SCHATTINGSVERSLAG. Londenstraat 72, 9000 Gent BACHELOR VASTGOEDMAKELAARDIJ OPDRACHT WAARDEBEPALING

Transcriptie

1 SCHATTINGSVERSLAG Londenstraat 72, 9000 Gent BACHELOR VASTGOEDMAKELAARDIJ OPDRACHT WAARDEBEPALING Docenten: Mieke Paelinck & Thomas Couckuyt Jens Debruyne & Kenneth Maes 1

2 Inhoudstafel INHOUDSTAFEL 2 FIGURENLIJST 3 INLEIDNG 4 ANALYSE VAN HET VASTGOEDOBJECT 6 GROND 6 OPSTALLEN 9 GEBRUIKSRECHTEN 12 ANALYSE VAN MARKTGEGEVENS 13 MARKTSEGMENT 13 MARKTONTWIKKELINGEN 14 VERGELIJKINGSPUNT 1 15 VERGELIJKINGSPUNT 2 16 VERGELIJKINGSPUNT 3 17 VERGELIJKINGSPUNT 4 18 VERGELIJKINGSPUNT 5 19 OPTIMALE AANWENDING 20 GEBRUIKSMOGELIJKHEID A 20 GEBRUIKSMOGELIJKHEID B 20 TOELICHTING VAN DE TAXATIEMETHODE 21 GEBRUIKSMOGELIJKHEID A 21 INTRINSIEKE WAARDE 21 METHODE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN 21 TAXATIE 22 SCHATTING OP BASIS VAN DE INTRINSIEKE WAARDE 22 CONCLUSIE/VERZOENING 23 ALGEMENE BEPALINGEN 24 BRONNEN 25 2

3 Figurenlijst Figuur 1: Gevel Londenstraat Figuur 2: Gevel Londenstraat Figuur 3: Gewestplan... 7 Figuur 4: Kadastraal plan... 7 Figuur 5: Gewestplan... 8 Figuur 6: Route pand - Sint-Pietersstation... 8 Figuur 7: Afbeelding woonkamer Figuur 8: Afbeelding keuken Figuur 9: Afbeelding slaapkamer Figuur 10: Afbeelding slaapkamer Figuur 11: Afbeelding slaapkamer Figuur 12: Afbeelding slaapkamer Figuur 13: Afbeelding slaapkamer Figuur 14: Afbeelding traphal Figuur 15: Afbakening marktsegement. 13 Figuur 16: Gemiddelde woonprijzen. 14 Figuur 17: Mediaanprijzen.. 14 Figuur 18: Kadastraal plan Landbouwersstraat Figuur 19: Gevel Landbouwersstraat Figuur 20: Kadastraal plan Makelaarsstraat Figuur 21: Gevel Makelaarsstraat Figuur 22: Kadastraal plan Suikerijsteeg Figuur 23: Gevel Suikerijsteeg Figuur 24: Kadastraal plan Terneuzenlaan Figuur 25: Gevel Terneuzenlaan Figuur 26: Kadastraal plan Voorhavenlaan Figuur 27: Gevel Voorhavenlaan Figuur 28: Tabel methode vergelijkingspunten 21 3

4 1. Inleiding Op dinsdag 27 oktober 2015 hebben wij, Debruyne Jens en Maes Kenneth overgegaan tot een plaatsafstapping van de bestaande toestand van het terrein en het onroerend goed, gelegen in de Londenstraat 72, 9000 Gent. Identificatie van de taxateur: Debruyne Jens Maes Kenneth Identificatie van de aanvragers: De financiële instelling waarop Dhr. En Mevr. Pieters beroep hebben gedaan. De financiële instelling zal handelen in de hoedanigheid van de eigenaars. Onroerend goed: Londenstraat 72, 9000 Gent Vastgoedobject: Een rijwoning met ligging; Gent, Afdeling: - sectie: -, perceel A3326y Doel taxatie: De financiële instelling beroept zich op ons om de marktwaarde van het pand te waarderen. Figuur 1 & 2: Voorgevel Londenstraat 72 4

5 Waardebegrip: De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconfrome transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010) Peildatum: 15 december 2015 Afwerking & inrichting: - Aantal bouwlagen: 4 - Aantal slaapkamers: 4 - Keuken: 1 - Badkamer 1 - Inkomhallen: 1 - Aantal toiletten: 1 - Binnenkoer: 1 - Buitenschrijnwerk: Hout - Beglazing: Enkel + Dubbel Glas - Verwarming: CV 5

6 2. Analyse vastgoedobject De grond De opstallen Gebruiksrechten De grond Info omgeving: Het pand is gelegen in Gent. Gent is de hoofdstad van Oost-Vlaanderen en heeft een oppervlakte van 156 km². Het is de op één na grootste stad van België. Oppervlakte: oppervlakte perceel: 98m² Gevelbreedte: 4,76 meter Perceeldiepte: 19 meter Vorm: Rechthoekig Uitrusting van het terrein: Het vastgoedobject is voor elke weggebruiker gemakkelijk toegankelijk. Ook via het openbaar vervoer (via buslijn 6) en met de tram (tramhalte op 700 meter) is het pand goed te bereiken. Juridische bestemming: Volgens het gewestplan hieronder is het perceel gelegen in woongebied met culturele, historische en/of ethische waarde. Het RUP werd goedgekeurd op 30 juli

7 Figuur 3: Gewestplan Ligging: Het pand ligt vlakbij de voorhavenkaai. Men moet er wel rekening mee houden dat dit pand ver gelegen is van het historisch stadscentrum. Met de auto moet u zo n 20 minuten rekenen en met het openbaar vervoer een halfuur. Voor de liefhebbers van het organiseren van evenementen ligt de Eskimofabriek in de nabije buurt. Figuur 4: kadastraal plan 7

8 Figuur 5: gewestplan Figuur 6: Route pand Sint-Pieters Station 8

9 Opstallen Afmetingen: Bewoonbare oppervlakte woning: 261,59 m² Volume gelijkvloers: 161,88 m³ Volume 1 e verdiep: 93,32 m³ Volume 2 e verdiep: 92,22 m³ Volume zolder: 50,83 m³ Vetustiteit: Zowat alles voldoet niet meer aan de hedendaagse normen. Badkamer en keuken zijn verouderd. Slaapkamers bevatten vochtplekken en dienen herbehangen te worden. 9

10 Foto s Afbeelding: woonkamer (gelijksvloers) Afbeelding: keuken (gelijksvloers) 10

11 Afbeelding: slaapkamer 1 (1 e verdieping) Afbeelding: slaapkamer 2 (2 e verdieping) Afbeelding: slaapkamer 3 (2 e verdieping) Afbeelding: slaapkamer 3 (2 e verdieping) Afbeelding: slaapkamer 4 (1 e verdieping) Afbeelding: traphal 11

12 Gebruiksrechten Volle eigendom Erfdienstbaarheden Volle eigendom omvat alle rechten met betrekking tot het object (die niet strijdig zijn met de wetten en verordeningen). Er zijn geen erfdienstbaarheden teruggevonden. Noch werden er erfdienstbaarheden vastgesteld tijdens het plaatsbezoek. 12

13 3. Analyse marktgegevens Marktsegement: Het vastgoedobject in Gent is niet geschikt voor kopers die op zoek zijn naar een instapklare woning. Het pand valt onder een marktsegement van kopers die hun woning wensen te renoveren. Men zal hiervoor zeker een kapitaal nodig hebben. Wat betreft de ligging wordt het marktsegment ten noorden en oosten omringd door industriegebied met voornamelijk de haven en dokken. Iets Zuidelijker hebben we het station Dampoort Gent met nog iets verderop het Centrum van Gent en uiteindelijk de verkeersassen. Hieronder worden al grafisch de verschillende vastgoedobjecten aangegeven die tot hetzelfde marktsegment behoren. Deze komen uitgebreider aan bod onder de vergelijkingspunten. 13

14 Marktontwikkelingen: Omdat het hier om een gesloten bebouwing gaat, maken we gebruik van de gegevens die gebaseerd zijn op de gewone woonhuizen. Meer duidelijkheid vindt u in een van de volgende tabellen en grafieken. Hierin zijn duidelijk de gemiddelde woningprijzen, mediaanprijzen en het aantal transacties per jaar af te lezen. 14

15 Vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Adres : Landbouwersstraat 27, 9000 Gent Verkoopprijs : euro Datum transactie : Bij akte Type transactie : Openbare verkoop Bebouwde oppervlakte : 97 m2 Perceel oppervlakte : 100 m2 EPC score : 738 kwh/m2 Algemene beschrijving : ln een rustige straat te Gent bevindt zich deze instapklare gerenoveerde woning. Ze bestaat op het gelijkvloers uit een inkomhal, lichtrijke leefruimte, nieuwe ingerichte open keuken met ingebouwde toestellen en badkamer met douche. Op de eerste verdieping is er 1 ruime slaapkamer en via een vaste trap kom je op de 2de verdieping waar de 2de slaapkamer is voorzien. Er is tevens een zonnige koer aanwezig en een ruime buitenberging. Enkele pluspunten: dubbel glas, nieuwe CV op gas, nieuwe keuken, zonnige koer, ruime berging, instapklaar, goed onderhouden, Klein beschrijf mogelijk. 15

16 Vergelijkingspunt 2 Adres : Makelaarsstraat 56, 9000 Gent Verkoopprijs : euro Datum transactie : te bepalen Type transactie : Openbare verkoop Bebouwde oppervlakte : 72 m2 Perceel oppervlakte : 370 m2 EPC score : 273 kwh/m2 Algemene beschrijving : Deze gezellige starterswoning is gelegen in een rustige straat n een dynamische buurt. Op amper 5 minuten fietsen van het historisch centrum, vlotte bereikbaarheid met het openbaar vervoer en een goede verbinding naar de R4. Vlak bij buurtparkje met picknicktafels en moesen speeltuintje. Het gelijkvloers bestaat uit een leefruimte, een nieuwe geinstalleerde keuken (2010) en een recent gerenoveerde badkamer (2012). Op het gelijkvloers vindt u een living die eventueel kan ingericht worden als slaapkamer. Op het 2de verdiep is er een ruime slaapkamer met ingemaakte kasten. Een gunstige EPCuan273, nieuwe condensatieketel en radiatoren (eind 2011), elektriciteit conform 16

17 Vergelijkingspunt 3 Adres : Suikerijsteeg 30, 9000 Gent Verkoopprijs : euro Datum transactie : bij akte Type transactie : Openbare verkoop Bebouwde oppervlakte : 125 m2 Perceel oppervlakte : 150 m2 EPC score : niet meegedeeld Algemene beschrijving : Deze woning bestaat uit 3 verdiepingen met op het gelijkvloers een leefruimte, een keuken (met aansluiting voor een wasmachine) en een tuintje. Op de eerste verdieping is er een slaapkamer met de badkamer en op de tweede verdieping is de 2e slaapkamer aanwezig. Centrale verwarming is op aardgas, er is overal dubbele beglazing aanwezig. 17

18 Vergelijkingspunt 4 Adres : Terneuzenlaan 5, 9000 Gent Verkoopprijs : euro Datum transactie : / Type transactie : Openbare verkoop Bebouwde oppervlakte : 61 m2 Perceel oppervlakte : 72 m2 EPC score : 709 kwh/m2 Algemene beschrijving : Deze charmante, te renoveren woning vlakbij het kanaal Gent-Brugge beschikt over een prachtig zicht op het kanaal en bevindt zich in een rustige buurt, maar toch dicht bij openbaar vervoer en centrum Gent. Deze woning heeft 3 ruime slaapkamer, I badkamer, I lichtrijke living, aparte zitkamer en een keuken. De woning heeft tevens ook een zolder, een droge kelder en een wasruimte met apart toilet. 18

19 Vergelijkingspunt 5 Adres : Voorhavenlaan 45, 9000 Gent Verkoopprijs : euro Datum transactie : Type transactie : Openbare verkoop Bebouwde oppervlakte : 78 m2 Perceel oppervlakte : 153 m2 EPC score : 506 kwh/m2 Algemene beschrijving : Deze ruime woning behoeft wat opfriswerken en aanpassing elektriciteit. Verwarming op individuele gaskachels. Keuken en badkamer vernieuwd. 2 ruime slaapkamers en mogelijkheid tot inrichten 3e slaapkamer (nu zolderruimte). Verder beschikt de woning over een praktische kelder en achteraan een leuk koertje met toilet en berging. Langsvoor geniet je van zicht op de oude 'Voorhaven' (induskieel-archeologisch erfgoed) wat het hier bijzonder aangenaam en rustig wonen maakt, met heel wat buurtwinkels op wandel- of fietsafstand. Mogelijkheid tot klein beschrijf bij 1e aankoop en eigen bewoning 19

20 4. Optimale aanwending De optimale aanwending heeft als betekenis of het huidige gebruik van het vastgoedobject al dan niet kan worden verdergezet. Het kan zijn dat een ander gebruik van het vastgoedobject mogelijk is. Bij het alternatieve gebruik gaan we kijken en beoordelen op basis van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten van het vastgoedobject en zal resulteren in de hoogste waardering mogelijk. Gebruiksmogelijkheid 1 Bij de eerste gebruiksmogelijkheid zullen we ervan uitgaan dat een potentiële koper wil investeren in de renovatie van het pand met als doel het gebruik te willen verderzetten. De volgende punten van dit pand zijn aan renovatie toe: o o o o o o o o o o o o Vloerbekleding Schilder- en behangwerk Badkamer Woonkamer Werkruimte achteraan Binnen- en buitenschrijnwerk Ramen Isolatie Opknapping binnenkoer Elektriciteit Verwarming Gebruiksmogelijkheid 2 Vervolgens zullen we bij gebruiksmogelijkheid 2 ervan uitgaan dat de potentiële koper het huidige gebruik wil stopzetten. Het pand wordt bijgevolg afgebroken en heropgebouwd. Beide percelen worden herverkaveld en vervolgens worden de verkregen inkomsten van beide percelen verkregen door de verkoop van de bouwgrond. Hierbij zullen we niet verder op ingaan. 20

21 5. Toelichting van de taxatiemethode Gebruiksmogelijkheid A Voor gebruiksmogelijkheid A taxeren we de marktwaarde door middel van de methode van vergelijkingspunten en de analytische methode (intrinsieke waarde). Analystische methode/intrinsieke waarde De intrinsieke waarde is de waarde die bepaald wordt door de innerlijke eigenschappen van een vastgoedobject, zoals bijvoorbeeld afmetingen, vorm, materiaalgebruik, De intrinsieke waarde is gelijk aan de productiekost van het vastgoedobject en omvat de grondprijs vermeerderd met de nieuwbouwwaarde. Deze wordt op haar beurt gecorrigeerd met de technische vetustiteit. De intrinsieke waarde is afhankelijk van specifieke kenmerken zoals de fysische terreinkenmerken (oppervlakte, bodemconditie en uitrusting van het perceel) en de afmetingen, bouwkost en technische vetustiteit van de opstallen. De intrinsieke waarde houdt geen rekening met invloeden die extern zijn aan het vastgoedobject zoals bijvoorbeeld het principe van vraag en aanbod. Methode van vergelijkingspunten Bij deze methode wordt de waarde van het vastgoedobject bepaald door het te vergelijken met recent gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare vastgoedobjecten. Aangezien de vastgoedmarkt heterogeen is, vastgoedobjecten zijn nooit identiek gelijk (vb. verschillen in ligging, oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, leeftijd en staat van het pand, ), moeten we de verschilpunten objectiveren. Tenslotte worden de waardeverschillen met het vastgoedoject gecompenseerd. Hierdoor zijn de gecorrigeerde verkoopprijzen vergelijkbaar en kan het rekenkundig gemiddelde van deze verkoopprijzen als uitkomst dienen. 21

22 6. Taxatie Schatting op basis van de intrinsieke waarde/analytische methode Intrinsieke waarde is de werkelijke waarde van de constructie zijnde de nieuwbouwwaarde min de vetustiteit met daarbij de grondwaarde. Aan de hand van onze opmetingen bekomen we voor het pand een totaal bouwvolume van 386,16 m³. Uiteraard moeten we rekeninghouden met reductiefactoren. Toepasselijke reductiefactoren: Het gelijkvloers: 1,00 De 1e verdieping: 0,95 De 2e verdieping: 0,80 De zolder: 0,70 Totaal gereduceerd volume: 368,80 m³ Nu is het zaak om de correcte eenheidsprijs te hanteren. We classificeren de woning onder de gewone woning ( 45,00 /m3). Indexeren anno 2015 gaat als volgt. EPcorrectie abex 744 : EP/m3 (Abex100) x (Abex744 / 100) 45,00 /m3 x (744/100) = 334,80 Nieuwbouwwaarde: 368,80 x 334,80 = ,24 Huidige waarde: x (1-18%) = ,88 Intrinsieke waarde: , = ,88 Marktwaarde: ,88 x 100 % = ,88 say ,00 22

23 7. Conclusie/Verzoening Verzoening In deze stap komen de verschillende schattingsmethodes tot één geheel. Iedere taxatiemethode kan niet volledig als waarheidsgetrouw beschouwd worden en daarom wordt een probabiliteitsfactor ingeschakeld om een zo realistisch mogelijk beeld te vormen van de marktwaarde van het vastgoedobject. Om de methode zo representatief mogelijk te maken hanteren we een probabiliteitsfactor van 60%. Voor de methode van vergelijkingspunten gebruiken we eveneens een probabiliteitsfactor van 60%, dit om de waardeverschillen tussen de vergelijkingspunten zo correct mogelijk in rekening te brengen. Intrinsieke waarde : Methode vergelijkingspunten : TOTAAL : = Conclusie Na de schatting op basis van de intrinsieke waarde en de methode van vergelijkingspunten zijn Jens Debruyne en Kenneth Maes tot de conclusie gekomen om de marktwaarde van het vastgoedobject in kwestie te schatten op ,00. BEKWAAMHEID EN ONAFHANKELIJKHEID VAN DE TAXATEUR JENS DEBRUYNE en KENNETH MAES, verklaren dat ze de opdracht uitgevoerd hebben in volstrekte onafhankelijkheid, objectiviteit, onpartijdigheid en zonder aanpassingen vanwege eigenbelang. 23

24 8. Algemene bepalingen 1. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) 24

25 9. Bronnen Syllabus waardebepaling