SCHATTINGSVERSLAG. Pand: Londenstraat Gent. Vincent Longueville & Abdoulaye Declerck HoGent Vastgoed MAK 2A

Transcriptie

1 SCHATTINGSVERSLAG Pand: Londenstraat Gent Vincent Longueville & Abdoulaye Declerck HoGent Vastgoed MAK 2A

2 Inleiding Op 27 oktober 2015 zijn, Abdoulaye Declerck en Vincent Longueville, studenten Vastgoed Makelaardij aan de Ho Gent in opdracht van het vak Waardebepaling 1 een taxatie gaan uitvoeren van het pand in de Londenstraat 72 te 9000 Gent Ondergetekende Abdoulaye Declerck en Vincent Longueville, studenten makelaardij hogeschool Gent. In opdracht van Docente Mieke Paelinck. Doel Het doel van deze schatting is de marktwaarde te bekomen van het pand in de huidige toestand. De waarde van het pand te bepalen in opdracht van een financiële instelling. Onderwerp De woning is gelegen in de Londenstraat 72 te Gent. Datum plaatsbezoek 27 oktober 2015 Waardebegrip De marktwaarde van het pand wordt getaxeerd. Dit is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoedobject, op de datum van taxatie, zou kunnen worden overgedragen door een koper in een marktconforme transactie na marketing. Waarbij de beide partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. 1

3 Algemene informatie Gent Algemene informatie Gent Oppervlakte : 156,18 km² Aantal inwoners : Bevolkingsdichtheid : 1607,96 inw./km Gent is de hoofdstad van Oost-Vlaanderen. Het heeft een oppervlakte van ongeveer 150 km² en telt een grote inwoners. Gent maakt deel uit van het gewest Vlaanderen en de provincie Oost-Vlaanderen. Gent wordt ook de Arteveldestad genoemd. Deze naam verwijst naar zijn ligging in een gebied van bloemen- en planten. De inwoners van Gent worden Gentenaars genoemd. Verder staat Gent bekend voor zijn groot aantal studenten en het groot aantal toeristen die elk jaar Gent komen bezoeken. 2

4 Analyse van het vastgoedobject De analyse van het vastgoedobject is een omschrijving van het onroerend goed. De grond Oppervlakte en perceelsvorm Londenstraat 72 - Grondoppervlakte = 100 m² - Perceeldiepte = 20 m - Gevelbreedte = 5 m - Perceelsvorm = rechthoekig Oriëntatie De gevel is gericht naar het oosten, de tuin is gericht naar het westen. Bebouwingstype Gesloten bebouwing Bodemconditie OVAM beschikt niet over de gegevens met betrekking op de bodemkwaliteit van dit pand Uitrusting van het terrein Het pand is toegankelijk voor: - Voetgangers - Voertuigen - Fietsers - Openbaar vervoer Juridische Het pand is gelegen volgens het gewestplan in een woongebied met culturele, historische en/of ethische waarde. Ligging Het vastgoedobject is gelegen tussen het zuiddok en de voorhaven, buiten het historische centrum van Gent in een buurt die de laatste jaren opgewaardeerd werd. Het pand is gelegen in een rustige straat met uitzicht op het groene voorhavenpark. Bereikbaarheid van diensten en faciliteiten: Op 2 km van het AZ Sint-Lucas ziekenhuis, 5min. rijden Op 3,2 km van de Korenmarkt, 8min. rijden Op 6,4 km van het Sint- Pietersplein, 11min. rijden Op 6,2 km van het Graaf van Vlaanderenplein, 11min. rijden 3

5 Op 5,5 km van de Vooruit, 11min. rijden. Aanwezigheid van groen-natuur: Gelegen aan het voorhavenpark Op 500m van groenzone Meulestede Op 1,3 km van Groenzone Scandinaviëstraat Op 2,4 km van Volkstuincomplex Slotenkouter Verkeersassen: De ring rond Gent: R4 Oprit E17 Kortrijk / Antwerpen Oprit E40 Oostende / Brussel Op 8 km van het Sint- Pietersstation, 14min. rijden Op 2,8 km van het Dampoort station, 4min. Rijden Type van expertise Schatting van de marktwaarde Aard van het vastgoedobject Rijwoning met 3 verdiepingen, een zolder, een kelder en een binnenkoer Bezetting Bezet door Dhr. En Mevr. Pieters 4

6 Algemene informatie van de omgeving De Londenstraat is een rustige straat met weinig verkeer, veel groen en grote hoeveelheid parkeerplaatsen voor de bewoners. Tegenover de woning is er ook een speelplein en voetbalveld. Omgevingsplan De Londenstraat bevindt zich in het oude stadscentrum van Gent nabij Het Dampoort Station. De straat is gelegen bij de voorhavenkaai en de Gentse Zeehaven. Het Gentse centrum bevindt zich op 10 minuten afstand met de auto. Daarnaast is er ook mogelijkheid tot openbaar vervoer in de omgeving van het pand. 5

7 Kadastraal plan Perceelnummer A3326Y Gewestplan 6

8 Watertoets Het pand ligt niet in een overstromingsgebied. In de nabijheid van het pand vinden we ook geen overstromingsgevoelig of effectief overstromingsgebied terug. 7

9 Opstallen De waardebepalende factoren die betrekking hebben tot de opstallen betreffen de fysieke eigenschappen van de constructies kunnen we indelen in drie groepen: - Afmetingen van de constructie - Bouwkost van de constructie - Vetustiteit van de constructie Afmetingen Het gehele vastgoedobject - Totaal Bewoonbare oppervlakte (178,27m²) - Oppervlakte kelder (2,46 m²) - Oppervlakte gelijkvloers (73,62 m²) - Oppervlakte verdieping 1 (42,19 m²) - Oppervlakte verdieping 2 (42,85 m²) - Oppervlakte zolder (17,15 m²) - Totaal volume (523,698 m³) - Volume kelder ( 4,198 m³) - Gelijkvloers (228,25 m³) - Verdieping 1 (120,25 m³) - Verdieping 2 (122,12 m³) - Zolder (48,88 m³) Bouwkost De verschijningsvorm van de opstallen komt overeen met het referentietype gewone rijwoning. Voor de prijs te bepalen maken we gebruik van de ABEX index en ABEX 100. Het referentiecijfer voor een gewone rijwoning is 45,00. Naar omzetting van 744 kwamen we uit voor een huidige EP/m³ van 334,80. Vetustiteit Om een realistische waarde van het pand te bekomen maken we gebruik van de vetustiteit. De woning is in een bouwvallige staat en moet worden gerenoveerd om terug in een optimale staat te krijgen. De materialen zijn verouderd en moeten vernieuwd worden. 8

10 Beschrijving van het vastgoedobject Aantal bouwlagen: 4 Aantal gevels: 1 Aantal slaapkamers: 4 Aantal toiletten: 1 Badkamer: 1 Keuken: 1 Garage: / Lift: / Tuin: Buitenschrijnwerk: Beglazing: Verwarming: Binnenkoer Hout Enkelglas en dubbelglas Centrale verwarming 9

11 Foto s Fig: voorgevel Fig: achtergevel Fig: living Fig: gang Fig: keuken Fig: keuken 10

12 Fig: slaapkamer Fig: slaapkamer Fig: badkamer Fig: badkamer Fig: werkplaats Fig: kelder Fig: koertje Fig: koertje 11

13 Analyse van de marktgegevens Marktsegment Het vastgoedobject in de Londenstraat behoort tot de secundaire verkoopmarkt van residentieel vastgoed. Door de hoge vetustiteit kunnen we afleiden dat de woning een hoge slijtage heeft en dus nood heeft aan renovatie. Mensen die opzoek zijn naar een instapklare woning zullen dus niet voor deze woning kiezen. De woning in de Londenstraat is voor mensen die grondige renovatiewerken zien zitten en daar ook het nodige budget voor hebben. Dergelijk publiek is dan ook bereid het nodige kapitaal te investeren om de woning terug in optimale staat te krijgen. Daarvoor schetsen we een marktsegment af dat betrekking heeft tot centrum Gent. In dit gebied gaan we op zoek naar gelijkaardige woningen die dezelfde soort kopers zouden kunnen aanspreken. Enkel vastgoedobjecten uit hetzelfde marktsegment zoals het pand in de Londenstraat komen in aanmerking om als vergelijkingspunt gebruikt te worden. 12

14 Marktontwikkelingen Voor de waarde van het pand te bepalen moeten we ook rekening houden met de marktonwikkelingen. Het pand dat we taxeren is een normale rijwoning. Daarom maken we gebruik van de statistieken van de normale woonhuizen. Deze grafieken geven ons een duidelijke weergave van de vastgoedmarkt in dit segment. We bekijken de cijfers voor een periode van de afgelopen 20 jaar. Verkoopprijzen vastgoed in Vlaanderen Verkoopdatum Type woonhuizen Gemiddelde jaar Prijzen Bron: ed/ Vastgoedprijzen Vlaanderen

15 Evolutie van de vastgoedprijzen in Gent bron: 1 De grafiek van de evolutie van de prijs van het vastgoed in Vlaanderen zijn afkomstig van statbel. De grafiek van de prijzen in Gent is afkomstig van het kadaster.be Uit beide grafieken kunnen we een algemene conclusie stellen dat de vastgoed prijzen de afgelopen 10 jaar zijn gestegen. We merken wel op dat de stijging van de vastgoedprijzen sterken is dan de algemene trend in Vlaanderen. Waar we ook een stijging waarnemen maar een minder sterke. 14

16 Toelichting taxatiemethodes Voor de marktwaarde van het pand te taxeren wordt het pand getaxeerd op basis van De methode van de vergelijkingspunten De intrinsieke waarde Voor de methode van de vergelijkingspunten kiezen we er voor om panden die ongeveer in dezelfde prijsklasse liggen en dezelfde eigenschappen te vergelijken met het pand waarvan de waarde moet berekend worden. We doen dit op basis van 4 eigenschappen: De ligging De grootte De staat Het comfort/ kwaliteit Deze eigenschappen worden individueel vergeleken met het pand uit de Londenstraat. Zo komen we aan een percentage om te berekenen of het pand in de Londenstraat meer of minder waard is dan het pand waarvan we de prijs weten. Wanneer een pand in vergelijking met het te taxeren pand beter scoort rekenen we een lager percentage aan. Wanneer het te taxeren pand beter scoort rekenen we een hoger percentage aan omdat deze eigenschap bij het te taxeren pand meer waarde kan hebben. De intrinsieke waarde van het goed wordt berekend als men de grondwaarde en de nieuwbouwwaarde van het pand met elkaar optelt. Van dit bedrag trekt men een percentage slijtage of vetustiteit af. Wat men uitkomt is een bedrag dat gelijk is met de kostprijs om het pand nu opnieuw te bouwen. 15

17 Waardebepalen a.d.h.v. vergelijkingspunten Pand 1: (zie bijlage 1) Gezondheidstraat 17 Gent Slaapkamers bewoonbare oppervlakte: 150 m2 oppervlakte terrein: 81 m2 Londenstraat 72 Vergelijkingspunt 1 Ligging (25%) 100 % - Grootte (25%) 100 % - Staat (25%) 100 % + Comfort/ Kwaliteit 100 % + (25%) Verkoopprijs? CONCLUSIE berekening: (110% van 25%) + (120% van 25%) + (80% van 25%) + ( 80 % van 25%) = 27, = 97, /100 = 1850 * 97,5 = Pand 2: (zie bijlage 2) Boomstraat 52 Gent Slaapkamers bewoonbare oppervlakte: 120 m2 oppervlakte terrein: 100 m2 Londenstraat 72 Vergelijkingspunt 1 Ligging (25%) 100 % - Grootte (25%) 100 % - Staat (25%) 100 % + Comfort/ Kwaliteit 100 % = (25%) Verkoopprijs? CONCLUSIE berekening: (110% van 25%) + (110% van 25%) + (80% van 25%) + (100% van 25%) = 27,5 + 27, = /100= 1980 *100 =

18 Pand 3: (zie bijlage 3) Pijndersstraat 21 3 Slaapkamers bewoonbare oppervlakte: 105 m2 oppervlakte terrein: 55m2 Londenstraat 72 Vergelijkingspunt 1 Ligging (25%) 100 % - Grootte (25%) 100 % - Staat (25%) 100 % + Comfort/ Kwaliteit 100 % + (25%) Verkoopprijs? CONCLUSIE berekening: (110% van 25%) + (110% van 25%) + ( 90% van 25% ) + ( 90% van 25%) = 27,5 + 27,5 + 22,5 + 22,5 = / 100 = 1990 *100 = Pand 4: (zie bijlage 4) Boerderijstraat 49 Gent slaapkamers bewoonbaar oppervlakte: 140 m2 oppervlakte terrein: 72 m2 Londenstraat 72 Vergelijkingspunt 1 Ligging (25%) 100 % = Grootte (25%) 100 % - Staat (25%) 100 % ++ Comfort/ Kwaliteit 100 % + (25%) Verkoopprijs? CONCLUSIE , berekening: (100% van 25%) + ( 110% van 25%) + ( 75% van 25%) + (90% van 25%) = ,5 + 18, ,5 = 96, / 100= 1995 * 93,75 = ,25 17

19 Pand 5: (zie bijlage 5) Francisco Ferrerlaan slaapkamers bewoonbaar oppervlakte: 171m2 oppervlakte terrein: 232 m2 Londenstraat 72 Vergelijkingspunt 1 Ligging (25%) 100 % - Grootte (25%) 100 % + Staat (25%) 100 % = Comfort/ Kwaliteit 100 % = (25%) Verkoopprijs? CONCLUSIE berekening: ( 110% van 25% ) + ( 80% van 25% ) + ( 100% van 25%) + (100% van 25%) = 27, = 97,5 = / 100 = 1950 *97,5 = Vergelijkende tabel Het opgezocht pand in vergelijking met het pand in de Londenstraat PAND 1 PAND 2 PAND 3 PAND 4 PAND 5 LIGGING 10 % MINDER 10 % MINDER 10 % MINDER = 10 % MINDER GROOTTE 20 % 10 % 10 % 10 % 20 % BETER MINDER MINDER MINDER MINDER STAAT 20 % BETER 20 % BETER 10 % BETER 25% BETER = COMFORT 20 % BETER = 10 % BETER 10% BETER = CONCLUSIE , Uitkomsten = , = , ,25/ 5 = ,25 Door gebruik te maken van de de methode van de vergelijkingspunten komen we uit dat de waarde van het pand in de Londenstraat 72 in Gent ,25 euro is. 18

20 19 Waardebepalen a.d.h.v. de intrinsieke waarde

21 Referentiewoning: Rijwoning EP/m3 (ABEX 100) 41,25 ABEX- index 744 Gebouwonderdeel Oppervlakte (m²) Volume Ep/m3 ( ABEX 100) Huidige EP/m3 Kelder 2,46 4,198 45,00 334,8 Gelijkvloers 73,62 228,25 45,00 334,8 Verdieping 1 42,19 120,25 45,00 334,8 Verdieping 2 42,85 122,12 45,00 334,8 Zolder 17,15 48,88 45,00 334,8 Totaal 178,27 523,698 Totaal = ,46 Via deze methode komen we de intrinsieke waarde van het pand te weten. Deze waarde moet nog vermeerdert worden met de grondwaarde en vermindert worden met de vetustiteit. Dit wordt behandelt in de volgende pagina. 20

22 Vetustiteit Vetustiteit De sleet of veroudering van een gebouw noemt men de vetustiteit van het gebouw. Dit is een waarde correctie die men doet op de nieuwbouwaarde. In de woning in de Londenstraat is dit belangrijk om een correct beeld te krijgen van de reeële waarde van het pand omdat er veel slijtage is aan de woning. Vetustiteit Parameters Resultaat Percentage Ouderdom 75 jaar 25% Gebruik Intensief 25% Frequentie van het Nihil 38% onderhoud Kwaliteit van het onderhoud Nihil 38% Gemiddelde vetustiteit 31,5% Nieuwbouwaarde ,46 Huidige waarde = ,845 nieuwbouwaarde* (1- vetustiteit) Nieuwbouwaarde ,46 Grondwaarde Intrinsieke waarde ,845 % venaliteit 0,98 marktwaarde ,708 21

23 Conclusie Voor de waarde van het pand te berekenen hebben we gebruik gemaakt van twee methodes - De methode van vergelijkingspunten - De methode van intrinsieke waarde Door gebruik te maken van de vergelijkingspunten komen we een waarde uit van euro. Bij de methode van intrinsieke waarde komen we uit aan een waarde van ,71 euro. Wanneer we beide cijfers optellen en hier het gemiddelde van nemen komen we uit dat het pand in de Londenstraat 72 in 9000 Gent een waarde heeft van ,48 euro 22

24 Disclaimer 1.De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor zaken van wettelijke aard die de geschatte eigendom beïnvloeden. Tenzij anders vermeld, wordt er verondersteld dat men het goed in onbeperkte eigendom heeft. 2. Elke schets in het rapport kan benaderende afmetingen tonen en wordt bijgevoegd om de lezer in staat te stellen het goed visueel voor te stellen. De taxateur heeft geen exacte afmetingen vastgesteld van de eigendom. 3. De taxateur gaat er van uit dat er geen verborgen of onzichtbare elementen aanwezig zijn aan de eigendom, de ondergrond of de structuren die de waarde van het goed positief of negatief zouden beïnvloeden. De taxateur draagt geen verantwoordelijkheid voor dergelijke factoren, noch voor het onderzoek dat vereist is om dergelijke elementen te ontdekken. 4. Met betrekking tot de expertises die afhankelijk zijn van een bevredigende voltooiing van de aanbouw, herstellingen of veranderingen, zijn het expertiserapport en de waardebepaling gebaseerd op de vakkundige voltooiing van de werken in overeenstemming met de plannen en specificaties. 5. De taxateur neemt aan dat alle verklaringen en informatie opgenomen in het rapport waar en correct zijn en dat geen relevante informatie werd achtergehouden. 6. Alle uiteengezette conclusies en beoordelingen betreffende het onroerende goed in dit expertiserapport werden voorbereid door ondertekende taxateur. Enkel de taxateur is gemachtigd voor het aanbrengen van wijzigingen. Hij kan niet verantwoordelijk worden gesteld voor elke andere aangebrachte wijzigingen. 7. Onder voorbehoud van een geldig bodemattest en afwezigheid van bodemverontreinigingen. 8. De schatting betreft een momentopname in de tijd. De schatting dient regelmatig te worden geherwaardeerd in functie van wijzigingen allerhande (bv wijzigingen van de markt van vraag en aanbod; wijziging van het onroerend goed door slijtage of verbouwingen; wijzigingen van de omstandigheden in de omgeving rond het onroerend goed; wijzigingen tussen belanghebbenden, enz...) Gent december 2015 Vincent Longueville en Abdoulaye Declerck Studenten HoGent Vastgoed 23

25 Bronnenlijst Agentschap voor geografische informatie Vlaanderen, (z.d),. Geo-punt kaart. Geraadpleegd op 20 november 2015, van Google, (z.d). Google zoeken. Geraadpleegd op 19 november 2015, van Association Belge des Experts, (2015), ABEX index. Geraadpleegd op 20 november 2015, van Association Belge des Experts FOD economie, (2015), FOD economie. Geraadpleegd op 2 december 2015, vanhttp://economie.fgov.be/nl/ 24