Vraag en antwoorden over de volmacht

Transcriptie

1 Vraag en antwrden ver de vlmacht Hiernder treft u een verzicht aan van de vragen en antwrden die zijn gesteld ver de vlmacht. Heeft de vlmacht een lptijd? Heeft de deelnemersraad psitief advies gegeven ver het p vrhand verlenen van de vlmacht? Op welke registergederen ziet de vlmacht? Wat gebeurt er als de crpratie zekerheden, met betrekking tt het ingezette nderpand heeft verstrekt aan derden? Op welk artikel uit het reglement van deelneming is het verzek van WSW gebaseerd m een vlmacht te vragen vr de verpanding van de huurpenningen? Kunt u telichten he deze vlmacht past in de nieuwe strategie van WSW? Kan een crpratie ng wel cmmerciële financieringen aantrekken? Waar kmt het bedrag vandaan dat in de vereenkmst tt lastgeving met privatieve werking/nherrepelijke vlmacht is genemd? Hudt het verstrekken van de vlmacht in dat WSW k direct vergaat tt hyptheekvestiging? Kader hyptheekvestiging: Wanneer gaat WSW daadwerkelijk ver tt hyptheekvestiging? Is elke deelnemer van WSW verplicht m een vlmacht te verstrekken? Wat regelt artikel 30 van het Reglement van Deelneming? Bij welke ntaris kan ik de vlmacht vr mijn crpratie regelen? Wie kan de ntariële akte namens mijn crpratie ndertekenen? Kan ik de vlmacht vr mijn crpratie k bij mijn eigen ntaris regelen? Wanneer met mijn crpratie de vlmacht uiterlijk verstrekken? Leidt het niet meewerken aan de ndertekening van de vlmacht tt maatregelen? Welke activiteiten vert de ntaris uit? Dient een deelnemer jaarlijks een nieuwe vlmacht aan WSW te verstrekken? Dient de Raad van Tezicht/Raad van Cmmissarissen gedkeuring te verlenen aan het verstrekken van de vlmacht? Wat zijn de ksten met betrekking tt de vlmacht? Wie draagt de ksten die verbnden zijn aan het verlenen van vlmacht? Welke nderpandlijst dient de deelnemer aan te leveren aan de ntaris? Dient een deelnemer zich pnieuw bij de ntaris te melden bij elke mutatie p de nderpandlijst (bijvrbeeld in verband met verkp en verdracht van registergederen) en met er steeds een nieuwe nderpandlijst wrden aangeleverd bij verkp en levering? Kan een deelnemer met betrekking tt de vlmachtverlening minder nderpand inzetten? Kan WSW k hyptheek vestigen p niet-daeb bezit van de deelnemer? Zijn er additinele ksten bij verkp en levering? Kan WSW een recht van hyptheek vestigen p het bezit van crpratie X, terwijl crpratie Y vlgens WSW bijvrbeeld een verhgd risicprfiel heeft? Het raamwerk van de hyptheekakte bevat hyptheekbedingen. Heeft een crpratie daar last van? Artikel 7 in het raamwerk van de hyptheekakte hudt in dat de crpratie met

2 garanderen dat het nderpand niet met hyptheek f enig ander beperkt recht is bezwaard. Wat hudt dit beding in? Kan mijn crpratie een verzek bij WSW den vr vrijgave van een deel van het eerder ingezette nderpand? En z ja, welke prcedure meten wij daarvr vlgen? Heeft de vlmacht een lptijd? De vlmacht wrdt in principe één maal aan WSW verstrekt. Echter, mcht daarte aanleiding zijn (bijvrbeeld dr een mvangrijke ntwikkeling in de gebrgde prtefeuille f drdat blijkt dat er adressen ntbreken p de nderpandlijst), zal WSW u verzeken een nieuwe vlmacht af te geven. De vlmacht wrdt verstrekt vr nbepaalde tijd (althans WSW zal gebruik kunnen maken van de vlmacht zlang verbintenissen tt vldening van een geldsm uit hfde van geldleningen bestaan waarvr WSW brg staat) Een vlmacht vr een bepaalde tijd zu geen recht den aan de reden waarm WSW haar deelnemers vraagt aan WSW een vlmacht te verstrekken: m wanneer dat ndig mcht blijken, p een thans ng nbekend tijdstip, snel te kunnen handelen. Terug Op welke registergederen ziet de vlmacht? WSW kan een recht van hyptheek vestigen p alle nderliggende wngelegenheden. Vlgens het reglement van deelneming zijn dat alle dr de deelnemer (p elk willekeurig mment) aangebden en dr WSW geaccepteerde wngelegenheden. Dit betreft al het ingezette daeb-vastged, maar k het vrheen (vr 1 januari 2011) ingezette vastged dat ten kwalificeerde als daeb en thans kwalificeert als niet-daeb. Ten aanzien van dit registerged geldt dat eenmaal ingezet nderpand alleen met testemming van WSW kan wrden teruggenmen, bezwaard, geslpt f vervreemd. Terug Wat gebeurt er als de crpratie zekerheden, met betrekking tt het ingezette nderpand heeft verstrekt aan derden? Op grnd van artikel 29 van het reglement van deelneming is het de deelnemer niet tegestaan m bij WSW ingezet nderpand te bezwaren znder testemming van WSW. Op basis van artikel 31 is bvendien testemming ndig vr het afgeven van zekerheden en garanties. Als ingezet nderpand znder testemming van WSW desndanks is bezwaard ten beheve van derden, dan dient u dit te melden aan WSW. Er wrdt dan gekeken naar een passende plssing. Terug Op welk artikel uit het reglement van deelneming is het verzek van WSW gebaseerd m een vlmacht te vragen vr de verpanding van de huurpenningen? Dit is gebaseerd p artikel 30 lid 2 en 3. Overigens is de gevraagde vlmacht een minder zware stap dan de daadwerkelijke verpanding die k is geregeld in artikel 30. Terug Kan een crpratie ng wel cmmerciële financieringen aantrekken? Ja, echter wel nder vrwaarden. Overeenkmstig het Reglement van Deelneming staat het een crpratie niet vrij m (zekerheids)afspraken te maken met een cmmerciële financier in het kader van ngebrgde financiering die strijdig zijn met de rechten die WSW kan den uitefenen p basis van het Reglement. Bijvrbeeld de acceptatie van zgenaamde negative pledge -bepalingen (negatieve hyptheek/pand verklaring), zdat WSW niet znder

3 meer ver kan gaan tt vestiging van een recht van hyptheek. Een en ander is pgenmen in artikel 31 van het Reglement. Dit artikel bevat de verplichting vr een deelnemende crpratie aan WSW vrafgaande schriftelijke testemming te verzeken vr het verstrekken van zekerheden aan een andere partij (bijvrbeeld een cmmerciële financier). Samenvattend: p het mment dat vr de verkrijging van een ngebrgde lening nderpand ndig is, kan de crpratie een verzek indienen bij WSW m het bezit vrij te laten vallen, zdat het niet meer nder de Vlmacht valt. Terug Hudt het verstrekken van de vlmacht in dat WSW k direct vergaat tt hyptheekvestiging? Nee, het verzek aan crpraties m ver te gaan tt het verstrekken van de vlmacht hudt niet in dat WSW direct vergaat tt hyptheekvestiging. De vlmacht biedt WSW wel de mgelijkheid m p een mment in de tekmst, wanneer daarte aanleiding is, ver te gaan tt hyptheekvestiging. Die mgelijkheid bestaat dan znder dat daar p dat mment medewerking van de crpratie bendigd is. Uiteraard zal WSW de deelnemer p dat mment daarver wel vraf infrmeren. Terug Kader hyptheekvestiging: Wanneer gaat WSW daadwerkelijk ver tt hyptheekvestiging? Wanneer WSW vergaat tt hyptheekvestiging is afhankelijk van de situatie. In zijn algemeenheid zal het gaan m situaties waarin WSW reden heeft tt zrg ver de financiële e/ rganisatrische situatie van de deelnemende crpratie en het effect daarvan p de zekerheidspsitie van WSW. Wanneer die psitie in gevaar kmt, kan dat vr WSW reden zijn de zekerheidspsitie te verstevigen dr het vestigen van hyptheek. Het is niet mgelijk vr WSW m vraf alle mgelijke situaties te beschrijven die WSW erte kunnen den besluiten m de Vlmacht uit te efenen. De vlgende situaties gelden dan k als vrbeelden hiervan. Niet-kredietwaardigheid en sanering WSW zal in beginsel de vlmacht uitefenen p het mment dat WSW frmeel een crpratie niet-kredietwaardig verklaart en drverwijst naar het Centraal Fnds Vlkshuisvesting (CFV) vr sanering. In een dergelijke situatie vldet een crpratie niet duurzaam aan de WSW criteria vr kredietwaardigheid. Er is dan reden vr WSW m haar zekerheidspsitie te versterken en z het mgelijk nett verlies te beperken. Brging nder categrie 6 Tijdelijke Liquiditeitstekrten WSW zal in beginsel de vlmacht uitefenen p het mment dat WSW een lening brgt nder categrie 6 Tijdelijke Liquiditeitstekrten. WSW nderscheidt zes categrieën bestedingsdelen, waarvan vijf betrekking hebben p brgbare investeringen. De zesde categrie van de bestedingsdelen is Tijdelijke liquiditeitstekrten. WSW zal vergaan tt het brgen van een lening nder dit bestedingsdel als sprake is van: Een situatie waarin de crpratie niet duurzaam aan één f meer van de

4 WSW kredietwaardigheideisen vldet en er ng geen cncreet en reëel uitzicht p herstel is, bijvrbeeld mdat de crpratie een dr WSW gevraagd herstelplan ng niet heeft verlegd, f WSW m aanvullende herstelmaatregelen heeft verzcht die ng niet in een aangepast herstelplan zijn vervat. Een situatie waarbij sprake is van een acute liquiditeitsbehefte uit hfde van een verplichting die niet valt nder categrieën 1 tt en met 5 van het verzicht brgbare bestedingsdelen. Te denken valt hierbij aan een pltseling ptredende bijstrtverplichting uit hfde van derivaten, f een verplichting uit hfde van een niet-daeb investering. Indien een crpratie niet aan deze verplichtingen kan vlden, kan dit een risic vrmen vr WSW, mdat in het uiterste geval de crpratie failliet zu kunnen gaan. Daarmee kan het niet kunnen vlden aan een nietbrgbare verplichting uiteindelijk leiden tt een aanspraak p de brgstelling dr WSW. In deze gevallen kan WSW een liquiditeitstekrt enkel brgen nder de categrie 6 Tijdelijke Liquiditeitstekrten. In beide gevallen is sprake van een zrgelijke financiële situatie en is er vr WSW aanleiding m de zekerheidspsitie te verstevigen. Situaties van crss default WSW zal in beginsel de vlmacht uitefenen p het mment dat een cmmerciële financier de crpratie in default verklaart (crss default). Overtreding van cnvenanten WSW zal in beginsel de vlmacht uitefenen p het mment dat een crpratie de cnvenanten uit cmmerciële leningvereenkmsten f andersrtige vereenkmsten (b.v. derivatencntracten) dreigt te breken. In een dergelijke situatie bestaat de dreiging dat een cmmerciële financier een grnd krijgt m een crpratie in default te verklaren (zie hiervr) en de peising van schulden kan accelereren. Om in dat geval de zekerheidspsitie van WSW te versterken, kan het vestigen van hyptheek wenselijk zijn. Aanstelling van extern tezichthuder WSW zal mgelijk de vlmacht uitefenen p het mment dat het Ministerie een extern tezichthuder bij een crpratie aanstelt. Op dat mment is er namelijk sprake van ernstige twijfel ver de financiële e/ rganisatrische stabiliteit van de crpratie. Dit kan bvendien een grnd zijn vr andere financiers m de peising van schulden te accelereren. Het is dan wenselijk vr WSW m de zekerheidspsitie te verstevigen. Hardheidsclausule Naast de hiervr genemde situaties kunnen er andere mstandigheden zijn waarnder WSW de Vlmacht tt hyptheekvestiging kan uitefenen. WSW behudt zich te allen tijde het recht vr de vlmacht in andere dan de hiervr genemde situaties uit te efenen, waarin naar het rdeel van WSW sprake is van een substantieel risic dat WSW p de betreffende deelnemer lpt. Bij haar rdeelsvrming weegt WSW de prprtinaliteit van

5 een dergelijke maatregel zwaar. Terug Is elke deelnemer van WSW verplicht m een vlmacht te verstrekken? Ja. Op grnd van het Reglement van Deelneming (artikel 30) is een deelnemer p eerste verzek verplicht m een recht van hyptheek/recht van pand te verstrekken p de nderliggende wngelegenheden, dan wel WSW daarte een vlmacht te verlenen. Terug Wat regelt artikel 30 van het Reglement van Deelneming? Artikel 30 van het Reglement van Deelneming regelt krt gezegd dat uw crpratie zich verplicht heeft m p eerste verzek van WSW aan WSW hetzij een hyptheek te verstrekken p al het nderpand dat p dat mment geldt als WSW nderpand, hetzij een nvrwaardelijke en nherrepelijke vlmacht te verstrekken aan WSW, zdat WSW in staat is m p een later gewenst mment ver te gaan tt hyptheekvestiging znder dat er p dat mment medewerking van uw crpratie bendigd is. Terug Dient een deelnemer jaarlijks een nieuwe vlmacht aan WSW te verstrekken? Nee, de vlmacht wrdt in principe éénmaal aan WSW verstrekt. Jaarlijks wrdt via de pgave in de dvi het nderpand waar de vlmacht betrekking p heeft, gewijzigd. Echter, mcht daarte aanleiding zijn (bijvrbeeld dr een mvangrijke ntwikkeling in de gebrgde prtefeuille f drdat blijkt dat er adressen ntbreken p de nderpandlijst), zal WSW u verzeken een nieuwe vlmacht af te geven. Terug Dient de Raad van Tezicht/Raad van Cmmissarissen gedkeuring te verlenen aan het verstrekken van de vlmacht? Drgaans is dit vanuit de statuten een vereiste. De Raad van Tezicht zal daarm vrafgaand aan de ndertekening van de vlmacht haar schriftelijke gedkeuring dienen te verlenen. Terug Wie draagt de ksten die verbnden zijn aan het verlenen van vlmacht? In artikel 30 van het Reglement van Deelneming staat dat de ksten die verbnden zijn aan het verlenen van de vlmacht (en eventuele latere hyptheekvestiging) vr rekening van de crpratie kmen. Terug Kan een deelnemer met betrekking tt de vlmachtverlening minder nderpand inzetten dan pgenmen in de recente dvi? Nee, dat kan niet. De vlmacht is z pgesteld dat deze aan WSW de mgelijkheid biedt een recht van hyptheek te vestigen p alle nderliggende wngelegenheden als bedeld in het reglement, (dus ingezet zijn bij WSW), en die p het mment van hyptheekvestiging vlgens de penbare registers ten name zijn gesteld van de deelnemer. Ten aanzien van dit registerged geldt dat eenmaal ingezet nderpand alleen met testemming van WSW kan wrden teruggenmen, bezwaard, geslpt f vervreemd.. Terug Kan WSW k hyptheek vestigen p niet-daeb bezit van de deelnemer? WSW kan p grnd van het tussen WSW en de deelnemer geldende reglement van deelneming zijn rechten uitefenen met betrekking tt het registerged van de deelnemer

6 welke de deelnemer dr de jaren heen heeft ingezet als nderpand bij WSW. Het kan dus vrkmen dat niet-daeb bezit nderdeel uit maakt van WSW-nderpand. Registerged dat vrheen kwalificeerde als daeb bezit, kan thans nder de huidige regelgeving kwalificeren als niet-daeb bezit. Ok ten aanzien van dit bezit geldt dat eenmaal ingezet nderpand alleen met testemming van WSW kan wrden teruggenmen. Terug Zijn er additinele ksten bij verkp en levering? Er zijn geen additinele (ntariële) ksten in het geval WSW een vlmacht heeft. Pas wanneer daadwerkelijk hyptheek gevestigd is, zal de ntaris bij levering van een wning het hyptheekrecht (gedeeltelijk) meten ryeren. Daar zijn de gebruikelijke ryementsksten aan verbnden die dr de ntaris drgaans bij de verkper in rekening wrden gebracht. Terug Kan WSW een recht van hyptheek vestigen p het bezit van crpratie X, terwijl crpratie Y vlgens WSW bijvrbeeld een verhgd risicprfiel heeft? Nee dat kan niet. WSW kan een hyptheekrecht vestigen p het nderpand van crpratie X indien WSW van mening is dat crpratie X een verhgd risicprfiel heeft. Datzelfde geldt vr crpratie Y, WSW kan een hyptheekrecht vestigen p het nderpand van crpratie Y indien WSW van mening is dat crpratie Y een verhgd risicprfiel heeft. Terug Artikel 7 in het raamwerk van de hyptheekakte hudt in dat de crpratie met garanderen dat het nderpand niet met hyptheek f enig ander beperkt recht is bezwaard. Wat hudt dit beding in? Het gaat in artikel 7 m de zekerheidsrechten. Het artikel hudt krt gezegd in dat de hyptheekhuder (WSW in dit geval) er zeker van met zijn dat hij een recht van eerste hyptheek verkrijgt. Dat is het belang van een hyptheekhuder. Er mag p het nderpand, dat geldt als WSW-nderpand, niet al een hyptheekrecht gevestigd zijn. Is een crpratie bijvrbeeld erfpachter, dan zal WSW een recht van hyptheek vestigen p het recht van erfpacht (datzelfde geldt vr een recht van pstal). Aanwezigheid van pstalrechten gevestigd ten beheve van kabels, leidingen en bijvrbeeld transfrmatrhuisjes hebben geen invled in eventuele hyptheekvestiging. Overigens geldt nu al p grnd van artikel 29 lid 1 sub c van het Reglement van Deelneming dat een crpratie niet znder schriftelijke testemming van WSW WSW-nderpand mag bezwaren met een beperkt recht. Terug Kan mijn crpratie een verzek bij WSW den vr vrijgave van een deel van het eerder ingezette nderpand? En z ja, welke prcedure meten wij daarvr vlgen? Ja, cnfrm nze richtlijn vrijgave nderpand u kunt eventueel een schriftelijk en gemtiveerd verzek indienen bij uw WSW-Accuntmanager vr vrijgave van eerder ingezet bezit. WSW berdeelt ieder verzek afznderlijk. Basisregel is wel: eenmaal ingezet nderpand blijft ingezet nderpand. WSW zal vr de eventuele vrijgave de financiële psitie van de crpratie, de resterende zekerheden vr WSW en het bestemmingsdel van het vrij te geven nderpand berdelen, in relatie tt de financiële psitie en risic's. Terug