Schattingsverslag. Londenstraat 72, 9000 Gent. Jonathan Willen Brecht Demuytere. Richting: Academiejaar

Transcriptie

1 Schattingsverslag Londenstraat 72, 9000 Gent Van: Klasgroep: Richting: In opdracht van: Brecht Demuytere MAK 2D 2 e Bachelor Makelaardij Academiejaar Thomas Couckuyt Waardebepaling I

2 INHOUDSOPGAVE 1. Identificatie 3 2. Gegevensverzameling en analyse 4 3. Analyse van de marktgegevens Analyse optimale aanwending Toelichting van de taxatiemethode Taxatie van het vastgoedobject Verzoening Conclusie Algemene bepalingen 22 BRONNEN 23 Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 2

3 1. Identificatie Op datum van 27 oktober 2015 zijn wij, ondertekende en Brecht Demuytere, handelend in hoedanigheid van student vastgoedmakelaardij overgegaan tot de taxatie van een vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te Gent. Identificatie van de taxateur Brecht Demuytere Identificatie van de aanvragers Handelend in opdracht van de financiële instelling. Vastgoedobject Gewone woning (gesloten bebouwing) gelegen in de Londenstraat 72 met kadastrale ligging Gent, 1 e afdeling, sectie A, perceel 3326Y 5. Doel van de taxatie De waarden van het goed moet worden bepaald voor de financiële instelling. Waardebegrip De marktwaarde van het vastgoedobject wordt in onderhavig schattingsverslag getaxeerd. De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2010). Peildatum Schattingsverslag werd opgemaakt op 25 november Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 3

4 2. Gegevensverzameling en analyse Deze analyse omvat een bespreking van de fysische kenmerken van het vastgoedobject. Daarnaast vindt ook een onderzoek naar de gebruiksrechten plaats. A. Grond De bespreking van de grond waarop het pand zich bevindt, heeft betrekking op de oppervlakte en perceelvorm, oriëntatie, bodemconditie, bodemverontreiniging, juridische bestemming en ligging. Ø Oppervlakte en perceelvorm De woning bevindt zich op een rechthoekig perceel, met een oppervlakte van 98,82 m². De gevelbreedte bedraagt ± 5,5m, en de diepte is 17,96 meter. Ø Oriëntatie De woning is westelijk georiënteerd. Ø Bodemconditie Het onderzoek naar de bodemconditie omvat een beoordeling van het reliëf en de terreinhoogte ten opzichte van het straatniveau. Het perceel bevindt zich op vlak terrein en is gelegen in een niet- overstromingsgevoelig gebied. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 4

5 Ø Bodemverontreiniging Op de exacte locatie van het vastgoedobject werd geen bodemonderzoek uitgevoerd. Wel werden in de nabijheid oriënterende bodemonderzoeken uitgevoerd (controleonderzoek naar eventuele bodemverontreiniging). ` Ø Juridische bestemming De hoofdbestemming van het vastgoedobject op het Gewestplan is woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde. Het perceel is gelegen in Gentse en Kanaalzone. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 5

6 Ø Ligging Het vastgoedobject is gelegen net naast het centrum van Gent, waardoor de Gentse binnenstad zeer vlot bereikbaar blijft. De woning is gelegen in een residentiële wijk nabij groen, water en verscheidene diensten en openbare nutsvoorzieningen. Zowel te voet, met de fiets, met de wagen of met het openbaar vervoer is de woning zeer goed bereikbaar. v Bereikbaarheid van diensten en openbare nutsvoorzieningen Aanwezigheid van vele buurtwinkels op wandelafstand Gelegen op minder dan 3 km van centrum Gent Winkelketen Colruyt ligt op 20 minuten In een straal van circa 3 kilometer voldoende kleuter-, lager- en secundair onderwijs (zie figuur 4) Via het openbaar vervoer kan men vlot de verschillende faculteiten van Hogescholen en universiteiten bereiken Gent centrum ligt op minder dan 3 kilometer van het vastgoedobject Decathlon Gent op 1km afstand Op korte afstand verschillende bus- en tramhaltes v Aanwezigheid van groen Nieuw aangelegde parken en speeltuinen in de woonwijk Het pand is 5 km van de Bourgoyen gelegen v Verkeersassen R4 en R40 op enkele minuten rijden Scholen in de buurt Jonathan Willen Brecht Demuytere MAK 2D Openbaar vervoer Schattingsverslag 6

7 B. Opstallen 1. Afmetingen Perceelsoppervlakte: Bebouwde grondoppervlakte: Bewoonbare oppervlakte: 98,82m² 72,40m² 185,80m² Volume benedenverdieping: 202,95m³ Volume 1 e verdieping: 118m³ Volume 2 e verdieping: 87,43m³ Volume zolder: 40,3m³ 2. Bouwkost De nieuwbouwwaarde kan worden geschat op 334,80 per m³. Hieronder volgt nog een korte beschrijving van hoe de woning er uit ziet: Interieur De woning heeft een klassiek interieur met hier en daar duidelijke slijtagesporen. Op de benedenverdieping heb je de inkomhal, waarin ook de trap zich bevindt. Daarnaast heb je de leefruimte en in het verlengde hiervan vind je de keuken en de badkamer. De leefruimte heeft een parketvloer waar lichte slijtage duidelijk zichtbaar is. In de keuken vind je stenen tegels op de vloer. De muren van de keuken vertonen hier en daar lichte vochtplekken. De keuken is volledig geïnstalleerd. Dan heb je nog de betegelde badkamer waar een bidet, een bad, een wastafel met spiegel en een toilet aanwezig is. Als je rondstapt via de koer heb je achteraan nog een kleine berging. Hierin bevindt zich onder andere een recent geplaatste waterboiler. De berging zelf is sterk aan vernieuwing toe. Het eerste en het tweede verdiep hebben een gelijke indeling. Op beide niveaus bevinden zich twee slaapkamers met een verschillende oppervlakte. De kamers zijn in vrij goede staat, met uitzondering van de vochtplekken op de muren. Buitenkant De gevel bestaat uit een envoudige rode baksteen die volgens een halfsteensverband gemetst is. De ramen bevinden zich in goede staat, maar is geen dubbel glas. Ook de voordeur heeft geen gebreken, wat er voor zorgt dat er aan de voorgevel zich geen aanpassingswerken nodig zijn. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 7

8 3. Vetusteit Met de vetusteit of bouwfysische sleet bedoelt men de waardevermindering die een vastgoedobject met zich meebrengt door gebruikssporen doorheen de jaren. Deze worden onderverdeeld in 4 groepen: Functionele vetusteit Economische vetusteit Technische vetusteit Externe vetusteit Bij deze woning zijn toch wel enkele duidelijke gebruikssporen aanwezig. Zo zou de parketvloer in de leefruimte aan vervanging (of reparatie) toe zijn. Ook de gang naar de koer en het berghok zijn aan vervanging toe. Daarnaast zijn er heel wat vochtplekken op zowat elk verdieping. Hieronder worden enkele belangrijke voorbeelden van de bouwfysische sleet aangebracht aan de hand van foto s. Duidelijke verkleuring van het parket. De vloer in de leefruimte (gelijkvoers) Duidelijke vochtplekken in de hoek van de kamer. Ook eerste tekenen van loskomend behang. Foto getrokken in de kamer aan de straatkant op de 1 e verdieping. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 8

9 Zware vochtplekken rondom het Velux raam. Dit gaat gepaard met vochtig en rottend hout. Het raam van de kamer op de 2 e verdieping, niet aan de straatkant. Zware vochtplekken bovenaan de muur. Dit moet volledig vervangen worden. Foto genomen in de kleine kamer op de bovenste verdieping. Waterophoping op het platte dak van de woning. Dit moet verholpen worden om toekomstige vochtproblemen te vermijden. Foto getrokken vanop de bovenste verdieping. Dit is het dak boven badkamer en berging. Kapotte vloerafwerking in de kamer. 2 e verdieping Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 9

10 Lichte vochtplekken op de muur. Ook rondom de lichtkoepel bovenaan zijn de eerste tekenen van vochtindringing te zien. De keuken, gelijkvoers Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 10

11 3. Analyse van de marktgegevens A. Marktsegment Bij de analyse van het marktsegment gaat men kijken binnen welke specifieke groep het vastgoedobject zich bevindt. Dit kan je doen via demografische kenmerken, volgens prijsklasse, volgens regio,... Hieronder een korte samenvatting van het segment waarin deze woning geplaatst wordt. Het betreft een grote stadswoning zonder commerciële doeleinden. Gezien het aantal kamers is het pand vooral interessant voor jonge gezinnen. De woning is instapklaar, en er moeten dus geen zware verbouwingswerken gebeuren om er te kunnen wonen. Wel wordt sterk aangeraden enkele renovaties door te voeren gezien de staat van de woning. Met een klein kapitaal kunnen de meeste werken vervolledigd worden. Als men de prijsklasse bekijkt, sluit deze ook aan bij het bovenstaande. De prijs wordt gedrukt door de renovatie die nodig zou zijn aan de woning, wat het voor jonge gezinnen een interessant pand maakt. De ligging van het pand is zeer gunstig. Er is een vlotte verbinding met openbaar vervoer naar het centrum en er zijn veel voorzieningen in de buurt, terwijl de woning zelf geplaatst is in een rustige en gezellige omgeving. Daarnaast kent de regio ook een sterke heropleving, wat interessant is voor de waarde van het pand op lange termijn. Doordat het pand in een specifiek marktsegment geplaatst wordt, creëer je de mogelijkheid om te gaan vergelijken met andere vastgoedobjecten. Dit wordt hieronder behandeld. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 11

12 B. Vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Ligging: Voorhavenlaan 45, 9000 Gent Aantal slaapkamers: 2 (3) Verkoopprijs: Datum: 25/06/2015 Bewoonbare oppervlakte: 153 m² Perceelsoppervlakte: 78 m² EPC- score: 506 kwh/m² Keuring elektrische installaties: Niet conform Bouwjaar: 1994 Kadastraal inkomen: 322 Algemene beschrijving: Rustig gelegen woning met zicht op de oude Voorhaven Indeling: o 2 ruime slaapkamers, met mogelijkheid tot inrichting 3 e slaapkamer o Keuken en badkamer volledig vernieuwd o Gezellige koer met berging en toilet o Praktische kelder Verwarming met individuele gaskachels Opfrissingswerken en aanpassing elektriciteit nodig Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 12

13 Vergelijkingspunt 2 Ligging: Londenstraat 68, 9000 Gent Aantal slaapkamers: 4 Verkoopprijs: Datum: 26/05/2015 Bewoonbare oppervlakte: 140 m² Perceelsoppervlakte: 95 m² EPC- score: 291 kwh/m² Keuring elektrische installaties: Conform Bouwjaar: 1940, gerenoveerd in 1997 Kadastraal inkomen: 354 Algemene beschrijving: Rustig gelegen woning, in kindvriendelijke buurt, nabij centrum Gent Volledig gerenoveerd in 1997 Indeling: o 4 ruime slaapkamers, verdeeld over 2 verdiepingen o Mooi ingerichte keuken o Badkamer met jacuzzi o Living met zitplaats en eetruimte o Kleine koer achteraan Instapklaar Energiezuinige woning Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 13

14 Vergelijkingspunt 3 Ligging: Terneuzenlaan 16, 9000 Gent Aantal slaapkamers: 2 Verkoopprijs: Datum: 09/12/2014 Bewoonbare oppervlakte: / Perceelsoppervlakte: 78 m² EPC- score: 339 kwh/m² Keuring elektrische installaties: Niet conform Bouwjaar: / Kadastraal inkomen: 470 Algemene beschrijving: Licht op te frissen woning, rustig gelegen vlakbij centrum Gent Mooi uitzicht op het water Centrale verwarming met aardgas Indeling: o Inkom, voorplaats, eetplaats en keuken o Badkamer met ligbad en lavabo op de benedenverdieping o 2 ruime slaapkamers op 1 e verdieping o 2 toiletten, verdeeld over 2 verdiepingen o Zolderkamer en geïsoleerde zolder op 2 e verdieping o Klein koertje achteraan o Praktische kelder Aanpassing elektriciteit nodig Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 14

15 Vergelijkingspunt 4 Ligging: Landbouwersstraat 27, 9000 Gent Aantal slaapkamers: 2 Verkoopprijs: Datum: 16/09/2015 Bewoonbare oppervlakte: 100 m² Perceelsoppervlakte: 97 m² EPC- score: 738 kwh/m² Bouwjaar: 1900, gerenoveerd Kadastraal inkomen: 297 Algemene beschrijving: Rustig gelegen, gerenoveerde woning Instapklaar Indeling: o Inkomhal o Zeer lichtrijke leefruimte o Nieuw ingerichte open keuken (ingebouwde toestellen) o Badkamer met douche o 2 slaapkamers verspreid over 1 e en 2 e verdieping o Zonnige koer en ruime buitenberging Nieuwe centrale verwarming op gas Dubbele beglazing Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 15

16 Vergelijkingspunt 5 Ligging: Dukkeldamstraat 27, 9000 Gent Aantal slaapkamers: 3 Verkoopprijs: Datum: 02/04/2015 Bewoonbare oppervlakte: 200 m² Perceelsoppervlakte: 150 m² EPC- score: 674 kwh/m² Keuring elektrische installaties: Conform Bouwjaar: 1936 Kadastraal inkomen: 590 Algemene beschrijving: Rustig gelegen rijhuis, nabij centrum Gent Zonnige ommuurde stadstuin met gezellig terras, noordelijk georiënteerd (50 m²) Indeling: o 3 ruime slaapkamers, met mogelijkheid op extra zolderkamer (zeer ruim) o Geïnstalleerde keuken o 2 toiletten o Volledig onderkelderde woning Mogelijkheid tot verbouwingen of extra aanbouw achteraan Bevat alle nutsvoorzieningen Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 16

17 4. Analyse optimale aanwending De analyse van optimale aanwending houdt in dat we gaan kijken of de actuele aanwending de beste gebruiksmogelijkheid is voor het betreffende pand. Door te kijken naar de sterktes en zwaktes kunnen we controleren of andere aanwendingen voor dit pand beter zou zijn. Bij dit vastgoedobject is het al snel duidelijk dat het gebruik als gezinswoning de optimale aanwending is. Er is zo goed als geen mogelijkheid om dit pand te gebruiken voor commerciële doeleinden. Dit komt door de indeling van de constructie, die duidelijk gericht is op de bestemming wonen, en door de ligging van het pand. Het is wel mogelijk om hier studentenkoten van te maken, aangezien er 4 grote kamers aanwezig zijn in de woning én de zolder de mogelijkheid biedt om om te bouwen naar een extra slaapkamer. Hierbij moet wel rekening gehouden worden met de grote investeringskost om dit plan mogelijk te maken. Daarom zou dit slechts op lange termijn een renderend project zijn. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 17

18 5. Toelichting van de taxatiemethode De marktwaarde van het vastgoedobject werd getaxeerd met het gebruik van: De analytische methode (intrinsieke waarde) De methode van vergelijkingspunten. De intrinsieke waarde of innerlijke waarde is de waarde die bepaald wordt door de innerlijke eigenschappen van een object, zoals bijvoorbeeld afmetingen, vorm, materie, Dit vertaald naar vastgoed is de intrinsieke waarde de productiekost van het vastgoedobject en omvat het de grondprijs vermeerderd met de herbouwwaarde. Gezien de vetusteit van het vastgoedobject, zullen de benodigde investeringen voor herstelling en/of vervanging negatief mee worden gecalculeerd in deze taxatiemethode. Het uitgangspunt is dat een kandidaat- koper voor de aankoop van het goed niet bereid is om meer te betalen dan de kostprijs om een gelijkwaardig nieuw goed op te richten. De methode van vergelijkingspunten is gebaseerd op vergelijking van een vastgoedobject met parallelle vergelijkingspunten. De waarde wordt bepaald op basis van vergelijkbare vastgoedobjecten waarvan recente transactiegegevens gekend zijn. Enkel voldoende vergelijkingsobjecten maken van deze methode een betrouwbare methode. De overeenkomsten en de verschillen tussen het te schatten goed en de vergelijkingspunten worden onderzocht, geanalyseerd en gecorrigeerd op basis van: de grootte de ligging de leeftijd en staat van het pand de kwaliteit. De criteria worden bij elk vergelijkingspunt geanalyseerd, vervolgens vergeleken met het vastgoedobject en ten slotte worden de waardeverschillen met het vastgoedobject gecompenseerd. Door het compenseren van de verschilpunten zijn de gecorrigeerde verkoopsprijzen van de verschillende vergelijkingspunten vergelijkbaar, zodat het gewogen rekenkundig gemiddelde van de gecorrigeerde verkoopsprijzen als uitkomst van de schattingsmethode kan aangenomen worden. Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 18

19 6. Taxatie van het vastgoedobject a. Analytische methode (schatting op basis van de intrinsieke waarde) Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 19

20 b. Methode van vergelijkingspunten Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 20

21 7. Verzoening De verzoening heeft tot doel de verschillende gebruikte taxatiemethodes samen te brengen tot één waardeoordeel. Hierbij worden de verschillende methodes afgewogen in functie van de opdracht, het gehanteerde waardebegrip en de kwaliteit van de gebruikte gegevens. Er wordt met andere woorden aan elke becijferde uitkomst een probabiliteitsfactor toegekend die de waarschijnlijkheid uitdrukt dat de uitkomst volgens die methode juist zal zijn. De analytische methode is handig te gebruiken bij nieuwbouwwoningen aangezien bij dergelijke woningen de vetusteit een geringe rol speelt. Bij oudere gebouwen zal deze vetusteit uiteraard wel een grotere rol spelen, maar die waarde wordt subjectief bekomen a.d.h.v. de beoordelingscapaciteiten van de schatter. Om die reden kennen we aan deze methode een probabiliteitsfactor van 50% toe. Bij de methode van vergelijkingspunten wordt het vastgoedobject vergeleken met gelijkaardige panden die in zekere mate overeenstemmen qua ligging. Doordat men het vastgoedobject gaat vergelijken met vergelijkbare panden in de buurt waarvan men de verkoopprijs kent, geven we aan deze methode de voorkeur. Men hanteert namelijk een vrij gedetailleerde berekening, rekening houdend met de kenmerken van reeds verkochte panden. Aangezien het gaat om een pand waarvan de optimale aanwending het creeëren van een wooneenheid is, geven we aan deze methode een probabiliteitsfactor van 100%. Potentiële kopers voor dergelijk pand gaan namelijk vooral kijken naar andere vergelijkbare woningen in de buurt en de daarbij horende verkoopprijs. 8. Conclusie Na schatting op basis van de intrinsieke waarde en de methode van vergelijkingspunten, zijn wij, en Brecht Demuytere, handelend in hoedanigheid van studenten makelaardij, tot het besluit gekomen om de marktwaarde van het vastgoedobject te schatten op , Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 21

22 9. Algemene bepalingen 1. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 22

23 BRONNENLIJST Paelinck, M. (2015). Waardebepaling 1. Valuation Professional Group van de Royal Institution of Chartered Surveyors. (2013). RICS- taxatiestandaarden Januari 2014: Met daarin geïntegreerd de IVSC internationale Taxatiestandaarden. Londen: Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Google maps (2015). Geraadpleegd op 21 november 2015 via Agentschap voor Geografische Informatie Vlaanderen (2015). Geraadpleegd op 21 november 2015 via Federale Overheidsdienst Financiën. Geraadpleegd op 21 november 2015 via Brecht Demuytere MAK 2D Schattingsverslag 23