Gemeente Ede. Memo. Bijlage 2 (behoort bij )

Transcriptie

1 Gemeente Ede Bijlage 2 (behrt bij ) Mem Aan : De gemeenteraad van Ede Van : Cllege van burgemeester en wethuders Datum : 12 april 2011 Registratienummer : Onderwerp : Discussienta vr uitwerking beleidskaders gesplitste wningen en afgesplitste bedrijfswningen 1. Inleiding Tijdens de vrbereiding van het nieuwe bestemmingsplan Agrarisch Buitengebied (actualisatie 2011) is gecnstateerd dat diverse wningen znder vergunning en/f bestemmingsplanherziening zijn gesplitst. Daarnaast is een tenemende trend waarneembaar waarbij bedrijfswningen feitelijk wrden afgesplitst van het agrarische bedrijf. Hierbij gaat het veelal m de tweede f derde bedrijfswning die met de huidige technieken f de bedrijfsmvang niet meer ndzakelijk zijn vr een verantwrde bedrijfsvering. Deze bedrijfswningen wrden dan verhuurd f verkcht aan een persn die geen binding heeft met het betreffende bedrijf. Dr de kwalificatie bedrijfswning ntstaat hiermee direct een strijdige situatie met het bestemmingsplan mdat de bewner geen binding heeft met het agrarische bedrijf. Daarnaast levert deze situatie de ndige vraagstukken p met betrekking tt het milieurecht. In paragraaf 2 wrdt hier ng verder p ingegaan. Op dit mment is het ng niet mgelijk m het aantal gevallen inzichtelijk te maken, maar een vrzichtige schatting gaat al snel richting de 100. Wij prberen vr de cmmissievergadering van 26 april a.s. het aantal gevallen te cncretiseren. Gelet p de mvang van het nieuwe bestemmingplan Agrarisch buitengebied (actualisatie 2011) en de gewenste drlptijd, is de keuze gemaakt m nieuwe ntwikkelingen in een afznderlijk prject te berdelen en in prcedure te brengen. De gesplitste en afgesplitste (bedrijfs)wningen vragen m een gewijzigd planlgisch kader. Daarmee is sprake van een nieuwe ntwikkeling ngeacht het feitelijke gebruik. Indien het niet mgelijk is m de feitelijke situatie planlgisch te bestemmen zal meten wrden berdeeld f sprake is van vergangsrecht p basis van het bestemmingsplan van 1994 f 2002, dan wel dat handhavend pgetreden met wrden. Tt slt kan in uitznderlijke gevallen het instrument van expliciet gedgen gerechtvaardigd zijn. Het vraagstuk van feitelijk gesplitste wningen en afgesplitste bedrijfswningen willen wij uitverig nder de aandacht brengen en berdelen in het nieuwe prject. Vr het agrarisch buitengebied gaan wij jaarlijks een herziening in prcedure brengen waarbij met name nieuwe ntwikkelingen wrden berdeeld. Vr een verdere telichting wrdt verwezen naar het algemene deel van de nta van zienswijzen met betrekking tt het actualisatieplan Vr de berdeling in het afznderlijke prject is het ndzakelijk m ver een duidelijk beleidslijn te beschikken. Hiermee wrdt willekeur vrkmen en ntstaat een ged handvat vr de uitveringspraktijk. Vanwege de geveligheid van dit thema is gekzen m het gewenste beleid in twee fasen vrm te geven. De eerste stap daarbij is het frmuleren van kaderstellende beleidsuitspraken van uw raad. Vervlgens wrden deze kaders uitgewerkt tt een cncrete beleidsregel. Deze beleidsregels wrden tt slt gepubliceerd. Het vraagstuk van gesplitste wningen en afgesplitste bedrijfswningen speelt uiteraard niet alleen in de gemeente Ede. Wij hebben gecnstateerd dat andere gemeenten verschillend mgaan met dit vraagstuk. De ene gemeente gaat zeer ruimhartig m met de mgelijkheden m wningen te splitsen en de andere gemeente wenst een strak handhavingsbeleid na te leven. Het vraagstuk levert in elke gemeente in elk geval de ndige discussie p.

2 Blz. 2 In deze discussienta wrden de relevante aspecten behandeld die een ged inzicht geven in de bestuurlijke en juridische mgelijkheden. In hfdstuk 2 wrdt aandacht besteed aan de afgesplitste bedrijfswning en in hfdstuk 3 wrdt de gesplitste wning beschreven. In hfdstuk 4 wrdt het vrkeursalternatief van ns cllege beschreven. 2. Afgesplitste bedrijfswning Dr bedrijfsvername van vader p zn werd in het verleden al snel aangenmen dat de ndzaak vr een tweede bedrijfswning planlgisch verantwrd was. Na het vertrek van de uders, werd de rsprnkelijke bedrijfswning in veel gevallen verbdig vr het agrarische bedrijf. In strikte zin zu je deze wning als ndergeschikt nderdeel meten aanmerken van het agrarische bedrijf waarbij slp f mvrming tt een ander bedrijfsgebuw vr de hand ligt. De praktijk is echter weerbarstiger dan de therie waarbij de financiële waarde van de bedrijfswning werd vergeleken met een gewne burgerwning. Verkp f verhuur aan een persn znder binding met het bedrijf is dan k geen uitzndering in het agrarisch buitengebied. Het fenmeen tweede f derde bedrijfswning is niet meer van deze tijd. Dr de hedendaagse technieken is de ndzaak vr een tweede bedrijfswning veelal niet meer aanwezig. Tegen deze achtergrnd is in het nieuwe bestemmingsplan dan k geen regeling pgenmen p basis waarvan ns cllege vergunning kan verlenen vr een tweede bedrijfswning. Slechts in incidentele gevallen kan medewerking wrden verleend in een afznderlijk (pstzegel)bestemmingsplan dat dr uw raad met wrden vastgesteld. Tegen de achtergrnd van de verminderde ndzaak vr een tweede bedrijfswning en het terughudende beleid vr nieuwe bedrijfswningen, achten wij het gerechtvaardigd m een passende bestemming (burgerwning) mgelijk te maken vr de vrmalige bedrijfswningen die geen functie vr het agrarische bedrijf meer hebben. Naar nze mening gaat het namelijk te ver m deze (bedrijfs)wningen te laten slpen f m te laten vrmen tt een ander bedrijfsgebuw. Deze beleidskers kan p basis van de geldende milieuregelgeving helaas niet in elk geval planlgisch wrden vertaald. Dit heeft te maken met het feit dat de bedrijfswning niet wrdt beschuwd als een gevelig bject met betrekking tt de milieubelasting van het eigen bedrijf. Zdra de bedrijfswning planlgisch wrdt afgesplitst van het agrarische bedrijf, dan met deze wning wel wrden beschuwd als een gevelig bject. Drdat de tweede bedrijfswning veelal dicht p de bedrijfsbebuwing is gelegen kan veelal niet wrden vldaan aan de vereiste richtafstanden. Het afsplitsten van een tweede bedrijfswning en de knelpunten van het milieurecht vr een andere bestemming is reeds nder de aandacht in Den Haag. Mmenteel is een wetsvrstel in vrbereiding waarbij de gemeente de mgelijkheid wrdt gebden m vr de afgesplitste bedrijfswningen een specifieke aanduiding p te nemen, namelijk plattelandswning. In het milieurecht zal daarbij wrden bepaald dat deze wningen dezelfde beschermingsstatus huden als de rsprnkelijke bedrijfswning. Degene die aldaar gaat wnen neemt daarbij vr lief dat het buitengebied bepaalde verlast met zich meebrengt. Beleidskaders: Er wrdt medewerking verleend m afgesplitste bedrijfswningen planlgisch als burgerwning te bestemmen. Indien milieuregelgeving het psitief bestemmen als burgerwning (ng) niet mgelijk maakt, dan zal de gemeente niet actief ptreden tegen het strijdig gebruik. Indien een verzek m handhaving wrdt ingediend, bestaat de kans dat handhavend met wrden pgetreden. Zdra het wetsvrstel plattelandswning in werking is getreden, wrden deze gevallen p verzek alsng berdeeld en in prcedure gebracht.

3 Blz Gesplitste burgerwningen Het vraagstuk van de gesplitste burgerwning is van geheel andere rde. Hiervr is de beleidskers namelijk het vrkmen van nieuwe wningsplitsingen en herstel van reeds gesplitste wningen. Met name bij de laatste delstelling met wrden gezcht naar een passende insteek vanuit de gemeente waarbij verschillende scenari s denkbaar zijn. In deze discussienta wrden drie hfdscenari s beschreven waarbij handhaving en een planlgische plssing tegenver elkaar wrden afgewgen. Vrdat de scenari s inhudelijk wrden beschreven, wrdt in het navlgende eerst beschreven wat nder wningsplitsing wrdt verstaan. Bij wningsplitsing gaat het m de situatie dat een wning vlledig is gesplitst in twee zelfstandige wneenheden. Daarbij heeft elke wning een eigen entree en alle ndzakelijke wnvrzieningen. Het inwnen van bijvrbeeld een familielid dat nderdeel uitmaakt van de huishuding wrdt niet beschuwd als wningsplitsing. Ok een tijdelijke inwning p basis van een mantelzrgcnstructie wrdt niet beschuwd als wningsplitsing. Het vraagstuk van de gesplitste wning wrdt met name cmplex in die gevallen waarbij eveneens de eigendm juridisch is vergedragen aan een andere persn. Indien hiertegen handhavend wrdt pgetreden met een der partijen namelijk wrden uitgekcht dr de buurman. In het navlgende wrdt hier ng aandacht aan besteed. Vr de situatie dat een deel van de wning als zelfstandige wnruimte wrdt verhuurd, is het relatief eenvudig m een einde te maken aan de strijdige situatie. Hierbij is het k vrstelbaar dat de betreffende bewner (huurder) een persnsgebnden gedgbeschikking wrdt gegeven. Scenari 1 uitgangspunt handhaving De gesplitste wningen zijn znder vergunning f planlgische wijziging gerealiseerd. Gelet p de beleidskers ligt het hierbij vr de hand m het scenari primair vanuit het handhavingstraject in te steken. Daarbij wrden alle gevallen aangeschreven m binnen een redelijke termijn een einde te maken aan de met het bestemmingsplan strijdige situatie. Gelet p de primaire levensbehefte van huisvesting kan hiervr een ruime termijn wrden aangehuden (1 tt 2 jaar). Bij dit scenari dient ng wel een nderscheid te wrden gemaakt vr de gevallen die nder het vergangsrecht van het bestemmingsplan van 1994 f 2002 vallen. In dit bestemmingsplan is namelijk bepaald dat het bestaande gebruik mag wrden vrtgezet. Daarbij is niet de nuancering gemaakt dat het daarbij uitsluitend m legaal gebruik gaat (zgenaamde Ettenleurclausule ). Dit laatste is sinds 2008 in de Wet ruimtelijke rdening verankerd en kan vr de tekmst geen knelpunt meer zijn. Vr een uitgebreide telichting wrdt verwezen naar het algemene deel van de nta van zienswijzen met betrekking tt het actualisatieplan Vrdeel: - Dit scenari kmt tegemet aan rechtsgelijkheid waarbij degene die de wet negeert niet wrdt belnd ten pzichte van degene die de wet naleven. - Vanuit dit scenari zal een sterk signaal uitgaan waarmee precedentwerking wrdt vrkmen c.q. beperkt. Nadeel: - Dit scenari zal een grt beslag leggen p de handhavingcapaciteit van de gemeente Ede, waarbij een aantal cmplexe vraagstukken ntstaan, namelijk: Vaak ude zaken waarbij sprake is van pvlgende eigenaren. Makelaars en ntarissen hebben in veel gevallen medewerking verleend waarbij het aannemelijk is dat met name kpers van een afgesplitst gedeelte verkeerd zijn vrgelicht. Veel bewners/eigenaren hebben daarmee niet bewust de regels vertreden. In veel gevallen zal sprake zijn van een afgesplitste wning belast met een recht van hyptheek. Er is maar één ptentieel kper, wie kpt wie uit en wat is de marktwaarde. Het gaat hier m een primaire levensbehefte. Wrden mensen uit huis gezet?

4 Blz. 4 Scenari 2 Generaal pardn januari 2011 Dit scenari is het andere uiterste van scenari 1. Om tt een nulmeting te kmen kan k gekzen wrden m een generaal pardn te te passen met de peildatum 1 januari Hierbij kan vervlgens een breed cmmunicatietraject wrden pgezet waarbij bij iedereen (dus k makelaars en ntariaat) duidelijk wrdt gemaakt dat de gemeente in nieuwe situaties handhavend zal ptreden. Dr een directe kppeling met de WOZ administratie, kan dit wellicht strak ingezet wrden. Vrdelen: - Met dit scenari wrdt p krte termijn een nulsituatie bereikt waarbij er weinig ambtelijke capaciteit bendigd is. - De aandachtspunten die bij scenari 1 met betrekking tt de handhaafbaarheid zijn gesteld wrden hiermee gepareerd. Nadelen: - Dit scenari is wellicht meilijk te verteren vr degene die altijd de regels hebben nageleefd. Met dit scenari wrdt strijdig gedrag in principe belnd. Scenari 3 Alleen een generaal pardn vr nieuwe eigenaren Ten pzichte van scenari 2 kan k een tussenweg wrden gekzen. Daarbij kan bijvrbeeld een nderscheid wrden gemaakt naar de feitelijke vertreder (degene die een deel heeft afgesplitst en verkcht) en een pvlgend kper. In dit scenari wrdt een psitieve bestemming verwgen vr de gesplitste wning indien de feitelijke vertreder niet meer wnachtig is. Indien de vertreder ng wel wnachtig is kan gekzen wrden vr een persnsgebnden gedgbeschikking ten beheve van de bewner(s) van de afgesplitste wning. Op deze wijze wrdt niemand direct uit de wning gezet. Dr de persnsgebnden gedgbeschikking ligt het echter wel p de weg van de betreffende bewner/eigenaar m de feitelijke vertreder in privaatrechtelijke zin aan te spreken. Er heeft immers een verkp plaatsgevnden in strijd met het recht. De eigenaar van de afgesplitste wning kan daarbij vrderen dat de feitelijke vertreder de wning terugkpt. Op deze wijze wrdt tijd gebden aan partijen m de situatie in vereenstemming te brengen met het bestemmingsplan. Bij de verdere uitwerking van de beleidskaders kan hierbij een hardheidsclausule wrden pgenmen. Indien de eigenaar van de afgesplitste wning de feitelijke vertreder in privaatrechtelijke zin tevergeefs heeft aangesprken, dan is het niet redelijk m deze persn enkel een persnsgebnden vergangsrecht te geven. Zdra deze persn de wning verlaat mag de wning namelijk niet pnieuw wrden bewnd. Hierdr wrdt deze persn nevenredig benadeeld. Wellicht kunnen deze situaties wrden ingeschreven in het gemeentelijke registratiesysteem Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen. Daarmee is het k vr ptentiële kpers duidelijk dat beperkingen gelden ten aanzien van het gebruik. Vrdelen: - Met dit scenari wrdt p krte termijn een nulsituatie bereikt waarbij er weinig ambtelijke capaciteit bendigd is. - De aandachtspunten die bij scenari 1 met betrekking tt de handhaafbaarheid zijn gesteld wrden hiermee gepareerd. - Met dit scenari wrdt strijdig gedrag in mindere mate belnd. Nadelen: - Ok bij dit scenari kan het gevel ntstaan dat strijdig gedrag wrdt belnd (echter in mindere mate dan bij scenari 2).

5 Blz Vrkeurs alternatief cllege van burgemeester en wethuders en enkele kanttekeningen Naar nze mening met vrkmen wrden dat strijdig gedrag wrdt belnd. Aan de andere kant met een regeling wrden bedacht die uitverbaar is. Wij spreken de vrkeur uit m scenari 3 verder uit te werken in een praktische beleidslijn. Daarbij zal k aandacht wrden besteed p welke wijze de planlgische vertaling dan zal plaatsvinden. Wij verwegen daarbij m in lijn met het nieuwe bestemmingsplan een aanduiding Wngebuw vr deze gevallen p te nemen met een maximale inhudsmaat van 660 m³ (330 m³ per wneenheid). Dit is immers de maatvering die nu k vr de wning van tepassing is. De eigenaar heeft destijds zelf verwgen m deze inhudsmaat te splitsen in twee wneenheden. Daarmee is de inhudsmaat van 330 m3 per wneenheid naar nze mening geaccepteerd. Gelet p de ntstaansgeschiedenis van deze situaties en de beleidslijn m verstening in het buitengebied tegen te gaan, achten wij het niet gewenst m een ruimere inhudsmaat te te kennen. Vr wningen die grter zijn dan 660 m³ wrdt pgenmen dat de bestaande (vergunde) inhudsmaat psitief wrdt bestemd. Ok in dit geval wrdt geregeld dat verdere uitbreiding niet mgelijk is. In het nieuwe bestemmingplan wrdt een wngebuw als vlgt gedefinieerd: een gebuw, dat naast elkaar en/f geheel f gedeeltelijk bven elkaar gelegen wneenheden mvat en dat qua uiterlijke verschijningsvrm als een eenheid beschuwd kan wrden. Tt slt wrdt p deze plaats ng pgemerkt dat, indien uw raad ns vrkeursalternatief nderschrijft, nderzcht met wrden he dit scenari zich verhudt tt het wningbuwprgramma van de gemeente Ede.