WAARDEBEPALING LONDONSTRAAT GENT

Transcriptie

1 Gilles Beyls Remi Tarras MAK/2D WAARDEBEPALING LONDONSTRAAT GENT

2 Inhoud 1 Algemene informatie Identificatie Gegevensverzameling en analyse Analyse van het onroerend goed Grond Opstallen Juridische bestemming Bepalen van het marktsegment Analyse van marktontwikkelingen ( positie in de vastgoedcyclus ) Vastgoedprijzen in België Gemiddelde prijs woonhuizen Gent Analyse optimale aanwending Gebruiksmoheid Gebruiksmoheid Veringspunten Veringspunt Veringspunt Veringspunt Veringspunt Veringspunt Taxatiemethode Analytische methode Methode van veringspunten Gewogen gemiddelde van het vastgoedobject Eindwaarde en rapportage Conclusie Bekwaamheid en onafhankelijkheid van de taxateur Nalatigheid en aansprakelijkheid Opmerkingen Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 1

3 1 Algemene informatie Identificatie taxateurs: Identificatie opdrachtgever: Doel taxatie: Begindatum verslag: Einddatum verslag: Referentiedatum: 10 november 2015 Datum plaatsbezoek: 27 oktober Identificatie Gilles Beyls Remi Tarras Financiële instelling Marktwaarde van een woning taxateren om bij eventueel staken van afbetaling een aanslag te kunnen leggen op de woning. 10 november 2015 Objectafbakening waardebegrip De financiële instelling verwacht een taxatierapport van het vastgoedobject die overeenstemt met de IVS-taxatiestandaarden. Taxeren van de marktwaarde. De marktwaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou kunnen worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. Peildatum 27 oktober 2015 Uitgangspunten Bodem is vrij van verontreiniging. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 2

4 2 Gegevensverzameling en analyse 2.1 Analyse van het onroerend goed Hierbij wordt een volledige analyse gemaakt van de object specifieke waardebepalende factoren van het vastgoedobject Grond De ligging van de grond bepaalt op overwegende wijze het karakter van de bouwgrond. De situering van de percelen in het landschap is eveneens van belang voor de waarde van de bouwgrond. Binnen woongebieden worden percelen gelegen in een rustige, aangename woonbuurt hoger geapprecieerd dan percelen gelegen in een drukke en storende omgeving. Ligging Oppervlakte Vorm Het vastgoedobject is gelegen in de Londenstraat 72, in het Noorden van Gent namelijk in de Nieuwe Muidebuurt. Het is één van de 25 wijken die deel uitmaken van de stad Gent. Bereikbaarheid van diensten en voorzieningen: Kleuter- en lager onderwijs: Basisschool Victor Carpentier, Freinetschool De Loods Basisonderwijs en Kleuterschool De Toverstaf Basisonderwijs. Middelbaar onderwijs: Op wandel- en fietsafstand. Hoger- en universitair onderwijs: Op wandel- en fietsafstand. Stadscentrum: Op wandel en fietsafstand ( 10 min ). Winkels: Ruim aanbod van gekende winkels en ketens in de buurt. Mobiliteit: Aanwezigheid van wandel- en fietspaden, openbaar vervoer en belangrijke invalswegen. Verkeersassen: R4 grote ring rond Gent, R40 kleine ring rond Gent. Recreatie: Stadspark net voor het huis. Perceel: Straatbreedte: +-5,4 m Perceeldiepte: 18,98 m Totale oppervlakte:+- 98 m² De vorm is rechthoekig en wordt als optimaal beschouwd. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 3

5 Oriëntatie Bodem Comfort en nutsvoorzieningen Bestemming De tuin is naar het oosten gericht. De aard van de bodem is geschikt om op te bouwen. Wel heeft de grond een moerassig karakter. Aanwezigheid van alle gebruikelijke nutsvoorzieningen. Wordt als normaal beschouwd. Vastgoedobject is gelegen in woongebied. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 4

6 2.1.2 Opstallen De opstallen zijn in eerste instantie de gebouwen die op de grond zijn opgericht, maar ook verhardingen, vaste structuren, beplantingen, vijvers, keermuren en andere infrastructuren die vast met de grond verbonden zijn worden hieronder begrepen. Door het recht van natrekking worden deze opstallen van rechtswege eigendom van de grondeigenaar. De waardebepalende factoren met betrekking tot de opstallen betreffende de fysieke eigenschappen van de constructies kunnen in drie groepen ingedeeld worden: De afmetingen van de constructie De bouwkost van de constructie De vetusteit van de constructie Afmetingen De waarde van opstallen hangt nauw samen met de afmetingen ervan: Bruto uitwendige oppervlakte: Bruto oppervlakte: Oppervlakte vloers: Oppervlakte 1 ste verdiep: Oppervlakte 2 de verdiep: Oppervlakte zolder: Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 5

7 Type bebouwing Indeling Oppervlakte totaal: Gesloten bebouwing. De indeling van het vastgoedobject: Gelijkvloers: Gevel Hal Woonkamer Keuken Badkamer Overdekte buitenruimte Binnentuin 1 ste verdieping: Hal 2 slaapkamers 2 de verdieping: Hal 1 slaapkamer Opbergplaats Bouwkost Vetusteit 3 de verdieping: Zolder De bouwkost wordt berekend op basis van de bruto uitwendige oppervlakte en is verwant aan de kwaliteit van de gebruikte materialen, comfort en uitrustingen van het gebouw, graad van afwerking, gebouwtypologie en architectuur. De nieuwbouwwaarde van de woning wordt geschat op 334,80 euro / m³. In de keuken is er een vochtprobleem aan de muur. Het behang in de hele woning is verouderd en is aan vervanging toe. De vloer op het 1 ste verdiep van de slaapkamer rechts van de hal is beschadigd. Op de 2 de verdieping in de opbergplaats is het stuk tussen het dak en de gevel beschadigd. De keukeninrichting en de badkamer voldoen niet meer aan de hedendaagse normen. Buiten blijft er water staan op het dak van de keuken en opbergruimte van het vloers. De tuin is aan een onderhoudsbuurt toe. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 6

8 Foto s van de opstallen Gevel woning Hal woning Woonkamer woning Keuken woning Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 7

9 Badkamer woning Binnentuin woning Overdekte buitenruimte Achterzijde woning Kamer 1 eerste verdieping Kamer 2 eerste verdieping Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 8

10 Kamer 3 tweede verdieping Opbergruimte tweede verdieping Juridische bestemming De waarde van een perceel grond wordt in belangrijke mate bepaald door de moe bestemmingen van de grond. Bestemmingswijzigingen op het niveau van ruimtelijke ordening kunnen de waarde van grond sterk beïnvloeden, zowel in positieve als in negatieve zin. De afbeelding hieronder toont het gewestplan. Het vastgoedobject is aangeduid aan de hand van het gele logo met het nummer één. Het huis is gelegen in woongebied die wordt aangeduid met rood en wordt omringd door industriegebied ( haven ) die wordt aangeduid met paars. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 9

11 Foto van het kadastraat plan. 2.2 Bepalen van het marktsegment Het marktsegment wordt onderzocht omdat enkel vastgoedobjecten uit hetzelfde marktsegment in aanmerking komen om bij de schatting als verpunt gebruikt te worden. Algemeen maakt men een onderscheid tussen koopmarkt en huurmarkt. Daarnaast wordt een opdeling gemaakt tussen primair vastgoed en secundair vastgoed. Het vastgoedobject die wij hebben getaxeerd kunnen we plaatsen onder de secundaire koopmarkt. Het gaat om een residentieel vastgoedobject. Het vastgoedobject bevindt zich in het marktsegment voor gezinnen met één of meer kinderen Analyse van marktontwikkelingen ( positie in de vastgoedcyclus ) Op de vastgoedmarkt doen zich golfbewegingen voor van markthuren en verkoopprijzen, de zogenaamde vastgoedcycli. Hierbij kunnen we vier bewegingen onderscheiden deze zijn groei, krimp, recessie en herstel. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 10

12 2.3.1 Vastgoedprijzen in België In onderstaande grafiek behoort het vastgoedobject die wij hebben getaxeerd toe tot de categorie woonhuizen. We zien dat de vastgoedprijzen vanaf 2004 tot 2008 sterk zijn gegroeid in België. Vanaf 2008 tot 2009 kenden de vastgoedprijzen een lichte krimp. Vanaf het jaar 2010 tot 2014 stijgen de prijzen terug. De statistiek van de vastgoedprijzen is gebaseerd op alle vastgoedtransacties waarvoor registratierechten dienen te worden betaald. De brongegevens hiervoor komen van het Kadaster van de FOD Financiën. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 11

13 2.3.2 Gemiddelde prijs woonhuizen Gent Op onderstaande grafiek ziet u per kwartaal de gemiddelde prijs bij verkoop van woonhuizen in het arrondissement Gent. 3 Analyse optimale aanwending Bij de optimale aanwending gaan we na welke gebruiksmoheden er zijn voor het vastgoedobject. Volgens onze analyse van het pand zijn er twee gebruiksmoheden. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 12

14 3.1 Gebruiksmoheid 1 Voor de eerste gebruiksmoheid kan huidige gebruik van het pand worden verdergezet. Het pand wordt verkocht aan een koper. Naargelang zijn eigen wensen kan hij het pand behouden of naar zijn behoeften renoveren. Hij kan het pand renoveren tot een zeer geschikte stadswoning. 3.2 Gebruiksmoheid 2 Bij de tweede moheid gaan we ervan uit dat de koper het pand wil herinrichten en herindelen tot studentenkamers. Hierbij wordt het vastgoedobject grondig gerenoveerd. In de waardebepaling gaan we hier niet verder op in. 4 Veringspunten Om de veringsmethode toe te passen hebben we vijf vastgoedobjecten geselecteerd die verbaar zijn met het vastgoedobject uit de Londenstraat. 4.1 Veringspunt 1 Adres Landbouwerstraat , Gent Verkoopprijs ,00 euro Bouwjaar Niet gegeven Kadastraal inkomen Niet gegeven EPC 436 kwh/m² Aantal slaapkamers 2 Bewoonbare oppervlakte 98 m² Oppervlakte terrein 38 m² Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 13

15 4.2 Veringspunt 2 Adres Terneuzenlaan , Gent Verkoopprijs ,00 euro Bouwjaar Verbouwd in 1988 Kadastraal inkomen 470,00 euro EPC 339 kwh/m² Aantal slaapkamers 2 Bewoonbare oppervlakte Niet gegeven Oppervlakte terrein 78 m² 4.3 Veringspunt 3 Adres Terneuzenlaan , Gent Verkoopprijs euro Bouwjaar Niet gegeven Kadastraal inkomen Niet gegeven EPC 709 kwh/m² Aantal slaapkamers 3 Bewoonbare oppervlakte ± 200 m 2 Oppervlakte terrein 61 m² Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 14

16 4.4 Veringspunt 4 Adres Voorhavenlaan , Gent Verkoopprijs euro Bouwjaar 1994 Kadastraal inkomen 322 euro EPC 506 kwh/m² Aantal slaapkamers 3 Bewoonbare oppervlakte 153 m² Oppervlakte terrein 78 m² 4.5 Veringspunt 5 Adres Londenstraat , Gent Verkoopprijs euro Bouwjaar 1940 Kadastraal inkomen 354 euro EPC 291 kwh/m² Aantal slaapkamers 4 Bewoonbare oppervlakte 140 m² Oppervlakte terrein 95 m² Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 15

17 5 Taxatiemethode 5.1 Analytische methode Deze methode wordt in de praktijk zeer vaak door vastgoedmakelaars toegepast om waardebepalingen van courant vastgoed uit te voeren. Referentietype gewone woning Grondprijs ( /m 2 ) 700 EP/m³ (abex 100) 45,00 Perceeloppervlakte (m 2 ) 98 ABEX-index 744 Grondwaarde ,00 Gebouwdeel Bouwvolume (m 3 ) Reductie Gereduceerd volume (m 3 ) EP/m 3 (ABEX 100) Huidige EP/m 3 Nieuwbouwwaarde Kelder 6 0,2 1,20 45,00 334,80 401,76 Gelijksvloers 201, ,92 45,00 334, ,82 Verdieping 1 123,53 0,95 117,35 45,00 334, ,95 Verdieping ,8 85,60 45,00 334, ,88 Zolder 87,04 0,2 17,41 45,00 334, ,20 Totale nieuwbouwwaarde ,61 Taxatienorm KAVEX Technische vetustiteit ,40 Ouderdom tot 50 j 15% Huidige waarde ,20 Gebruik normaal 2% Grondwaarde ,00 Onderhoud goed 8% Totale waarde ,20 Totale vetustiteit 25% Venaliteit 100% Marktwaarde ,20 SAY Methode van veringspunten Bij deze methode wordt de waarde van het vastgoedobject bepaald door het te veren met recent gerealiseerde verkoopprijzen van verbare vastgoedobjecten. Aangezien de vastgoedmarkt heterogeen is, vastgoedobjecten zijn nooit identiek (vb. verschillen in ligging, oppervlakte, kwaliteit, marktomstandigheden, leeftijd en staat van het pand, ), moeten we de verschilpunten objectiveren. Tenslotte worden de waardeverschillen met het vastgoedobject gecompenseerd. Hierdoor zijn de gecorrigeerde verkoopprijzen verbaar en kan het rekenkundig gemiddelde van deze verkoopprijzen als uitkomst dienen. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 16

18 Londenstraat 72 vastgoedobject Londenstraat 68 veringspunt 1 Landbouwerstraat 68 veringspunt 2 Voorhavenlaan 45 verspunt 3 Terneuzelaan 16 veringspunt 4 Terneuzelaan 5 veringspunt 5 Verkoopprijs / , , , , ,00 Jaar transactie / Verkoopprijs na prijsindexering / , , , , ,00 Bewoonbare oppervlakte 140 m m 2 98 m 2 minder 153 m 2 ±100 m 2 minder ±200m 2 meer Perceelsoppervlakte 98 m 2 95 m 2 38 m 2 minder 78 m 2 minder 78 m 2 minder 61 m 2 minder Aantal slaapkamers 33% minder 2 minder 2 minder 3 minder Aantal badkamers Aantal garages 0 0 minder 0 minder 0 minder 0 minder 0 minder Aantal bouwlagen Bewoonbare dakverdieping neen neen neen neen neen geljk neen Appreciatie grootte 100% 100% 85% 100% 75% 105% Bereikbaarheid goed Verkeersdrukte geen Hinder geen slechter slechter Straatbeeld goed slechter beter beter beter 26% Parkeergelegenheid goed Omgeving rustige buurt Voorzieningen goed Appreciatie ligging 100% 100% 85% 105% 120% 115% Beglazing dubbel glas dubbel glas dubbel glas dubbel dubbel enkel slechter verwarming 15% cv slechter slechter Appreciatie milieu 100% 120% 110% 80% 100% 60% Ouderdom 1940 /verouderd beter uitstekend slechter Onderhoud goed beter beter slechter 12% Algemeen uitzicht verouderd beter uitstekend slechter Appreciatie leeftijd&staat 100% 130% 140% 100% 100% 70% Orientatie voorgevel westen westen noorden slechter westen zuid beter zuiden beter Voortuin neen Tuin koer koer geen koer slechter koer kleine koer slechter geen koer slechter 14% Materiaalgebruik standaard beter uitstekend slechter Installaties 100% beter beter slechter slechter Appreciatie kwaliteit 100% 130% 160% 100% 100% 70% Totale appreciatie 100% 100% 111% 106% 98% 97% 92% Gecorrigeerde verkoopprijs , , , , ,17 Marktwaarde ,44 SAY , Gewogen gemiddelde prijs van het vastgoedobject Bij het bepalen van het gewogen gemiddelde kennen we elke waarderingsmethode een probabiliteitsfactor toe. Die geeft het belang van elke waarderingsmethode weer. De veringsmethode is een betrouwbare methode die academisch onderbouwd is en de tendensen van de markt volgt daarom kennen we deze een factor toe van 70 %. De inkomstenbenadering kennen we een factor van 30% toe. Hierdoor bekomen we een marktwaarde van ,00. 6 Eindwaarde en rapportage 6.1 Conclusie Na schatting op basis van de analytische methode en de methode van veringspunten zijn wij, Gilles Beyls en Remi Tarras tot het besluit gekomen om de marktwaarde van het vastgoedobject te schatten op ,00 euro. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 17

19 7 Bekwaamheid en onafhankelijkheid van de taxateur Ondertekend door Gilles Beyls en Remi Tarras. Verklaren dat ze de opdracht uitgevoerd hebben in volstrekte onafhankelijkheid, objectiviteit, onpartijdigheid en zonder aanpassingen vanwege eigenbelang. 8 Nalatigheid en aansprakelijkheid 1) De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2) Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3) De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dere factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dere elementen te ontdekken. 4) Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5) De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6) Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 18

20 7) Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8) De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...). 9 Opmerkingen De waardebepalingen van het goed gebeuren op basis van wat duidelijk met het blote oog vastgesteld kan worden en strekken zich niet uit tot gebreken of elementen die op het ogenblik van de expertise als niet zichtbaar beschouwd worden of waarvoor een destructief onderzoek vereist is. De deskundige kan in geen geval aansprakelijk gesteld worden voor gebreken die tijdens de expertise niet expliciet werden aangegeven of niet vastgesteld konden worden door een normaal gangbaar onderzoek met de op dat tijdstip beschikbare technieken. De verborgen gebreken werden niet opgezocht. Bij de waardebepaling werd geen rekening gehouden met roerende goederen, welke eventueel onroerend zijn of kunnen worden door bestemming. Wij wijzen er echter op dat de waardebepaling niet anders dan in zijn geheel mag worden gereproduceerd, zonder de schriftelijke toestemming van de ondergetekende. Al de goederen werden in volle eigendom beschouwd en als dusdanig getaxeerd. Er werd derhalve geen rekening gehouden met eventuele quotiënten van mede - eigendom noch met gebeurlijke deelgerechtigheden van derden. Gilles Beyls & Remi Tarras Schattingsverslag 19