TAXATIERAPPORT. Londenstraat 72, 9000 Gent. Tomas Van Hove & Simon Beerlandt Waardebepaling 1 Hogent, MAK II

Transcriptie

1 TAXATIERAPPORT Londenstraat 72, 9000 Gent Tomas Van Hove & Simon Beerlandt Waardebepaling 1 Hogent, MAK II Datum van afgifte: 15/12/2015

2 INHOUD 1. Algemeen... 2 A. Opdracht... 2 B. Doel... 2 C. Object Beschrijving van het te schatten onroerend goed... 2 A. Algemene beschrijving... 2 B. Liggingsplannen en schetsen... 3 C. Foto s en bijzondere beschrijving... 5 D. Afmetingen en vorm van het perceel... 9 E. Bijzonderheden en Uitgangspunten... 9 F. Ligging gewestplan... 9 G. Onroerend erfgoed H. Voorkooprecht I. Overstromingsgevoeligheid Taxatie: Methode van veringspunten A. Toelichting bij de gebruikte methode B. Beschrijving van de veringspunten Veringspunt 1: Voorhavenlaan 45, Gent Veringspunt 2: Landbouwersstraat 27, Gent Veringspunt 3: Dukkeldamstraat 21, Gent Veringspunt 4: Landbouwersstraat 68, Gent Veringspunt 5: Londenstraat 68, Gent C. Bepalen van de marktwaarde Taxtatie: Analytische methode (Herbouwwaarde) A. Toelichting bij de gebruikte methode B. Bepalen van de marktwaarde Besluit Bronnen: Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 1 van 18

3 1. ALGEMEEN A. OPDRACHT Taxatierapport opgemaakt op: 15/12/2015 Opgemaakt door: Tomas Van Hove, student vastgoed Simon Beerlandt, student vastgoed Organisatie taxateur: Hogent, faculteit natuur en techniek Opdrachtgever: Financiële instelling X Eigenaar van het pand: Dhr. en mevr. Pieters Referentiedatum schatting: 15/12/2015 Datum plaatsbezoek: 27/10/2015 B. DOEL Het bepalen van de venale waarde van de onroerende goederen ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire lening bij een financiële instelling. Onder het begrip venale waarde van een onroerend goed verstaat men de prijs die men mag verwachten bij een verkoop nadat er voldoende publiciteit gemaakt is en waarbij er een normale mededinging was tussen de kandidaat- kopers. C. OBJECT Adres: Londenstraat Gent (BE) Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afdeling 1, sectie A met perceelnummer 3326/00Y005 - Kadastrale oppervlakte: 98,82 m² - Kadastraal inkomen: niet gekend Woningtype: Gesloten bebouwing met zadeldak 2. BESCHRIJVING VAN HET TE SCHATTEN ONROEREND GOED A. ALGEMENE BESCHRIJVING De rijwoning, met uitsluitend een residentiële functie, is gelegen in een rustige straat in de nabijheid van de Gentse havenbuurt. Het pand heeft een vloers, 2 bovenverdiepingen en een onafgewerkte zolderruimte. Achter de woning bevindt zich een koertje met een stal, die fungeert als technische ruimte. De voorgevel van het pand bestaat uit rode baksteen en heeft een breedte van 5m. De gebruikte materialen zijn verouderd en vertonen tekenen van slijtage. De installaties zijn vrij recent, maar de plaatsing is slordig gebeurd. De woning heeft houten schrijnwerk met enkel glas en is voorzien van centrale verwarming. Het zadeldak van de woning is recent vernieuwd en geïsoleerd. Aan de overkant van de straat ligt een onbebouwd perceel, een recreatiedomein en oude industriepanden die een woonfunctie zullen krijgen 1. In de straat is er weinig doorgaand verkeer. De volgende voorzieningen zijn gelegen in de nabije omgeving: - Basisschool en kleuteropvang: op 250m 1 Op het gewestplan zijn deze industriepanden gelegen in zone voor stedelijke ontwikkeling Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 2 van 18

4 - Sportveld: op 50m - Station: op 1.100m - Tram- en bushalte: op 220m - Op 5 min. autorijden van de R4 en 12 min. van de E17 - Tal van restaurants, supermarkten en andere handelszaken binnen een straal van 500m - Afstand tot Gent centrum met het openbaar vervoer: ca. 20 minuten B. LIGGINGSPLANNEN EN SCHETSEN Tram- en bushalte Gent centrum Station Gent Dampoort Figuur 1: Situering binnen een ruime omgeving Figuur 2: Situering van het perceel Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 3 van 18

5 Straat Figuur 4: Ruimtes 1 e verdiep Figuur 3: Ruimtes 2 e verdiep Figuur 5: Ruimtes vloers Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 4 van 18

6 C. FOTO S EN BIJZONDERE BESCHRIJVING Voorgevel: - Halfsteens metselwerk - t.h.v. 1 ste verdiep linker raam metselwerk opgelapt - Dorpels: beton - Schrijnwerk: hout, enkel glas - Dakgoot: houten bakgoot, slordig geplaatst - Schoorsteen: vernieuwd (gecementeerd) Gang: - Plafond: houten lambrisering - Vloer: tegelvloer 20 x20 cm - Muren: pleisterwerk, geen grote gaten - Centrale verwarming - Kleine kelder voorzien onder trap - Ingebouwde kluis - 2 schakelaars en 1 stopcontact - Ingebouwde kast met aansluiting gas - Houten trap met vast tapijt bekleed Living (open keuken): - Vloer: parket - Vals plafond, beplating, zakt door t.h.v. straatraam - Verwarming: open haard, centrale verwarming - TV aansluiting ter hoogte van open haard naast straatraam - Elektriciteitskast in hoek aan straatraam - Open haard is beschadigd - Enkele beglazing Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 5 van 18

7 Keuken: - Tegelvloer 15x30 cm - Lichtkoepel - Vals plafond, beplating - Verouderde keuken in L vorm: gasvuur + oven, dampkap en koelkast. - Centrale verwarming - Enkele beglazing - Aluminium gootsteen met warm en koud water - 5 stopcontacten met aardingspin Badkamer: - Plafond: beplating - Voetbad, bad, WC, lavabo - Centrale verwarming - Enkele beglazing - Vloer en muren betegeld met - Water blijft staan op plat dak - Elektriciteit te vernieuwen - Ventilatie naar buiten voorzien - Algemeen: verouderd Veranda: - Enkel glas, 2 lichtkoepels - Niet verwarmd - Tegelvloer 15x15 cm - Afvoerputje in vloer Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 6 van 18

8 Koer: - Betegeling op verschillende plaatsen beschadigd - Kapotte waterontharder - Beplanting in slechte staat - Scheidingsmuur met nr.70 bepleisterd - Buitenverlichting Bergruimte: - Boiler Bulex Thermomaster (condensatiegaswandketel) - Niet afgewerkt - Vochtproblemen vanwege plat dak - Geïsoleerd koud dak - Plafond: beplating, te vervangen - Elektriciteit in slechte staat - Waterkraan koud en warm aanwezig - Het plat dak boven deze ruimte heeft een zeer slechte afvoer van hemelwater Slaapkamer 1: - Vals plafond, beplating - Houten parketvloer - Schrijnwerk: hout, enkele beglazing - Geen vochtplekken of andere bedenkingen rond de muren - 4 stopcontacten - Elektriciteit te vernieuwen Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 7 van 18

9 Slaapkamer 2: - Houten vals plafond - Houten parket vloer veel sleet - Schrijnwerk: hout, enkele beglazing - Geen vochtplekken of andere bedenkingen rond de muren - Centrale verwarming - 3 stopcontacten en tv-aansluiting - Plinten zijn beschadigd Traphal: - Trap: hoogte handgreep 76 cm - Houten trap met vast tapijt - Plafond: houten lambrisering - Geen verwarming Slaapkamer 3: - Schrijnwerk: hout, enkele beglazing - Scheur in de muur (t.h.v. de deur) - Parketenvloer met veel sleet - 2 stopcontacten - Dichtgemetselde open haard - Centrale verwarming - Plafond: beplating - Centrale verwarming Slaapkamer 4: - Vochtplek op de muur (aan de kant van nr.74) - Vloer: Vinyl, te vernieuwen - Plafond: houten lambrisering, afwerking rond dakraam in slechte staat - Dakraam - Elektriciteit te vernieuwen - Geen verwarming Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 8 van 18

10 Dak: - Dikte: 27 cm - Isolatie: 8 cm - Vernieuwde dakpannen D. AFMETINGEN EN VORM VAN HET PERCEEL Het terrein en zijn bebouwing hebben de volgende afmetingen: Totale oppervlakte perceel: 98,82 m² Totale bebouwde oppervlakte: 79 m² Rooilijnbreedte: 5 m Gevelbreedte: 5 m Figuur 6: Bebouwing Londenstraat nr. 72 E. BIJZONDERHEDEN EN UITGANGSPUNTEN Bouwjaar is niet gekend, we vermoeden ca Dit op basis van het bouwjaar van nr. 68 Bij deze taxatie wordt de bodem geacht niet verontreinigd te zijn, wegens het niet aanwezig zijn van een bodemonderzoek Bij deze taxatie wordt de woning geacht in het bezit te zijn van een stedenbouwkundige vergunning We gaan ervan uit dat de woning geen verborgen gebreken heeft die bij het plaatsbezoek niet konden worden vastgesteld F. LIGGING GEWESTPLAN Het betreffende onroerend goed is gelegen in Woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde volgens het gewestplan. Wanneer er in deze zone verbouwingswerken aan gevels of daken moeten worden uitgevoerd, dient men best eerst de Afdeling Monumenten en Landschappen te raadplegen. Dit vanwege de mos strengere stedenbouwkundige voorschriften in dit gebied. Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 9 van 18

11 G. ONROEREND ERFGOED Het pand maakt deel uit van de Inventaris archeologische zones in Gent. Dit strookt met de indeling van het gebied op het gewestplan. Figuur 7: Uittreksel inventaris onroerend erfgoed H. VOORKOOPRECHT Er rust een voorkooprecht Vlaamse wooncode op dit gebied. Dit houdt in dat de begunstigde instanties in staat gesteld worden om bepaalde percelen en woningen te verwerven, met als doel deze aan te wenden als sociale koop- of huurwoningen. I. OVERSTROMINGSGEVOELIGHEID Het onroerend goed is niet gelegen in overstromingsgevoelig gebied. Dit is te zien in het rapport van Watertoets, dat als bijlage zit ingevoegd bij dit taxatierapport. 3. TAXATIE: METHODE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN A. TOELICHTING BIJ DE GEBRUIKTE METHODE Eén van de twee gekozen taxatiemethodes is de methode van veringspunten. We kozen bij dit onroerend goed voor deze methode omdat veel aardige panden te vinden zijn in de directe omgeving. Bovendien werd ons een lijst met representatieve veringspunten ter beschikking gesteld door de opdrachtgever van deze taxatie. Bij de methode van veringspunten wordt de waarde van het vastgoedobject bepaald door vering met de verkoopprijzen van verbare vastgoedobjecten. Bij het veren stelt zich uiteraard het probleem dat elk vastgoedobject verschillend is. Om dit verschil weg te werken wordt elk veringspunt geobjectiveerd. Dit doen we aan de hand van correcties op tal van aspecten die eigen zijn aan een woning. Hierdoor krijgen we een verkoopprijs van het veringspunt die overeenkomt met de waarde van het te schatten pand. Bij deze methode moet de transactiedatum van de veringspunten zo recent mo zijn zodat prijsverschil door verschuivingen in vraag en aanbod uitgesloten worden. Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 10 van 18

12 Bij het objectiveren werden de volgende verschilpunten in rekening gebracht: Grootte (33% van de totale appreciatie): Hierbij worden vooral verschillen in grondoppervlak en bewoonbaar oppervlak in rekening gebracht. We gingen er hierbij van uit dat de grond 30% en de opstallen 70% van de verkoopprijs van het onroerend goed omvatten. Er wordt ook gekeken naar het aantal slaapkamers, badkamers, garages en andere ruimtes. Bij de perceelsoppervlakte berekenen we het procentueel grootteverschil en het daaraan gekoppeld prijsverschil (bv. perceel vastgoedobject is 10% groter dan dat van het veringspunt, wanneer de grondwaarde 30% van de verkoopprijs bedraagt wordt dit dus 10% * 30% = 3% op de verkoopprijs). Bij het verschil in bewoonbaar oppervlak wordt dezelfde berekening gemaakt. Ligging (26% van de totale appreciatie): Bij de appreciatie van de ligging worden alle externe factoren van de omgeving in rekening gebracht (parkeergelegenheid, voorzieningen in de omgeving, verkeer, hinder, ). Een hoger percentage geeft dus een betere algemene ligging weer. Milieu (15% van de totale appreciatie): Onder de rubriek milieu worden alle energiegebonden zaken weergegeven. In deze taxatie werden de kwaliteit van de beglazing en het verwarmingssysteem in rekening gebracht. Dit vanwege het gebrek aan een EPC-certificaat van het te taxeren vastgoedobject. Om hieraan een appreciatie toe te kennen werd de kost van het al dan niet plaatsen van dubbel glas en centrale verwarming berekend als percentage van de gerealiseerde verkoopprijs (bv. plaatsen van nieuw schrijnwerk kost , op een verkoopprijs van is dit 10% -> appreciatie = 90%) Staat (12% van de totale appreciatie): Hierbij wordt gekeken naar het algemene voorkomen van de woning. De mate waarin het pand onderhouden is, maar ook een betere afwerking of betere voorzieningen in het pand worden in rekening gebracht. Kwaliteit (14% van de totale appreciatie): Onder deze rubriek worden zaken als oriëntatie van de leefruimtes, het al dan niet aanwezig zijn van een tuin en de kwaliteit van de geplaatste installaties in rekening gebracht. Zo zal een naar het zuidoosten gerichte living een betere appreciatie krijgen dan een naar het noorden gerichte living. Hierna wordt per rubriek de mate waarin deze meetelt op de totale appreciatie berekend. Zo krijgen we per veringspunt een totale appreciatie, die vermenigvuldigd wordt met de verkoopprijs. Dit geeft ons de gecorrigeerde verkoopprijs per veringspunt. Het gemiddelde van al deze prijzen geeft de marktwaarde van het te taxeren vastgoedobject weer. De gebruikte totale correctiefactoren per rubriek werden bepaald door Helgers, R., Buyst, E. en Verboven, F. in het artikel De relatie tussen woningkarakteristieken en woningprijzen: een nieuw licht op de recente prijsevolutie in Vlaanderen. Bank- en Financiewezen, p Hieronder worden de veringspunten kort beschreven. Voor een gedetailleerde beschrijving inzake ligging en onderhoud kan de verende tabel geraadpleegd worden. De gebruikte veringspunten werden ons verstrekt door de opdrachtgever van deze taxatie. B. BESCHRIJVING VAN DE VERGELIJKINGSPUNTEN VERGELIJKINGSPUNT 1: VOORHAVENLAAN 45, GENT Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afd. 1, sectie A, perceel 3421/00Y002 - Kadastrale oppervlakte: 78,92 m² Bouwjaar: 1994 Datum verkoop: 25/06/2015 Verkoopprijs: Bestemming gewestplan: Woonzone Recht van voorkoop: Waterwegen en Zeekanaal NV Watertoets: Geen overstromingsgevoelig gebied Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 11 van 18

13 VERGELIJKINGSPUNT 2: LANDBOUWERSSTRAAT 27, GENT Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afd. 1, sectie A, perceel 3334/00G004 - Kadastrale oppervlakte: 103,43 m² Bouwjaar: 1900 Datum verkoop: 16/09/2015 Verkoopprijs: Bestemming gewestplan: Woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde Recht van voorkoop: Bijzonder gebied Vlaamse wooncode Watertoets: Geen overstromingsgevoelig gebied VERGELIJKINGSPUNT 3: DUKKELDAMSTRAAT 21, GENT Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afd. 7, sectie G, perceel 628/00F - Kadastrale oppervlakte: 148,67 m² Bouwjaar: 1936 Datum verkoop: 07/10/2015 Verkoopprijs: Bestemming gewestplan: Woonzone Recht van voorkoop: Bijzonder gebied Vlaamse wooncode Watertoets: Geen overstromingsgevoelig gebied VERGELIJKINGSPUNT 4: LANDBOUWERSSTRAAT 68, GENT Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afd. 1, sectie A, perceel 3384/00N006 - Kadastrale oppervlakte: 39,90 m² Bouwjaar: Niet vermeld Datum verkoop: 19/06/2015 Verkoopprijs: Bestemming gewestplan: Woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde Recht van voorkoop: Bijzonder gebied Vlaamse wooncode Watertoets: Geen overstromingsgevoelig gebied VERGELIJKINGSPUNT 5: LONDENSTRAAT 68, GENT Kadastrale gegevens: - Kadastraal nummer: Gent, afd. 1, sectie A, perceel 3326/00W005 - Kadastrale oppervlakte: 77,69 m² Bouwjaar: 1940 Datum verkoop: 26/05/2015 Verkoopprijs: Bestemming gewestplan: Woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde Recht van voorkoop: Bijzonder gebied Vlaamse wooncode Watertoets: Geen overstromingsgevoelig gebied Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 12 van 18

14 Hieronder vindt u de locatie van alle veringspunten terug op een stratenplan: Londenstraat 72 Figuur 8: Locatie van de veringspunten Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 13 van 18

15 C. BEPALEN VAN DE MARKTWAARDE Vastgoedobject Veringspunt 1 Veringspunt 2 Veringspunt 3 Veringspunt 4 Veringspunt 5 Londenstraat 72 Londenstraat 68 Verkoopprijs Jaar transactie a. Bewoonbaar opp. (m²) Adres (gelegen te Gent) Voorhavenlaan 45 Landbouwersstraat 27 Dukkeldamstraat 21 Landbouwersstraat 68 b. Perceelsopp. (m²) c. Aantal slaapkamers d. Aantal badkamers e. Aantal garages 33% f. Aantal bouwlagen g. Bewoonbare dakverdieping Appreciatie grootte 90% 80% a. Bereikbaarheid b. Verkeersdrukte c. Hinder (lawaai, geur, ) d. Straatbeeld e. Parkeergelegenheid f. Omgeving kleiner 100 kleiner 150 kleiner 98 kleiner 140 kleiner kleiner 97 groter 125 groter 38 kleiner 95 groter 4 2 kleiner 2 kleiner 2 kleiner 3 kleiner neen neen ja ja neen neen 100% goed rustig geen goed goed residentiële wijk goed 100% enkel CV 100% slecht matig 100% iets beter minder goed a. Oriëntatie voorgevel west west zuid beter noord slechter zuid beter west b. Voortuin geen c. Tuin koertje beter minder 14% d. Materiaalgebruik matig veel beter beter e. Installaties matig veel beter beter Appreciatie kwaliteit 100% 100% 105% 150% 106% 117% Totale appreciatie 100% 100% 96% 97% 121% 93% 110% Gecorrigeerde verkoopprijs Marktwaarde Say: % 65% 106% 26% g. Voorzieningen Appreciatie ligging 105% 90% 90% 90% 100% a. Beglazing b. Verwarming minder goed minder goed / (geen info) dubbel dubbel dubbel dubbel 15% geen CV CV CV CV CV Appreciatie milieu 85% 120% 120% 120% 120% a. Onderhoud beter veel beter beter beter b. Algemeen uitzicht 12% beter veel beter beter beter Appreciatie staat 100% 120% 170% 125% 120% Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 14 van 18

16 4. TAXTATIE: ANALYTISCHE METHODE (HERBOUWWAARDE) A. TOELICHTING BIJ DE GEBRUIKTE METHODE De tweede schattingsmethode die bij deze taxatie gebruikt werd om de marktwaarde te bekomen is de analytische methode. Hierbij worden de grondwaarde en de nieuwbouwwaarde van de woning berekend. Deze nieuwbouwwaarde wordt herrekend naar de huidige waarde door de sleet in rekening te brengen (ook wel vetustiteit genoemd). De grondwaarde en de huidige waarde vormen samen de intrinsieke waarde. Omdat in voorgaande berekeningen nog geen rekening werd gehouden met de marktpositie en ligging van de woning wordt de intrinsieke waarde vermenigvuldigd met een coëfficiënt van verkoopbaarheid. Hierdoor wordt de marktwaarde van de woning verkregen. Figuur 9: Schematische voorstelling van de analytische methode We kozen er bij het taxeren van dit pand voor om ook deze methode toe te passen vanwege het feit dat deze methode goed geschikt is om op objectieve wijze de sleet van de woning in rekening te brengen. Dit kan bij deze methode namelijk veel preciezer gebeuren dan bij de methode van veringspunten. Tevens biedt het bekomen van de marktwaarde via een tweede methode meer zekerheid dat we uiteindelijk de juiste waarde gaan taxeren. In onderstaande uitleg wordt uitgelegd hoe we stapsgewijs tot de marktwaarde van het vastgoedobject kwamen. B. BEPALEN VAN DE MARKTWAARDE Eerst werden alle oppervlaktes en volumes uitgerekend aan de hand van de genomen maten tijdens het plaatsbezoek. Hierna werd het gereduceerd volume bepaald. Dit gebeurde aan de hand van op voorhand vastgelegde reductiefactoren. Deze factoren zijn gekoppeld aan het type woning, in dit geval het type gewone woning. Ruimtes Opp (m²) Volume (m³) Reductiefactoren gereduceerd volume Kelder 1,22 1,83 0,5 0,92 Gelijkvloers 63,29 176, ,22 1ste verdiep 43, ,21 0,95 138,90 2de verdiep 43, ,28 0,8 105,02 Zolder 32, ,88 0,3 12,87 Bergplaats 8,68 26,03 0,25 6,51 Veranda 6,46 15,51 0,3 4,65 Som 199,80 539,96 / 445,08 Hierna werd de eenheidsprijs per volume-eenheid berekend. Dit gebeurde aan de hand van eenheidsprijzen die in de jaren 70 bepaald werden door de verzekeringsmaatschappijen per type woning. Deze eenheidsprijs is de Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 15 van 18

17 EP ABEX 100. Om de prijzen aan te passen aan deze van vandaag herrekenen we deze eenheidsprijs naar de dag van vandaag door gebruik te maken van de meest recent bepaalde ABEX-index. Deze eenheidsprijs peildatum wordt vermenigvuldigd met het gereduceerd volume, zo bekomen we de huidige nieuwbouwwaarde. Gegevens Formule Waarde gegevens tabel 49,50 gegevens 744,00 Nieuwbouwwaarde x / xgereduceerd V 100,00 368, ,50 Vervolgens bepalen we de graad van vetustiteit aan de hand van de 4-kwadrantenmethode. De vetustiteit wordt bekomen door de berekening van het gemiddelde van 4 factoren: Ouderdom, frequentie van het onderheid, gebruik en kwaliteit van het onderhoud. Vervolgens bekomen we de huidige waarde door de nieuwbouwwaarde te vermenigvuldigen met 1 graad van vetustiteit. Bepaling vetustiteit: Ouderdom 18% Frequentie van het onderhoud 25% Gebruik 26% Kwaliteit van het onderhoud 22% Som 23% 1-Vetustiteit 77% Gegevens Formule Waarde Vetustiteit 4-kwadrantenmethode 77% Huidige waarde Nieuwbouwwaarde x Vetustiteit ,18 Nu we de huidige waarde van de opstallen hebben berekend kan de grondwaarde berekend worden. Door onvoldoende kennis over verkoopprijzen van bouwgronden in de omgeving was het niet mo deze waarde te bepalen door middel van vering. Door navraag bij de docenten Waardebepaling 2 aan Hogent en het nakijken van de vraagprijzen van te koop gestelde bouwgronden in de omgeving konden we een tot een grondprijs voor het perceel komen. Uit deze gegevens berekenen we de waarde van het terrein. Nu wordt de intrinsieke waarde berekend door de huidige waarde en de grondwaarde bij elkaar op te tellen. Gegevens Formule Waarde Gemiddelde prijs bouwgrond (/m²) gegeven door docent 700,00 Oppervlakte terrein Kadastraal percelenplan 98,82 Waarde terrein GPBG x Opp. terrein ,00 Intrinsieke waarde Huidige waarde + Grondwaarde ,18 Nu rest ons enkel nog een coëfficiënt van verkoopbaarheid toe te kennen. We kozen de onderstaande coëfficiënt van 0,9 vanuit het oogpunt dat het pand zich in een wijk bevindt die sterk opgewaardeerd wordt, maar langs de andere kant dient het pand de nodige renovatiewerken te ondergaan. Gegevens Formule Waarde Venaliteit Geschat a.d.h.v. ligging 0,90 Marktwaarde Intrinsieke waarde x Venaliteit ,46 Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 16 van 18

18 We bekomen een marktwaarde van BESLUIT Aan de hand van bovenstaande methodes kwamen we de volgende marktwaarden uit: Methode van veringspunten: Analytische methode: Tussen deze twee methoden zit een verschil van Bij wijze van verzoening nemen we het gemiddelde van deze twee prijzen. Zo worden de gebreken van beide methoden gecompenseerd (bij de veringspunten is dit een minder duidelijke inschatting van de vetustiteit, bij de analytische methode een subjectieve inschatting van de externe factoren). De venale waarde van het onroerend goed, gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent, wordt getaxeerd op (HONDERDVIERENNEGENTIGDUIZEND EURO) Dit taxatierapport is opgemaakt naar beste kennis en wetenschap, conform de taxatiestandaarden van het IVS. Opgemaakt en ondertekend te Gent, 15 december 2015 Tomas Van Hove Simon Beerlandt Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 17 van 18

19 6. BRONNEN: - Cadgis: - Geopunt: - Inventaris onroerend erfgoed: - Watertoets: - Google maps: - Cursus Waardebepaling 1 door Mieke Paelinck - FOD Economie: Tomas Van Hove, Simon Beerlandt Pagina 18 van 18