TAXATIERAPPORT. Londenstraat 72, 9000 GENT IDENTIFICATIE. Charlotte Cree lle Louise Aers Vastgoed Makelaardij 2B

Transcriptie

1 Charlotte Cree lle Louise Aers Vastgoed Makelaardij 2B TAXATIERAPPORT Londenstraat 72, 9000 GENT IDENTIFICATIE Taxateur Charlotte Cree lle Louise Aers Aanvragers Financie le instelling (waarbij dhr en mvr Pieters een financiering wensen aan te gaan, naam instelling onbekend). Vastgoedobject Londenstraat Gent Doel taxatie Verkrijgen van een financiering Classificatie vastgoedobject Gesloten bebouwing

2 ALGEMENE EIGENSCHAPPEN Totaal grondoppervlak 95m² Nuttig vloeroppervlak 192m² Gelijkvloers 75m² Eerste verdieping 39m² Tweede verdieping 39m² Zolder 39m² Woonvolume 429m³ BESCHRIJVING VASTGOEDOBJECT Ligging Diensten Kinderdagverblijf Kinderdagverblijf Rakkertjes: 950m wandelafstand School [Basisschool] Freinetschool De Loods: 300m (4min) wandelafstand [Secundair onderwijs] VIP-school De Toren van Babel: 10 min met de wagen, 20 min met openbaar vervoer [Hoger onderwijs] HoGent: 8,8 km (16 min met wagen, 39 min met openbaar vervoer) UGent: 6,9 km (13 min met wagen, 22 min met openbaar vervoer) Bibliotheek Bibliotheek op 3,9km (10 min met de wagen) Sportcentrum S&R Sportcomplex Rozebroeken op 4,5 km (8 min met de wagen) Ziekenhuis AZ Sint-Lucas op 1,9 km (7 min met de wagen, 10 min met openbaar vervoer) Openbaar vervoer Halte Gent Muidestation op 300m (4 min) wandelafstand Halte Gent New-Yorkstraat op 300m (4 min) wandelafstand 2

3 Bedrijventerrein Verkeersassen N456 op 2 km (4 min rijden) met de wagen N424 op 3 km (5 min rijden) met de wagen R40 op 4,6 km (10 min rijden) met de wagen R4 op 2,9 km (4 min rijden) met de wagen N9 op 2,9 km (6 min rijden) met de wagen N430 op 2,5 km (6 min rijden) met de wagen Oppervlakte en perceelsvorm Bodemconditie Ruimtelijke ordening Stedenbouwkundige vergunning Stedenbouwkundige bestemming 95m², gebruikelijke rechthoekige gebruiksvorm Bodemtype OB bebouwde zone Het wordt geacht vergund te zijn (gebouw is opgetrokken in 1940, dus voor 1962). Woongebieden met cultureel, historische en/of esthetische waarde 3

4 Watertoets Nietoverstromingsgevoelig Erfdienstbaarh eden Onroerend erfgoed Recht van voorkoop Neen Neen Recht van voorkoop van toepassing op 14/12/2015 op het perceel 44021A3320/00E003. Dichtstbijzijnde adres: Londenstraat 80, 9000 Gent. GEBOUW Gelijkvloers 4

5 Inkomhal Stenen vloer Behang in goede staat Massief houten plafond, hoog Waterteller naast voordeur 5

6 Living Massief houten vloer, opgebouwd uit kleine blokjes. Sommige blokjes zitten los. Houten wand, muren opnieuw te schilderen Verlaagd plafond, verouderd Open haard aanwezig, herstelling vereist 6

7 Keuken Stenen vloer, enkele tegels dienen vervangen te worden wegens barsten Plint te vervangen, muur in slechte staat, te controleren op vocht Verouderd, te vervangen Keuken accommodatie is in bruikbare staat, maar verouderd. (Oven Pelgrim, dampkap NOVY, ingebouwde koelkast en diepvries, gasfornuis) Badkamer Stenen vloer, slipgevaar Betegeld Verlaagd Badkamer is nog bruikbaar, maar verouderd. Bidet aanwezig 7

8 Overdekte koer Stenen vloer, afvoer te herstellen Buitenmuur wordt gebruikt als scheidingsmuur. Verouderd en te vervangen wegens vochtprobleem. Geen volwaardige ruimte, deur aan vervanging toe, putje kan in zomer voor geurhinder zorgen 8

9 Koer Stenen vloer, enkele tegels zijn verzakt / / Deksel put te vervangen 9

10 Hok Stenen vloer, Vochtprobleem, slordige muurbekleding Gebrekkig verlaagd plafond Recente boiler aanwezig Kelder Beton Beton Onderkant trap Geen volwaardige kelder, niet toegankelijk 10

11 Eerste verdieping Traphal Tapis plein Behangen Verlaagd houten plafond, goede staat Met oog op veiligheid aangewezen trapleuning te versterken 11

12 Slaapkamer 1 Massief houten planken vloer Behang in goede staat Verlaagd plafond / Slaapkamer 2 Massief houten planken vloer Beschilderd behang, kwam los door vocht, behang versleten en te vergangen Verlaagd plafond Dubbel glas 12

13 Tweede verdieping Slaapkamer 3 Massief houten planken vloer, onderhoudswerken aangewezen Scheuren aanwezig in hoek kamer, nieuwe muurbekleding vereist Verlaagd plafond Dubbel glas 13

14 Slaapkamer 4 Massief houten planken vloer, bekleed met vinyl. Vinyl is aan vervanging toe Groot vochtprobleem, constructief te herstellen Houten plafondafwerking Nieuw dakraam Ingang zolder 14

15 Traphal Tapis plein Behang, in orde Houten plafondafwerking, in orde Rookmelder kapot, enkel glas 15

16 TOELICHTING SCHATTINGSMETHODES We bepalen de marktprijs van de woning op twee manieren. Via de methode van vergelijkingspunten en via de analytische methode. De regressiemethode is hier niet toepasbaar aangezien we geen gegevens hebben over reeds gerealiseerde verkopen van bouwgronden. Bij de methode van vergelijkingspunten vergelijken we ons specifiek pand met gelijkaardige panden die in de buurt verkocht zijn. Hierdoor krijgen we een goed beeld wat de kandidaat-koper bereid is te betalen voor een gelijkaardig pand in een gelijkaardige omgeving. De analytisch methode houdt in tegenstelling tot de methode van vergelijkingspunten geen rekening met andere gerealiseerde verkopen maar met het pand zelf. Het pand opzich wordt geanalyseerd waarna we de nieuwbouwwaarde bepalen en kosten begroten van de te noodzakelijke elementen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de keuze van de te noodzakelijk te vernieuwen elementen subjectief is en verschilt van koper tot koper. Ook de kostprijs van de te vernieuwen elementen kunnen sterk varie ren. Denk bijvoorbeeld aan het prijsverschil tussen een Ikea keuken en een Dovy keuken. Om de twee bekomen marktwaardes van de beide methodes te combineren vermenigvuldigen we elk van deze methodes door een belangrijksfactor/relevantiefactor. Hierbij bekijken we welke methode het beste past bij dit specifiek pand. We kiezen voor een relevantiefactor van 0,7 voor de methode van vergelijkingspunten omdat het pand zich in een populaire buurt bevindt en bijgevolg een grote interesse is. Daarbij is het belangrijk voldoende rekening te houden met wat mensen bereid zijn te betalen voor een gelijkaardig pand in dezelfde buurt. Logischerwijs krijgt de analytische methode een relevantiefactor van 0,3 omdat de staat van het pand zelf minder belangrijk is dan zijn uiterst goede ligging en de subjectiviteit van de te in rekening te brengen renovatiekosten. 16

17 METHODE VAN VERGELIJKINGSPUNTEN Verrekening vergelijkingspunten Methode van vergelijkingspunten Vastgoedobject Vergelijkingspunt 1 Vergelijkingspunt 2 Vergelijkingspunt 3 Vergelijkingspunt 4 Londenstraat 72 Londenstraat 68 Voorhavenlaan 45 Dukkeldamstraat 21 Meulesteedsesteenweg 423 Verkoopprijs , ,00 Jaar transactie Verkoopprijs na prijsindexering , ,00 Grootte 33% 100% 95% 95% 120% 110% Ligging 26% 100% 100% 100% 95% 95% Milieu 15% 100% 100% 100% 100% 100% Leeftijd en staat 12% 100% 120% 95% 140% 140% Kwaliteit 14% 100% 120% 115% 140% 140% Totale appreciatie 100% 100% 107% 101% 119,00% 117,00% Gecorrigeerde verkoopprijs , , ,26 Marktwaarde ,92 Say at ,00 Beschrijving vergelijkingspunten Vergelijkingspunt 1 Londenstraat 68 Verkoopprijs ,00 Jaar transactie 2015 Verkoopprijs na prijsindexering ,00 Grootte Is kleiner Ligging Het pand is het aanpalend pand van geschatte vastgoedobject Milieu / Leeftijd en staat Woning is even oud, maar is in 1997 volledig gerenoveerd, jacuzzi, ingerichte keuken, Kwaliteit Deftig uitgeruste keuken 17

18 Vergelijkingspunt 2 Voorhavenlaan 45 Verkoopprijs Jaar transactie 2015 Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Is kleiner Ligging Het pand ligt in het verlengde van de Londenstraat, zelfde uitzicht Milieu / Leeftijd en staat Behoeft opfriswerken en aanpassing elektriciteit Kwaliteit Verwarming op individuele gaskachels Vergelijkingspunt 3 Dukkeldamstraat 21 Verkoopprijs Jaar transactie 2015 Verkoopprijs na prijsindexering Grootte Tamelijk veel groter Ligging Minder mooi uitzicht. Geen uitzicht op water, langs beide kanten van de straat staan huizen. Milieu / Leeftijd en staat Compleet gerenoveerd in 2012, alles behalve de constructie werd vervangen. Woning tot in de puntjes voorzien van comfort en afgewerkt. Kwaliteit Dubbel glas, verwarming op aardgas, extra isolatie, keuken met alle comfort (koelkast, diepvries, oven, microgolf, vaatwas, dampkap, inductiekookplaat), ligbad en douche, 18

19 Vergelijkingspunt 4 Meulesteedsesteenweg 423 Verkoopprijs ,00 Jaar transactie 2015 Verkoopprijs na prijsindexering ,00 Grootte Iets groter bewoonbaar oppervlak Ligging Tamelijke drukke straat, wel aan school gelegen, weinig tot geen parkeergelegenheid Milieu / Leeftijd en staat Dak vernieuwd, volledig gerenoveerd, instapklaar, geïnstalleerde keuken Kwaliteit Dubbel glas, elektriciteit in orde ANALYTISCHE METHODE Stap 1: bepalen grondwaarde Grondwaarde via FOD Statistiek 0-100m² /m² Werkelijk oppervlak m² 95 Aanname grondprijs per m² 700,00 Grondwaarde ,00 19

20 Stap 2: bepalen nieuwbouwwaarde Eenheidsprijs actualiseren naar peildatum Type woning Gewone woning Gesloten bebouwing ABEX EP Abex peildatum 744 ABEX 100 EP peildatum 334,80 Berekenen van het volume Kelder 1 Gelijkvloers 177, Bergplaats achteraan 21, Nuttige vloeroppervlakte 74,68 -Gemiddelde hoogte 2,66 Eerste verdieping 103, Nuttige vloeroppervlakte 38,65 -Gemiddelde hoogte 2,69 Tweede verdiep 103, Nuttige vloeroppervlakte 39,61 -Gemiddelde hoogte 2,76 Correctie doorlopend dak 5,89 Zolder 42,89 totaal: 428,32 Berekenen gereduceerd volume Woonhuis Reductiefactor m³ Reductiefactor x m³ - Kelder 0,5 1 0,5 - Gelijkvloers 1 177, , Eerste verdiep 0,95 103, , Tweede verdiep 0,8 103, , Zolder (stahoogte) 0,3 42,89 12,867 - Bergplaats 0,25 21, , Totaal 377,31683 Berekenen nieuwbouwwaarde Nieuwbouwwaarde = gereduceerd volume x EPabex100 x (ABEXpeildatum/ABEX100) ,67 20

21 Stap 3: bepalen huidige waarde opstallen Bepalen vetustiteit Methode 2: Taxatienorm KAVEX Ouderdom Tot 75j 25% Gebruik Normaal 2% Onderhoud Onregelmatig 14% Totale vetustiteit 41% Stap 3: bepalen marktwaarde Verklaring marktwaarde De marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. 21

22 Verklaring percentage venaliteit De venaliteit bepalen is iets wat komt met de ervaring van de schatter en dus enorm subjectief is. De ervaring groeit evenredig met het aantal verkochte panden en de ervaring laat toe de venaliteit beter te bepalen. Voor projectgrond zal de venaliteit steeds hoger zijn dan 100% omdat het pand dat er zal worden op gebouwd een veel grotere waarde zal hebben dan de huidige opstal. Een kandidaat-koper is dus bereidt meer te betalen voor de grond omdat te toekomstige constructie hem veel geld zal opbrengen. Voor gewone woningen zal de venaliteit normaal steeds lager liggen, omdat een kandidaat-koper zelden bereidt zal zijn meer te betalen dan de grond en zijn opstal effectief waard is. Daarnaast wordt de venaliteit ook sterk beï nvloed door de noodzaak al dan niet dringend te verkopen, gedwongen of openbaar te verkopen. Deze factoren hebben natuurlijk een negatieve invloed op de venaliteit waardoor de marktwaarde daalt. Omdat onze woning geen projectgrond betreft en evenals niet onder dwingende voorwaarden dient te worden verkocht, kiezen wij voor een venaliteit van 90%. Bepalen marktwaarde nieuwbouwwaarde ,67 vetustiteit 41% huidige waarde ,15 grondwaarde ,00 intrinsieke waarde ,15 venaliteit 90% marktwaarde ,93 CONCLUSIE UIT BEIDE METHODES Conclusie methode marktwaarde relevantie-coëfficient relevante marktwaarde vergelijkingspunten ,00 0, ,00 analytische ,93 0, ,68 uiteindelijke marktwaarde ,68 Say at euro 22