Taxatierapport. Plein 7 BERGEN (N.H.) 24 maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) DTZ Zadelhoff v.o.f. Valuation Advisory Services

Transcriptie

1 MA Zadelhff Taxatierapprt BERGEN (N.H.) Datum pdrahtgevers Uitgeverd dr 24 maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) DTZ Zadelhff v..f. Valuatin Advisry Servies Aplllaan BG AMSTERDAM tel.: fax: Taxateurs M.S. de Graaf-Kuijzer MSRE RT drs. B. Wilberts

2 EE 1 Zadelhff Samenvatting BERGEN (N.H.) pdrahtgevers Type bjet Del Peildatum ppervlakte Aantal parkeerplaatsen Buwjaar Erfpaht/eigen grnd Stand en ligging Bereikbaarheid Parkeren Curantheid Huurwaarde Gemeente Bergen (N.H.) winkelruimte interne deleinden 15 maart 2009 ira 477 m 2 VV geen mstreeks 1960 eigen grnd ged redelijk vldende (betaald) aan de penbare weg redelijk tt ged EUR ,- per jaar, exlusief BTW Getaxeerde waarden nderhandse verkpwaarde nder gestanddening van de lpende huurvereenkmst(en) EUR ,- k.k. DTZ ret A maart 2009

3 gig Zadelhff BERGEN (N.H.) Inhudspgave Algemeen pdrahtgevers Taxateurs bjet Del Peildatum Definities Methden nderhud Milieuaspeten Gebruik mzetbelasting Infrmatie Tensltte pagina bjet mshrijving Kadastrale infrmatie Beshrijving / indeling Inspetie Stand en ligging Bereikbaarheid Parkeren Bestemming Uitbreidingsmgelijkheden Gebruiksmgelijkheden Milieuaspeten Markt Marktsituatie Referentietransaties Berdeling Sterkte-zwakte analyse Verhuur- en verkpbaarheid Curantheid Getaxeerde waarden, BERGEN (N.H.) 14 Bijlagen Rekenmdel(len) pname tehnishe en buwkundige gegevens Kadastrale gegevens Uittreksel bestemmingsplan Milieugegevens Plattegrnd(en) Stadsplattegrnd Ft('s) Algemene Vrwaarden en Tarieven DTZ Zadelhff v..f. DTZ ref A maart 2009

4 ^ 5 Zadelhff BERGEN (N.H.) Algemeen pdrahtgevers Gemeente Bergen (N.H.) gevestigd te ALKMAAR, ten deze vertegenwrdigd dr mevruw N. Zwartele. Taxateurs DTZ Zadelhff v..f., een v..f. van partners die deelnemen middels beslten venntshappen, gevestigd te Amsterdam, ten deze vertegenwrdigd dr M.S. de Graaf-Ku ijzer MSRE RT en drs. B. Wilberts, beiden verbnden aan DTZ Zadelhff Valuatin Advisry Servies, kantrhudende Aplllaan 150,1077 BG AMSTERDAM. bjet Del, BERGEN (N.H.) Het del van de pdraht is, in verband met interne deleinden, de navlgende waarde te taxeren, te weten: nderhandse verkpwaarde, vrij van huur en/f gebruik en ntruimd. Peildatum Als waardepeildatum is bepaald 15 maart Definities De nderhandse verkpwaarde, vrij van huur en/f gebruik en ntruimd, representeert het bedrag dat de nrerende zaak bij nderhandse verkp redelijkerwijs zal pbrengen, nadat de verkper de nrerende zaak, na de beste vrbereiding, vrij van huur en/f huurrehten en ntruimd p de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangebden. Methden Cmparatieve methde De mparatieve fwel vergelijkende methde, vergelijkt verkptransaties en/f verhuurtransaties met betrekking tt srtgelijke bjeten met elkaar. Deze methde wrdt gebruikt vr nrerende zaken waarvan 'vldende' transatiegegevens bekend zijn. De mparatieve methde stelt p de berdeling van de markt, van de latie en van de nrerende zaak zelf en is gebaseerd p nder meer de nderstaande fatren: Markt vraag en aanbd p de markt ntwikkeling rendementen inflatieverwahting rentestand en -ntwikkeling Latie mgevingsfatren parkeermgelijkheden infrastrutuur bereikbaarheid met eigen en penbaar verver vrzieningen als winkels, wningen, hrea, banken en shlen (buw)ntwikkelingen met betrekking tt vergelijkbare nrerende zaken DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 4

5 E Zadelhff BERGEN (N.H.) nrerende zaak zakelijke en andere lasten buwaard en kwaliteitsniveau staat van nderhud uderdm stand en ligging gebruiksmgelijkheid. Huurwaardekapitalisatie methde De nderhandse verkpwaarde is bepaald aan de hand van de brut markthuurwaarde van de verhuurbare vlerppervlakten van de gebuwen en/f terreinen, verminderd met nrerende zaakgebnden zakelijke en andere, dr pdrahtgever pgegeven en/f geshatte lasten en gerelateerd aan een nder de huidige marktmstandigheden reëel geaht nett rendement. Dit rendement stelt p de berdeling van de markt, van de latie en van de nrerende zaak zelf en is gebaseerd p nder meer dezelfde fatren zals hierbven reeds beshreven. Het eventuele vershil tussen de atuele huurpbrengst en de markthuurwaarde is verdisnteerd p basis van de resterende lptijd van de huurvereenkmst(en) (ntante waarde). Rekening is gehuden met ksten vr leegstand, waarnder huurderving, servieksten ten laste van de eigenaar, verhuurksten en ksten ten beheve van marketing, publiiteit, teziht, instandhuding en aanpassing en/f renvatie. verdrahtsbelasting, ntarisksten en kadastraal reht zijn in mindering gebraht. nderhud De berdeling van de nderhudstestand van gebuwen en gebuwgebnden installaties geshiedt glbaal, vr zver waarneembaar en uitsluitend in het kader van een waarderdeel. Het is geen tehnish nderzek en er wrdt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tt de nderhudstestand zelf en/f eventuele verbrgen gebreken. Bij deze taxatie is er van uit gegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behren funtineren en in een zdanige staat verkeren dat vereiste gedkeuringen, waarnder die van verheidswege, znder investeringen kunnen wrden verkregen. Deze installaties zijn bijvrbeeld entrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrishe installaties, liften en installaties en vrzieningen vereenkmstig de vrshriften van de plaatselijke brandweer. Vr wat betreft de buwkundige mshrijving, gebuwgebnden tehnishe vrzieningen en installaties en de staat van nderhud wrdt krtheidshalve verwezen naar de 'pname tehnishe en buwkundige gegevens' in de bijlagen. Bij de waardering zijn de niet gebuwgebnden installaties buiten beshuwing gelaten. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H. Pagina 5

6 I i Zadelhff BERGEN (N.H.) Milieuaspeten Bij de inspetie van het getaxeerde is niet nderzht f tijdens de buw materialen zijn gebruikt, die naar de huidige inzihten en maatstaven een gevaar zuden kunnen pleveren vr het milieu en/f de gezndheid van mens en dier, zals in het bijznder asbest en asbesthudende materialen. Bij de taxatie is er derhalve van uit gegaan dat hiervan geen sprake is, tenzij anders vermeld nder 'Milieuaspeten' in het hfdstuk 'bjet'. In het kader van deze taxatie heeft geen nderzek plaatsgevnden naar eventuele verntreiniging van de grnd en/f het grndwater behrende tt het getaxeerde bjet, welke naar huidige inzihten en maatstaven gevaar zu kunnen pleveren vr het milieu en/f de gezndheid van mens en dier. Bij de taxatie wrdt er dan k van uit gegaan dat er geen sprake is van verntreiniging en/f andere vrmen van vervuiling, waardr het gebruik nfrm de bestemming en/f het verkrijgen van een buwvergunning wrdt belemmerd, tenzij anders vermeld nder 'Milieuaspeten' in het hfdstuk 'bjet'. Gebruik Er is geen nderzek gedaan naar eventuele vrshriften, bepalingen en/f bendigde vergunningen welke verband huden met het (speifieke) gebruik van het bjet. Tenzij anders vermeld wrdt er van uit gegaan dat gebruik nfrm de bestemming znder verdere belemmering is tegestaan. mzetbelasting Alle in het rapprt genemde bedragen zijn exlusief BTW, tenzij anders vermeld en/f wettelijk niet belast met BTW. Infrmatie De taxatie is gebaseerd p de inspetie van de nrerende zaak, p de ter beshikking gestelde infrmatie van de pdrahtgever en/f derden zals bijvrbeeld huur- en ppervlaktegegevens, plattegrndtekeningen en/f eventuele meetertifiaten en gegevens ver nrerende zaakgebnden zakelijke en andere lasten, en p shriftelijk dan wel mndeling verstrekte infrmatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/f prvinie en eventuele andere instanties. Van de dr de pdrahtgever en/f derden ter beshikking gestelde infrmatie is kennis genmen. Geen aansprakelijkheid wrdt aanvaard indien mht blijken dat de infrmatie njuist en/f nvlledig is geweest. Tensltte De bijlagen vrmen een nlsmakelijk deel van dit taxatierapprt. Indien vr delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld f berekend, kunnen deze niet als afznderlijke eenheden wrden beshuwd. De in de berekeningsmdellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens wrden gebruikt. Een eventueel in de telihting pgenmen rekenkundige speifiatie dient te wrden beshuwd als slehts één van de indiaties vr de getaxeerde waarde, en kan hiervan uitdrukkelijk afwijken. Indien bvendien meerdere senari's zijn drgerekend, beheven niet alle te zijn vermeld. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H. Pagina 6

7 B XZadelhff BERGEN (N.H.) Indien de peildatum in de tijd later ligt dan (I) datum van pname van het bjet, en/f (II) de datum waarp het mdel definitief gemaakt is ("Datum definitief"), en/f (III) de datum van verzending van een nept rekenmdel hudende een vrlpige vaststelling van de waarde van het bjet, wrdt er vanuit gegaan dat er gedurende de peride tussen deze data geen veranderingen zijn pgetreden, zals eventuele ntwikkelingen in de markt, ntwikkelingen in wet- f regelgeving en/f feitelijke wijzigingen in, aan f rndm het gebuw, die de waarde van het bjet kunnen beïnvleden. DTZ Zadelhff v..f. aanvaardt geen verplihting m de pdrahtgever en/f derden te adviseren met betrekking tt eventuele ntwikkelingen in de markt, ntwikkelingen in wet- f regelgeving en/f feitelijke wijzigingen in, aan f rndm het gebuw die zih na de datum waarp het mdel definitief gemaakt is, hebben vrgedaan en die van invled zuden kunnen zijn p de waarde(n). Het taxatierapprt is uitsluitend bestemd vr de pdrahtgever. Ten aanzien van de inhud wrdt geen verantwrdelijkheid jegens anderen dan de pdrahtgever aanvaard en slehts vr het del van de pdraht. Het rapprt mag niet ter beshikking van derden wrden gesteld, tenzij met vrafgaande shriftelijke testemming. De taxatie is uitgeverd p basis van de Algemene Vrwaarden en Tarieven DTZ Zadelhff v..f. Deze zijn als bijlage van het rapprt pgenmen. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 7

8 I Ï Zadelhff BERGEN (N.H.) bjet mshrijving Het appartementsreht rehtgevende p het uitsluitend gebruik van de winkelruimte met kelder, erf en verige nrerende aanhrigheden. Kadastrale infrmatie Gemeente: Bergen (N.H.) Setie: C Njjmmer(s): 2038 appartementsindex Al Het vlledig eigendm behrt te aan: Stihting Nrdhllands Kunstentrum gevestigd te Bergen (N.H.). Aantekeningen bij het bjet Er is beperkte titelreherhe gepleegd (titelnummer 1607/129 d.d. 12 augustus 1965), waaruit geen signifiante waardebeperkende mstandigheden zijn gebleken. Krtheidshalve wrdt verwezen naar de als bijlage pgenmen kpie van de betreffende titel. Het zij pgemerkt dat de akte, aangeleverd dr het Kadaster zeer sleht leesbaar was, waardr een grndige reherhe van deze akte niet mgelijk was. Aan genmen is dat er geen nemenswaardige erfdienstbaarheden en f kwalitatieve bepalingen vrtkmen uit bvengenemde akte. Beshrijving / indeling Het getaxeerde betreft een hek winkelpand in het entrum van Bergen, verdeeld ver twee buwlagen. De gevels zijn pgetrkken in baksteen en afgedekt met huten lambriseringen, huten beibrden en glas. Tevens zijn aan de gevels tnkasten geplaatst alwaar kunst ten tn wrdt gesteld. Het dak is plat. De gehele winkelpunt beshikt ver een luifel. Bij de inspetie van het pand waren duidelijke spren te zien van lekkages in het verleden. Deze zijn vermedelijk verrzaakt dr het dakterras dat deels p het getaxeerde is gelegen. De ruimte p de begane grnd is ruim en liht en det dienst als galerie, tnzaal en kan gebruikt wrden vr bijeenkmsten en pveringen. De vlerafwerking is linleum en tegels in de keuken. Aan de ahterzijde is p de begane grnd ruimte vr pslag, tehnishe ruimten en een klein kantrtje. Het gehele pand is vrzien van een alarmsysteem. De kelder heeft een vergelijkbaar vlerppervlak als de begane grnd en kan via een huten trap wrden bereikt. De ruimtes die rsprnkelijk als sanitaire ruimte dienden zijn nu in gebruik als pslag en tehnishe ruimte. De kelder beshikt ver twee ndtrappen, waarvan er een uitkmt p het Plein en een nduitgang die uitkmt aan de ahterzijde van het getaxeerde. Deze laatste nduitgang is niet meer in gebruik en dihtgezet. Aan de zijkant van het getaxeerde is een deur die in het verleden tegang bd aan de kelder. Het rsprnkelijke buwjaar is mstreeks De staat van nderhud kan als redelijk wrden berdeeld. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 8

9 I Zadelhff BERGEN (N.H.) De indeling is glbaal als vlgt: Buwlaa Aantal nr W kelder begane grnd Ttaal winkelruimte/galerieruimte/pslag winkelruimte/galerieruimte/kantr ira ira 225 m m m 2 Brn: W: Infrmatie pdrahtgever platlegrndtekening, shaal 1:100. tekening/prjetnummer nbekend. Er was geen meetstaat van het bjet beshikbaar. verhuurbare vlerppervlakte Inspetie Stand en ligging Bereikbaarheid p 19 maart 2009 is het bjet geïnspeteerd dr drs. B. Wilberts. Het bjet is gelegen in het entrum van de gemeente Bergen aan het Plein. De mliggende bebuwing in de nabijheid van het getaxeerde bestaat hfdzakelijk uit winkels in de plint met bvenwningen en publieke vrzieningen zals een penbare biblitheek. Aan de andere kant van het getaxeerde is hrea gevestigd in de vrm van grand-afés, restaurants en htels. Bekende winkelfrmules in de mgeving zijn supermarkt de Deen, Vanillia, Sissy By (Hmeland) en ABN AMR. Enkele bekende hreagebruikers p en rnd het Plein zijn Ner's en Gust. De stand en ligging van het bjet wrden als ged berdeeld. Het bjet ligt p ira 10 kilmeter afstand van de dihtstbijzijnde rijksweg de A9. De snelweg kan bereikt wrden via de prviniale weg N9, de ring West van Alkmaar en is binnen een kwartier vanaf het getaxeerde met de aut te bereiken. De afstand tt het dihtstbijzijnde NS Sprwegstatin is statin Alkmaar en ligt p 5,5 kilmeter fwel elf minuten autrijden gelegen. Daarnaast kan men van penbaar verver gebruik maken in de vrm van de buslijnen 160 en 162. Deze bussen rijden met een frequentie van 20 minuten. De bereikbaarheid wrdt als redelijk berdeeld. Parkeren p dit mment kan er, aan de vrzijde van het getaxeerde p een pleintje, betaald wrden geparkeerd. Tevens is er aan de verzijde een parkeergarage nder supermarkt de Deen gelegen. Alternatieve parkeermgelijkheid is aan het nabijgelegen parkeerterrein het Binnenhf gelegen. Vr de tekmst heeft de gemeente de visie m het Plein zveel mgelijk autvrij te maken dr gebuwde ndergrndse parkeervrzieningen te realiseren. De parkeergelegenheid in de huidige situatie kan als vldende wrden berdeeld. Aan de ahterzijde ligt p het pereel een verhard terrein dat dienst kan den als parkeerterrein. Bij de waardering is dit ehter buitenbeshuwing gelaten. Een medewerker van de KCB gaf aan dat zij geen gebruik mgen maken van de drie plekken die aldaar zijn gerealiseerd. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 9

10 3 Zadelhff BERGEN (N.H.) Bestemming Er is infrmatie ingewnnen bij de afdeling Ruimtelijke rdening van de gemeente Bergen (N.H.) mtrent de bestemming van de nderhavige nrerende zaak. Het bjet valt nder de bepalingen van het bestemmingsplan Bergen Centrum, vastgesteld bij raadsbesluit p 21 juni 1977, met als bestemming 'penbare deleinden () en bar (Hb)'. Dr de gemeente is de plankaart met vrshriften verstrekt. Tt de bestemming penbare deleinden wrden tegelaten: siaal ulturele medishe en maatshappelijke deleinden zals verenigingsleven, gdsdienst, nderwijs, penbaarbestuur en nutsvrzieningen. Daarnaast mgen grnden met de subbestemming 'Hb bar* hreabedrijven in de vrm van bars wrden uitgeefend. De grnden mgen geheel wrden bebuwd. Per subbestemming mag ten hgste één dienstwning wrden gebuwd. Het vlume mag niet meer dan 450 m 3 bedragen. Stalling p het terrein wrdt, vr beide bestemmingen, niet tegelaten. De maximale gt en nkhgte bedraagt vier meter; de gt en nkhgte meten aan elkaar gelijk zijn. Bij de waardering is er vanuit gegaan dat winkels k wrden tegestaan p nderhavige latie. Krtheidshalve wrdt verwezen naar het als bijlage pgenmen uittreksel van het bestemmingsplan. Uitbreidingsmgelijkheden Er is bij deze taxatie vanuit gegaan dat het vigerende bestemmingsplan geen mgelijkheid biedt m de bestaande bebuwing p eigen terrein verder uit te breiden. In de tekmst zal de winkelpunt wrden herntwikkeld tt een winkelpunt met bvengelegen appartementen en een parkeergarage. Met de ntwikkelptentie van de latie is in de waardering rekening gehuden. Gebruiksmgelijkheden p dit mment zijn de getaxeerde grnden in gebruik als winkelruimte/galerie. Gelet p de huidige bestemming en de vrgenmen plannen m het Plein te herntwikkelen lijkt dit gebruik het meest gerede gebruik. De bestemming laat k een hreabedrijf te. In het verleden was de kelder in gebruik als distheek. Het is niet aannemelijk dat deze funtie zal terugkeren p nderhavige latie gelet p de geringe hgte en derhalve niet in de waardering meegenmen. lieuaspeten Er is infrmatie ingewnnen bij de milieudienst regi Alkmaar mtrent eventuele aanwezigheid van bdemverntreiniging, asbest, (ndergrndse) tank, teerhudende materialen, geluid- en stanknturen en dergelijke. Uit een uitreksel van hel bdeminfrmatiesysteem is gebleken er als gevlg van eerdere bedrijfsativiteiten twee huisbrandlietanks zijn gesaneerd p nderhavige latie. Het kan vlgens de milieudienst vrkmen dat er ng andere huisbrandlietanks in de mgeving aanwezig zijn. Dr de milieudienst is de latie geregistreerd als ptentieel verntreinigde latie vanwege de bedrijfsativiteiten in heden f verleden. m meer inziht te krijgen in de huidige bdemgesteldheid wrdt in verweging gegeven een vrnderzek nfrm NEN 5725, eventueel gevlgd dr een verkennend nderzek nfrm NEN 5740, uit te laten veren. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H. Pagina 10

11 EEj 5 Zadelhff BERGEN (N.H.) Markt Marktsituatie Algemene marktvisie: Enmishe vruitzihten temperen de markt Nu de peride van hgnjuntuur ahter ns ligt en een reessie is ingezet, vertnden de gebruikersmarkten in 2008 k de eerste kleersheuren. Medi 2008 heeft de Nederlandse enmie een mslagpunt gekend van enmishe grei naar een stilstaande enmishe ntwikkeling. De gevlgen van de enmishe teruggang, zals de plpende werklsheid, de teruglpende investeringen dr bedrijven en verheden en een afname van de nsumentenbestedingen hebben er in 2008 erte geleid dat de pname p de kantren, in mindere mate p de bedrijfsruimtemarkt, is gedaald. p de kantrenmarkt is de pname ng niet stil kmen te liggen, getuige de bijna 1,5 miljen m 2 die van gebruiker wisselde. Vr de bedrijfsruimtemarkt was dit met een geëffetueerde vraag van ira 2,5 miljen m 2 zelfs één van de hgste pnameniveaus sinds Het effet van de kredietrisis die k in Nederland haar intrede deed was daarmee in 2008 ng beperkt merkbaar p de gebruikersmarkt. Naar verwahting zal dit effet in 2009 zeer manifest wrden. De prgnse die het Centraal Planbureau stelt vr 2009 en 2010 laten een verder verslehtering zien van de enmishe ntwikkeling. In 2009 zal de enmie in Nederland krimpen met ira 0,75% tt 3%. Pas in 2010 zal de enmie zih naar verwahting herstellen. Het verleden heeft ehter den blijken dat het meilijk is m te vrspellen wanneer de mslag naar een greiende enmie zal plaatsvinden. mdat p krte termijn geen enmish herstel wrdt vrzien, zal de vraag naar huisvesting verder afnemen, terwijl de vrraad in de meeste segmenten p krte termijn ng zal tenemen dr reeds ingezette nieuwbuwntwikkelingen die zullen wrden pgeleverd. Winkelmarkt Bergen De gemeente bergen is een gemeente met in ttaal inwners. Het winkelaanbd riht zih p de lkale vraag en heeft een nadruk p dagelijkse vrzieningen; ehter in verhuding met vergelijkbare gemeentes van die mvang, heeft Bergen daarnaast een hgwaardig winkelaanbd geriht p luxe artikelen. Dat blijkt uit het winkelaanbd zals kleding en veding speiaalzaken. Naast het eigen aantal inwners kan Bergen prfiteren van de vele teristen die jaarlijks naar Bergen en Bergen aan Zee kmen. Vandaar dat er in het entrum van Bergen k veel hrea aanbd is. pvallend aan de winkelmarkt in Bergen is dat er veel eigenaar gebruikers in het gebied aanwezig zijn. Er is weinig tt geen leegstand en de markt vr de vrije verhuur van winkelruimte lijkt dan k beperkt. Dit kan er enerzijds p duiden dal er welliht ruimte is vr uitbreiding van de bestaande winkelvrraad; anderzijds kan het duiden p evenwihtssituatie. Nieuwbuw p risi lijkt in deze tijden niet de meest lgishe keuze. De huurprijzen vr winkels in het entrum variëren sterk, afhankelijk van winkelgrtte, frntbreedte en ligging in de winkelrute. Vr winkels zals die geprjeteerd zijn p nderhavige latie hanteren wij een huurprijs van EUR 250,-. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 11

12 BERGEN (N.H.) p laties met een mindere aanlprute variëren de huurprijzen lussen de EUR 175,- en EUR 200,-. p enkele plekken, met verwegend kleine ppervlakten, wrden huurprijzen bven de EUR 300,- gerealiseerd. Veelal wrden huurprijzen als unitprijs per maand gerekend. Wanneer de unitprijzen terug wrden gerekend naar meterprijzen vallen deze huurprijzen hger uit. Referentietransaties In de afgelpen peride hebben zih de navlgende transaties vrgedaan, welke nder meer als referentie vr de taxatie hebben gediend. nderstaande gegevens vrmen een seletie en begen geen vlledigheid te bieden. Verhuurtransatie winkelruimte Alkmaar e.. MES SMsfê Breelaan 12 Ged. Nieuweslt Hgstraat 1-3 Statinsplein 203 Heereweg Bergen Alkmaar Alkmaar Heerhugwaard Shrl Brn: DTZ Zadelhff Researh W: verhuurbare vlerppervlakte a. 85 m 2 a. 221m 2 a. 170 m 2 a. 126 m 2 a. 73 m 2 353,- 204,- 205,- 213, ,- (kpprijs p/m 2 ) nvember 2007 mei 2007 januari 2007 maart 2008 april 2008 pmerking: vr de gemeente Bergen (N.H.) waren er weinig tt geen winkeltransaties bekend in de dr ns geraadpleegde databases. Daarm is er vr gekzen m een grtere regi als referentiegebied te nemen. Atueel aanbd winkelruimte Alkmaar e.. smmw' Vraag(huur)prijs (in EUR) Breelaan 31 Heereweg 34 Statinsweg Kennemerstraatweg 6 Bemeri Shrl Heil Alkmaar a^ 80 m 2 a. 125 m 2 a. 205 m 2 a. 460 m , , , ,- jitueel atueel atueel atueel Brn: DTZ Zadelhff Researh VV: verhuurbare vlerppervlakte DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 12

13 Eg 'I Zadelhff BERGEN (N.H.) Berdeling Sterkte-zwakte analyse Latie Prettige winkelmgeving Failiteiten en winkels in de direte mgeving nderhavige latie beshuwd als (een van) de beste winkellaties in het entrum Cnurrerende prjeten in de mgeving kunnen leiden tt leegstandsperides (winkels), indien er ng geen ptentiële winkelhuurders zijn benaderd vrafgaand aan de ntwikkeling. Veruderd bjet met tekmstig grt nderhud grte kelderruimte die vr het huidige gebruik ged is, maar die bij een alternatieve aanwendbaarheid een minder urant bjet plevert. Geplande herntwikkeling van de rest van het Plein kan leiden tt een buwput met verlast in de kmende jaren. Verhuur- en verkpbaarheid Verhuurbaarheid In de fitieve situatie van leegstand van het gehele bjet kan de verhuurbaarheid wrden aangemerkt als ged. De verwahting is dat de markt rekening hudt met een leegstandsperide van ira 3 maanden en huurvrije peride(n) en krtingen ter grtte van ira 3 maanden huur. Verkpbaarheid De verkpbaarheid van het bjet bij vlledige leegstand wrdt gekenmerkt als redelijk tt ged. Ptentiële kpers vr dit bjet zijn ntwikkelaars, eigenaar gebruikers, winkeliers en partiuliere beleggers. Curantheid Gelet p de aspeten beshreven in de sterkte-zwakte analyse, kan het bjet in relatie tt de marktsituatie als redelijk tt ged urant wrden aangemerkt. DTZ ref_a maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 13

14 ; M ^Zadelhff BERGEN (N.H.) Getaxeerde waarden ndertekening Rekening hudend mei alle in dit rapprt genemde uitgangspunten en infrmatie zijn de vlgende waarden getaxeerd. nderhandse verkpwaarde nder gestanddening van de lpende huurvereenkmst(en) EUR zegge: ,- k.k. zevenhnderdnegentigduizend eur ksten kper Deze waardering is uitgeverd in samenwerking met drs. J. Lugard, DTZ Zadelhff Valuatin Advisry Servies, kantrhudende Aplllaan 150, te Amsterdam. Aldus gedaan te geder truw, naar beste kennis en wetenshap. BERGEN (N.H.) / AMSTERDAM, 24 maart M.S. de Graaf-Kuijzer MSRE RT drs. B. Wilberts DTZref_A maart 2009 Gemeente Bergen (N.H.) Pagina 14

15 REKENMDEL(LEN)

16 E ^ "E "ö3 B Q- m 13 0 CU 2 -E 2 S 3 I f a 1 F F C <0.ff^ (^ nj^ u ü ^ 2 # 2 "5 CJ S E > a> e a l i l! D Q D D G D 2 I e CD.. F I > gil «5 E» (Ü E 03 «TT Q CM C CD e CD * - 13 d li v r t ) 15 n3 ±ï 3 I D r? 92 x: = S *.&..&- i> 5 E 5 r i a> q> x.i trt ^ ï a 2? & s r m» a I i I i I I 8 CU _.S! n «< Ê < * 09 N S P g

17 I I E M ** " J f ". E 2 ra ra W s ï II -fi E ) 1 NT x: 8 'D I CU D) H- 05 k. 3 =3 C r > 5 m 0? i. E E 5 CL. E E a r r s 5 ü 5 " ra E ra r ra ra ra 'ai 1 Ui & > H E r^ <*} <* N N S 5 Cf - 5 ë Q. CC 5 5.* 0) 03 eg <

18 '. m V 1.»' r I 5 * A / ' 4'/ i ** - ' >' / pp*4 I -ï I...,.,., 2 &..,» - '!i ) /' ;: P / \1 \ /">*, V * 1 --$- '/'/. * i \ v tin * \ a i 2. s 5 C CU s " r» ir> ; *~ h- 2 S 5 * T5 E CD ~ '5 CÜ E «S ê ë (D T T- CNj ( t Ö IS m r- iml J > ) 0 " > t < - > C N 0 0 > 0 < N T d l C N C - l ( N - * S C Q. E E i Q ) rji V p _ m Q; 3 ö n m ó ' w ^r C CM 5 K w E C S CU v, 3 ^ 3 JC C a sl r r Sf 2s & 5 D 3: i HHH 4 j. CD > 0) " D N "D r 1112.E rihvj IE ï 0) ö ir^éi 1 7 "\ L ZJ i ) " 1-.. i * E ti E & 2 m C N N f E» 1I 4> 5 2 z 5 S» E 5 * V =r. 5 < il

19 KADASTRALE GEGEVENS

20 Kadastraal beriht bjet pagina 1 van 1 Kadaster Dienst vr het kadaster en de penbare registers in Nederland Gegevens ver de rehtstestand van kadastrale bjeten, met uitzndering van de gegevens inzake hyptheken en beslagen Betreft: BERGEN (N.H.) C 2038 A Plein BERGEN NH 10:59:43 Uw referentie: A5415 Testandsdatum: Kadastraal bjet Kadastrale aanduiding: BERGEN (N.H.) C 2038 A1 mshrijving kadastraal bjet: WNEN (APPARTEMENT) Latie: Plein BERGEN NH ntstaan p: Vr in de splitsing betrkken rehten raadpleeg "ntstaan uit" ntstaan uit: BERGEN (N.H.) C 2026 Vereniging van eigenaren: ALBERT HEIJN N.V. ZAANDAM Publiekrehtelijke Beperkingen Er zijn geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie. Gerehtigde EIGENDM STICHTING NRDHLLANDSE KUNSTCENTRUM Pstadres: Emmalaan ES BERGEN NH Zetel: BERGEN Reht ntleend aan: HYP4 ALKMAAR 1607/129 Eerst genemde bjet in brndument: BERGEN (N.H.) C 2038 A1 Einde verziht De Dienst vr het kadaster en de penbare registers behudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zih het reht vr als bedeld in artikel 2 lid 1 junt artikel 6 lid 3 van de Databankenwet.

21 Uittreksel Kadastrale Kaart Uw referentie: A Deze kaart is nrdgeriht Pereelnummer Huisnummer Kadastrale grens Bebuwing verige tpgrafie Vr een eensluidend uittreksel. ALKMAAR, 11 maart 2009 De bewaarder van het kadaster en de penbare registers Shaal 1:500 Kadastrale gemeente BERGEN (N.H.) Setie C Pereel r A Aan dit uittreksel kunnen geen betruwbare malen wrden ntleend De Dienst vr het kadaster en de penbare registers behudt zih de intelletuele eigendmsrehten vr, waarnder het auteursreht en het databankenreht.