Ruimte tussen mar}<t en overheid

Transcriptie

1 30 > " Ruimte tussen mar}<t en verheid DRS. G. A. MARLET z < "" " J: ~ ō Vrig jaar kwamen tegelijkertijd de Vijfde Nta Ruimtelijke Ordening en de Nta Grndbeleid uit. De ambities waren hg gesteld, maar het resultaat was teleurstellend: geen heldere keuzes en eenvudige regelgeving, maar pnieuw halve maatregelen en een schemerige verdeling van verantwrdelijkheden. Een herbezinning p een ptimale rlverdeling tussen burgers en verheden is ndig m de ruimtelijke inrichting van ns land eindelijk eens rechtvaardig en efficiënt te rganiseren. Een dringend punt daarbij is het beëindigen van de actieve gemeentelijke rl p de grndmarkt. Rnd de ruimtelijke rdening van Nederland det zich een aantal grte prblemen vr. Z sluit de kwaliteit van nieuwbuwwningen en de wnmgeving vaak vlstrekt niet aan bij de wensen van de burgers en lkale gemeenschappen. Bvendien leidt bestemmingswijziging in Nederland tt enrme grndwaardestijgingen - in ttaal naar schatting meer dan f 3 miljard per jaar' - die na de Haagse lterij slechts bij enkele partijen terechtkmen: beren, prjectntwikkelaars en gemeenten die tevallig f minder tevallig grnd bezitten binnen de dr het ministerie van VROM rdgekleurde delen p de kaart van Nederland. In de beide rijksnta's wrden zelden heldere keuzes gemaakt m de prblemen te kunnen aanpakken. De Vijfde Nta kiest p de ene pagina vr decentralisatie waarbij de rl van het Rijk beperkt blijft tt het "uitwerken en bewaken van de gestelde pgave en randvrwaarde"', terwijl dezelfde nta elders vrstelt dat het Rijk een "prgramma van eisen" pstelt.' De Nta Grndbeleid - die dr VROM "een histrisch mment in de Nederlandse plitieke geschiedenis"4 wrdt genemd - stelt met de inmiddels veel bekritiseerde explitatievergunning en verruiming van de Wet vrkeursrecht gemeenten meer macht vr gemeenten in het vruitzicht, m te kunnen waken ver de lkale ruimtelijke kwaliteit. Maar p de essentiële vraag wie de enrme winsten uit grndwaardestijging bij bestemmingswijziging tekmen, durft de nta zich niet uit te spreken.' De teleurstellende uitkmsten zijn vr een deel te verklaren uit de wrding van de Vijfde Nta, waarbij een gecmbineerde lbby van gemeenten (VNG) en prjectntwikkelaars (NEPROM) - precies de partijen die jaarlijks nderling f 3 miljard verwinst verdelen - een stevige vinger in de pap hadden. Als deze belanghebbenden bij de wetgever p scht zitten, zullen er niet snel rigureuze wijzi-

2 CDV I NR 31 MAART gingen in het ruimtelijk beleid passeren. De kans dat de plitiek het prces ng ten gede keert is klein. De PvdA hielp de aarzelende pging in deel 1 van de Vijfde Nta m de tekentafels van het Rijk iets minder belang te geven alm zeep: de kaart van Nederland wrdt als vanuds in Den Haag gedetailleerd ingekleurd. En k de verkiezingsprgramma's van de andere grte partijen stemmen weinig hpvl. Algemeen wrdt daarin de wens uitgesprken dat de kwaliteit van de wningen nu tch echt mhg met, maar de bijbehrende maatregelen ntbreken. Een creatief vrstel m het grndwaardesurplus rechtvaardiger te verdelen is helemaal afwezig in de verkiezingsprgramma's. De definitieve rijksnta's zullen dan k een cmprmis zijn van uiteenlpende visies en belangen ver aanvullend beleid, bven p het bestaande beleid dat k al een cmprmis was van eeuwenlange (idelgische) tegenstellingen ver de verdeling van de grnd. Die peenstapeling van cmprmissen vertaalt zich in een bijkans nwerkbare, en in ieder geval weinig drzichtige wildgrei aan delen en middelen. cc Z cc :t De PvdA hielp de aarzelende pging in deel 1 van de Vijfde Nta m de tekentafels van het Rijk iets minder belang te geven al m zeep. Een herbezinning p een ptimale rlverdeling tussen burgers en verheden is ndig m de ruimtelijke inrichting van ns land eindelijk eens rechtvaardig en efficiënt te rganiseren en in vereenstemming te brengen met de wensen van de mensen. Het zu dan k beter zijn - ls van de bestaande regelingen - eerst een antwrd te vinden p de fundamentele vraag wie de individuele en algemene belangen p het gebied van de ruimtelijke inrichting van Nederland het beste kan dienen. Het antwrd p die vraag is een ged vertrekpunt van waaruit het ministerie van VROM echt histrie kan schrijven met een nieuw, slagvaardig en transparant ruimtelijk beleid. Sterlrten en zwalrten van marlrt en verheden De prblemen die zich bij de ruimtelijke indeling van Nederland vrden, zijn vr een grt deel terug te veren p de vraag wie vr de verdeling van de schaarse grnd verantwrdelijk is: het Rijk, de lkale gemeenschappen en lagere verheden f de marktpartijen. De ecnmische-rganisatietherie" kan iets leren ver de vr- en nadelen van marktwerking en verheidsregulering in het algemeen, en met betrekking tt de ruimtelijke rdening in het bijznder. In tabel 1 zijn die zegeningen en tekrtkmingen samengevat, vr zver ze vr de ruimtelijke rdening van Nederland relevant zijn.

3 32 Tabel 1 Belangrijl<ste sterltten en zwaltten van marltt en verheden z < Besluitvrming Marktpartijen Lagere verheden Rijksverheid dr: Vrdelen: Directe infrmatie Directe infrmatie Cllectieve (lkale vrkeur) gederen Hge kwaliteitj Demcra tische Schaal- en cördilage prijzen cntrle natievrdelen Individuele Minder Rechtvaardige keuzevrijheid rent-seeking verdeling Nadelen: Publieke gederen Afstemmings- Gebrekkige ([ree riders) prblemen infrmatie Ecnmische Beleidscncurren- Aantasting indivimachtspsities tie en crruptie duele vrijheid Negatieve externe Algemeen belang lnefficiën ties effecten' (NIMBY) Ongewenste Ongewenste verde- Rent-seeking verdeling ling (ngelijkheid) Op zek naar het publieke belang De ruimtelijke indeling van Nederland vlledig aan de markt verlaten is nwenselijk. Omdat buwen lucratiever is dan het in stand huden van de natuur heeft vlledige marktwerking bij de ruimtelijke rdening ngetwijfeld tt gevlg dat natuur en pen ruimte te zeer wrden aangetast. Deze negatieve externe effecten (zie tabel 1) van marktwerking bepalen dat het zinvl is dat de verheid hier ingrijpt. De vraag is alleen f dat ingrijpen niet te ver gaat. De gedetailleerde landkaart uit de Vierde Nta Ruimtelijke Ordening met eisen aan bebuwingsdichtheid en -samenstelling brachten belangrijke nadelen van verheidsingrijpen aan het licht: de wningbuwprductie in Nederland is niet efficiënt en sluit nvldende aan bij de individuele wnwensen. Dit kmt drdat centrale planners van het Rijk ver gebrekkige infrmatie beschikken en nvldende p de hgte zijn van en in staat zijn m het beleid af te stemmen p veranderingen in de wnbeheften. De Vijfde Nta nderkent dit prbleem en staat decentralisatie vr; de zgenaamde rde cnturen - waarbinnen in de tekmst mgelijk kan wrden gebuwd - mgen dr lagere verheden en prvincies wrden getrkken, waarna ze (dus tch niet echt decentralisatie) dr het Rijk wrden "bijgesteld en defini-

4 CDV I NR 31 MAART tiefvastgesteld. Ng steeds bepaalt de verheid dus waar in de tekm.st mag wrden gebuwd en ten dele k p welke manier. In de praktijk heeft de buwer die p die lcatie (tevallig f niet) grnd in handen heeft een mnplie p de buwprductie. Deze ngewenste marktmacht zrgt ervr dat de vrdelen van marktwerking - ptimale kwaliteit tegen een z laag mgelijke prijs - in het gedrang kmen. De plssing ligt in een heldere verdeling van verantwrdelijkheden. Het publiek belang is, dat niet wrdt gebuwd, waar we dat met z'n allen niet willen. De verheid kan dus vlstaan met de markt te verbieden daar te buwen waar dat maatschappelijk ngewenst is, in plaats van de precieze plekken aan te wijzen waar wel gebuwd mag wrden. De zgenaamde grene cntur is dus ndig, de rde cntur is verbdig, want deze is gelijk aan de rest van Nederland. De markt kan dan p basis van de directe marktinfrmatie waarver zij beschikt in cncurrentie uitvechten wat buiten die grene cnturen de beste buwlkaties zijn. Op die manier brengt de markt een hge kwaliteit wningen tegen z laag mgelijke prijzen tt stand, en keuzevrijheid vr de individuele huizenkper. De ruimtelijke indeling van Nederland vlledig aan de marld: verlaten is nwenselijk. De uitkmsten van die marktwerking zullen niet altijd strken met wat maatschappelijk gewenst is. Marktpartijen zullen bijvrbeeld niet vanzelf k publieke gederen als parken en zwembaden aanleggen, f grte infrastructurele werken. Als marktpartijen erbij gebaat zijn dergelijke investeringen te den m hun huizen beter te kunnen verkpen, dan zullen ze dat in cncurrentie wellicht ng wel den. Maar dan zal het vral gaan m kleinere, binnenwijkse vrzieningen. Grtere bvenwijkse f zelfs bvengemeentelijke vrzieningen zullen niet vanzelf in de markt tt stand kmen. Als een prjectntwikkelaar al belang heeft bij - en dus wil betalen vr - een grt park f een nieuwe tramlijn naar de wijk, dan ng zal hij meite hebben de aanleg vr elkaar te krijgen: er is altijd wel een andere buwer in de wijk die wel prfijt heeft van de investering, maar weigert mee te betalen (free riders). Ok sciale wningbuw is geen vanzelfsprekende uitkmst van de wningmarkt. Een marktpartij ptimaliseert haar winst en zal dus niet uit eigen beweging nder de marktprijs willen verkpen f verhuren. Een kleine grep Nederlanders zal als gevlg daarvan geen huis kunnen betalen, wat leidt tt een maatschappelijk ngewenste verdeling. Dan is er ten sltte ng een vr de grndmarkt specifieke vrm van marktfalen. De grndmarkt is immers geen gewne markt. Grnd is slechts beperkt maakbaar en bvendien wrdt een grt deel afgeschermd van bebuwing. Dit zrgt

5 34 > "-l - " ervr dat grnd vr bebuwing schaars is en dat de prijs van die grnd hger is dan nder nrmale marktmstandigheden gebruikelijk zu zijn. De hgte van dat zgenaamde surplus in de grndprijs is afhankelijk van de prijzen vr nieuwbuwwningen. De verheid staat het marktpartijen, namens alle Nederlanders, te die schaarse grnd in Nederland aan te wenden vr bebuwing. Maar diezelfde verheid - en dus alle burgers/belastingbetalers - draagt wel een grt deel van de ksten die een ndzakelijke vrwaarde vrmen vr het ttstandkmen van nieuwe buwlkaties: de externe effecten in de vrm van het verlies van pen ruimte' en de ksten van investeringen in infrastructuur. lo Het is in Nederland immers gebruikelijk dat het Rijk mee investeert in nieuwe wnwijken dr bijvrbeeld grte infrastructuurprjecten te financieren. De schaarstepremie kmt, p het mment dat agrarische grnd een wnbestemming krijgt, via excessieve grndwaardestijgingen terecht bij de enkele marktpartijen f gemeenten die de grnd in bezit hebben. Deze situatie waarbij enkele marktpartijen en gemeenten het maatschappelijke surplus uit de grnd pstrijken, levert een maatschappelijk ngewenste verdeling van middelen p. De markt lst dat prbleem niet vanzelf p. In een ecnmisch-rganisatrisch ptimale rlverdeling bij de ruimtelijke rdening van Nederland blijven dus ng vier hfdtaken vr de verheid ver: 1. het beschermen van maatschappelijk waardevlle natuur, pen gebieden en (cultuur-) histrisch erfged; 2. het (laten) vrtbrengen van publieke gederen zals infrastructuur, nieuwe natuur en andere penbare vrzieningen; 3. het afrmen van het surplus p de grndmarkt m een maatschappelijk ngewenste verdeling van gelden tegen te gaan; 4. het waarbrgen van sciale wningbuw m uitsluiting van een kleine ecnmisch zwakke grep mensen te vrkmen. De vraag die dan verblijft is welke verheid - Rijk, prvincie f gemeente - die publieke taken het beste p zich kan nemen. Lagere verheden kunnen best wat den... Bescherming van natuur en cultuur lijkt in eerste instantie een taak van lagere verheden mdat die de vrkeuren van lkale gemeenschappen het beste kennen. Als marktpartijen de vrijheid krijgen m te buwen, heven gemeentebestuurders alleen te waken ver de lkale ruimtelijke kwaliteit. De prvincies kunnen vr scheidsrechter spelen als gemeenten elkaar daarbij in de weg zitten. Mensen in de wijken, drpen en steden weten ver het algemeen veel beter dan Haagse ambtenaren wat ze wel en niet met hun mgeving willen.

6 CDV I NR 31 MAART Demcratische cntrle dr die lkale gemeenschappen p lkale bestuurders met ervr zrgen dat gemeenten pereren cnfrm de wensen van de mensen. Het greiend aantal weggestuurde wethuders tnt aan dat ijverige jurnalisten en mndige burgers steeds vrtvarender ernst maken met die cntrle: het is een veel krachtiger prikkel dan een planning met regels vanuit Den Haag. Een mi vrbeeld van de kracht van de lkale demcratie is het recente referendum in Zaanstad ver de tekmstige lcatie van de 'Bijlmerbajes'. De bestuurders van Zaanstad hadden daarvr het Vijfhekpark in die gemeente p het g mdat dat "een verwaarlsd stukje gren waar vijf Schtse Hglanders rndscharrelen" is, zals een wethuder het uitdrukte. De lkale bevlking dacht daar tch anders ver en stemde het plan weg in een referendum, waarvr de pkmst hger lag dan bij de laatste gemeenteraadsverkiezingen. Mensen in de wijken, drpen en steden weten ver het algemeen veel beter dan Haagse ambte- naren wat ze wel en niet met hun mge- ving willen. Een ander vrbeeld is de gemeente Sest waar het gemeentebestuur een intelligente uitruil van bestemmingen vrstelt. In een mi bs liggen zwel een ziekenhuis als een htel. Het ziekenhuis is recent geslten en het htel heeft een vergunning m uit te breiden. De gemeente heeft bepaald dat een klein gebied rnd het htel een wnbestemming mag krijgen, als tegelijkertijd het grte ziekenhuisterrein wrdt 'teruggegeven aan de natuur'. De bestemmingsplanwijziging die vr deze peratie ndig was is gedgekeurd dr de bevlking, de gemeenteraad en vindt instemming bij de prvincie. Alleen de rijksinspecteur van VROM wijst met de Vierde Nta in de hand p het algemeen belang en keurt de plannen af. Midden in het centrum van datzelfde Sest bevindt zich ingeklemd tussen wnwijken een klein akkerbuwperceel, de Sester Eng. Vanuit natinaal perspectief een genschijnlijk laagwaardige bestemming, z midden in het centrum, en dus uitstekend geschikt vr wningbuw. Zu een lkale bestuurder het echter it in zijn hfd halen dit te willen bebuwen, dan zu hem dat zeker zijn baan ksten. De Eng is vr de Sestenaar van nschatbare cultuurhistrische waarde. Maar er zijn natuurlijk zaken die de expertise en/fbelangstelling van lkale gemeenschappen verstijgen en waar het lkale belang (wel buwen) dus niet in vereenstemming is met het algemene belang (beschermen). Te denken valt aan zaken als de waterhuishuding en grte natuurgebieden. Vr het Rijk blijft dan k de taak m te allen tijde bebuwing p de Veluwe, in de Biesbs, de Vinkeveense en Lsdrechtse Plassen, WiedenfWeerribben, Friese Meren en in de uiterwaarden van de grte rivieren te verbieden en k streng te te zien p de naleving daarvan. Bvendien zullen lagere verheden bij het cmpenseren van bebuwde natuur (gren vr rd) tegen een cördinatieprbleem aanlpen. De gemeente Haarlemmermeer heeft niet de mgelijkheid m een stuk weiland in

7 Ost-Grningen als nieuwe natuur aan te wijzen. De rijksverheid kan dr het cördinatievrdeel die taak veel effectiever p zich nemen, maar met zich daarbij dan wel beperken tt dat natinale belang. z tr Z tr ":t ç Bij de rl van gemeenten hrt naast het beschermen van nbebuwde gebieden k het waken ver de ruimtelijke kwaliteit van bebuwde gebieden. De gemeenten hebben met buwvergunningen en bestemmingsplannen - en binnenkrt wellicht met de explitatievergunning" - de mgelijkheid m aan marktpartijen dwingende vrschriften p te leggen met betrekking tt nieuwe wijken. Z kan de gemeente ervr zrgen dat publieke vrzieningen als parken en infrastructuur ttstandkmen en hetfree riders-prbleem dwingend wrdt vrkmen. Een deel van die vrzieningen, zals bvenwijkse infrastructuur, zal echter meilijk aan de nieuwe wijk kunnen wrden tegeschreven en dus k niet dr de buwers van die wijk tt stand wrden gebracht. In dat geval kunnen lkale verheden zelf gelden verzamelen m dergelijke infrastructuur aan te leggen, bijvrbeeld uit de OZB. I ' In Nederland is het echter de gewnte dat lagere verheden vr dit type prjecten aanklppen bij het Rijk. Dit gaat echter gepaard met allerlei vrmen van rent-seeking die nadelig zijn vr een eerlijke selectie van prjecten p basis van gedegen ksten-batenanalyse. Daarbij verstrt het een efficiënte aanleg. Blijven de vrzieningen ver waarvan het belang k de gemeentegrenzen verstijgt. Gemeenten kunnen prberen dit type prjecten in samenspraak tt stand te brengen, maar vaak zal dit tt afstemmingsprblemen leiden. Bij beslissingen ver dit type cllectieve gederen is de cördinerende rl met de bijbehrende schaalvrdelen van prvincies en in laatste instantie de rijksverheid ndig. Maar niet alles... Dat het algemeen belang p lkaal niveau niet per se pririteit heeft, blijkt bijvrbeeld k uit de vaststelling van de verkpprijs van nieuwbuwwningen. In het verleden en nu ng wrden aan de ene kant prijzen vaak te laag vastge. steld als cadeautje aan de eigen burgers, terwijl aan de andere kant de hand wrdt pgehuden (rent-seeking) bij het Rijk m allerlei penbare vrzieningen gefinancierd te krijgen. Dit leidt tt een ngewenste herverdeling van gemeenschapsgelden en verstrt bvendien de marktwerking. Ok lpen de publieke taken van lagere verheden het gevaar in het gedrang te kmen dr beleidscncurrentie en vriendjesplitiek. Op het gebied van ruimtelijke rdening is dat aan de rde van de dag, vanwege de dubbele pet die ge-

8 CDV I NR 31 MAART meenten p hebben. De gemeente waakt enerzijds ver de lkale ruimtelijke kwaliteit en heeft anderzijds via het grndbedrijf een grt financieel belang bij nieuwe wnwijken. Dit leidt vaak tt ngewenste belangenverstrengeling, deals met bevriende prjectntwikkelaars, schemerigheid rnd vergunningverstrekking en grndtransacties. Dat is de reden dat er allerlei vrbeelden zijn aan te halen waarbij de gemeenten in het verleden niet in staat bleken de lkaal waardevl geachte mgeving effectief tegen bebuwing te beschermen. Dit betekent echter niet dat die bescherming dan maar vlledig aan het Rijk met wrden vergelaten, maar eerder dat de gemeente van die dubbele pet af met. Aan een actieve rl vr gemeenten p de grndmarkt met de bijbehrende grte financiële belangen met echt een einde kmen. Alleen dan kan de gemeente zich vlledig cncentreren p haar publieke taken, znder daarbij in de verleiding te kmen die ndergeschikt te maken aan financiële belangen. Bvendien zal dat de transparantie van de rl van de gemeenten en dus de mgelijkheden vr demcratische cntrle ten gede kmen. > ::: r C - :<: --; c c c z :<: > --; z 0 < :t - Om die reden is het k nwenselijk dat lagere verheden verantwrdelijk wrden vr een rechtvaardige verdeling van gemeenschapsgelden. Het ligt vr de hand m vr het afrmen van het maatschappelijk surplus in de grndprijs een nieuw heffingsinstrument te ntwerpen." Maar als gemeenten dat nieuwe instrument in handen krijgen, krijgen ze een ng grter financieel belang (dan nu al met de grndbedrijven) bij het buwen van nieuwe huizen. Dat financiële belang cnflicteert nherrepelijk met de publieke taken van de gemeenten. Bvendien lst afrming dr gemeenten f prvincies de nrechtvaardige verdeling van gemeenschapsgeld niet p; een ng mvangrijker deel van het 'geld uit de grnd' cncentreert zich dan immers bij enkele gemeenten f prvincies. Een gemeente als bijvrbeeld Haarlemmermeer (nder de rk van Amsterdam) heeft veel mgelijkheden en ruimte vr nieuwbuw en wrdt daar - als actieve speler p de grndmarkt - k financieel beter van. Gemeenten terusten met een nieuw heffingsinstrument m het surplus af te rmen, zrgt ervr dat een gemeente als Haarlemmermeer ng meer geld aan wningnieuwbuw kan verdienen. Daar staan bijvrbeeld de gemeenten in de Hekse Waard tegenver, die in de ngelukkige mstandigheid verkeren dat het Rijk buwen in dat gebied vlledig in de ban heeft gedaan. Een gemeente als Bernisse (bij Rtterdam) kan dus geen cent uit de grnd halen, nu niet en ng steeds niet met een nieuw heffingsinstrument. Immers: als er geen grnd van bestemming verandert, valt er niets af te rmen. Er zit dan k niets anders p dan de cördinatievrdelen van de rijksverheid hier te benutten dr het maatschappelijk surplus in de grnd - van naar schat-

9 z < " Cl ting minstens f 3 miljard per jaar" - met een rijksheffing terug te geven aan de gemeenschap. Dat is ecnmisch zuiverder mdat diezelfde rijksverheid vaak de ksten van nieuwe natuur en grte infrastructuurprjecten p zich neemt, beide - net als het surplus in de grnd - een direct gevlg van die nieuwe wningbuwlkaties. Ksten en baten kmen z dus bij elkaar te liggen wat een efficiënte aanwending bevrdert. Maar bvenal zrgt een rijksheffing p de grnd vr een rechtvaardiger verdeling van middelen: want waarm zu de belastingbetaler uit Bernisse meten meebetalen aan de aankp van nieuwe natuur f investeringen in infrastructuur ter cmpensatie f ten beheve van een nieuwe wnwijk in Hfddrp? Ok het veiligstellen van de bendigde sciale wningbuwprductie is bij lagere verheden niet altijd in gede handen. Net als bij de huisvesting van asielzekers zullen lkale gemeenschappen en dus lagere verheden de minima het liefste bij de buurgemeente zien. Dit zgenaamde NIMBY (Nt in my backyard)-gedrag frustreert een maatschappelijk gewenste verdeling van sciale wningen ver het land. Hier heeft het Rijk dus een cördinerende taak, bijvrbeeld dr gemeenten als Wassenaar te verplichten k een deel van de sciale wningbuwtaak p zich te nemen. Cnclusie Aan een actieve rl vr gemeenten p de grndmarkt met de bijbehrende grte financiële belangen met echt een einde Immen. Samengevat lijkt het het meest delmatig m het buwen van huizen en kleine vrzieningen in de wijk ver te laten aan cncurrerende marktpartijen mdat die de wensen van de burgers het beste kennen. Lagere verheden meten dan waken ver de lkale ruimtelijke kwaliteit p basis van de wensen van lkale gemeenschappen. Een actieve rl en financieel belang van gemeenten p de grnd- en wningmarkt is hiermee nverenigbaar. Vr een rechtvaardig, efficiënt en transparant ruimtelijk beleid met de gemeente dus allereerst haar dubbele pet wrden ntnmen. Vr het Rijk blijft dan ver: het uitvaardigen van een strikt buwverbd p waardevlle plekken van natinaal belang, de aanleg van grte infrastructurele prjecten m nieuwe en bestaande wn- en werklkaties ptimaal bereikbaar te maken en te huden, een regiefunctie bij het verdelen van de sciale wningbuwpgave en last but nt least het afrmen van het enrme surplus p de grnd- en wningmarkt. Drs. G.A. Marlet is Senir-nderzeker bij NYFER, frum fr ecnmie research, en (mede-) auteur van nder andere: Het brein van Blkestein (SUN, 1997), Grip p de grnd (NYFER, 1999) en De plder is niet paars (NYFER, 2000).

10 CDV I NR 31 MAART Nten 1. NYFER, 1999: Grip p de grnd, p VROM, 2001: Ruimte maken, ruimte delen, p Idem, p VROM, 2001: Op grnd van nieuw beleid, p De Vijfde Nta stelt studie vr naar een zgenaamde pen ruimteheffing, maar begt daarmee eerder het tegengaan van bebuwing van pen ruimte dan het afrmen van het maatschappelijk surplus in de grndprijs, p Zie nder andere Brickley, 1997: Managerial ecnmics and rganizatinal architecture. 7. Een extern effect det zich vr als de vrtbrenging van een prduct p een markt neveneffecten heeft p partijen die niet bij de transactie betrkken zijn. Omdat die neveneffecten niet in de prijs van het prduct tt uitdrukking kmen, huden de partijen die wel bij de transactie betrkken zijn er niet vanzelf rekening mee. De buw van een huis kst bijvrbeeld pen ruimte: velen zullen dat als een verlies ervaren, maar dat verlies kmt niet in de prijs van de buwgrnd tt uitdrukking. 8. VROM, 2001: Ruimte maken, ruimte delen. 9. CPB, 1999: De grndmarkt. Zie vr een pging m tt mnetarisering van die pen ruimte te kmen: NYFER, 2001: De Zuiderzeelijn en de wningmarkt. 10. NYFER, 1998: Geld uit de grnd. Financiering van infrastructuur. 11. VROM, 2001: Op grnd van nieuw beleid. 12. NYFER, 2000: Bereikbaarheid belast. 13. NYFER, 1999: Grip p de grnd. 14. NYFER, 1999: Grip p de grnd, p. 20.,. :; " 01 -'=- c - ~ -; -; c ~ ~ z ~,. ~ " "" z 0 <: 0: m - tj