Taxatierapport. Londenstraat Gent. Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher 2e bachelor Vastgoed Makelaardij.

Transcriptie

1 Taxatierapport Londenstraat Gent 2 MAK klasgroep D Semester 1 1 Mieke Paelinck 1

2 Inhoudstabel Inhoud 1. Inleiding 2. Situatieschets 2.1 Doel 2.2 Waardebegrip en peildatum 3. Gegevensverzameling en analyse 3.1 Analyse onroerend goed Gronddeel Opstallen Gebruiksrechten 3.2 Marktsegment 3.3 Analyse van de marktontwikkelingen 3.4 Vergelijkingspunten Vergelijkingspunt Vergelijkingspunt Vergelijkingspunt Vergelijkingspunt Vergelijkingspunt 5 4. Optimale aanwending 4.1 Voorgesteld gebruik 4.2 Alternatief gebruik 5. Bepalen marktwaarde 5.1 Taxatiemethoden 5.2 Vetustiteit 5.3 Berekening nieuwbouwwaarde 6. Conclusie 7. Algemene bepalingen 8. Bronnen 2

3 1. Inleiding Wij, taxateurs Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher, zijn op dinsdag 27 oktober 2015 onder begeleiding van Deheer Thomas Couckuyt het vastgoedobject gelegen in de Londenstraat 72 te Gent gaan bezoeken. 2. Situatieschets 2.1 Doel Dhr. en mevr. Pieters hebben in september 2015 de woning gelegen te Londenstraat 72 Gent aangekocht. Deze is aan grondige renovatie toe. Om deze renovatie te financiëren wil het koppel een lening aangaan bij een financiële instelling. De financiële instelling (de opdrachtgever) vraagt hierbij aan ons, Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher, om de marktwaarde van de woning te taxeren. Met deze opdracht gekregen van de financiële instelling, zijn wij meteen begonnen aan het samenstellen van het taxatierapport die van toepassing zal zijn op de woning. Wij zullen u alle ondernomen stappen uitleggen en illustreren in dit verslag. Korte samenvatting: Taxateurs Opdrachtgever Vastgoedobject Opdacht Beau van Laeren Charlotte Swertvaegher De financiële instelling waar familie Pieters beroep op doet. Rijwoning gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent De voorwaarden en richtlijnen waaronder de schatting uitgevoerd wordt, worden tussen opdrachtgever en schatter contractueel vastgelegd. 3

4 2.2 Waardebegrip en peildatum De taxateur moet voor iedere taxatie een waardebegrip bepalen. Dit is een beschrijving van de fundamentele metingsuitgangspunten van een taxatie. Hiermee verduidelijkt de taxateur wat hij onder waarde verstaat. De marktwaarde is een relevant waardebegrip. Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen het vastgoedobject zou kunnen overgedragen worden aan een bereidwillige koper op de waardepeildatum, zonder hierbij onder dwang gehandeld te hebben. De peildatum: 15 december

5 3. Gegevensverzameling en analyse 3.1 Analyse onroerend goed De analyse van het onroerend goed omvat het gronddeel, de fysische aspecten van de opstallen en de gebruiksrechten van het onroerend goed Gronddeel Oppervlakte Oppervlakte: 148m ² Perceeldiepte: 18 meter Gevelbreedte: 5 meter Type bebouwing Gesloten bebouwing Oriëntatie De voorgevel is westelijk georiënteerd De koer is oostelijke georiënteerd Ligging en bereikbaarheid van Het vastgoedobject is gelegen in de havenwijk Achter het terrein Muide parallel aan de Voorhaven. De Voorhaven is beschermd als stadsgezicht, want deze site is de laatste oude haven in Vlaanderen. De plannen voor deze buurt zijn groots: de stad wil de Voorhaven vernieuwen in de komende jaren naar een wijk met meer ruimte voor de buurt, het openbaar domein groener inrichten, nieuwe woningen en een aantal kantoren. De bebouwing aan de kant van de Voorhavenlaan, die voordien havendienstgebouwen omvatte, is grotendeels gesloopt en vervangen door parken en een speelplein. De Londenstraat bevat enkele gebouwen (nummers ) die opgenomen zijn in De Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed. Het vastgoedobject is toegankelijk voor: Voetgangers Fietsers Automobilisten Op slechts 290 meter van het vastgoedobject is er een bushalte, die rechtstreekse verbinding verleent aan het station Gent Dampoort. Het vastgoedobject ligt op 4 minuten rijden van de R4 5

6 Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher Juridische bestemming Aard van het vastgoedobject Bezetting waar je aansluiting kan vinden op andere autosnelwegen zoals E40 en E19. Het vastgoedobject is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied. Het is opgenomen in een RUP dat werd goedgekeurd op 16 december Het is een meergezinswoning met 3 verdiepingen, een zolder, kelder en een binnenkoer. Dhr. en Mevr. Pieters Illustraties Kadastraal plan van het perceel. 6

7 Ligging vastgoedobject met afstand tot station Ligging vastgoedobject op geopunt. Londenstraat 72 7

8 Ligging op gewestplan: rode zone, dus woonzone Opstallen De waardebepalende factoren met betrekking tot de opstallen betreffen de fysieke eigenschappen van de constructies en kunnen in drie groepen ingedeeld worden: afmetingen van de constructie bouwkost van de constructie vetustiteit van de constructie Afmetingen Bouwkost Vetustiteit Bewoonbare oppervlakte: 148m² Volume gelijksvloers: 230 m 3 Volume 1e verdiep: 120 m 3 Volume 2e vediep: 120 m 3 Volume zolder: 45 m 3 Het vastgoedobject is van het type normale woning. De kwaliteit van de gebruikte materialen zijn matig tot laagstaand. Het comfort en uitrusting van het gebouw zijn daardoor ook niet van hoogrendement. De afwerking is zwak, wat eerder komt door de bouwvalligheden, en de architectuur is middelmaats voor het type rijwoning, onder klasse normaal. De woning is sterk verouderd en bouwvallig. Er kan gesproken worden over een vetustiteit van 27,5%. Renovatie is een must: materialen, toestellen, afwerkingen voldoen niet meer aan de hedendaagse normen en moeten dus vervangen worden. 8

9 3.1.3 Gebruiksrechten De gebruikers van het vastgoedobject zijn evenwel ook de eigenaars. Zij beschikken daardoor over alle eigendomsrechten. Volle eigendom of eigendom zondermeer wordt in art. 544 B.W. omschreven als het recht om op de meest volstrekte wijze het genot van een zaak te hebben en erover te beschikken, mits er geen gebruik van wordt gemaakt dat strijdig is met de wetten of de verordeningen. 3.2 Marktsegment Het te taxeren vastgoedobject behoort tot het vastgoedtype rijwoningen. Het is een rijwoning die nodig aan renovatie toe is, waardoor een lening onuitsluitbaar is. Kandidaatkopers die opzoek zijn naar woningen die instapklaar zijn behoren niet tot dit marktsegment. De woning is opzoek naar kandidaat-kopers die houden van renovatiewerken, om zo hun eigen touch te geven aan de woning enerzijds, of kandidaatkopers die een onroerend goed zoeken om over te gaan tot volledige afbraak anderzijds. 3.3 Analyse van de marktontwikkelingen Het vastgoedobject gelegen te Londenstraat 72 Gent, behoort tot het het vastgoedtype rijwoningen. Om deze te plaatsen om de markt, plegen we de statistieken van normale woonhuizen raad. De eerste grafiek gaat over de residentiële vastgoedprijsindex. De residentiële vastgoedprijsindex meet de inflatie op de markt voor residentieel vastgoed. Deze index meet de prijsverandering op zowel de primaire als de secundaire residentiële markt, ongeacht het doel (bewoning of verhuur). Volgens voorlopige resultaten zal de Belgische residentiële vastgoedprijsindex stijgen met 1,8% in het tweede kwartaal 2015 ten opzichte van het vorige kwartaal. De inflatie op jaarbasis bedraagt 0,8% ten opzichte van -0,3% vorig kwartaal. De gemiddelde inflatie van de laatste vier kwartalen bedroeg 0,1%. 9

10 De tweede grafiek vertelt ons meer over de vastgoedprijzen van de normale woonhuizen. De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op alle vastgoedtransacties waarvoor registratierechten dienen te worden betaald. De brongegevens hiervoor komen van het Kadaster van de FOD Financiën. 10

11 3.4 Vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Ligging Voorhavenlaan Gent Verkoopprijs Bewoonbare 153 m 2 oppervlakte Bouwjaar 1994 Kadastraal 322 inkomen EPC-score 506 kwh/m 2 Deze woning is zeer tof gelegen (zelfde straat als vastgoedobject) met zicht op de oude Voorhaven. Het is een ruime woning, waar wat opfrissingen aan nodig zijn, de keuken en badkamer zijn reeds gerenoveerd. De rijwoning telt 2 slaapkamers, met mogelijkheid tot een derde (nu zolderruimte). 11

12 3.4.2 Vergelijkingspunt 2 Ligging Dukkeldamstraat Gent Verkoopprijs Bewoonbare 150 m 2 oppervlakte Bouwjaar 1936 Kadastraal 334 inkomen EPC-score 254 kwh/m 2 Deze woning is in 2012 volledig gerenoveerd en is voorzien van alle comfort. Ze is gelegen op wandelafstand van het openbaar vervoer, en een vlotte verbinding naar de R4. De woning telt 3 slaapkamers, 2 verdiepingen, een hyper-geïnstalleerde keuken, badkamer, en één toilet. Verder zijn er veel opbergmogelijkheden in de woning. 12

13 3.4.3 Vergelijkingspunt 3 Ligging Dukkeldamstraat Gent Verkoopprijs Bewoonbare 200 m 2 oppervlakte Bouwjaar Niet meegedeeld Kadastraal 590 inkomen EPC-score 674 kwh/m 2 De woning is vlakbij het centrum van Gent gelegen op een rustige locate (de Muide). Het bevat alle nutsvoorzieningen en heeft een ommuurde stadstuin met terras en gras. De woning telt 3 slaapkamers, een keuken, badkamer en 2 toiletten. Er is parkeerplaats voor de deur voorzien. 13

14 3.4.4 Vergelijkingspunt 4 Ligging Londenstraat Gent Verkoopprijs Bewoonbare 140 m 2 oppervlakte Bouwjaar 1940 Kadastraal 354 inkomen EPC-score 291 kwh/m 2 Deze woning is gesitueerd in dezelfde straat als het te taxeren vastgoedobject. Het is gerenoveerd in De woning is instapklaar en ideaal voor een jong gezin. De woning telt 4 slaapkamers, living met eetplaats en het EPC is een grote troef. 14

15 3.4.5 Vergelijkingspunt 5 Ligging Meulesteedsesteenweg Gent Verkoopprijs Bewoonbare 123 m 2 oppervlakte Bouwjaar 2006 Kadastraal 686 inkomen EPC-score 401 kwh/m 2 De prachtig gerenoveerde burgerwoning met mooi aangelegd tuintje en terras bevat zeer veel lichtinval. De woning beschikt over een keuken, badkamer en 2 toiletten. Er zijn 2 slaapkamers en een zolder. 15

16 4. Optimale aanwending De optimale aanwending is de bestemming van het vastgoedobject die op basis van de fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteiten mogelijk is en zal resulteren in de hoogste waardering. 4.1 Voorgesteld gebruik Het voorgestelde idee voor het vastgoedobject, is dat het onroerend goed volledig bewaard blijft, mits grove renovaties. Dhr. en Mevr. Pieters opteren hiervoor, maar moeten bereid zijn hierin te investeren. Hier een tabel met de pijnpunten van het vastgoedobject die moeten worden behandeld om het te beschouwen als een leefbare woning. Keuken Badkamer Schilder en behangwerken Bergruimte Plinten en vloeren Isolatie Woonkamer Binnentuin Is in slechte staat, sterk verouderd Heeft een opknapbeurt nodig en nieuwe toestellen nodig zoals oven, kookplaat, dampkap Zelfde situatie als keuken, lijdt aan ouderdom Nood aan vernieuwing Geen douche Toilet met bidet Vele muren zijn beschadigd, loskomend behang, afbrokkelende verf Is in onleefbare staat In de slaapkamers zijn er loshangende plinten, houten vloer is ook relatief zwaar beschadigd Op de bovenste verdieping is de isolatie zichtbaar, niet afgewerkt Te weinig lichten aangebracht Verouderde staat Bouwvallig 16

17 Toelichting adhv foto s: Keuken BBadkamer 17

18 Schilder en behangwerk Bergruimte Plinten en vloeren 18

19 Isolatie Woonkamer Binnentuin 19

20 4.2 Altnernatief gebruik Als alternatieve mogelijkheid stellen wij voor het volledige gebouw te slopen en terug van nul te beginnen. Op deze manier is het makkelijker om meteen de gewenste nutsvoorzieningen te installeren, zodat er kan gestreefd worden naar een energie-zuinige woning enerzijds, en een woning naar eigen normen anderzijds. 5. Bepalen marktwaarde 5.1 Taxatiemethoden Voor het besproken punt 4.1 renovatiewerken, maken we gebruik van de methode van vergelijkingspunten. Deze wordt verkregen aan de hand van vergelijkbare vastgoedobjecten te zoeken en te vergelijken met het te taxeren vastgoedobject. Hierbij houden we rekening met niet vrij bepaalde factoren: De ligging Milieu Leeftijd en staat Kwaliteit 5.2 Vetustiteit 20

21 5.3 Berekining nieuwbouwwaarde 21

22 6. Conclusie Op dinsdag 27 oktober 2015 hebben wij kennis gemaakt met het vastgoedobject gelegen te Londenstraat 72, 9000 Gent. We kregen de opdracht van de financiële instelling om op zoek te gaan naar de marktwaarde van dit pand. Deze waarde zijn we bekomen met behulp van de methode van vergelijkingspunten. In ons taxatierapport kunt u meevolgen hoe wij hieraan zijn gekomen, welke kritische bronnen we geraadpleegd hebben en hoe we dit alles in een notendop duidelijk voorstellen. Wij, Beau van Laeren en Charlotte Swertvaegher handelend in hoedanigheid van erkend schatters, zij tot een marktwaarde gekomen van

23 7. Algemene bepalingen 1.De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) 23

24 8. Bronnen M. Paelinck, 1, Hogeschool Gent, Departement Gent, M. Paelinck & T. Couckuyt, Werkcollege OLO 1, Hogeschool Gent, Departement Gent, Internetbronnen: Vastgoedprijzen (2013). Geraadpleegd op 29 november 2015 via GoogleMaps (onbekend). Geraadpleegd op 29 november 2015 via De Investaris van het Bouwkundig Erfgoed (2007). Geraadpleegd op 29 november 2015 via Herinrichting Voorhaven (2015). Geraadpleegd op 29 november 2015 via Vastgoed en facilitair management (onbekend). Geraardpleegd op 29 november 2015 via Kadaster (2015). Geraadpleegd op 29 november 2015 via Geopunt Vlaanderen (onbekend). Geraadpleegd op 2 december 2015 via Stadim (onbekend). Geraadpleegd op 2 december 2015 via 24