uitspraak van de Huurcommissie

Transcriptie

1 uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kinkerstraat 289 B 1053 ES AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder Wederpartij [xxx] (niet aanwezig op de zitting) Hierna te noemen: verhuurder [xxx] Kern van de uitspraak De huurprijs van 427,80 per maand wordt van 1 september 2013 tot 1 april 2014 verlaagd tot 128,34 per maand. Vanaf 1 april 2014 wordt de huurprijs van 427,80 tijdelijk verlaagd tot 171,12 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 20 januari 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot wegens ernstige onderhoudsgebreken. Op 17 januari 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 17 april 2014 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. COUGB ENV II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Pagina 1 van 8

2 Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring van de huurder: Ik heb geen bezwaar tegen behandeling van de zaak door 2 commissieleden; De puntentelling is akkoord; Ten aanzien van de gebreken: Al in augustus 2013 werd de lekkage gemeld; De lekkage is er nu niet meer maar wel het gat in de gevel; De lekkage in de 2e slaapkamer is in maart 2014 verholpen. De lekkage was in het midden van de kamer en was heel ernstig. Ik moest continu aanwezig zijn om de emmers leeg te maken; De gevolgschade werd in eerste instantie niet goed verholpen. Binnen heel korte tijd was de muur weer bruin. Ongeveer 1,5 week geleden is er opnieuw geschilderd. Tot op heden is het niet meer bruin geworden; De schade aan allerlei goederen is nog niet vergoed. Daarover ben ik nog in discussie met de verhuurder. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De tijdelijke verlaging gaat uit van de maximale huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie in deze procedure ook het puntenaantal van de woonruimte en de bijbehorende maximale huurprijs vast. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs Omdat onweersproken is verklaard dat de lekkage al in augustus 2013 aan verhuurder is gemeld, gaat de Huurcommissie uit van de geldende huurprijs op 1 september Op die datum was de huurprijs 427,80 per maand. Onderhoud en gebreken Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie van 1 september 2013 tot 1 april 2014 een ernstig gebrek: Er is tot 1 april 2014 sprake geweest van een lekkage vanaf de buitengalerij aan de achtergevel op de 4e verdieping. Deze lekkage had een aantal oorzaken. In lichte mate op tegenschot liggen van de galerijplaten (water stroomt naar de gevel toe). Verder het ontbreken van een strook loodwerk over een lengte van circa 1 m² aan de onderzijde van het gevelmetselwerk. COUGB ENV Pagina 2 van 8

3 Verder open naden tussen het gevelmetselwerk en de buitenkozijnen en tenslotte onvoldoende waterkering bij de dilatatievoeg ( 20mm) in het buitenblad. Ten gevolge van de gebrekkige waterkering, is hemelwater over een langere periode in de constructie terecht gekomen. Een deel van het water kwam direct naar binnen, ter hoogte van het binnenblad in de linker slaapkamer. Het overgrote deel is over de betonnen vloer van de 4e verdieping gestroomd en via de naden tussen de constructieve betonnen vloerplaten doorgeslagen naar de slaapkamers. De lekkage is opgetreden in de periode augustus februari 2014, waardoor de rechter slaapkamer voor een periode van circa 6 maanden onbruikbaar is geweest. De lekkage in de linker slaapkamer is reeds in een onbekende periode verholpen. De huurder verklaarde dat ook deze ruimte voor enkele maanden onbruikbaar is geweest. Teneinde de schade aan inboedel te beperken, heeft de huurder het lekkagewater opgevangen met emmers. De huurder verklaarde hierdoor ook vaker thuis te zijn gebleven. Er bevinden zich (licht) vochtige en droge vochtplekken in het midden van de slaapkamerplafonds en op één wand in de linker slaapkamer aan de achtergevel, over een oppervlakte van 30 x 130 cm² op het plafond in de slaapkamer (rechts) en 30 x 30 cm² en 15 x 180 cm² op het plafond en de muur van de slaapkamer (links). In de linker slaapkamer komt het behang over een oppervlakte van ca. 0,05-0,10 m² los van de muur, ter hoogte van de hoekaansluiting tussen de woningscheidende wand het binnenblad van de achtergevel. Ondanks huurders inspanningen, is een matras vergaan en zijn de vloerbedekking en gordijnen beschadigd. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vocht- en/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat het steenachtige constructiedeel plaatselijk als licht vochtig, maar hoofdzakelijk als droog gekwalificeerd moet worden. Naast de ontstane visuele gevolgschade heeft de huurder aangegeven, dat een aantal maanden geen gebruik kon worden gemaakt van het balkon aan de achtergevel. De lekkage heeft de balkondeur zodanig doen uitzetten, dat de deur niet meer kon worden geopend. In de periode maart 2014 is de deur geschaafd, waardoor deze evenals het balkon weer kan worden gebruikt. De geschaafde zijde is vervolgens niet geschilderd of gegrond. Uit de verklaringen van huurder en verhuurder is gebleken dat de Vereniging van Eigenaren de onderhoudsplicht voor de buitenschil draagt. Dit zou dan ook de reden zijn voor het langdurig uitblijven van herstel. In de periode februari 2014 zijn er werkzaamheden uitgevoerd om de lekkages te verhelpen. De werkzaamheden betroffen het vernieuwen/ aanbrengen van kitwerk rondom buitenkozijnen en in de nabijgelegen dilatatievoeg. Daarnaast is de ontbrekende loodslab aangebracht op de aansluiting tussen het gevelmetselwerk en de galerijvloer. Tevens zijn er grindstroken aangelegd, rondom de betontegels op de galerij. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3). De gevolgschade in de slaapkamers is tot op heden niet verholpen, maar zou aanvankelijk in de periode maart 2014 worden overschilderd. Vermoedelijk is enige tijd gewacht met deze herstelwerkzaamheden, om er zeker van te zijn dat de lekkage is verholpen en restvocht in de constructie voldoende is uitgewasemd. Pagina 3 van 8

4 De huurder heeft verklaard dat de lekkage na februari 2014 niet meer is opgetreden en dat in overleg met de VvE een afspraak zal worden gemaakt, om de gevolgschade alsnog te overschilderen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C8). Opgemerkt dient te worden dat de geïsoleerde spouw, ten tijde van het onderzoek, nog in open verbinding stond met de buitenlucht, doordat een viertal gevelstenen nog niet waren teruggeplaatst. De stenen zijn weggehaald, zodat het benodigde loodwerk kon worden aangebracht. Naast het terugplaatsen van de gevelstenen, dient eveneens een stuk gevelisolatie in de spouw te worden aangebracht, daar deze niet (meer) volledig is gevuld. In het trappenhuis op de 4e verdieping is een deel van het voeg- en vloertegelwerk wit uigeslagen en zijn vier vloertegels geheel losgekomen, ter hoogte van de opstand onder het buitenkozijn naar de galerij. Onderzoek heeft niet kunnen uitwijzen of de lekkage verdergaande gevolgen heeft gehad voor bv. de gevelisolatie in de spouwconstructie t.h.v. de 3e verdieping. Mogelijk is de isolatie nat geworden of uitgezakt, waardoor de thermische kwaliteit van de buitenschil zal verslechteren. De huurder heeft een bon van de fa. Kroon Techniek aangeleverd van , waarop is vermeld dat op diverse plekken lekkage is geconstateerd. Op de bon is vermeld dat de dakbedekking in gebrekkige staat is en ca. 24 jaar oud. Het is niet bekend of en in hoeverre er dakbedekking is vervangen. Bij een gebrek in categorie B kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 30% van de maximale huurprijs. Bij een gebrek in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de maximale huurprijs. Maximale huurprijs In het rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd op 138 punten. De huurder en de verhuurder hebben geen bezwaar gemaakt tegen dit puntenaantal. De Huurcommissie stelt het puntenaantal van de woonruimte per 1 september 2013 vast op 138 punten. Bij dat puntenaantal hoort een maximale huurprijs van 675,34 per maand. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt gedurende de periode van 1 september 2013 tot 1 april 2014 tijdelijk verlaagd tot 30% van maximale huurprijs van 675,34. De huurder betaalt dus over die periode 128,34 per maand. Omdat de lekkage in maart 2014 was opgeheven, maar de gevolgschade onverkort aanwezig was op 1 april 2014, wordt de maximale huurprijs met ingang van 1 april verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs van 675,34 per maand. De huurder betaalt vanaf 1 april 2014 dus 171,12 per maand. Pagina 4 van 8

5 Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 20 januari Dat is binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek in augustus 2013 bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat dus in op 1 september De huurverlaging geldt totdat de gevolgschade is hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat de gevolgschade is hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 417,80 per maand betalen. Zolang het gebrek niet is hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gevolgschade is hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte een gebrek dat ernstig is en het woongenot schaadt. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft gedurende de periode van 1 september 2013 tot 1 april 2014 het volgende ernstige gebrek: Er is tot 1 april 2014 sprake geweest van een lekkage vanaf de buitengalerij aan de achtergevel op de 4e verdieping. Deze lekkage had een aantal oorzaken. In lichte mate op tegenschot liggen van de galerijplaten (water stroomt naar de gevel toe). Verder ontbreken van een strook loodwerk over een lengte van circa 1 m² aan de onderzijde van het gevelmetselwerk. Verder open naden tussen het gevelmetselwerk en de buitenkozijnen en tenslotte onvoldoende waterkering bij de dilatatievoeg ( 20mm) in het buitenblad. Ten gevolge van de gebrekkige waterkering, is hemelwater over een langere periode in de constructie terecht gekomen. Een deel van het water kwam direct naar binnen, ter hoogte van het binnenblad in de linker slaapkamer. Het overgrote deel is over de betonnen vloer van de 4e verdieping gestroomd en via de naden tussen de constructieve betonnen vloerplaten doorgeslagen naar de slaapkamers. De lekkage is opgetreden in de periode augustus februari 2014, waardoor de rechter slaapkamer voor een periode van circa 6 maanden onbruikbaar is geweest. De lekkage in de linker slaapkamer is reeds in een onbekende periode verholpen. De huurder verklaarde dat ook deze ruimte voor enkele maanden onbruikbaar is geweest. Pagina 5 van 8

6 Teneinde de schade aan inboedel te beperken, heeft de huurder het lekkagewater opgevangen met emmers. De huurder verklaarde hierdoor ook vaker thuis te zijn gebleven. Er bevinden zich (licht) vochtige en droge vochtplekken in het midden van de slaapkamerplafonds en op één wand in de linker slaapkamer aan de achtergevel, over een oppervlakte van 30 x 130 cm² op het plafond in de slaapkamer (rechts) en 30 x 30 cm² en 15 x 180 cm² op het plafond en de muur van de slaapkamer (links). In de linker slaapkamer komt het behang over een oppervlakte van ca. 0,05-0,10 m² los van de muur, ter hoogte van de hoekaansluiting tussen de woningscheidende wand het binnenblad van de achtergevel. Ondanks huurders inspanningen, is een matras vergaan en zijn de vloerbedekking en gordijnen beschadigd. Tijdens het onderzoek zijn ter plaatse van de vochten/of schimmelplek diverse metingen met de vochtmeter (Testo 606-2) uitgevoerd. Uit deze metingen is gebleken dat het steenachtige constructiedeel plaatselijk als licht vochtig, maar hoofdzakelijk als droog gekwalificeerd moet worden. Naast de ontstane visuele gevolgschade heeft de huurder aangegeven, dat een aantal maanden geen gebruik kon worden gemaakt van het balkon aan de achtergevel. De lekkage heeft de balkondeur zodanig doen uitzetten, dat de deur niet meer kon worden geopend. In de periode maart 2014 is de deur geschaafd, waardoor deze evenals het balkon weer kan worden gebruikt. De geschaafde zijde is vervolgens niet geschilderd of gegrond. Uit de verklaringen van huurder en verhuurder is gebleken dat de Vereniging van Eigenaren de onderhoudsplicht voor de buitenschil draagt. Dit zou dan ook de reden zijn voor het langdurig uitblijven van herstel. In de periode februari 2014 zijn er werkzaamheden uitgevoerd om de lekkages te verhelpen. De werkzaamheden betroffen het vernieuwen/ aanbrengen van kitwerk rondom buitenkozijnen en in de nabijgelegen dilatatievoeg. Daarnaast is de ontbrekende loodslab aangebracht op de aansluiting tussen het gevelmetselwerk en de galerijvloer. Tevens zijn er grindstroken aangelegd, rondom de betontegels op de galerij. Dit is een gebrek in de categorie B (nummer B3); Vanaf 1 april 2014 heeft de woning het volgende ernstige gebrek: De gevolgschade in de slaapkamers is tot op heden niet verholpen, maar zou aanvankelijk in de periode maart 2014 worden overschilderd. Vermoedelijk is enige tijd gewacht met deze herstelwerkzaamheden, om er zeker van te zijn dat de lekkage is verholpen en restvocht in de constructie voldoende is uitgewasemd. De huurder heeft verklaard dat de lekkage na februari 2014 niet meer is opgetreden en dat in overleg met de VvE een afspraak zal worden gemaakt, om de gevolgschade alsnog te overschilderen. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer C8). Opgemerkt dient te worden dat de geïsoleerde spouw, ten tijde van het onderzoek, nog in open verbinding stond met de buitenlucht, doordat een viertal gevelstenen nog niet waren teruggeplaatst. De stenen zijn weggehaald, zodat het benodigde loodwerk kon worden aangebracht. Naast het terugplaatsen van de gevelstenen, dient eveneens een stuk gevelisolatie in de spouw te worden aangebracht, daar deze niet (meer) volledig is gevuld. Pagina 6 van 8

7 In het trappenhuis op de 4e verdieping is een deel van het voeg- en vloertegelwerk wit uigeslagen en zijn vier vloertegels geheel losgekomen, ter hoogte van de opstand onder het buitenkozijn naar de galerij. Onderzoek heeft niet kunnen uitwijzen of de lekkage verdergaande gevolgen heeft gehad voor bv. de gevelisolatie in de spouwconstructie t.h.v. de 3e verdieping. Mogelijk is de isolatie nat geworden of uitgezakt, waardoor de thermische kwaliteit van de buitenschil zal verslechteren. De huurder heeft een bon van de fa. Kroon Techniek aangeleverd van , waarop is vermeld dat op diverse plekken lekkage is geconstateerd. Op de bon is vermeld dat de dakbedekking in gebrekkige staat is en ca. 24 jaar oud. Het is niet bekend of en in hoeverre er dakbedekking is vervangen. Het puntenaantal van de woonruimte is 138 punten. De geldende huurprijs van 427,80 wordt vanaf 1 september 2013 tot 1 april 2014 vanwege het aanwezige ernstige B-gebrek, tijdelijk verlaagd tot 128,34 per maand. De geldende huurprijs van 427,80 wordt vanaf 1 april 2014 vanwege het aanwezige ernstige C-gebrek, tijdelijk verlaagd tot 171,12 per maand. Zaaknummer Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 450,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Bent u het niet eens met de legesveroordeling? Dan kunt u binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak bezwaar maken. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. COUGB ENV Pagina 7 van 8

8 AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. M.L. Bondrager L. Dijkstra Zittingsvoorzitter Zittingslid Pagina 8 van 8