkeertarieven is het beter te spreken ver 'krt parkeren' en 'lang parkeren'. rt«>m»i'*-é!5i"«i^*fc2isi!9!j!sss ï? R «, N B» a, S H «a 5 S 3 Ï S h» S t-«ir**nro'<ha,ir^inm^mrn N N N in rt W rt rt rt r* rt Afbeelding 7: Tariefsbuw hg- en iaagtarief Valkenswaard De parkeertijd is gekppeld aan de kleinste muntinwrp in de parkeerautmaat (aantal minuten vr 0,10)
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 2.3.2 Tarief parkeervergunningen In Valkenswaard wrden belanghebbenden (bewners en werknemers) gefaciliteerd met parkeervergunningen. Daarbij wrdt in veel gevallen in de prijs een nderscheid gehanteerd in het aantal vergunning vr een betreffend adres (bewners) f vr een betreffend bedrijf (zakelijk). De algemene zakelijke vergunning wrdt verstrekt aan zakelijke belanghebbenden die geen vestigingsadres binnen het gereguleerde gebied hebben. Deze zijn in de praktijk marginaal verstrekt. De pbuw van de tarieven ziet er vr deze delgrepen als vlgt uit: type vergunning le bewnersvergunning 2e bewnersvergunning 3e bewnersvergunning le zakelijke vergunning 2e zakelijke vergunning 3e f meer zakelijke vergunningen le algemene zakelijke vergunning 2e algemene zakelijke vergunning. 3e f meer zakelijke vergunningen Lcatie centrum 75,- 100,- 200,- 100,- 200,- 200,- 400,- 600,- buiten centrum 300,- 40,- 50,- 100,- 150,- Tabel 8: Vergunningtarieven per type parkeervergunning (prijspeil 2012) 2.3.3 Reguleringstijden De meeste vrkmende reguleringstijden (venstertijden) waarp betaald parkeren van kracht is zijn pgenmen in nderstaande tabel. In het centrumgebied gelden langere werkingstijden p de vrijdag (kpavnd). dag in de week maandag dinsdag t/m dnderdag vrijdag zaterdag zn- en feestdagen centrum 13:00-18:30 9:00-18:30 9:00-21:00 9:00-18:00 gratis Tabel 9: Venstertijden betaald parkeren 2.3.4 Ontwikkeling parkeertarief Lcatie buiten centrum 13:00-18:30 9:00-18:30 9:00-18:30 9:00-18:00 gratis In Valkenswaard is geen drkijk gemaakt vr de parkeertarieven in de kmende jaren. Wel is in een raadsbesluit pgenmen dat er jaarlijks met het prduct 'parkeren' 50.000,- extra met wrden 'pgehaald'. De wijze waarp dit gerealiseerd wrdt is vrm vrij en is niet één-p-één gekppeld aan een tariefsverhging. 10
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 2.3.5 Benchmark parkeertarieven 'Parkeren heeft geen waarde, maar kent wel een prijs'. De prijs van het parkeren is gekppeld aan de 'waarde' van de mgeving. Niemand kmt m uitsluitend te parkeren, maar parkeren maakt een nderdeel uit van het bezekdel. De aantrekkelijkheid van het winkelaanbd is 'alles' bepalend. Daarmee is parkeren uitsluitend ndersteunend (een facilitatr) aan een bezekdel. Het verbinden van cnclusies aan het vergelijken van het parkeertarief in Valkenswaard met de parkeertarieven van andere steden, met daarm met enige vrzichtigheid gebeuren. Een belangrijke indicatr van wat de mgeving te bieden heeft is het aantal meter winkelppervlak in een betreffend centrum. Echter, k dit is niet allesbepalend. In deze paragraaf wrden de parkeertarieven vergeleken met andere steden, waarbij het aantal vierkante meter winkelppervlakte is genemd. Gemeente centrum Eindhven centrum Weert centrum Valkenswaard centrum Helmnd centrum Veldhven Winkelvlerppervlak (w) in centrum 104.840 55.923 32.801 19.000 17.900 laag 2,20,70,60 1,80 1,10 parkeertarief krtparkeren (per uur) hg 3,00* 1,10 1,30 2,00 1,10 Tabel 10: Tarieven vergelijkbare steden.b.v. winkelppervlakte. Dagtarief 6,50 2,70 10,00 pmerking "beperkt aantal plaatsen 0,60 per uur vr eerste uur, daarna 1,30 Uit tabel 10 blijkt dat het lage parkeertarief (vr het l 5te uur) in vergelijking met andere steden aan laag is. Het hge parkeertarief van 1,30 per uur is meer in lijn met de tarieven in andere steden. Znder daarmee een uitspraak te den dat de parkeertarieven mhg meten, blijkt uit de tabel wel dat er ng vldende 'rek' is in de tarieven waar het gaat m het parkeertarief vr het eerste uur. 11
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 3 Randvrwaarden ntwikkeling parkeergarage 3.1 Algemeen kader Het buwen en expliteren van een gebuwde parkeervrziening, zeker ndergrnds, is in zekere zin vergelijkbaar met tpsprt: alleen als alle details klppen is er winst te behalen. En dat begint al bij het maken van de plannen. Een parkeergarage met in samenhang en harmnie met zijn mgeving wrden ntwikkeld. Wie gaan er straks gebruik maken van de parkeervrziening? In welke mate is dubbelgebruik van de parkeervrziening mgelijk? Wie heeft er belang bij de parkeervrziening en is derhalve bereid mee te investeren en mee financieel risic te lpen? He ntwikkelt de mgeving zich ver een langere peride? Allemaal vragen waarvan de antwrden grte invled hebben p het uiteindelijke prduct en de financiële haalbaarheid. Maar he het prduct er uiteindelijk k uit ziet, de investeringen zijn grt en de terugverdientijd lang. Als vervlgens de parkeergarage gebuwd is, dan ng is de explitatie geen gelpen kers. Vr iedere begde gebruiker zijn er altijd redenen vr handen m vr alternatieven te kiezen. Parkeren in de parkeergarage zal dus aantrekkelijk gemaakt meten wrden. Daarvr is een mix van maatregelen ndig, zals aantrekkelijk geprijsd, gevel van veiligheid en gebruiksgemak. En de eisen van de markt zijn vrtdurend aan verandering nderhevig, waardr de explitant gedwngen is mee te greien. Dergelijke innvaties vereisen investeringen die meestal uit de explitatiewinst betaald meten wrden. En dat terwijl de cncurrentie intussen k niet stil zit. In deze tch cmmerciële wereld ged presteren vereist van de explitant kenmerken die niet specifiek zijn vr een gemeentelijke rganisatie. Afhankelijk van de wijze waarp de begrtingscyclus is ingericht heeft een gemeente sms meer belang bij wat lagere inkmsten met zekerheid, dan bij hge inkmsten met een grte mate van nzekerheid f zelfs kans p verlies. Begrtingstechnisch zijn langdurige aanlpverliezen vr de verheid vaak lastig te verwerken. Daar kmt bij dat in een dergelijke wereld schaalgrtte steeds belangrijker wrdt. Krtm, vldende redenen m al in deze fase te nderzeken he de explitatie van de tekmstige parkeervrziening eruit ziet m p basis daarvan een verdere invulling aan gehele planntwikkeling te geven. 3.2 Flankerende maatregelen mgeving Om het explitatierisic van de tekmstige vrziening te minimaleren is het een vrwaarde dat de mgeving in vldende mate gereguleerd is. In de mgeving van de lcatie Luijbregts is een grt deel van de beschikbare parkeercapaciteit gereguleerd. Drgaans zijn (bekende) bezekers, en met name langparkeerders, bereid m enige lpafstand te accepteren m geen parkeertarief te heven betalen. Gezien de huidige tariefstelling in Valkenswaard is uit ervaring bekend dat bezekers maximaal bereid zijn m ca. 300 meter te lpen vr een gratis parkeerplaats. Dit betekent dat de mgeving in tenminste een straal van ca. 300 meter gereguleerd dient te wrden, m z in vldende mate te krtparkeerder te sturen naar de tekmstige parkeervrziening. 12
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 h Empactin E SriAtÈGtE S Afbeelding 11: Regulering mgeving tekmstige vrziening Uit bvenstaande afbeeldin g 11 blijkt dat de st- en zuidzijde in vldende mate gereguleerd zijn. Aan de (nrd)westzijde van de lcatie bevin den zich ng enkele parkeerlcaties waar uitwijkgedrag als gevlg van parkeerregulering ptreedt. Afbeelding 12: uitwijkgedrag naar gratis parkeerlcaties Daarbij geldt p dit mmen t p de betaalde parkeervrzien in gen vr bezekers betaald parkeren tt 18:00 f 18:30 (uitgeznderd kpavn d tt 21:00 uur). Indien delgrepen wrden aangetrkken m de tekmstige vrziening k in de avnduren te gebruiken (bijvrbeeld 13 MAHKETi,
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 Empactin E STSATEGtE S HUKEtt. uitgaanspubliek), dan dient k de mgeving in deze avnduren in vldende mate gereguleerd te wrden. Daarnaast met er aandacht gegeven wrden aan de lprute van en naar de tekmstige parkeervrziening. De belangrijkste bestemming is het centrumgebied. De huidige tegang tt het centrum via winkelcentrum Valkenstaete heeft niet de uitstraling van de entree tt het winkelgebied van Valkenswaard. De tekmstige lprute en entree van het winkelgebied zullen bij realisatie van de parkeervrziening aandacht meten krijgen. Afbeelding 13: Entree winkelcentrum gezien vanaf tekmstige vrziening 3.3 Weghalen parkeercapaciteit maaiveld Er wrden geen functies in de direct mgeving van de tekmstige parkeervrziening tegevegd. Daarbij kmt dat als we niets den de vraag naar parkeren de kmende jaren niet substantieel zal tenemen. Het centrumgebied van Valkenswaard kan mgelijk wel een impuls krijgen als gevlg van het in ntwikkeling zijnde Masterplan Centrum. Dit effect is in de geveligheidsanalyse meegenmen. Vrwaarde vr het realiseren van vldende parkeeruren in de tekmstige parkeervrziening is het weghalen van bestaande parkeercapaciteit p maaiveld in de directe mgeving. Het verwacht gebruik van de tekmstige parkeervrziening heeft daarm als uitgangspunt dat de huidige maaiveldterreinen: Carillnplein (incl. Trenstraat en Beiaardplein) en Prinses Irene Brigadeplein, zullen wrden pgeheven. Deze terreinen kunnen derhalve een andere bestemming krijgen, mgelijk ingericht wrden als grenvrziening f een p termijn andere bestemming. Het weghalen van deze maaiveld terreinen zal in de regel als psitief ervaren wrden, immers minder 'blik' p straat, met een ged alternatief van de ndergrndse parkeergarage geeft een gede impuls aan het leefklimaat in de buurt. 3.4 Beschuwing parkeertarief In paragraaf 2.3 zijn de huidige parkeertarieven van de gemeente Valkenswaard behandeld. Hier is reeds gebleken dat het 'hge' tarief in het centrum, vanwege een gereduceerd tarief vr het eerste uur, vr de centrumbezeker (krtparkeerder) in veel gevallen vrdeliger is dan het 'lage' tarief buiten het centrum. Hierin zit tevens een risic vr een kstendekkende parkeerexplitatie. Juist in het eerste uur wrdt in een explitatie de meeste mzet gemaakt. Een laag tarief aan de vrkant betekent dus in de praktijk frs mindere parkeerinkmsten. Een laag tarief ( 0,60) aan de vrkant zal m te kmen tt een rendabele explitatie uit financieel gpunt ngewenst zijn. 14
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 Er zijn geen directe gegevens bekend van de verblijfsduur van parkeerders in Valkenswaard, maar uit referentie- en ervaringscijfers mag gesteld wrden dat de verblijfsduur gemiddeld ca. 1,5 uur zal bedragen. Afbeelding 14 tnt het patrn in de verblijfsduur van een vergelijkbaar centrum. Afbeelding 14: verlp verblijfsduur (prcentueel) vergelijkbare centra Daarnaast is de keuze m juist vr het eerste uur een laag tarief te hanteren geen stimulans vr het verblijfsklimaat. Naarmate men langer parkeert met men verhudingsgewijs meer betalen. Dit druist in tegen het principe m in binnensteden en in winkelcentra verblijfsklimaat vrp te stellen en hier het parkeertarief p af te stemmen. Een gereduceerd 2 e f 3 e uur past meer binnen dit principe en zal tevens een psitievere uitwerking hebben p de parkeerexplitatie. Het uitgangspunt in de drgerekende explitatieberekeningen (H.4) betreft de tariefstelling zals deze p diverse parkeerterreinen in Valkenswaard (.a. het Carillnplein) p dit mment geldt. In de explitatieberekeningen wrdt een uurtarief van 1,30 per uur gehanteerd. 15
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 4 Financiële waardering parkeervrziening 4.1 Vraagstelling De vraagstelling van WW3 planntwikkeling is: bepaal de waarde van ndergrnds te realiseren penbare parkeergarage vr de lcatie Luijbregts. De stakehlders zijn: WW3 Planntwikkeling: ntwikkelaar en verkpende partij Gemeente Valkenswaard: eigenaar, explitant en beheerder van de parkeergarage. Empactin heeft bij de waardebepaling gebruik gemaakt van de vlgende brnnen: Empactin rekenmdel Opgave stichtingsksten WW3 planntwikkeling Parkeertarieven en parkeermzetten cnfrm pgave gemeente Valkenswaard. De exacte mvang van de parkeervrziening is nader te bepalen, ln de uitwerking van de waardedaling zijn twee pties uitgewerkt en wrden als vlgt aangeduid: Basis scenari klein: 220 parkeerplaatsen (één ndergrndse buwlaag) Basis scenari grt: 350 parkeerplaatsen (twee ndergrndse buwlagen) 4.2 Eisen aan de parkeervrziening NEN 2443 Uitgangspunt in deze waardering is dat de te realiseren penbare parkeergarage minimaal vldet aan de eisen uit de NEN 2443- Parkeren en stallen van persnenaut's p terreinen en in garages, Nederlands Nrmalisatie-instituut, april 2000. Op dit mment wrdt de NEN-nrmering geactualiseerd. Verwacht wrdt dat de aangepaste nrmering in de lp van 2012 beschikbaar kmt. Aangenmen wrdt dat de te realiseren parkeergarage k cnfrm deze nieuwe NEN-nrmering zal wrden gerealiseerd. In de bijlage van deze rapprtage staan enkele begripsmschrijvingen. 4.3 Financiële waardebepaling In dit hfdstuk wrden de dr WW3 Planntwikkeling en de gemeente Valkenswaard gehanteerde uitgangspunten inzichtelijk gemaakt. In het mdel van Empactin wrden deze uitgangspunten vergenmen. Op basis van deze uitgangspunten is een basis scenari samengesteld. Mede p basis van de uitgangspunten zijn tevens een aantal alternatieven scenari's ntwikkeld en is daarvan de financiële effecten weergegeven. Binnen de jaarlijkse lasten van een parkeergarage kunnen drie hfdpsten wrden nderscheiden: explitatielasten gebuw (1), explitatielasten parkeren (2) en kapitaallasten (3). Bijlage 2 bevat een verzicht van de hfdpsten en de daarbij bepalende aspecten. 16
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 4.3.1 Algemeen uitgangspunten Aanvang explitatie 2015 Aantal parkeerplaatsen: In de planntwikkeling zijn dr WW3 meerdere scenari's drgerekend. Gezien het aantal parkeeruren wat in 2011 gerealiseerd is zijn berekeningen gemaakt van een parkeervrziening van 220 respectievelijk 350 plaatsen. Deze wrden aangeduid als basis scenari. Klein: 220 Grt: 350 Wijze van expliteren: achteraf betalen Type parkeervrziening: vlledig ndergrnds Aantal parkeerlagen: lf 2 Aanvangsleegstand: De aanvangsleegstand zal zeer beperkt zijn, aangezien de bestaande maaiveld terreinen bij in gebruik name van de parkeervrziening niet langer vr parkeren bestemd zullen meten wrden. Eerste explitatiejaar: 5% Verdere jaren: 0% Mbiliteitstename: 1 % per jaar Explitatietijden: Openbaar 7 dagen/week, 24 uur per dag Organisatie parkeerbeheer Beheer lkaal en maximaal beheer p afstand Persnele bezetting Aanwezig beheer: 4 uur per week Overige uren: meldkamer functie vr beheer p afstand- Overheadksten, management en administratie. Bedragen tenzij anders vermeld, zijn exclusief BTW en p basis van prijspeil 1-1-2012. 4.3.2 Financiële uitgangspunten In nderstaande paragraaf wrden de financiële uitgangspunten beschreven: Rente vreemd vermgen: 4,5% Discnteringsvet: 6,0% Afschrijvingstermijn: Parkeervrziening: 40 jaar Installaties: 15 jaar Parkeerinstallaties: 15 jaar Restwaarde: 0,- Verhuding vv/ev: 100% - 0% 4.3.3 Investeringen In nderstaande paragraaf wrden de investeringsuitgangspunten beschreven: Geraamde bijdrage uit subsidies: 0,- Bijkmende ksten: ksten als leges en verige bijkmende ksten (waarnder bijvrbeeld (tijdelijke) verkeersmaatregelen) wrden geacht vr rekening van de gemeente te kmen. 17
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 Stichtingskstenprijs (inclusief parkeerinstallaties): dr WW3 zijn kstencalculaties gemaakt van de investeringsksten van de parkeergarage. Op basis van de calculaties van april 2012 wrden de nderstaande stichtingsksten als uitgangspunt genmen: 220 plaatsen: 26.500, - per parkeerplaats 350 plaatsen: 29.000, - per parkeerplaats Ksten nderdeel van stichtingsksten: (belangrijkste > 0,3 MIO, -) Overname en grndksten (slpksten en buwrijp maken) ( 0,3 MIO) A+K ksten/adviseurs (,35 MIO) Financieringsksten (,35 MIO) 4.3.4 Verwacht gebruik In nderstaande paragraaf wrden de mzetten/parkeeruren uitgangspunten beschreven: Verwacht gebruik wrdt gebaseerd p huidige (2011) mzetten en parkeeruren van de maaiveldterreinen: Trenstraat, Beiaardplein, Carillnplein en Prinses Irene Brigadeplein. De mzet vr abnnementen bedraagt: 100 * 500, - (exclusief BTW): 50.000, - Aantal krt parkeeruren per jaar (2011) bedraagt 150.000 uur Gemiddeld gehanteerde parkeerduur bedraagt 1,5 uur. 4.3.5 Parkeertarieven In nderstaande paragraaf wrden de parkeertarieven uitgangspunten beschreven: In 2015 wrden de vlgende tarieven als uitgangspunt gehanteerd: Standaard uurtarief: 1,30 (incl. BTW) Jaartarief 5-daagse abnnementen: 500,- (exclusief BTW) Uitgangspunt: de tarieven zullen de kmende jaren (2012-2015) niet geïndexeerd wrden. In de huidige situatie krijgt men vr het huidige tarief van 1,30 minder dan één uur parkeertijd, namelijk 57 minuten. In het basisscenari wrdt dus met enige terughudend gerekend. Mcht de gemeente besluiten de tarieven wel te indexeren dan heeft dit een psitief effect p de uitgeverde explitatieberekeningen. Vr straatparkeren geldt dat er geen BTW ver de parkeerinkmsten van tepassing is. Zdra er achter de slagbm geparkeerd wrdt dient er BTW te wrden geheven. De mzetten p straat zijn derhalve vrij van BTW, echter als dezelfde mzet in garage gerealiseerd wrdt is deze inclusief BTW en dient er afdracht plaats te vinden. De mzetten vr deze terreinen in 2011 bedraagt ca.: 225.000, - (inclusief BTW) Trenstraat: 35.700,- Beiaardplein: 31.000,- Carillnplein: 70.000,- Pr. Irene Brigadeplein: 86.600,- 18-
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 4.4 Scenari's Bvenstaande financiële waardebepaling is gebaseerd p het rekenmdel van Empactin BV en de beschikbare data van de gemeente Valkenswaard. Begd is dat de gemeente Valkenswaard eigenaar van de parkeervrziening zal wrden en vr eigen rekening en risic de explitatie en het beheer vr haar rekening nemen. Teneinde de financiële prestatie van de parkeergarage vanuit deze uitgangspsitie te bepalen, is het mdel met de dr de gemeente aangeleverde en f marktcnfrme uitgangspunten uit de database van Empactin gevuld. Naast de waardebepaling van het basis scenari zijn er 3 mgelijke alternatieve scenari's bepaald. Vr elk van de scenari's zijn de Nett Cntante waarde (NCW) resultaten bepaald. Overwegingen: Algemeen Bij de waardering wrdt uitgegaan van een marktcnfrme dan wel binnen de gemeente Valkenswaard gangbare uitgangspunten, dit betekent dat: Financieringsrente Als publieke partij kan de gemeente nder relatief gunstigere cndities financieren. In het drgerekende scenari is rekening gehuden met een rekenrente vreemd vermgen van 4,5% met een lptijd van 20 jaar. Discnteringsvet De gemeente hanteert bij haar NCW berekeningen een gemiddeld lageren discnteringsvet. In de scenari's wrdt een discnteringsvet van 6,0% aangehuden. Financieringswijze De last van financiering (rente en afschrijving) van de kpsm wenst de gemeente Valkenswaard annuïteit te nemen en in het resultaat te verwerken. Bij de bepaling van de jaarlijkse annuïteit is rekening gehuden met een restwaarde van 0,-. De rente en afschrijving maken derhalve nderdeel uit van het resultaat. Dit in tegenstelling tt private partijen (bijvrbeeld Q-Park). Deze partijen herwaarderen het vastged en schrijven niet af. Parkeerbeheer Het parkeerbeheer zal, nder marktcnfrme cndities, wrden verzrgd dr de gemeente Valkenswaard f een dr haar aan te stellen derden. Parkeergarage In het basismdel wrdt uitgegaan van twee varianten. Een variant klein van 220 plaatsen en een variant grt van 350 plaatsen. Vastged gebnden ksten In het mdel wrdt rekening gehuden met 0,25% van de stichtingsksten aan jaarlijkse dtatie grt nderhud. Parkeertarieven De vaststelling van de parkeertarieven wrdt niet bepaald dr de markt, maar vindt plaats aan de hand van beleidskeuzes dr de gemeente Valkenswaard. De gehanteerde tarieven zijn daardr in de regel lager dan marktcnfrm. In de scenari's wrden de effecten van hgere parkeertarieven inzichtelijk gemaakt. 19
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 Prijsntwikkeling De jaarlijkse prijsntwikkeling vr alle baten en lasten vindt plaats p basis van een inflatiepercentage van 2,5%. Gebruik restcapaciteit In het mdel wrdt aangenmen dat de beschikbare restcapaciteit niet benut kan wrden dr verhuur/gebruik aan andere delgrepen. Gezien de beschikbare restcapaciteit bestaat de mgelijkheid m, vral in de avnd en nachtelijke uren andere delgrepen is de garage te faciliteren. Op basis van de ligging van de parkeergarage is uitgegaan van de gerealiseerde basismzet p de lcaties; Trenstraat, Beiaardplein, Carillnplein en Prinses Irene Brigadeplein. Het Klsterplein is niet meengenmen in de bepaling van de mzetten mdat de gemeente Valkenswaard aangegeven heeft geen cncrete andere plannen met deze lcatie te hebben dan het veren van betaald parkeren. 4.5 Geveligheidsanalyse Op de resultaten van de drrekening van het basis scenari van de variant klein en grt zijn 3 geveligheidsanalyses/-scenari's uitgeverd. 1. Tename aantal te realiseren parkeeruren Het aantal bezekers van de parkeervrziening zal als gevlg van het Masterplan Centrum en de aantrekkelijk van de mgeving en de parkeervrziening vr eenmalig met 25% zal tenemen (zijnde 40.000 bezekers). Dit betekent dat de mzet met 25% zal tenemen. Na jaar 1 (2015) zal de tename aan parkeeruren jaarlijks 1% van het ttaal bedragen. 2. Gewijzigde parkeertarievenntwikkeling Het uurtarief wrdt de kmende jaren geleidelijk pgetrkken naar een uurtarief van 1,50 (inclusief BTW) in 2015 (l e explitatiejaar). Dit betekent vanaf heden (prijspeil 2012) een indexatie van z'n 3 % per jaar. 3. Cmbinatie van effecten Het drveren van de effecten nder 1 (eenmalig 25% tename aantal parkeeruren) en het drveren van de effecten nder 2 (tarief per 2015 (l e explitatiejaar) bedraagt 1,50 (inclusief BTW)). 20
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 De ntwikkelingen van de financiële resultaten van de geschetste Scenari's is ver de vlledige Explitatieperide inzichtelijk gemaakt. Onderstaande tabel geeft weer wat de NCW bedraagt ver deze peride: Resultaten van basisscenari en bvenstaande geveligheidsanalyses: Variant Parkeergarage van 220 parkeerplaatsen Aantal jaren aanlpverlies Parkeergarage van 350 parkeerplaatsen Aantal jaren aanlpverlies Stichtingsksten vrziening 5.830 MIO 10.150 MIO Basisscenari +/+ 0.177 MIO 12 -/- 4.267 MIO 40 1) # bezekers neemt te met 25% 2) Gewijzigde tarievenntwikkeling per 2015: uurtarief van 1,50 per uur (inclusief BTW) +/+ 1.690 MIO +/+ 1.115 MIO 5 7 -/- 2.755 MIO -/- 3.330 MIO 28 33 3) Cmbinatie van effecten nder 1 en 2 +/+ 2.862 MIO 1 -/- 1.583 MIO 21 Tabel 15: Bedragen NCW, prijspeil 2012 5 Cnclusies en aanbevelingen 5.1 Cnclusies Op basis van de vrgaande beschuwingen kunnen de vlgende cnstateringen wrden gedaan: De grte variant van de parkeergarage is niet rendabel te krijgen. Alle drgerekende scenari's van de grte variant zijn allemaal negatief (tussen de 4,3 en 1,6 miljen). Dit vindt vral zijn rzaak in het feit dat in de directe mgeving geen nieuwe publiekstrekkers (met extra parkeervraag) wrden gerealiseerd, waardr de extra parkeercapaciteit alleen ingezet kan wrden vr het pvangen van bestaande parkeervraag. In de grte variant ntstaat er p basis van de gehanteerde uitgangspunten een vermaat aan parkeerplaatsen. De diverse scenari's van de kleine variant (220 pp) zijn allemaal psitief te expliteren. Zelfs het basisscenari heeft een ligt psitief eindresultaat van 0,177 MIO, met een aantal jaren aanlpverlies van 12 jaar. De stichtingsksten per parkeerplaats van de grtere vrziening (350 pp) liggen hger dan die van de kleine variant. Dit alles heeft te maken met de realisatie van twee ndergrndse buwlagen in plaats van één laag. Een grtere garage leidt tt hgere investeringen en hgere peratinele ksten, die niet vlledig gedekt wrden dr de hgere inkmsten. He grter, he duurder. In dit rapprt is vanuit financieel gpunt beredeneerd dat de capaciteit van een garage circa 220 plaatsen grt heft te zijn. Om de garage maximaal gevuld te krijgen zal er in de mgeving, zeg binnen een lpafstand van z'n 300 meter, aanvullende maatregelen genmen meten wrden m (bestaand) uitwijkgedrag te vrkmen. Dergelijke maatregelen leiden tt een kwaliteitsverbetering in de betreffende mgeving (lagere parkeerdruk en minder zekverkeer). 21
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 Het starttarief ( l e uur) van de gemeente is laag. In het basis scenari is gerekend met het uurtarief dat p dit mment wrdt gehanteerd p diverse parkeerlcaties in Valkenswaard van 1,30 (nb. Op basis van de afrekeneenheid van 57 minuten bedraagt het huidige tarief 1,37). Het uurtarief van 1,30 is als basis genmen vr 2015 ( l e explitatiejaar). Dit betekent dat dit parkeertarief de kmende jaren en ten tijde van de buw van de parkeergarage niet zal wrden verhgd. Het rekenen met een uurtarief van 1,30 lijkt redelijk, zeker als er een vergelijking gemaakt wrdt met de 'aangrenzende' steden. In de geveligheidsanalyse zijn berekeningen gemaakt waarin is verndersteld dat de tarieven ten pzichte van 2012 zullen greien (tt 1,50 in 2015). Aangezien de mzet van maaiveld parkeren naar garage parkeren wrdt verschven, is in de berekeningen uitgegaan van de afdracht van BTW, dit in tegenstelling tt straatparkeren waar geen BTW ver de inkmsten heft te wrden afgedragen. De gemeente Valkenswaard heeft daarnaast mgelijkheden vr het herbestemming van de maaiveld parkeerterreinen die in het kader van de realisatie van deze parkeervrziening zullen wrden pgeheven. De revenuen die dit met zich meebrengt (zwel financieel als ruimtelijk) maken geen nderdeel uit van deze studie. Er is gerekend met een maximale (reële) bezetting p reguliere dagen. Daarbuiten zal de bezetting zeer beperkt zijn. Ok een cmmerciële explitant kan alleen maar een beter resultaat behalen dr meer mzet te genereren p niet-drukke dagen. Dat zal dan mzet zijn die ten kste gaat van de mzet van de andere (gemeentelijke) maaiveld terreinen. Het heeft daarm feitelijk betrekkelijk weinig zin m de parkeergarage dr een cmmerciële explitant te laten ntwikkelen en expliteren. 5.2 Aanbevelingen Met betrekking tt de parkeergarage lcatie Luijbregts is p basis van de vrgaande beschuwingen en cnclusies het advies m vruitlpend p de besluitvrming ver de mgelijke realisatie van de parkeergarage reeds het prces van het wijzigingen van het bestemmingsplan in gang te zetten. In het bestemmingsplan kan wrden vrgesrteerd p een mgelijke gebuwde parkeervrziening p deze lcatie. Naast vele zaken die geregeld en verder uitgewerkt meten wrden zijn er een aantal cruciale te nemen. Aanvullend aan het vrgaande zal met de gemeente Valkenswaard nadrukkelijk afspraken gemaakt meten wrden ver de nderwerpen die van grte invled zijn p de explitatie. Het betreft de vlgende nderwerpen: Znder aanvullende maatregelen is een parkeergarage met een mvang van 350 pp geen financieel haalbare ptie. Dit betekent dat nder de huidige cndities en aannames gebuwd zal wrden vrde leegstand. Alleen als de gemeente Valkenswaard in het kader van de kwaliteit van de penbare ruimte zich bereid tnt meerdere maaiveldlcaties p te heffen, ntstaat er een psitiever financiële eindresultaat. Uit de drrekeningen van de explitatie blijkt dat een parkeergarage met een mvang van 220 pp financieel rendabel en derhalve aan te bevelen is. In Valkenswaard is er een grt verschil tussen de parkeertarieven p straat in en buiten het centrum. Geadviseerd wrdt m in de tekmstige parkeervrziening het tarief vr het eerste uur gelijk te trekken naar hettarief dat geldt buiten het centrum ( 1,30 per uur), mdat een dergelijke vereenvudiging van de tarievenstructuur vr extra inkmsten zrgt znder een 22
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 nemenswaardig effect te hebben p het parkeergedrag. In cmbinatie met die maatregel kan ervr wrden gekzen m juist vr het 2 e f 3 e uur een lager tarief in te stellen, zdat een langer verblijf wrdt gestimuleerd. Als het principe wrdt gevlgd dat een grtere vraag (bij een gelijkblijvend aanbd) leidt tt een hgere prijs, dan wrdt geadviseerd de geplande tariefsverhging vr de lcatie Luijbregts alleen dr te veren p werkdagen en zaterdagen tt 21:00 uur. Daarbuiten kan gewerkt wrden met een verlaagd c.q. dag- en avndtarief, bijvrbeeld vr de hreca bezekers p de Markt. Drveren van het gebied dat gereguleerd met wrden m uitwijkgedrag te vrkmen. Verhgen van de aantrekkelijkheid van de ingang van het winkelcentrum, mgelijk als een integraal nderdeel van het Masterplan Centrum 23
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts - mei 2012 STKATËGIE & MARKETING Bijlagen Bijlage 1: Begrippenlijst Bijlage 2: Kstenstructuur parkeergarage Bijlage 3: Tabellen explitatieresultaat Bijlage 1: Begrippenlijst Discntvet Het percentage waarmee de cntante waarde van een (f meer) tekmstige bedragen wrdt bepaald. Explitatieksten Het ttaal van de (in een jaar) directe met het dagelijkse beheer, het management, het gebruik en de instandhuding (veilig, heel, schn) gepaard gaande ksten. Explitatieperide De vlledige peride (in jaren) waarp de waardering van de parkeervrziening betrekking heeft. Financieringslasten. De rente- en eventueel afschrijvingslasten van de bendigde financiering. Kapitaal- en vastgedlasten Het ttaal van de rente- en eventueel afschrijvingslast ver de Stichtingskstprijs, de Vastged gebnden ksten en de Vervangingsinvesteringen. Nett cntante waarde (NCW) De van tijd geabstraheerde geldwaarde (Parkeer)explitatieresultaat Het verschil tussen de ineen jaar gemaakte ttale pbrengsten en de Explitatieksten. Parkeeruren Het ttaal aantal uren per jaar dat een parkeerplaats gebruikt wrdt (bezet is). Restwaarde Het bedrag dat de parkeergarage aan het einde van de Explitatieperide pbrengt. Scenari's Een variant (De varianten) in het buwprgramma waarvan, p de in dit rapprt beschreven uitganspunten, de financiële waardering is gemaakt. Stichtingskstprijs Het bedrag inclusief alle bijkmende ksten waarvr de parkeergarage (f een parkeerplaats) gerealiseerd en vlledig bedrijfsklaar pgeleverd wrdt. Tegangscntrlesysteem Het systeem, bestaande uit parkeermanagementsysteem, parkeer- en betaalapparatuur, CCTV, intercm, snelvuwhekken, ten beheve van het veren van de parkeerbeheer en de explitatie. 24
Haalbaarheid parkeergarage Terrein Luijbregts-mei 2012 Empactin E STUArÉGEE Ê H A KX E T1 _. ff Vastgedgebnden ksten Deze pst betreft de verzekering van de pstal alsmede het eigenaarsgedeelte van de OZB en de verige dr de eigenaar te maken (beheer)ksten. Rente vreemd vermgen Het gewgen gemiddelde rentepercentage waartegen gefinancierd wrdt. Vervangingsinvesteringen De peridieke ksten van het (grt) nderhud aan het gebuw en het nderhud en de vervanging van de gebuwgebnden installaties (.m. mechanische ventilatie, hellingbaanverwarming, CO-LPG detectie, Tegangscntrlesysteem en liften). Bijlage 2: Kstenstructuur parkeergarage Binnen de jaarlijkse lasten van een parkeergarage kunnen drie hfdpsten wrden nderscheiden: explitatielasten gebuw (1), explitatielasten parkeren (2) en kapitaallasten (3). Onderstaande tabel bevat een verzicht van de hfdpsten en de daarbij bepalende aspecten. Hfdpsten 1. Explitatielasten gebuw Bepalende aspecten Gebruikstype parkeergarage: penbaar Verschijningsvrm: ndergrnds, Aantal parkeerplaatsen Energielasten Dagelijks nderhud Grt nderhud Onderhud technische installaties Onrerendezaakbelasting (OZB) Verzekering 2. Explitatielasten parkeren 3. Kapitaallasten Beheercncept: vrijwel vlledig nbemand f (deels) nbemand (beheer p afstand) Openingstijden Ksten meldkamer Onderhud parkeerinstallatie Management Administratie Parkeerbendigdheden PRIS Ksten geldbeheer Overige ksten - Financieringsvrm: lineair f annuïteit afschrijven - Lptijd en rentepercentage - Restwaarde parkeergarage (ja/nee) - Peridieke investering parkeerapparatuur (10 jaar) Tabel: hfdpsten en bepalende aspecten kstenstructuur parkeergarage Explitatielasten gebuw 25