Waardebepaling Rijwoning gelegen aan de Londenstraat 72 te 9000 Gent

Transcriptie

1 Waardebepaling Rijwoning gelegen aan de Londenstraat 72 te 9000 Gent Opleiding: Vastgoedmakelaardij (2) Opleidingsonderdeel: Waardebepaling I Academiejaar: Lector werkcollege: Thomas Couckuyt Gwendolien Lambrechts (volgnummer: ) en ( )

2 Inleiding Identiteit van de taxateur Identiteit van de opdrachtgever Adres vastgoedobject Doel Waardebegrip: MARKTWAARDE Peildatum Omvang van de bezichtigingen Classificatie van de woning Gwendolien Lambrechts, erkend vastgoedmakelaar met BIVnummer: xxx.xxx en, erkend vastgoedmakelaar met BIV-nummer: xxx.xxx, zaakvoerders van Immo Woningraad BVBA met het kantoor gelegen te Sint-Lievenspoortstraat 25, 9000 Gent, ondernemingsnummer 0xxx.xxx.xxx. Wij verklaren hierbij objectief en onafhankelijk de waarde van de hierna omschreven woning objectief en onafhankelijk te bepalen. De financiële instelling waar dhr. en mevr. Pieters een lening willen afsluiten/afgesloten hebben. Londenstraat 72, 9000 Gent Het doel van deze waardebepaling is om de marktwaarde van de woning te taxeren, teneinde bij een eventueel staken van de afbetaling door dhr. en mevr. Pieters een aanslag te kunnen leggen op de woning. Dhr. en mevr; Pieters hebben een lening afgesloten bij de financiële instelling om de renovatie van de woning in kwestie te financieren. Een waardebegrip is een beschrijving van de fundamentele metingsuitgangspunten van een taxatie. Hiermee verduidelijken wij wat we onder waarde verstaan. We schatten dit pand op basis van de marktwaarde. Dit is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 14 december 2015 (dit is het tijdstip waarop het vastgoedobject werd getaxeerd). Plaatsafstapping is gebeurd op 27 oktober We hebben alle ruimtes bezocht, behalve de zolder. Secundaire markt Gewone eengezinswoning (huis), gesloten bebouwing Marktsegment: renovatiewoning, starterswoning, eventueel investeringspand 1

3 Algemene beschrijving van het vastgoedobject Ligging Openbaar vervoer Dicht bij station Gent-Dampoort (5 minuten met de auto) Dicht bij het station van Wondelgem (17 minuten met de auto) Bushaltes van De Lijn op 3 en op 4 minuten wandelafstand Vlak bij R4, oprit ring rond Gent: 6 minuten met de auto Diensten en voorzieningen Vlak bij 2 gemeentelijke basisscholen: De Loods ( 4 minuten stappen) en Victor Carpentier (11 minuten wandelafstand en 7 minuten met buslijn 6) Vlak bij winkels en groene zones: grootwarenhuis Delhaize (6 minuten stappen) en aangelegde, aantrekkelijke groenzone met speelpark op wandelafstand. Vlak bij Muidebuurt (3 minuten met de auto) en dicht bij historisch centrum Gent ( 11 minuten met de auto) Vlak bij Tankstation: TOTAL Gent Zeehaven (3 minuten met de auto) Sfeer Residentiële verkaveling Plaatselijk verkeer Ligt aan het Voorhavenpark De woning ligt vlak aan het kanaal Gent-Terneuzen. Het huis ligt alzo ingesloten in industriegebied (dokken gecentreerd rond het kanaal, maar ver genoeg van de woning om geen overlast te bezorgen). Leeftijd bij benadering Het bouwjaar ligt rond Mits renovatie is dit een woning die nog minstens een leven lang kan meegaan (maar: uitgebreide renovatiewerken nodig). Perceel Bewoonbare oppervlakte: 160 m² Perceelsoppervlakte: 97 m² Vorm van het perceel: ongeveer rechthoekig Kadaster: Gent, afdeling 1, sectie A, met perceelnummer 3326/00Y005 Kadastraal Inkomen Niet gekend Ruimtelijke ordening De woning ligt in woongebied met cultureel, historische en/of esthetische waarde, tussen verschillende industriegebieden Watertoets De woning ligt in niet-overstromingsgevoelig gebied Voorkooprecht Er geldt een voorkooprecht op de woning (RVV Bijzondere gebieden Vlaamse Wooncode) Erfdienstbaarheden Optimale aanwending Algemene uitgangspunten EIGENDOMSAKTE Eengezinswoning (mits renovatie). Om zelf in te wonen of te verhuren. (Indien aanvraag bij gemeente en toelating: appartementen/koten van maken maar de kans dat dit toelaatbaar is, is klein aangezien de meeste huizen in de buurt woonhuizen zijn) We veronderstellen dat de woning is opgericht volgens de bestaande stedenbouwkundige voorschriften We veronderstellen dat er geen asbest aanwezig is We veronderstellen dat de bodem niet diepgaand verontreinigd is 2

4 1. Londenstraat 72, 9000 Gent 2. Station Gent-Dampoort 3. Station van Wondelgem 4. R4, oprit ring rond Gent 5. Basisschool Victor Carpentier 6. Basisschool De Loods 7. Louis Delhaize 8. Muidebuurt 9. Historisch centrum Gent (Sint-Baafsplein) 10. Tankstation TOTAL Gent Zeehaven Fig. 1. Kaart met ligging van de woning, de diensten en voorzieningen, de stations e.a. Fig. 2. Voorkooprecht: RVV Bijzondere gebieden Vlaamse Wooncode (Geopunt) 3

5 Fig. 3. Afdruk kadastrale ligging schaal 1/1000 Fig. 4. Afdruk kadastrale ligging schaal 1/500 4

6 Fig. 5. Kaartafdruk Watertoest (Integraal Waterbeleid) Fig. 6. Kaartafdruk Gewestplan (Geopunt) 5

7 Gedetailleerde beschrijving van het vastgoedobject Woonkamer (gelijkvloers) Keuken (gelijkvloers) Badkamer (gelijkvloers) Gang en trap (gelijkvloers en traphal) 1 ste verdieping Vloer: vinyl met parketmotief: te vernieuwen Muren: deel planchetten: in goede staat maar verouderd, deel behang: te vernieuwen Plafond: vals plafond, in deftige staat Raam: dubbel glas Verwarming: 2 grote en 1 kleine radiator op aardgas (aan de muur bevestigd) Openhaard met schouw, deels beschadigd en verouderd Vloer: tegels, ouderwets maar in goede staat Muren: tegels, ouderwets maar in goede staat + behang en geschilderd, in orde Plafond: vals plafond, te vernieuwen Raam: enkel glas, kijkt uit op de verandagang, veel licht door lichtkoepel in het plafond Ingerichte keuken: op te frissen, wel net en proper Apparaten: frigo, diepvries, oven, kookplaat, afzuigkap, dubbele spoelbak Vloer: tegels, verouderd en barsten, moeten vernieuwd worden Muren: tegels in propere staat, ook verouderd Plafond: vals plafond, in orde Verwarming: radiator op aardgas Ongelukkig geplaatste badkamer: ouderwets maar wel in propere staat Aanwezig: bad, bidet, toilet, lavabo Gang: verouderde tegels, geen beschadigingen (vloer) Trap: vaste houten trap met vast tapijt, behang in degelijke staat 2 (slaap-)kamers Vloer: massieve planken, op te schuren Muren: behang, te herdoen Plafond: vals plafond, degelijke staat Ramen: enkel glas, hout van de ramen is goed Verwarming: iedere kamer bevat een radiator op aardgas 2 de verdieping 2 (slaap-)kamers 1 kamer idem aan kamers 1 ste verdiep Andere kamer: Vloer: laminaat/vinyl, moet vervangen worden Muren: vochtproblemen Plafond: dak, afgeslagen in brede planchetten Raam: velux, poging tot isolatie maar moet afgewerkt worden (kieren rond de velux) Verwarming: geen verwarming Bijgebouw Vloer: tegels, te vervangen Muren: afgebrokkeld, vuile staat Plafond: slecht aangebrachte isolatie Wasplaats met spoelbak, regenwaterpomp, boiler Algemeen Niet ingerichte en niet geïsoleerde zolder, met uitschuifbare trap Heel kleine kelder (berging) Klein koertje, slecht onderhouden met regenwaterput, oriëntatie: oosten 6

8 Regenwaterput Ramen: overal voorzien van vensterbanken in marmer-look Voorgevel in gedateerde gevelsteen Gevelbreedte voorkant: 5,5 m Dakgoot lijkt vernieuwd 7

9 8

10 9

11 Toelichting van de schattingsmethode Wij hebben gekozen om gebruik te maken van de vergelijkingsmethode (dit is een comparatieve benadering). De vergelijkingsmethode is de schattingsmethode die in de praktijk het meeste toegepast wordt. Het is gebaseerd op de vergelijking van een object waarvan de waarde bepaald moet worden met vergelijkbare objecten waarvan recente transactiegegevens gekend zijn. Bovendien zijn er zeer recent (2015) tamelijk veel woningen verkocht geweest in de buurt van het te schatten object, zo zijn er aldus voldoende referentieobjecten beschikbaar. We hebben van deze de vraagprijs, verkoopprijs en belangrijkste objectkenmerken verkregen via de financiële instelling (wij gebruiken dus de vergelijkingspunten verkregen door de opdrachtgever zonder verificatie van de transactiekenmerken). We gaan het pand in de Londenstraat vergelijken met 5 andere doch vergelijkbare panden uit de buurt. Het referentieobject moet namelijk zo veel mogelijk gelijk zijn aan het taxatieobject. De vergelijkingspunten zijn allen daarnaast ook verkocht in een normale markttransactie, waardoor bij deze ook de marktwaarde verkregen is. We onderzoeken en analyseren de overeenkomsten en verschillen tussen het te schatten goed en de vergelijkingspunten. Dit doen we aan de hand van volgende parameters, waar we ook een gewicht aan toewijzen: Grootte: 33% Ligging: 26% Milieu: 15% Leeftijd en staat van het pand: 12% Kwaliteit: 14% Het relatieve belang van de verschillende criteria in de prijsvorming werd onderzocht op basis van de Shapley-values. Uit dit methodologisch onderzoek bleek dat 33% van de variatie in de woningprijzen kan worden toegewezen aan elementen die samenhangen met de grootte van de woning, zoals de woonoppervlakte, de oppervlakte van het perceel en bijvoorbeeld het aantal slaapkamers. Ook zien we dat factoren als milieu en kwaliteit een significante rol spelen en waarschijnlijk in de toekomst nog zal verhogen. Ook wordt er rekening gehouden met de voorzieningen aanwezig in de keuken en badkamer die geplaatst zijn onder het luikje kwaliteit. We vergelijken de referentieobjecten met behulp van een matrix. Het taxatieobject en de geselecteerde referentieobjecten worden dan op een rij gezet. Om de verschillen tussen de panden te compenseren, gaan we de verkoopprijs van ieder vergelijkingspunt bijsturen. De huidige marktwaarde van het object in de Londenstraat wordt dan afgeleid uit de bijgestuurde verkoopprijzen van de vergelijkingspunten. De vergelijkingspunten zullen eerst geïndexeerd worden van de verkoopprijzen naar de peildatum van de schatting (aangezien alle transacties plaatsgevonden hebben in 2015 doen wij dit niet). Vervolgens worden deze gecompenseerd voor de fysische kenmerken (zoals het aantal slaapkamers) en locatiekenmerken (zoals het straatbeeld of de verkeersdrukte). We gaan de kenmerken van elk van de weerhouden vergelijkingspunten nauwkeurig analyseren en de onderlinge verschilpunten (in gedachte) wegwerken. Voor ieder verschilpunt dat op deze manier 10

12 weggewerkt wordt, wordt de verwachte impact op de prijs becijferd en gecompenseerd. Op deze manier worden de vergelijkingspunten geobjectiveerd. Het resultaat is een lijst met verkoopprijzen gebaseerd op marktgegevens en betrekking hebbend op onroerende goederen met dezelfde kenmerken al deze van het te schatten goed. Wanneer alle correcties dus zijn uitgevoerd, worden de gevonden waarden opgeteld en gedeeld door het aantal referentieobjecten. De uitkomst is dan de (berekende) waarde van het taxatieobject. In het volgende deel zullen we de vergelijkingspunten uitgebreid bespreken. Daarna volgt het rekenblad waarbij we de verkoopprijs van de vergelijkingspunten van het te schatten object in de Londenstraat intuïtief bijsturen op basis van een evaluatie van de ligging, afwerkingsgraad en vetusteit. 11

13 Beschrijving van de vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Type vastgoed Huis (gewone eengezinswoning, gesloten bebouwing) Adres Londenstraat 68, 9000 Gent Bewoonbare oppervlakte 140 m² Perceelsoppervlakte 95 m² Aantal slaapkamers 4 Aantal badkamers 1 Aantal garages 0 Tuin/koer Kleine koer achteraan Kwaliteit (sanitair, keuken, ) Mooi ingerichte keuken Badkamer met jacuzzi Aantal bouwlagen 3 Gevelbreedte straatkant / (niet meegedeeld) Bewoonbare Nee dakverdieping Kelder Ja Ligging Rustige en aangename ligging aan de Londenstraat, nabij centrum Gent en goed bereikbaar EPC 275 (goed) Beglazing Waarschijnlijk dubbel Verwarming / (niet meegedeeld) Elektriciteit OK Leeftijd en staat Bouwjaar 1940 Compleet gerenoveerd in 1997 Goede staat Kadastraal Inkomen 354 euro 12

14 Fig. 7. Kaartafdruk Google maps Londenstraat 68, 9000 Gent Fig. 8. Kaartafdruk ligging kadaster Londenstraat 68, 9000 Gent 13

15 We vergelijken het vergelijkingspunt met het vastgoedobject aan de hand van de parameters: Appreciatie grootte Appreciatie ligging Appreciatie milieu Appreciatie leeftijd en staat Appreciatie kwaliteit De appreciatie van de factor grootte van vergelijkingspunt 1 is iets kleiner dan de appreciatie van de factor grootte van het vastgoedobject De appreciatie van de factor ligging van vergelijkingspunt 1 is gelijk aan de appreciatie van de factor ligging van het vastgoedobject De appreciatie van de factor milieu van vergelijkingspunt 1 is veel groter dan de appreciatie van de factor milieu van het vastgoedobject De appreciatie van de factor leeftijd en staat van vergelijkingspunt 1 is groter dan de appreciatie van de factor leeftijd en staat van het vastgoedobject De appreciatie van de factor kwaliteit van vergelijkingspunt 1 is groter dan de appreciatie van de factor kwaliteit van het vastgoedobject Informatie van de transactie Datum transactie 26 mei 2015 Vraagprijs euro Verkoopprijs/marktwaarde euro 14

16 Vergelijkingspunt 2 Type vastgoed Huis (gewone eengezinswoning, gesloten bebouwing) Adres Landbouwersstraat 72, 9000 Gent Bewoonbare oppervlakte 100 m² Perceelsoppervlakte 97 m² Aantal slaapkamers 2 Aantal badkamers 1 Aantal garages 0 Tuin/koer Koer achteraan Oriëntatie: westen Kwaliteit (sanitair, keuken, ) Nieuwe ingerichte open keuken Badkamer met douche Aantal bouwlagen 3 Gevelbreedte straatkant 4 m Bewoonbare Nee dakverdieping Kelder Nee Ligging Rustige en aangename ligging aan de Landbouwersstraat, nabij centrum Gent en goed bereikbaar EPC 738 (zeer slecht) Beglazing Dubbel glas Verwarming Nieuwe centrale verwarming op gas Elektriciteit Niet OK Leeftijd en staat Bouwjaar 1900 Gerenoveerd, goed staat en instapklaar Kadastraal Inkomen 297 euro (klein beschrijf mogelijk) 15

17 Fig. 9. Kaartafdruk Google maps Landbouwersstraat 72, 9000 Gent Fig. 10. Kaartafdruk ligging kadaster Landbouwersstraat 72, 9000 Gent Fig. 9. Kaartafdruk Google maps Landbouwersstraat 72, 9000 Gent Fig. 10. Kaartafdruk ligging kadaster Landbouwersstraat 72, 9000 Gent 16

18 We vergelijken het vergelijkingspunt met het vastgoedobject aan de hand van de parameters: Appreciatie grootte Appreciatie ligging Appreciatie milieu Appreciatie leeftijd en staat Appreciatie kwaliteit De appreciatie van de factor grootte van vergelijkingspunt 2 is kleiner dan de appreciatie van de factor grootte van het vastgoedobject De appreciatie van de factor ligging van vergelijkingspunt 2 is iets kleiner dan de appreciatie van de factor ligging van het vastgoedobject De appreciatie van de factor milieu van vergelijkingspunt 2 is gelijk aan de appreciatie van de factor milieu van het vastgoedobject De appreciatie van de factor leeftijd en staat van vergelijkingspunt 2 is gelijk aan de appreciatie van de factor leeftijd en staat van het vastgoedobject De appreciatie van de factor kwaliteit van vergelijkingspunt 2 is iets groter dan de appreciatie van de factor kwaliteit van het vastgoedobject Informatie van de transactie Datum transactie 16 september 2015 Vraagprijs euro Verkoopprijs/marktwaarde euro 17

19 Vergelijkingspunt 3 Type vastgoed Huis (gewone eengezinswoning, gesloten bebouwing) Adres Voorhavenlaan 45, 9000 Gent Bewoonbare oppervlakte 153 m² Perceelsoppervlakte 78 m² Aantal slaapkamers 2 Aantal badkamers 1 (+ extra toilet aan koertje en extra douche) Aantal garages 0 Tuin/koer Kleine koer achteraan Oriëntatie: oosten Kwaliteit (sanitair, keuken, ) vernieuwde keuken, verouderd Grote badkamer, verouderd Nieuwe douche Aantal bouwlagen 2 Gevelbreedte straatkant 6 m Bewoonbare Nee dakverdieping Kelder Ligging EPC Beglazing Verwarming Elektriciteit Leeftijd en staat Kadastraal Inkomen Ja Rustige en aangename ligging aan de Voorhaven, nabij centrum Gent en goed bereikbaar (mooi uitzicht) 506 (slecht) / (niet meegedeeld) Individuele gaskachels Niet OK Bouwjaar 1994?? (waarschijnlijk gerenoveerd in 1994) Staat is ok, opfriswerken en aanpassing elektriciteit nodig 322 euro (mogelijkheid tot klein beschrijf bij 1 e aankoop en eigen bewoning) 18

20 Fig. 11. Kaartafdruk Google maps Voorhavenlaan 45, 9000 Gent Fig. 10. Kaartafdruk ligging kadaster Voorhavenlaan 45, 9000 Gent 19

21 We vergelijken het vergelijkingspunt met het vastgoedobject aan de hand van de parameters: Appreciatie grootte Appreciatie ligging Appreciatie milieu Appreciatie leeftijd en staat Appreciatie kwaliteit De appreciatie van de factor grootte van vergelijkingspunt 3 is kleiner dan de appreciatie van de factor grootte van het vastgoedobject De appreciatie van de factor ligging van vergelijkingspunt 3 is gelijk aan de appreciatie van de factor ligging van het vastgoedobject De appreciatie van de factor milieu van vergelijkingspunt 3 is gelijk aan de appreciatie van de factor milieu van het vastgoedobject De appreciatie van de factor leeftijd en staat van vergelijkingspunt 3 is gelijk aan de appreciatie van de factor leeftijd en staat van het vastgoedobject De appreciatie van de factor kwaliteit van vergelijkingspunt 3 is gelijk aan de appreciatie van de factor kwaliteit van het vastgoedobject Informatie van de transactie Datum transactie 25 juni 2015 Vraagprijs euro Verkoopprijs/marktwaarde euro 20

22 Vergelijkingspunt 4 Type vastgoed Huis (gewone eengezinswoning, gesloten bebouwing) Adres Meulesteedsesteenweg 264, 9000 Gent Bewoonbare oppervlakte 98 m² Perceelsoppervlakte 66 m² Aantal slaapkamers 2 Aantal badkamers 1 + extra toilet Aantal garages 0 Tuin/koer Kleine koer achteraan Kwaliteit (sanitair, keuken, ) Aantal bouwlagen 2 Gevelbreedte straatkant 4 m Bewoonbare Ja dakverdieping Kelder Nee Ligging EPC Beglazing Verwarming Elektriciteit Leeftijd en staat Kadastraal Inkomen Open keuken, zeer deftig Nieuwe geïnstalleerde badkamer Aangename ligging nabij veel voorzieningen aan de Meulesteedsesteenweg, nabij centrum Gent en goed bereikbaar 375 (gemiddeld) / (niet meegedeeld, waarschijnlijk dubbele beglazing) Nieuwe hoogrendementsgaskachel met afstandsbediening (beneden) Elektrisch hoogrendenmentstoestel (badkamer) Niet OK Bouwjaar: niet meegedeeld Zeer goede staat: gerenoveerd en geïsoleerd 329 euro 21

23 Fig. 13. Kaartafdruk Google maps Meulesteedsesteenweg 264, 9000 Gent Fig. 14. Kaartafdruk ligging kadaster Meulesteedsesteenweg 264, 9000 Gent 22

24 We vergelijken het vergelijkingspunt met het vastgoedobject aan de hand van de parameters: Appreciatie grootte Appreciatie ligging Appreciatie milieu Appreciatie leeftijd en staat Appreciatie kwaliteit De appreciatie van de factor grootte van vergelijkingspunt 4 is kleiner dan de appreciatie van de factor grootte van het vastgoedobject De appreciatie van de factor ligging van vergelijkingspunt 4 is iets kleiner dan de appreciatie van de factor ligging van het vastgoedobject De appreciatie van de factor milieu van vergelijkingspunt 4 is veel groter dan de appreciatie van de factor milieu van het vastgoedobject De appreciatie van de factor leeftijd en staat van vergelijkingspunt 4 is veel groter dan de appreciatie van de factor leeftijd en staat van het vastgoedobject De appreciatie van de factor kwaliteit van vergelijkingspunt 4 is veel groter dan de appreciatie van de factor kwaliteit van het vastgoedobject Informatie van de transactie Datum transactie 9 juni 2015 Vraagprijs euro Verkoopprijs/marktwaarde euro 23

25 Vergelijkingspunt 5 Type vastgoed Huis (gewone eengezinswoning, gesloten bebouwing) Adres Meulesteedsesteenweg 368, 9000 Gent Bewoonbare oppervlakte 123 m² Perceelsoppervlakte 179 m² Aantal slaapkamers 2 Aantal badkamers 1 + extra toilet Aantal garages 0 Tuin/koer Grote, mooie tuin met terras Kwaliteit (sanitair, keuken, ) Aantal bouwlagen 2 Gevelbreedte straatkant 4,55 m Bewoonbare Ja dakverdieping Kelder Nee Ligging EPC Beglazing Verwarming Elektriciteit Leeftijd en staat Kadastraal Inkomen achteraan + tuinhuis Ingerichte keuken, zeer deftig Badkamer met bubbelbad, zeer deftig Aangename ligging nabij veel voorzieningen aan de Meulesteedsesteenweg, nabij centrum Gent en goed bereikbaar 400 (gemiddeld) / (niet meegedeeld) Centrale verwarming Niet OK Bouwjaar: 2006?? Waarschijnlijk grondig gerenoveerd in 2006) Goede staat: gerenoveerd 686 euro 24

26 Fig. 15. Kaartafdruk Google maps Meulesteedsesteenweg 368, 9000 Gent Fig. 16. Kaartafdruk ligging kadaster Meulesteedsesteenweg 368, 9000 Gent 25

27 We vergelijken het vergelijkingspunt met het vastgoedobject aan de hand van de parameters: Appreciatie grootte Appreciatie ligging Appreciatie milieu Appreciatie leeftijd en staat Appreciatie kwaliteit De appreciatie van de factor grootte van vergelijkingspunt 5 is kleiner dan de appreciatie van de factor grootte van het vastgoedobject De appreciatie van de factor ligging van vergelijkingspunt 5 is iets kleiner dan de appreciatie van de factor ligging van het vastgoedobject De appreciatie van de factor milieu van vergelijkingspunt 5 is groter dan de appreciatie van de factor milieu van het vastgoedobject De appreciatie van de factor leeftijd en staat van vergelijkingspunt 5 is veel groter dan de appreciatie van de factor leeftijd en staat van het vastgoedobject De appreciatie van de factor kwaliteit van vergelijkingspunt 5 is veel groter dan de appreciatie van de factor kwaliteit van het vastgoedobject Informatie van de transactie Datum transactie 8 september 2015 Vraagprijs euro Verkoopprijs/marktwaarde euro 26

28 Uitgewerkte methode: Marktprijs Vastgoedobject Vergelijkingspunt 1 Vergelijkingspunt 2 Vergelijkingspunt 3 Vergelijkingspunt 4 Vergelijkingspunt 5 Straat & huisnummer Londenstraat 72 Londenstraat 68 Landbouwersstraat 27 Voorhavenlaan 45 Meulesteedsesteenweg 264 Meulesteedsesteenweg 368 Postcode & gemeente 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent Verkoopprijs , , , , ,00 Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering a. bewoonbare oppervlakte (m²) b. Perceelsopp. (m²) c. aantal slaapkamers d. aantal badkamers e. aantal garages f. aantal bouwlagen g. bewoonbare dakverdieping Nee nee nee nee ja ja h. kelder Ja nee nee Ja nee nee appreciatie grootte 33% 100% 95% 85% 90% 80% 90% a. bereikbaarheid goed gelijk gelijk gelijk gelijk gelijk b. verkeersdrukte geen gelijk gelijk gelijk iets groter iets groter c. hinder (vb. lawaai, geur, ) geen gelijk gelijk gelijk iets meer iets meer d. straatbeeld goed gelijk minder gelijk iets minder iets minder e. parkeergelegenheid medium gelijk gelijk gelijk minder minder f. omgeving residentiële wijk gelijk gelijk gelijk gelijk gelijk g. voorzieningen medium gelijk gelijk gelijk beter beter appreciatie ligging 26% 100% 100% 95% 100% 95% 95% a. beglazing enkel glas beter beter (maar EPC 738?) gelijk veel beter veel beter b. verwarming gasverwarming beter beter (maar EPC 738?) gelijk veel beter veel beter appreciatie milieu 15% 100% 130% 100% 100% 125% 120% appreciatie leeftijd & staat 12% 100% 120% 100% 100% 130% 140% appreciatie kwaliteit 14% 100% 120% 105% 100% 125% 135% totale appreciatie 100% 108,05% 94,45% 96,70% 102,95% 108,10% gecorrigeerde verkoopprijs , , , , ,24 marktwaarde ,24 Say Fig. 17. Uitgewerkte methode, marktprijs 27

29 Uitgewerkte methode: Vraagprijs Vastgoedobject Vergelijkingspunt 1 Vergelijkingspunt 2 Vergelijkingspunt 3 Vergelijkingspunt 4 Vergelijkingspunt 5 Straat & huisnummer Londenstraat 72 Londenstraat 68 Landbouwersstraat 27 Voorhavenlaan 45 Meulesteedsesteenweg 264 Meulesteedsesteenweg 368 Postcode & gemeente 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent 9000 Gent Verkoopprijs , , , , ,00 Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering a. bewoonbare oppervlakte (m²) b. Perceelsopp. (m²) c. aantal slaapkamers d. aantal badkamers e. aantal garages f. aantal bouwlagen g. bewoonbare dakverdieping Nee nee nee nee ja ja h. kelder Ja nee nee Ja nee nee appreciatie grootte 33% 100% 95% 85% 90% 80% 90% a. bereikbaarheid goed gelijk gelijk gelijk gelijk gelijk b. verkeersdrukte geen gelijk gelijk gelijk iets groter iets groter c. hinder (vb. lawaai, geur, ) geen gelijk gelijk gelijk iets meer iets meer d. straatbeeld goed gelijk minder gelijk iets minder iets minder e. parkeergelegenheid medium gelijk gelijk gelijk minder minder f. omgeving residentiële wijk gelijk gelijk gelijk gelijk gelijk g. voorzieningen medium gelijk gelijk gelijk beter beter appreciatie ligging 26% 100% 100% 95% 100% 95% 95% a. beglazing enkel glas beter beter (maar EPC 738?) gelijk veel beter veel beter b. verwarming gasverwarming beter beter (maar EPC 738?) gelijk veel beter veel beter appreciatie milieu 15% 100% 130% 100% 100% 125% 120% appreciatie leeftijd & staat 12% 100% 120% 100% 100% 130% 140% appreciatie kwaliteit 14% 100% 120% 105% 100% 125% 135% totale appreciatie 100% 108,05% 94,45% 96,70% 102,95% 108,10% gecorrigeerde verkoopprijs , , , , ,36 Vraaprijs ,07 Say ,00 Fig. 18. Uitgewerkte methode, vraagprijs 28

30 Conclusie Rekening houdende met voormelde argumentering, schatten wij de waarde van de gemelde woning in volle eigendom, bij een vrijwillige onderhandse verkoop, en in de staat en toestand waarin de woning zich op heden bevindt, in eer en geweten op HONDERD ZEVEN EN NEGENTIG DUIZEND EURO ( ,00 ). Wat de vraagprijs betreft, suggereren wij het bedrag van TWEEHONDERD EN VIJF DUIZEND EURO ( ,00 ). Deze hebben we berekend op basis van de vraagprijzen van de vergelijkbare woningen (de vergelijkingspunten), dus via een concurrentieanalyse. Het rapport is in overeenstemming met de IVS (International Valuation Standards). Aldus opgemaakt te Gent op 14 december