Nummer raadsnota: Bl

Transcriptie

1 WW w gemeente QStefhOUt XV. NOTA VOOR DE RAAD Datum: 7 maart 015 Onderwerp: Markttets ntwikkeling de Cntreie Nummer raadsnta: Bl Prtefeuillehuder: Bijlagen: Ter inzage: Willemsen en Peters 1. Overzichtskaart de 1. Prefverkavelingen van de Cntreie lcaties zuidwest van de. Samenvatting Ijzertijd en de Kreeklcatie geactualiseerde (vertruwelijk) grndexplitatie. Geactualiseerde 3. Wnvisie , grndexplitatie vrtgang tt en met 014 (vertruwelijk) 3. VKZ rapprt (vertruwelijk) Vrstel: 1. Kennis te nemen van de resultaten van de evaluatie van de planntwikkeling de Cntreie;. De vertruwelijk ter inzage gelegde geactualiseerde grndexplitatie de Cntreie d.d. maart 015 vast te stellen; 3. De geheimhuding van de dcumenten grndexplitatie te cntinueren, evenals de geheimhuding van het VKZ rapprt cnfrm artikel 5 lid 3 van de Gemeentewet. Samenvatting De Cntreie vrmt de afrnding van de wijk Vrachelen, aan de westkant van Osterhut. Een vergelijkbare lcatie met deze kwaliteit is in de regi (en zelfs daarbuiten) niet snel te vinden. In het zuiden begrensd dr het Markkanaal met een gren bebste kanaalever. Langs de westelijke rand wrdt aangeslten p een eclgische verbindingszne waar heerlijk kan wrden gerecreëerd. In het nrden ligt de histrische Vrachelsestraat die naar het pittreske kerkdrp Den Hut leidt. En in het sten zrgt de Burgemeester Huijbregts-Schiednlaan vr een perfecte aansluiting p de A7 en A58. Verder biedt de Cntreie grte grene parken zals de Weide en de Hgte. De wijk Vrachelen ligt vlakbij het stadshart van Osterhut met al haar vrzieningen. Dat alles verklaart het enthusiasme van de bewners en het succes van de buurt. De ntwikkeling van de wningbuw lpt ndanks de vastgedprblematiek bven verwachting ged en past binnen het wnbeleid zals gefrmuleerd in de Wnvisie, dat wil zeggen gericht p een gevarieerd en flexibel aanbd van wningen. Het realiseren van een wnbuurt vraagt m een bedachtzame aanpak. Thema's zals duurzaamheid p het gebied van energie, milieu, gezndheid, gebruikskwaliteit en tekmstgerichtheid zijn een must. Maar k het realiseren van een architectnisch hgwaardige kwaliteit vr de buurt als geheel én p wningniveau, met g vr de ruimtelijkheid van de mgeving, is geëist. In gede samenwerking tussen de gemeente en de ntwikkelaars Vab ntwikkeling en Van Wanrij en Thuisvester kan ng een ambitie wrden ingevuld: de Cntreie is vr iedereen bereikbaar. Er is namelijk een breed wningaanbd: huur, kp, zelf buwen; vr starters, drstrmers, mediren en seniren, ledereen kan er een architectnisch fraaie, kwalitatief degelijke en duurzame wning vinden.

2 Of een buwkavel, verigens de laatste zelfbuwmgelijkheid in héél Osterhut: ryaal, grt en kleiner, zdat iedereen hier zijn drm kan realiseren. De vraag naar wningen en buwkavels is dr de crisis veranderd. Deze veranderende vraag is de belangrijkste reden m de planntwikkeling van de Cntreie te evalueren en de plannen bij te stellen zdat de vrtgang gewaarbrgd is. Deze evaluatie past k in de afspraak vastgelegd in het calitieakkrd dat "blijvend gezcht wrdt naar aanvullende mgelijkheden m het temp van uitgifte van de Cntreie te versnellen". Ok in het kader van risicmanagement is het wenselijk dit mment te benutten m de (financiële) balans p te maken. Verder is de Wnvisie , vrtgang tt en met 014 meegenmen. Wat willen we bereiken? Het del van deze evaluatie is m met vrtvarendheid de wijk verder te ntwikkelen. Daarte zijn de (beleids)uitgangspunten van het plan (pnieuw) tegen het licht gehuden van de nieuwste ntwikkelingen in de markt, het stedenbuwkundig plan aangepast aan de actuele wningbuwbehefte en de grndexplitatie rbuust gemaakt. Daarmee wrdt de basis gelegd vr een vrtzetting van de gunstige ntwikkeling van deze buurt. Wat gaan we daarvr den? a. Prjectmatige buw De ntwikkeling van de Cntreie is gestart p het dieptepunt van de vastgedcrisis. Om die reden is van het begin af aan in ged verleg met de ntwikkelaars gestreefd naar gede afstemming p de vraag in de markt. Z werden de eerste starterskpwningen dr de ntwikkelaar verkcht vr met een mie plattegrnd; een gede prijs-kwaliteitsverhuding waardr deze wningen meteen grte aftrek vnden. Dat principe is k gehanteerd vr de middeldure kpwningen, zdat het eerste cntingent van in ttaal circa 40 wningen vrij snel was verkcht en gestart kn wrden met de buw. Eenmaal gestart met de buw van de wningen werden de eerste tekenen van herstel van de markt zichtbaar, zdat met vertruwen de vlgende cntingenten wningen (nu k in de dure categrie) p de markt gebracht werden. Inmiddels is grnd ten beheve van de buw van 300 wningen verkcht aan de ntwikkelaars en Thuisvester, waarvan er inmiddels 00 wningen zijn pgeleverd dan wel in aanbuw genmen. In dit vrjaar wrdt de verkp van de wningen gestaag vrtgezet. De uitgifte van grnden vr de prjectmatige buw is hger dan vrzien, hetgeen als zeer psitief bestempeld mag wrden. De verwachting is dat deze trend zich zal vrtzetten. Dr Thuisvester zijn inmiddels 44 huurwningen in aanbuw genmen. Eind van dit jaar start naar verwachting de buw van de vlgende cluster met 68 sciale huurwningen. b. Kavelverkp In het calitieakkrd is destijds (006) pgenmen dat van de 80 wningen, 140 particuliere kavels, 140 sciale huurwningen en 140 starterskpwningen gerealiseerd zuden meten wrden. De dr de plitiek vastgestelde mvang van 140 particuliere buwkavels was ingegeven dr het succes van de Vlindervallei waar de kavels "als zete brdjes" ver de tnbank gingen. De behefte aan particuliere buwkavels zal naar verwachting niet meer p hetzelfde niveau uitkmen als vóór de crisis zdat mzetting van kavels in prjectmatige buw wenselijk is. De belangrijkste redenen vr het achterblijven van de verminderde vraag naar buwkavels is de stagnatie in de verkp van de eigen wning, de nzekerheid ver het inkmen als gevlg van dreiging van werkelsheid, het lagere cnsumentenvertruwen, de cncurrentie van de dure prjectmatige kpwningen en de beperking van de mgelijkheden vr het afsluiten van een hyptheek. c. Tets van het aanbd van de buwkavels aan de marktvraag Vr de verkp van de kavels is de kwaliteit van de inrichting van de buurt en de mgeving een belangrijke factr. Daarnaast is de prijs van de kavel belangrijk. De prijs wrdt bepaald dr de mvang van de kavel en de kavelprijs: Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina:

3 Kavelgrtte: is de kavelgrtte afgestemd p de vraag? Uit een enquête nder geïnteresseerden vr een buwkavel is gebleken dat bijna 70 Z van de geïnteresseerden belangstelling heeft vr een kavel kleiner dan 600 m. Van de 66 kavels die p dit mment ten nrden van de Ijzertijd wrden aangebden, is ruim 80 Z kleiner dan 600 m. Inmiddels is er vanuit de markt k behefte aan kleinere kavels. Ok daarin vrziet het plan. Er zijn namelijk 19 kavels (1/3 deel) kleiner dan 400 m, zdat vastgesteld kan wrden dat er qua kavelgrtte vldende aanbd is dat aansluit bij de wens vanuit de markt vr kleinere kavels: Er zijn het afgelpen jaar twaalf bungalwkavels met een mvang tussen 76 m en 397 m speciaal vr de delgrep uderen ntwikkeld. Daar is veel belangstelling vr; Er zijn drie buwkavels mgezet naar kavels vr twee-nder-een-kap wningen speciaal vr zelfbuw vr drstrmers. Kavelprijs: is de kavelprijs marktcnfrm? Onlangs is een taxatie van de kavelprijs uitgeverd. Daar blijkt uit dat de gehanteerde kavelprijzen marktcnfrm zijn als rekening gehuden wrdt met de pinierskrting van 10 7 (met een maximum van ê 0.000). Deze pinierskrting geldt slechts vr de eerste 0 kavels, reden waarm beslten is m deze krting te te passen vr alle kavels ten nrden van de Ijzertijd. 0 De kavelprijs die de gemeente bij de verkp van particuliere buwkavels hanteert met (p basis van Eurpese regelgeving) marktcnfrm zijn. Daarm wrdt de kavelprijs bij regelmaat dr externe partijen getaxeerd. Ontwikkelingen in de vastgedmarkt in de tekmst kunnen leiden tt herziening van de kavelprijs. Uit behedzaamheid is in de geactualiseerde grndexplitatie d.d. maart 015, die vertruwelijk ter inzage ligt de verwachte ndergrens pgenmen. Dat betekent dat redelijkerwijs verwacht mag wrden dat de pbrengst van de kavels hger zal wrden dan waar nu in deze explitatie rekening mee is gehuden. d. Cllectief particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Er blijkt p dit mment geen behefte aan de buw van kpwningen in het kader van CPO. Tussen 010 en 01 heeft de gemeente ten beheve van starters intensief verleg geverd met de initiatiefgrep "Kreek 3". Om diverse redenen (.a. verkp eigen wning en de lange lptijd van het prject) haakten belangstellenden af, waarna de initiatiefgrep zich heeft pgeheven. In 01 zijn cntacten geweest met een grep uderen die een lcatie zchten, maar zij gaven de vrkeur aan een lcatie dichter bij de vrzieningen. Verder heeft eind 013 Thuisvester p verzek van de gemeente ng een wervingsactie uitgeverd vr een CPO-prject vr starters, maar daarp was de respns zdanig beperkt dat k deze pging inmiddels is stpgezet. De wens zals vastgelegd in het Calitieakkrd en de aanbeveling nr 15 van de Wnvisie m een CPO-traject vr starters te realiseren, vindt in de praktijk p dit mment dus geen weerklank. De reden is waarschijnlijk dat het aanbd in de bestaande en nieuwbuwmarkt in Osterhut zdanig grt is en zveel meer zekerheid geeft dat m die reden geen belangstelling bestaat vr CPO. Dat kan in de tekmst weer wijzigen. Vr dit mment is het wenselijk m de Kreeklcatie die daarvr bestemd was m te zetten naar prjectmatige buw, want dit gebied is sinds krt (via nteigening eigendm gewrden) en kan p krte termijn als ttaalgebied ntwikkeld wrden. Als er in de tekmst tch ng belangstelling vr CPO kmt, zijn er in de Cntreie (zuid west lcatie) ng vldende mgelijkheden m deze initiatieven in te passen. e. Delgrepenbeleid en Wnvisie In de Wnvisie (nr. 6) is de aanbeveling pgenmen m "met behulp van een pilt met ntwikkelende partijen de mgelijkheden te nderzeken m vr jngeren starterswningen tt C te buwen". De mgelijkheden hierte in Osterhut zullen wrden nderzcht. In dat kader zal k bezien wrden f realisering in de Cntreie haalbaar is. De aanbeveling in de Wnvisie (nr. 7 en 9) vr levenslpbestendige c.q. Wm - prf wningen krijgt cncreet invulling dr het aanbd van bungalwkavels. Daarte is het bestemmingsplan aangepast, zdat uderen een vlledig wnprgramma p de begane grnd kunnen realiseren. Hiervr bestaat veel belangstelling. De aanbeveling (nr. 16) in de Wnvisie namelijk CPO als mgelijke kstenbesparende manier van buwen, is aangebden aan de grep uderen die geïnteresseerd is in bungalwkavels. Tt p heden is dit ng niet gelukt, maar we blijven dit in de tekmst wel nastreven. Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina: 3

4 Er blijkt p dit mment behefte aan particuliere huurwningen bven de huursubsidiegrens tt circa C 900 huur per maand. Cncreet is hier invulling aan gegeven dr de buw van een cntingent van 31 wningen dr de beleggingsmaatschappij van Dela. Aangezien vanuit institutinele beleggers gevraagd is naar meer prjecten, zal nderzcht wrden m in de Kreeklcatie vr deze delgrep ng eens particuliere huurwningen gerealiseerd wrden. f. Stimulering van de kavelverkp. Onze pgave is m vrtdurend de wensen p de markt te vlgen. In de praktijk blijkt dat het stedenbuwkundig plan z flexibel is dat adequaat gereageerd kan wrden p de wensen van de ntwikkelaars en de wningbuwcrpratie. Uiteraard binnen de pgave van de raad m 140 sciale huurwningen en 140 starterskpwningen te realiseren. De vraag naar buwkavels lpt achter bij de planning in de grndexplitatie. Om de verkp te bevrderen zijn de vlgende maatregelen genmen: Een aantal "gewne" kavels ten nrden van de Ijzertijd zijn mgezet naar 1 kleinere bungalwkavels. Deze kavels zijn vanwege het feit dat het kleinere (dus gedkpere) kavels zijn waarbij p de begane grnd een vlledig wnprgramma gerealiseerd kan wrden, met name interessant vr de delgrep uderen. De kpers wrden zveel mgelijk" ntzrgd" m tt een verantwrde beslissing te kmen. Zij kunnen via de gemeente adviezen inwinnen ver hun leencapaciteit, de buwksten, ntwikkeling buwplan en dergelijke. Een kavelcach functineert als lket vr al hun vragen. Vr de eerste 0 kavels is een krting drgeverd van van de kavelprijs met een maximum van C Recente taxaties hebben uitgewezen dat met deze krting de kavelprijzen markcnfrm zijn. De marketing is geïntensiveerd zwel via internet als dr middel van verkpmanifestaties (samen met de ntwikkelaars in het gebied). Aanvullende maatregelen Nu de vastgedmarkt zich langzaam maar gestaag psitieve ntwikkelt, verwachten we wel verbetering van de verkp van kavels, maar tch niet zdanig dat de belangstelling p het niveau van vóór de crisis terug zal kmen. Daarm hebben wij beslten een aantal aanvullende maatregelen te nemen. Deze maatregelen richten zich vral p de prgrammering van de zuidwestzijde van de Ijzertijd: Een deel van de geplande kavels wrdt mgezet naar prjectmatige buw; De verkaveling wrdt zdanig uitgewerkt dat p het mment van uitgifte (binnen de gekzen stedenbuwkundige structuur) kavels en prjectmatige buw uitwisselbaar zijn; en Een deel van de geplande particuliere buwkavels kan flexibel in grtte wrden uitgegeven. De verkavelingspzet van deze lcatie is vr u, vanwege het vrlpige karakter hiervan, vertruwelijk ter inzage gelegd. De mzetting van particuliere buwkavels naar prjectmatige buw geeft minder pbrengsten. Daar staat tegenver dat een snellere uitgifte mgelijk wrdt en dus minder renteverlies ver de aangekchte grnden wrdt geleden. Het heeft k als belangrijk vrdeel dat de wijk sneller wrdt afgebuwd. Dit betekent vr de bewners, die reeds in de wijk wnen, dat de wnkwaliteit, veiligheid en de leefbaarheid verbeterd wrdt. g. Kreeklcatie Nu is gebleken - zals vrenstaand aangegeven - dat p dit mment in Osterhut geen belangstelling is vr CPO-ntwikkeling, hebben wij beslten de CPO-lcatie m te zetten naar een lcatie vr prjectmatige buw. De lcatie is sinds krt ns eigendm en ntwikkelaars zijn bereid m deze lcatie p krte termijn te ntwikkelen. CPO staat een ttaalntwikkeling van dit gebied in de weg, terwijl er in de markt belangstelling bestaat m deze lcatie p krte termijn in ntwikkeling te nemen. De (pref)verkaveling van de Kreeklcatie ligt vr u vertruwelijk ter inzage. Uitgaande van dure en middeldure kp zal de pbrengst ten pzichte van de eerdere raming zeven tn lager uitvallen. Dit verschil is verwerkt in de geactualiseerde grndexplitatie van maart 015. h. Prjectrganisatie en marktbenadering. Hewel er in het verleden het ndige is gedaan aan dienstverlening (rde lper etc.) en marketing (website, infrmatiebijeenkmsten etc.) is het gerechtvaardigd te bezien f er weer aanleiding is m Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina: 4

5 de marketingaanpak en daarmee k de eigen rganisatie aan te passen. Hiervr hebben wij inmiddels een marketingadviseur ingeschakeld. Cnclusie is dat de marketingstrategie (zwel bij de werving als bij de infrmatieverstrekking) ng meer gericht met wrden p n line benadering en visualisatie van het eindprduct. Wat mag het ksten? Onderstaand zijn de financiële cnsequenties van de reeds genmen dan wel vrgestelde maatregelen inzichtelijk gemaakt. Dr de veranderingen in de vraag zijn de aannames ten aanzien van de verwachte rente en kstenstijging k in het verzicht verwerkt. Het verzicht is een cumulatief verzicht zdat het financieel effect van elke beschreven maatregel zichtbaar is. Het is een psmming pgezet vanuit behedzaamheid. Hieruit blijkt dat in dit scenari de eindwaarde ng steeds ruim psitief is, zdat de kwaliteit van het plan de Cntreie vlledig vereind zal blijven. Die kwaliteit vertaalt zich nder meer in een penbare ruimte met veel gren, gebakken klinkers p de histrische rutes, een lage bebuwingsdichtheid, een gede mix van wningbuwcategrieën, het sprtpark, de eclgische verbindinggszne. EFFECT OP EINDWAARDE DIVERSE STAPPEN GREX MAART 014- MAART015 eindwaarde eindwaarde grex maart 014 jaarrekening É eindwaarde grex maart 015 bij alleen actualisatie C eindwaarde grex maart 015 na actualisatie planning É aanpassing verwervingsksten grnden na nteige mng Ê wijziging rente in 015 en 016 naar 3,5 0 7 f wijziging batenindex in Vanaf 016 1,5 0 / C aanpassing kavelprijs en tepassen "pinierskrting" C aanpassing verkaveling zuidelijk deel (van 80 naar 35 kavels) É en behedzame raming pbrengst kavels lcatie zuid west mzetting CPO Kreeklcatie in prjectmatige buw C In de grndexplitatie is rekening gehuden met de vlgende planning van de wningbuw in de Cntreie. Planning wningbuw de Cntreie gereal tt Met de vrgestelde aanpassingen in de stedenbuwkundige pzet, de flexibilisering van de uitgifte en de aanpassing van de rganisatie en het nieuwe marketingplan is de aanpak afgestemd p de actuele vraag uit de markt. De ksten hiervan zijn dr vertaald naar de grndexplitatie waardr een rbuuste raming ntstaat van de eindwaarde van het plan. "Rbuust", gezien de verbeterde ntwikkeling in de vastgedmarkt en de gunstiger ecnmische situatie. We huden de vinger aan de pls en rapprteren jaarlijks in de meerjaren grndexplitaties ver de stand van zaken. Mcht de markt vr particuliere buwkavels weer aantrekken dan is het resterende deel van het plangebied zdanig flexibel dat desgewenst weer meer kavels wrden tegevegd dan waar nu rekening mee is gehuden. In dat geval zal de eindwaarde van de grndexplitatie uiteraard weer stijgen. Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina: 5

6 Op welke manier is/wrdt vrmgegeven aan burgerparticipatie? Is hier niet van tepassing. HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN OOSTERHOUT, mr drs S.W.Th. HUISMAN, burgemeester, mr P.J. DE RIDDER, secretaris. Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina: 6

7 WW w gemeente QSteiïlOUt BESLUIT VAN DE RAAD Nummer: Bl DE RAAD VAN DE GEMEENTE OOSTERHOUT; gelezen het vrstel van het cllege van 7 maart 015 BESLUIT: 1. De vertruwelijk ter inzage gelegde geactualiseerde grndexplitatie de Cntreie d.d. maart 015 vast te stellen; en. De geheimhuding van de dcumenten grndexplitatie te cntinueren, evenals de geheimhuding van het VKZ rapprt cnfrm artikel 5 lid 3 van de Gemeentewet. Aldus vastgesteld in de penbare vergadering van 1 april 015. ì, vrzitter. ^. '.griffier. Uitdraai van: 6 maart 015 1:9 uur Pagina: 7