Visitatierapport De Ideale Woning (1010) Berchem

Transcriptie

1 voorl Visitatierapport De Ideale Woning (1010) Berchem Visitatiegesprekken op 23 en 24 oktober 2018 Definitief visitatierapport 29 april

2 p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid Herman Teirlinckgebouw Havenlaan 88 bus 40D 1000 Brussel website Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde prestatiebeoordeling van de door De ideale Woning geleverde prestaties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedatabank (gegevens ), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten, publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uitbrengen van een professioneel advies aan de SHM en de bevoegde minister en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar ontvangen gegevens. 1

3 Visitatierapport De Ideale Woning (1010) Berchem VISITATIERAPPORT - datum definitief visitatierapport: 29 april datum visitatiegesprekken: oktober presentatie aan raad van bestuur: 12 maart samenstelling visitatiecommissie: Tina Martens, commissievoorzitter Wouter Coucke, commissielid Rik Desmet, commissielid SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - De Ideale Woning - Erkenningsnummer: Contactgegevens SHM: Diksmuidelaan Antwerpen 03/ info@deidealewoning.be web - Directeur: Gert Eyckmans - Voorzitter: Dirk De Kort - Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen: Aartselaar, Antwerpen, Boechout, Borsbeek, Brecht, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Kontich, Lint, Malle, Mortsel, Niel, Rumst, Schoten, Stabroek, Wijnegem, Wommelgem, Ranst. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 2 VAN 49

4 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING SAMENVATTING BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING BESCHRIJVING SHM BESCHRIJVING OMGEVING PRESTATIES VAN DE SHM PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID AANBEVELINGEN AANBEVELINGEN VOOR DE SHM AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM BIJLAGEN BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 3 VAN 49

5 1. INLEIDING 1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatiebeoordeling SHM s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM s te meten en te volgen De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk objectieve en tussen de SHM s onderling vergelijkbare gegevens. De methode biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellingen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doelstellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen worden opgedeeld over 6 prestatievelden, met name: 1. de beschikbaarheid van woningen 2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving 3. de betaalbaarheid 4. het sociaal beleid 5. de financiële leefbaarheid 6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievelden gelden alleen operationele doelstellingen De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - zeer goed : de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de minimale vereisten; - goed : de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - voor verbetering vatbaar : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten; - onvoldoende : de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten. De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de vooropgestelde periode. - niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor deze SHM. - blanco : de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om tot een beoordeling te kunnen komen. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 4 VAN 49

6 1.6. SHM s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuractiviteiten beoordeeld. SHM s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM s die zowel huur- als koopactiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten te worden beoordeeld. Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten, vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten 1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierapport. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk, financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huisvestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisaties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visitatierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via info@visitatieraad.be Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest gebruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de lijst van actoren die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 5 VAN 49

7 De Ideale Woning (DIW) werd opgericht op 20 oktober 1920 onder de naam "De goedkope woning van het arrondissement Antwerpen". Ze heeft de Stad Antwerpen en de gemeenten Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Lint, Malle, Mortsel, Niel, Schoten, Stabroek, Wijnegem en Wommelgem als actieterrein. Op 31/12/2017 verhuurde de SHM woningen en appartementen binnen het sociaal huurstelsel. Bij de vorige visitatie in 2012 kreeg de SHM de score voor verbetering vatbaar voor haar aanpak bij financiële leefbaarheid, meten van tevredenheid van huurders en het betrekken van bewonersgroepen bij de sociale huurprojecten en bij het wijkbeheer. DIW had op 31/12/ personeelsleden in dienst. De directeur wordt ondersteund door de technische, de financiële en de klantendienst, de administratie en het onthaal. De SHM beschikt over een eigen technische dienst voor het uitvoeren van de meest dringende herstellingen en onderhoud. DIW levert goede prestaties voor operationele doelstellingen bij 12 prestatievelden. De belangrijkste punten die voor verbetering vatbaar zijn hebben betrekking op de kwaliteit van de woningen en woonomgeving (OD 2.1 onderhoud, herstel, renovatie), het prijsbewust bouwen (OD 3.1), het beheersen van haar kosten (OD 5.2 hoge frictieleegstand). Ondanks de goede financiële leefbaarheid is het gebruiken van een goed financieel plan als management-instrument voor verbetering vatbaar (OD 5.4). De aanbevelingen hierbij geeft de visitatiecommissie vetgedrukt in de tekst weer. DIW is een erg productieve SHM die ook inzet op bijzondere doelgroepen Bij de vorige visitatie kreeg de SHM een goede score voor de realisatie van woningen en de kwaliteit van haar patrimonium. Sindsdien heeft DIW het aantal nieuw gerealiseerde woningen nog opgedreven naar gemiddeld 71 huurwoningen per jaar over de visitatieperiode. Uitgedrukt in een percentage van het woningbezit is dat een gemiddelde aangroei van 1,2%. Ze levert daarmee een aanzienlijke bijdrage aan het behalen van het BSO in de meerderheid van haar actieterrein. DIW realiseert haar huurwoningen in overleg met de op het lokaal woonoverleg geïdentificeerde woonnoden en pleegt voorafgaandelijk overleg met de betrokken gemeenten. De SHM heeft een duidelijke strategie voor de verwerving en aanwending van gronden en panden, die voor het merendeel in woonuitbreidingsgebieden liggen. Ze gaat prioritair over tot het verwerven van gronden in gemeentes waar het BSO nog behaald moet worden of in wijken waar verdichtingsmogelijkheden zijn in combinatie met onderbezette woningen. DIW neemt consequent woningen op in haar projectportfolio voor bijzondere doelgroepen, bijvoorbeeld voor senioren en voor personen met een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 6 VAN 49

8 mentale of fysieke beperking. Ze werkt daarbij samen met de welzijnsactoren voor de begeleiding. De SHM pakt ook onder- en overbezetting aan met een actieplan. Ondanks de vooruitgang die DIW geboekt heeft de laatste 2 jaar, is het niet aannemelijk dat zij de ERP 2020 norm zal halen tegen De SHM heeft aan de hand van een masterplan een analyse gemaakt met betrekking tot de kwaliteit van haar patrimonium op het niveau van bouwblokken en daar een strategie van afbraak, verkoop of renovatie aan gekoppeld. DIW worstelt echter met de performantie van haar opvolgingssystemen, wat onontbeerlijk is om de kwaliteit van het patrimonium naar een hoger niveau te brengen. Het verhogen van de kwaliteit is ook nodig volgens de huurders. Alhoewel DIW over een visie op onderhoud en renovaties beschikt, werkt ze essentieel op vrijgekomen panden en bij voorkeur in kleine clusters. Dit biedt de kans op meer maatwerk, maar doordat de coördinatie van de renovaties niet optimaal verloopt en de communicatie met de klantendienst beter kan, kampt de SHM met een hoge structurele leegstand en frictieleegstand. De hoge structurele leegstand is het gevolg van een onderbouwd en beslist beleid (kluswoningen, afbraak en vervanging door nieuwbouw). DIW nam maatregelen om de frictieleegstand te verminderen; de SHM zoekt naar creatieve oplossingen, maar moet ook versneld werk maken van grotere renovatieprojecten per straat of per wijk en minder individuele woningen. Ze heeft daar de eerste maatregelen voor genomen, maar gezien de financiële impact van de overschrijdingen van de bouwkost bij renovatieprojecten, raadt de visitatiecommissie aan versneld een planmatige renovatiepolitiek uit te werken en deze beter af te stemmen op de toewijzingen. Betere operationele afstemming intern is een absolute voorwaarde hiervoor. De uitbreiding, het onderhouden en renoveren van haar patrimonium gebeurt op een prijsbewuste manier, maar de visitatiecommissie vindt dat het onder controle houden van de kostprijs van renovaties een blijvende uitdaging vormt voor de SHM. De SHM geeft aan dat dit een grondigere vooranalyse vergt van haar dossiers. De visitatiecommissie vraagt de SHM dan ook om dit verder te verdiepen. DIW verhuurt haar patrimonium prijsbewust. De SHM heeft hard ingezet om een betere financiële leefbaarheid te bereiken en is financieel gezond. De financiële planning heeft een tijdshorizon tot 2026, maar is nog niet voldoende afgestemd met de renovatie- en onderhoudsplanning. De SHM gaf zelf aan om dit accurater en op regelmatiger tijdstip aan te passen. Dit zou de planningscyclus in het algemeen verbeteren en ook een juister financieel beeld geven van de toekomst. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om dit ook reëel uit te voeren. Klantgerichtheid en sociaal beleid De SHM besteedde de voorbije jaren aandacht aan klantgerichtheid ten opzichte van de burgers en de (kandidaat-)huurders. De samenwerking met de welzijns- en woonactoren verloopt vlot. De beleidsverantwoordelijken vinden DIW een actieve partner bij de uitvoering van hun woonbeleid. DIW nam deel aan het pilootproject voor de tevredenheidsmetingen in 2013/2014 en peilt sindsdien naar tevredenheid van klanten op een geobjectiveerde manier. Ze werkte recent nog twee eigen bevragingen uit. DIW geeft zo gevolg aan de aanbevelingen van het vorig visitatierapport. DIW heeft haar visie rond leefbaarheid neergeschreven in een conceptnota, waarbij ze de participatie van huurders op wijkniveau als een meerwaarde omschrijft, zowel voor de huurder als voor de SHM zelf (verantwoordelijkheid, werking en beleid aansluiten bij de vraag van de klant). Ze neemt een aantal effectieve initiatieven op het terrein VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 7 VAN 49

9 (bewonersvergaderingen, blokbabbels) en heeft concreet leefbaarheidsmedewerkers ingeschakeld. DIW hanteert een duidelijke strategie om de huurovereenkomsten te beëindigen in geval van huurachterstallen, overlast, verwaarlozing van de woning of domiciliefraude. De 7 sociale assistenten van de klantendienst werken op individuele dossiers en begeleiden van nieuwe of zittende huurders bij verhuisbewegingen. Zij werken goed samen met welzijns- en woonactoren (CAW, De Link) en sensibiliseren huurders bij problematisch energieverbruik. De visitatiecommissie is van mening dat DIW goede prestaties neerzet, en duidelijk gevolg heeft gegeven aan de aanbevelingen uit het vorig visitatierapport. Ze zet de SHM aan om deze verbeteringen te borgen voor de toekomst, onder andere door minstens het verhuurproces en het renovatieproces opnieuw te beschrijven en beter in elkaar te laten overlopen. Een belangrijke schakel is de correcte opvolging van de uitvoering van de werken, zodat voor het einde van de uitvoeringstermijn reeds gestart kan worden met het her-verhuurproces. De visitatiecommissie raadt DIW aan om een grondige renovatieplanning met een termijnvisie te ontwikkelen. Daarnaast is het aangewezen dat DIW zijn lopende renovatieprojecten grondiger voorbereidt, zodat grote overschrijdingen van de kostprijsnorm in de toekomst eerder uitzondering worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 8 VAN 49

10 De onderstaande tabel geeft per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling. (v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing) OD 1.1. OD 1.2. OD 1.4. OD.1.5 Beoordeling De SHM huur Koop 1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN realiseert nieuwe sociale huurwoningen Goed n.v.t. biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t. n.v.t. verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen 2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING OD 2.1. staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig 3. BETAALBAARHEID OD 3.1. OD 3.2 Goed Goed v.v.v. n.v.t. n.v.t. n.v.t. bouwt prijsbewust v.v.v. n.v.t. verhuurt prijsbewust Goed n.v.t. 4. SOCIAAL BELEID OD 4.1. OD 4.2. OD 4.3. OD 4.4. biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Goed n.v.t. zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Goed n.v.t. voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Goed n.v.t. betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer 5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1. OD 5.2. OD 5.3. OD 5.4. Goed n.v.t. is financieel leefbaar. Goed n.v.t. beheerst haar kosten goed v.v.v. n.v.t. voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Goed n.v.t. heeft en gebruikt een goed financieel plan v.v.v. n.v.t. 6. KLANTGERICHTHEID OD 6.1. OD 6.2. OD 6.3. informeert burgers snel en duidelijk Goed n.v.t. informeert beleidsinstanties en andere belanghebbende organisaties snel en duidelijk Goed n.v.t. meet de tevredenheid van klanten Goed n.v.t. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 9 VAN 49

11 3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OM- GEVING 3.1 Beschrijving SHM Achtergrond GESCHIEDENIS EN ACTIVITEITEN De Ideale Woning (DIW) werd opgericht op 20 oktober 1920 onder de naam De goedkope woning van het arrondissement Antwerpen. De maatschappij richtte zich in het begin vooral op de behoeftige, kroostrijke gezinnen. In de eerste decennia werden daarom vooral gezinswoningen gebouwd. Pas later kwamen er appartementen, eerst voor alleenstaanden en kleine gezinnen, en daarna - deels gedwongen door de hoge grondprijzen - ook voor grotere gezinnen. In de daaropvolgende jaren speelde de maatschappij in op bepaalde evoluties in de samenleving. Zo bouwde ze bejaardenwoningen, aangepaste woningen voor rolstoelpatiënten en woningen voor begeleid wonen voor mensen met een mentale beperking. ACTIETERREIN ( 1 ) DIW verhuurt sociale woningen waarvan appartementen en eengezinswoningen. De Ideale Woning is na SHM Woonhaven de grootste sociale huurmaatschappij in stad Antwerpen (3.106 woningen of bijna 14% van het totale aantal huurwoningen in stad Antwerpen). Deze woningen vormen ook het grootste aandeel van het patrimonium van de Ideale Woning: 54 %. Is in Antwerpen gelegen. De rest van het patrimonium ligt in de gemeenten rond Antwerpen. In Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Lint, Malle, Mortsel, Niel, Schoten, Stabroek, Wijnegem en Wommelgem is meer dan 98% van het aantal sociale huurwoningen eigendom van De Ideale Woning. In Brecht, Kontich en Rumst heeft de Ideale Woning tussen de 14,5 % en 26 % van het totale aantal sociale huurwoningen. PATRIMONIUM De ouderdom van het patrimonium van DIW is vergelijkbaar met profiel voor alle SHM-woningen in Vlaanderen. Een 64% van de woningen dateert van na 1980 (Vlaanderen 67%). Bij de Ideale Woning is 11 % van het patrimonium van voor 1950, in Vlaanderen is dat aandeel 13,8%. PERSONEEL In 2017 stelde De Ideale Woning 58 medewerkers tewerk: 45 bedienden en 13 arbeiders, waaronder 1 conciërge. Hiervan zijn er 41 voltijdse en 17 deeltijdse. BESTUUR & DE LOKALE INBEDDING De raad van bestuur (15 bestuurders) is samengesteld uit 8 vertegenwoordigers van de gemeenten en OCMW s uit het actieterrein, 2 van de provincie Antwerpen en 6 vertegenwoordigers van de privé. Het directiecomité telt naast de directeur 5 leden. LOKAAL TOEWIJZINGSREGLEMENTEN In de stad Antwerpen en de gemeenten Boechout, Hemiksem, Kalmthout, Mortsel, Malle, Essen, Schoten, Brecht, Ranst, Aartselaar en Lint is een gemeentelijk toewijzingsreglement van toepassing, dat duidelijk op de website staat van DIW. Kandidaten die wonen in de stad Antwerpen en zich ingeschreven hebben voor verschillende districten worden dubbel geteld. De SHM maakt een onderscheid tussen kandidaten die voldoen aan de voorwaarde 1 Voor de invulling van het begrip actieterrein verwijzen we naar de bijlage 2 bij dit rapport. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 10 VAN 49

12 lokale binding en kandidaten buiten de gemeente. Standaard is het de regel minstens 3 jaar in de voorbije 6 jaar inwonend zijn of geweest zijn in de gemeente. Kandidaten die voldoen aan de voorwaarde lokale binding krijgen voorrang ten opzichte van de andere kandidaten. Er zijn ca ingeschreven kandidaat-huurders in totaal, waarvan langer wachten dan 4 jaar. De wachttijden lopen voornamelijk op voor eengezinswoningen en voor appartementen met 1 slaapkamer. 3.2 Beschrijving omgeving HUISHOUDENS Het DIW-actieterrein telt (2016) ongeveer huishoudens. Volgens de prognoses zal dit aantal toenemen met 4% tegen 2020 en met 9 % tegen Dit is een merkelijk hogere groei dan wordt verwacht voor het Vlaamse Gewest (2,5% en 8%), voornamelijk op rekening te schrijven van stad Antwerpen. DIW zelf huisvest een 32% huurders waarvan het gezinshoofd 65 jaar is of ouder. Ze zit hiermee bij de 15% SHM s met het hoogste aandeel senioren. Het aandeel gezinshoofden die niet de Belgische nationaliteit hebben, is met 22,5% relatief hoog. Het aandeel alleenstaanden bedraagt 40%; de SHM bevindt zich in het laagste kwartiel. De mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen voor de DIW-huurders zit rond de euro, bij 90% van de SHM s zit dit inkomen hoger. PATRIMONIUM Het patrimonium van DIW bestaat voor 66% uit appartementen en 34% uit woningen. Het grootste aandeel appartementen heeft 2 slaapkamers (44%), gevolgd door 1 slaapkamer (27%), 3 slaapkamers (25%) en 4 slaapkamers (0,5%). DIW heeft geen appartementen met meer dan 4 slaapkamers. Bij de woningen bestaat 72% uit 3 slaapkamers en 19 % uit 4 slaapkamers. Met betrekking tot de ouderdom van de woningen: het grootste aandeel van het patrimonium werd gebouwd tussen 1950 en 1990, wat beduidend boven het Vlaams gemiddelde ligt. De laatste 18 jaar is de bouwactiviteit daarentegen beduidend lager dan het gemiddelde voor alle SHM s samen in Vlaanderen. SOCIAAL OBJECTIEF Bij de nulmeting voor het vaststellen van het sociaal objectief ( ) werd de verhouding van het aantal sociale huurwoningen tegenover het aantal huishoudens in de gemeente gezet. Er werd toen een BSO vooropgesteld van woningen. In het grondgebied zijn er ondertussen gerealiseerd, waarvan 465 door DIW. Enkel in Antwerpen werd er geen BSO opgelegd. Bij de tweejaarlijkse voortgangstoets meet de Vlaamse overheid of de gemeenten een groeipad volgen dat het mogelijk maakt om het BSO in de vooropgezette tijd halen. Naast het aantal effectief gerealiseerde woningen, wordt ook rekening gehouden met het geplande aantal. De laatste tweejaarlijkse voortgangstoets dateert van 2018 (gegevens ). Op basis VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 11 VAN 49

13 van de netto-groei én het geplande aantal worden de gemeenten in een categorie ingedeeld. Alle andere gemeentes dienen nog een BSO te behalen. Voor meer details verwijst de visitatiecommissie naar PV 1. Het BSO voor het realiseren van sociale koopwoningen en -kavels is bij decreet van opgeheven. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 12 VAN 49

14 4. PRESTATIES VAN DE SHM 4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: Goed De Ideale Woning presteert goed op het vlak van de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen. Met een netto aangroei van ca. 71 huurwoningen per jaar in de periode realiseerde de maatschappij een jaarlijkse aangroei van ca. 1,2% van haar patrimonium. Ze levert daarmee een aanzienlijke bijdrage aan het behalen van het BSO in de meerderheid van de gemeenten in haar actieterrein, met uitzondering van Antwerpen waar haar activiteiten vooral gericht zijn op het renoveren en onderhouden van haar bestaande patrimonium. DIW realiseert haar huurwoningen in overeenstemming met de op het lokaal woonoverleg geïdentificeerde woonnoden en pleegt voorafgaandelijk overleg met de dienst Omgeving van de gemeenten en steden waarin zij actief is. DIW bouwde in de periode nieuwe sociale huurwoningen in 18 verschillende projecten. Daarnaast realiseerde de maatschappij nog eens 14 huurwoningen in 2 vervangingsbouwprojecten en verwierf ze ook 51 huurwoningen via de procedure aankoop goede woning. In 2018 leverde DIW al 228 woningen op in 7 projecten en realiseerde ze nog eens 17 appartementen in 2 vervangingsbouwprojecten. In 2018 leverde de maatschappij ook al 63 koopappartementen op. Het gemiddeld jaarlijks aantal gerealiseerde huurwoningen over de laatste 5 jaar bedraagt 70,6 eenheden per jaar en dat is één van de hoogste gemiddelde aantallen in de sector, maar de DIW beschikt dan ook over een uitgebreid actieterrein. Wanneer het aantal aangemelde woningen afgezet wordt ten aanzien van het totale patrimonium van de maatschappij, dan bedraagt de gemiddelde jaarlijkse aangroei 1.2 % in de periode Daarmee liggen de prestaties van de Ideale Woning dicht bij de mediaan in de sector. In 2017 leverde DIW 116 huurwoningen op, maar het patrimonium groeide netto aan met 119 eenheden in de loop van Onderstaande tabel geeft een overzicht van de bewegingen in het patrimonium van de SHM. Uit de tabel blijkt dat ook het verhuren van koopwoningen, wederinkoop van woningen, aankoop van goede woningen, afbraak van woningen, verkoop van woningen (al dan niet aan de zittende huurder, al dan niet als kluswoning) en inbreng van woningen in het patrimonium van de cvba Collectief Goed (zie verder) een impact hebben op de netto aangroei van het patrimonium. Tabel: evolutie patrimonium de Ideale Woning - 31/12/ /12/2017 Patrimonium 31/12/ Opgeleverde wooneenheden in Koopwoningen verhuurd als sociale woning Wederinkoop 6 3 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 13 VAN 49

15 Aankoop onroerend goed 16 Afbraak -2 Verkoop -9 Inbreng Collectief Goed -7 Kluswoningen -2 Patrimonium 31/12/ Bron: Jaarverslag De Ideale Woning 2017, p65 Eind 2017 waren voor de maatschappij nog meer dan 261 sociale woningen aangemeld (een uitbreiding van 4% van haar woningvoorraad). Dat is lager dan 2/3 de van de maatschappijen in Vlaanderen. Eind 2017 waren er voor de DIW ook nog 31 sociale koopwoningen aangemeld. De maatschappij had eind huurwoningen gepland op een uitvoeringsprogramma (7,8% van haar patrimonium), wat hoger is dan ongeveer drie vijfde van de maatschappijen. Op het moment van de visitatie had DIW nog een aantal belangrijke werven lopen, waarvan de oplevering grotendeels in 2019 zal plaatsvinden: o.a. Borgerhout Kattenberg (17 huurwoningen, 15 koopwoningen); Hemiksem Delvauxstraat (60 huurwoningen) en Oostmalle Zonnedauwlaan (56 huurwoningen, 14 koopwoningen). In het actieterrein hadden Antwerpen en Hemiksem eind 2017 het BSO bereikt. In Antwerpen heeft het bestuur niet de intentie om het globale aanbod aan sociale huurwoningen boven de 10% van het totale patrimonium te brengen. De activiteiten van DIW beperken zich in Antwerpen dan ook tot het renoveren en onderhouden van het bestaande patrimonium (dat zich vooral in de districten Berchem, Borgerhout, Merksem en Wilrijk bevindt) en het occasioneel realiseren van een beperkt aantal sociale huurwoningen in districten waar er lokaal nog een nood geïdentificeerd wordt. In Antwerpen is het vooral SHM Woonhaven die over de belangrijkste portefeuille aan huurwoningen beschikt. In het deel van het actieterrein rond Antwerpen neemt DIW deze voortrekkersrol op zich, met uitzondering van Kontich en Rumst. In deze drie gemeenten zorgden respectievelijk SHM De Gezellige Woningen (Puurs), SHM Volkswoningen van Duffel en SHM Goed Wonen Rupelstreek voor de belangrijkste bijdrage van SHM s aan het aandeel sociale huurwoningen in de gemeente. Nieuwe projecten worden in overleg met de lokale besturen en eventuele andere stakeholders gepland en gerealiseerd waarbij aandacht wordt besteed aan de specifieke noden van doelgroepen in functie van wachtlijsten of lokale noodwendigheden. De omgevings- en huisvestingsambtenaren waarmee de visitatiecommissie sprak bevestigden dat de projecten van DIW aan bod komen op het lokaal woonoverleg om na te gaan of ze beantwoorden aan de geïdentificeerde noden en ook vooraf doorgesproken worden met de dienst Omgeving van de betreffende gemeente om de stedenbouwkundige haalbaarheid te toetsen (zie OD 6.2). OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: Niet van toepassing SHM DIW is gekend als een zuivere huurmaatschappij. In de periode realiseerde ze geen sociale koopwoningen, maar in 2018 werden voorafgaand aan de visitatie wel 63 sociale koopwoningen gerealiseerd. Daarnaast heeft de maatschappij ook nog een aantal projecten met sociale koopwoningen op de planning staan. Gezien er geen koopwoningen gerealiseerd werden in de periode waarop de visitatie betrekking heeft ( ) en de relatief beperkte omvang van de activiteiten in 2018, worden de prestaties van de SHM op vlak van VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 14 VAN 49

16 koopactiviteiten in dit visitatierapport niet apart in rekening gebracht DIW bemiddelt ook geen sociale leningen. Vermeldenswaardig zijn echter wel de initiatieven van DIW om op een creatieve manier sociale eigendomsverwerving te stimuleren. Zo bracht DIW in 2016 en 2017 respectievelijk 9 en 7 woningen in de cvba-met sociaal oogmerk Collectief Goed. De woningen worden dan gerenoveerd en via een sociaal verhuurkantoor verhuurd aan gezinnen met een beperkt inkomen. In 2017 verkocht DIW ook 2 grotere woningen als kluswoningen, waarbij de koper aan bepaalde voorwaarden dient te voldoen, met het oog op he beschikbaar stellen van de woningen aan gezinnen met kinderen. OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari 2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn ondergebracht bij OD 1.2. OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren Beoordeling: Goed De visitatiecommissie vindt dat DIW voor de periode goede prestaties neerzet voor wat betreft het verwerven van gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren. De maatschappij beschikt over een vrij grote grondreserve van 52,7 ha.grote delen daarvan liggen in woonuitbreidingsgebied, waardoor de omzetting naar bebouwbare grond niet altijd verzekerd is. De maatschappij legt voldoende initiatief aan de dag om via diverse strategieën bijkomende gronden en panden te verwerven. Eind 2017 beschikte DIW over een grondreserve van slechts 52,7 hectare en behoort daarmee tot de 3% maatschappij met de grootste grondreserve in Vlaanderen. In de periode nam de grondvoorraad lichtjes af met 5, 7 ha terwijl in diezelfde periode 288 woningen gerealiseerd werden. In 2017 werd er voor ongeveer 1 ha bijkomende grond verworven. De meeste grote grondposities van DIW liggen in woonuitbreidingsgebied. Een kleine 6 ha van de grondreserve ligt in het district Ekeren (Antwerpen). Het gaat om een groot woonreservegebied Hoenakker middenin de residentiële wijk Ekeren-Donk. Samen met de Stad Antwerpen, het district Ekeren en de aanpalende private grondeigenaars gaf DIW de opdracht voor het opmaken van een masterplan voor de ontwikkeling van de site. Gezien de gekende waterproblematiek voorziet het masterplan de aanleg van een landschapspark met waterbuffercapaciteit en de realisatie van 450 private en sociale woningen. Bij de wijk Groenenhoek in Berchem beschikt de maatschappij eveneens over een grondreserve van een kleine 5,3 ha in woonuitbreidingsgebied. In Stabroek is DIW nog steeds eigenaar van ca. 10 ha in woonuitbreidingsgebied. Het masterplan voor dit gebied is klaar, maar doordat de gemeenten hier een gemengde ontwikkeling (sociaal gemeenschapsfuncties private huisvesting) wenst, dient er voor het aansnijden van dit woonuitbreidingsgebied een Ruimtelijk Uitvoeringsplan opgemaakt te worden. DIW geeft aan dat dit impliceert dat ook het gemeentelijk structuurplan aangepast moet worden.de visitatiecommissie komt tot de conclusie dat er nog een hele weg af te leggen is vooraleer hier woningen gerealiseerd kunnen worden. In Lint, waar DIW over 3,6 ha grond beschikt, werd het woonuitbreidingsgebied inmiddels omgezet naar woongebied via een RUP. Voor de overige gronden is het minder zeker of deze nog daadwerkelijk zullen kunnen omgezet worden in bebouwbare grond. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 15 VAN 49

17 De Ideale Woning heeft een gemengde strategie om grondposities te verwerven. Alle opportuniteiten worden bekeken, met prioriteit voor de gemeenten waar het BSO nog gehaald moet worden, of in wijken waar nog verdichtingsmogelijkheden zijn in combinatie met onderbezette woningen. Naast de gewone verwervingen neemt DIW ook grond in erfpacht (in totaal ca 2 ha), bekijkt ze de uitoefening van het voorkooprecht (hoewel dit in 2016 en 2017 niet werd toegepast), koopt ze woningen terug in (6 woningen in 2017), gaat ze over tot de aankoop van goede woningen (goed voor 65 eenheden in 2016 en 16 eenheden in 2017) en maakt ze gebruik van de CBO-procedure (o.a.15 woningen in Aartselaar). Soms koopt DIW woningen terug in die eerder door een zittende huurder waren aangekocht. Dat is bijvoorbeeld het geval in Nieuw Hemiksem, waar de maatschappij erin slaagde om in totaal 10 woningen terug te kopen. In deze wijk zijn er nog 34 woningen die geen eigendom zijn van de maatschappij. DIW heeft contact opgenomen met VLM om na te gaan of er een mogelijkheid bestaat om het gebied te herverkavelen via het Decreet op de Landinrichting. Voor VLM zou dit de eerste keer zijn dat er een ruilverkaveling voor woningen gebeurt. Verwacht wordt dat tegen eind 2018 er duidelijkheid kan zijn over de toepasbaarheid. Nadien zal in overleg met de gemeente en De Ideale Woning de formele fase opgestart worden. OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen Beoordeling: Goed De visitatiecommissie vindt dat DIW goed presteert voor wat betreft het afstemmen van haar aanbod op de noden van verschillende groepen. Binnen het sociaal huurstelsel zet de maatschappij vooral in op de realisatie van kleinere woningen en appartementen om een antwoord te kunnen bieden op de snelgroeiende groep aan alleenstaanden en koppels zonder kinderen. De maatschappij verhuurt 55 woningen buiten sociaal huurstelsel aan instanties die uiteenlopende bijzondere doelgroepen begeleiden. Verder stelt DIW een 41-tal woningen in afwachting van renovatie, ter beschikking van OCMW s, CAW en andere VZW s. Ongeveer twee-derde van de verhuringen in 2017 gebeurde aan alleenstaanden met of zonder kinderen. Niettemin bedraagt de wachttijd voor alleenstaanden (zonder kinderen) nog steeds dagen en dat is langer dan bij vier vijfde van de SHM s. Een gelijkaardig beeld zien we voor wat betreft de alleenstaanden met kinderen, waar de wachttijd dagen bedraagt. Voor koppels zonder kinderen en met kinderen bedroeg de wachttijd eind 2017 respectievelijk en dagen (hoger dan respectievelijk 72% en 77% van de SHM s). Voor wat betreft de grote gezinnen ligt de wachttijd (1.294 dagen) dicht bij de mediaan uit de sector. Het aandeel grote gezinnen (18,5%) is echter één van de hoogste uit de sector. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de realisatie van studio's, appartementen, duplexwoningen en eengezinswoningen in de laatste 5 jaar: Bouwactiviteiten 1 slpk 2 slpk 3 slpk 4 slpk ( ) Studio 23 Appartement Duplexwoning Eengezinswoning 2 18 Totaal VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 16 VAN 49

18 Uit de tabel blijkt dat de focus van de bouwactiviteiten van DIW gericht is op de realisatie van studio's, appartementen of woningen met 1 of 2 slaapkamers, wat consistent is met de grote vraag voor dit soort appartementen. De visitatiecommissie apprecieert eveneens dat DIW ook een aanbod voorziet van woningen met 4 slaapkamers, zodat ook deze doelgroep (die bij DIW een relatief hoger aandeel inneemt bij de kandidaat huurders) bediend wordt. In totaal werden er de laatste 5 jaar 48 aangepaste appartementen en woningen gebouwd en 48 voor een doelgroep (ouderen of anderen). DIW verhuurt in totaal 55 panden buiten het sociaal huurstelsel aan organisaties die instaan voor de begeleiding van bijzondere doelgroepen. Zo zijn er samenwerkingsverbanden met VZW Katrinahome voor het huisvesten van mentaal gehandicapte personen, met VZW Zewopa voor zelfstandig wonen voor mensen met een fysieke handicap, met VZW De Link voor het huisvesten van personen met psychiatrische problemen,, met VZW De Vliering met het oog op het realiseren van beschut wonen voor volwassenen met ernstige en langdurige psychische problemen, met het Samenwerkingsverband voor gemeenschapsgerichte geestelijke gezondheidszorg in de Regio Antwerpen (SaRA), met VZW Emmaüs (bijzondere jeugdzorg) enz... Daarnaast stelt DIW nog eens 41 woningen die leegstaan in afwachting van renovatie ter beschikking van verschillende OCMW s (als crisiswoning), aan het CAW (als doorgangswoning) en aan verschillende VZW s (o.a. Samenlevingsopbouw, Protestants Sociaal Centrum, Weggeefwinkel, ). Wanneer een huurder om redenen van fysieke beperking of verminderde zelfredzaamheid een woningaanpassing wenst, zoekt DIW mee naar oplossingen binnen het budget Tegemoetkomingen voor Woningaanpassingen van het VAPH. Indien nodig wordt de mutatie naar een aangepaste woning in gang gezet. Kleine aanpassingen voert DIW uit zonder financiële tussenkomst van de huurder. DIW heeft een goed zicht op het aantal versnelde toewijzingen: in 2016 en 2017 werden respectievelijk 11 en 16 versnelde toewijzingen toegekend. Meestal gaat het hierbij om daklozen of huurders met begeleiding in het kader van geestelijke gezondheidszorg. Alle nieuwe woningen worden indien mogelijk drempelloos ontworpen en er wordt systematisch een douche in plaats van een bad voorzien. DIW beschikt over een inventaris van onder- en overbezette woningen en heeft hiervoor een actieplan uitgewerkt. DIW beschikt over 568 onderbezette woningen (206 appartementen, 362 ééngezinswoningen). Sinds begin 2015 heeft De Ideale Woning een beleid rond onderbezetting. Er zijn ongeveer 46 huurders die verplicht moeten verhuizen omdat hun woning niet voldoet aan de ERP2020 normen, en nog eens een 50-tal huurders die geherhuisvest zullen worden in het kader van een vernieuwbouwproject. Huurders, die wonen in een gemeente waar op korte termijn (tegen 2020) een nieuwbouwproject wordt gerealiseerd, worden via de infovergaderingen voor deze projecten gestimuleerd om te verhuizen naar de nieuwbouw. Verder worden de huurders die wonen in een onderbezette woning geïnformeerd via infovergaderingen of persoonlijke bezoeken door de sociale dienst (ca. 300 bezoeken). Er hebben reeds 30 huurders spontaan een mutatie-aanvraag ingediend. DIW biedt deze huurders een woning met 2 slaapkamers aan, indien het om alleenstaanden of koppels zonder kinderen gaat. Huurders die een eengezinswoning vrijmaken hebben recht op een verhuispremie (155 ) of een verhuiswagen. Bovendien is de aangeboden woning instapklaar (vloerbekleding + geschilderd). Indien huurders zich niet spontaan inschrijven voor een andere woning, worden de huurders VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 17 VAN 49

19 die onderbezet wonen automatisch ingeschreven voor alle woningen in de gemeente waar ze wonen en die voldoen aan hun gezinsgrootte (= rationele bezetting). Huurders van Antwerpen worden ingeschreven in hun eigen district én in de districten binnen een straal van 5 kilometer. De maatschappij beschikt over 58 woningen waar de rationele bezettingsnorm overschreden wordt. DIW focust hier vooral op de woningen waar de bezettingsgraad van de Vlaamse wooncode overschreden wordt. Soms wordt daarbij een ruil toegepast met huurders die wonen in een onderbezette woning. Op de site van de voormalige kliniek te Essen wil de gemeente een gemengd zorgproject realiseren en DIW fungeert hierbij als trekker. Naast de sociale woningen voor DIW is er plaats voor sociale assistentiewoningen, woningen voor personen met een beperking (in samenwerking met VZW Spectrum) en andere zorgverlenende diensten (waaronder buitenschoolse opvang IBO Dol-Fijn, de dienst 112 en Kind & Preventie). Op de site van De Werve Hoef in Wijnegem zullen in totaal zo n 320 sociale en bescheiden woningen worden gebouwd. Het masterplan dat voor de site is opgebouwd brengt de verschillende woningen onder in 11 woonclusters, geïnspireerd op de typologie van een vierkantshoeve met een centraal binnenerf. Hierdoor kan de site gefaseerd ontwikkeld worden per wooncluster. In één van de woonclusters wil DIW een sociaal cohousingproject realiseren voor circa 25 gezinnen. Met het co-housingproject streeft De Ideale Woning naar een hechte, stabiele bewonersgroep. Dat vertaalt zich in het totstandkomingsproces, de architectuur, de begeleiding en ondersteuning achteraf. Voor dit project werden inmiddels experten aangesteld om het participatieve traject te begeleiden en een aangepast plan van eisen op te stellen. De Ideale Woning onderneemt ook meer complexe projecten. Een mooi voorbeeld hiervan is het Klooster Montfortanen in Kontich. Voor het leegstaande klooster werd een haalbaarheidsstudie gemaakt voor de realisatie van nieuwe ruimtes voor de parochie en een kinderopvang op het gelijkvloers, 5 studio s met gemeenschappelijke ruimte als project senioren thuis. Onder het dak kunnen er nog twee extra appartementen gebouwd worden. DIW verwierf een erfpacht van 75 jaar, met als canon de verlichting om de nieuwe ruimten voor de parochiewerking te bouwen. De visitatiecommissie kreeg geen verder informatie over de wooninnovator. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 18 VAN 49

20 4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOON- OMGEVING SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: Voor verbetering vatbaar De Ideale Woning krijgt van de visitatiecommissie een beoordeling voor verbetering vatbaar voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering of aanpassing van haar patrimonium. Ondanks de vooruitgang die de laatste 2 jaar geboekt werd, is het weinig waarschijnlijk dat de maatschappij tijdig de ERP2020 norm zal halen. DIW heeft een inventarisatie gemaakt van haar patrimonium op het niveau van de verschillende bouwblokken, ze heeft daaraan telkens ook een strategie gekoppeld om dit patrimonium te slopen en herop te bouwen, te renoveren of te verkopen. De maatschappij worstelt echter met de performantie van haar opvolgingssystemen om deze inventarisatie ten volle te kunnen benutten en een gedetailleerde onderhouds- en renovatieplanning te kunnen opmaken. DIW heeft een inhaalbeweging ingezet, maar het is zeker dat DIW de ERP 2020 doelstellingen niet zal behalen tegen eind Eind 2017 voldoen 63,2% van de sociale huurwoningenwoningen in haar patrimonium aan alle drie de normen van de ERP2020 doelstellingen (dubbele beglazing, dakisolatie en energiezuinige verwarmingsinstallatie). Eind 2015 was dat slechts 43,2% Ongeveer drie vierde van de maatschappijen heeft een hoger aandeel van haar patrimonium dat aan deze vereisten voldoet. Eind 2017 beschikt ongeveer 75% van het patrimonium beschikt over dubbele beglazing en dat is lager dan bij 85% van de SHM s. Op datzelfde referentiepunt voldoet 86 % aan de norm inzake dakisolatie en 84% haalt de norm m.b.t. energiezuinige verwarmingsinstallatie. Er zijn respectievelijk 60% en 70% van de maatschappij waarvan een groter aandeel van het patrimonium aan deze eisen voldoet. De visitatiecommissie beschikt niet over de gegevens ERP 2020 van eind Ze heeft ook geen aanvullende informatie bekomen met betrekking tot de staat van het patrimonium en de geplande renovatiewerken. De maatschappij heeft aan de hand van een masterplan een analyse gemaakt met betrekking tot de kwaliteit van haar patrimonium op het niveau van bouwblokken en ze probeert de gegevenskwaliteit van deze analyse steeds beter te krijgen. Op basis van deze analyse heeft ze voor elk van deze bouwblokken de gewenste aanpak vastgelegd: renovatie, vervangingsbouw of verkoop. Voor wat betreft de te renoveren woningen beschikt de maatschappij over een onderhouds- en renovatieplanning. Ze heeft ook de nodige gegevens verzameld voor de conditiemeting zoals gevraagd door de VMSW. DIW worstelt echter met een tegenvallende performantie van haar informaticasystemen om op gedetailleerde wijze en op pandniveau de nodige gegevens bij te houden en analyses te doen die haar moeten toelaten om een meer gedetailleerde renovatieplanning op te maken. De visitatiecommissie beveelt dan ook om hier zo vlug mogelijk werk van te maken van een adequaat informaticasysteem. Een goede inventarisatie en planning is naast de financiering van de nodige renovatieprojecten - onontbeerlijk om de kwaliteit van het patrimonium op een hoger niveau te kunnen brengen. Dat is ook nodig volgens de huurders waarmee de visitatiecommissie sprak, waarbij voorbeelden aangehaald werden met betrekking tot waterinsijpeling bij slagregen, schimmelvorming, niet functionerende liften VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 19 VAN 49

21 en de aanwezigheid van ongedierte. De huurders zien wel een verbetering in de aanpak gedurende de laatste twee jaar. OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en woonomgeving zijn onderworpen aan de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en eventuele aanvullende kwaliteitsrichtlijnen door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatiecyclus immers niet doorstaan. 4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM over de nodige competenties beschikt om de bouwkosten te beheersen. De Ideale Woning beschikt over ontwerprichtlijnen voor ontwerpers en over een opvolgingsfiche van de projecten. De SHM zet met diverse maatregelen in op een strikte opvolging van de werven. Toch zijn de bouwkosten bij renovatieprojecten niet onder controle: de visitatiecommissie noteert in 2016 contractwijzigingen tegenover het totaal aanbestedingsgedrag tot 9 % (2016). De visitatiecommissie beoordeelt daarom het prijsbewust bouwen bij de SHM als voor verbetering vatbaar. DIW gaat bij de verwerving van gronden en panden op een eenvoudige wijze de financiële haalbaarheid van het geplande project na, bijvoorbeeld in Lint (Masterplan) en Hemiksem. Ze gaat in overleg met de VMWS om oudere gebouwen te vervangen door nieuwbouw wanneer die niet meer beantwoorden aan de energetische normen en aan het huidig comfort. Ze bekijkt met de gemeenten of de dichtheid kan toenemen (appartementen in plaats van woningen). Bij nieuwbouwprojecten voorziet de SHM telkens in voldoende woningen per hectare zodat de kostprijs van het grondaandeel binnen het subsidiabel leningsplafond blijft (zie verder), wat de rentabiliteit van het project op termijn ten goede komt. Zij realiseert ook gemengde projecten. De haalbaarheid van de vooropgestelde dichtheid wordt afgecheckt met de beleidsverantwoordelijken en de dienst ruimtelijke ordening van de betrokken gemeenten. De SHM aarzelt niet om bewust zuinig om te springen met grondaandelen. Daarnaast zoekt DIW met de gemeente naar mogelijkheden om samen met de projecten ook de buurt te op waarderen. Mooie voorbeelden hiervan zijn het masterplan Werve Hoef (Wijnegem) en het masterplan voor de wijkherontwikkeling in Lint (zie OD 1.1). In de periode heeft de SHM nieuwbouw- en renovatieprojecten opgestart (zie PV 1 en PV 2) waarbij de visitatiecommissie kon nagaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de werken onder het subsidiabel leningsplafond bleef. De SHM streeft naar 90 % subsidiabel leningsplafond. Indien de SHM onder het subsidiabel leningsplafond (NFS2 en sinds 2012 FS3) blijft, kan ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde lening. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrijden, dient de SHM voor de overschrijding een beroep te doen op de eigen middelen of op een marktconforme en dus duurdere lening. De visitatiecommissie heeft de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 20 VAN 49

22 10 meest recent opgestarte of uitgevoerde nieuwbouw- en renovatieprojecten van nabij bekeken. Uit deze analyse blijkt dat de SHM het subsidiabel leningsplafond heeft gerespecteerd. Naast het bestelbedrag van de werken is ook het uitvoeringsbedrag van belang, want dit bepaalt in welke mate de SHM het leningsplafond heeft gerespecteerd. Uiteindelijk bleef de SHM bij veel renovatieprojecten niet onder het bestelbedrag ondanks het feit dat de SHM de ontwerpers oplegt om te ontwerpen aan maximaal 90% van de maximale kostprijsnorm. Daarnaast legt de SHM de aannemer op om het overschrijden van bouwkosten te compenseren door minwerken. Voor elk meerwerk maakt de architect een verslag op met de reden. Vooral bij renovatieprojecten zijn er overschrijdingen. De SHM geeft hier zelf aan dat de destructieve analyse beter of grondiger dient te gebeuren en dat ook een betere coördinatie met het architectenbureau nodig is. Een betere voorbereiding van de dossiers kan een aantal meerwerken vermijden (bv. stutten van voorgevel; dakvlakvensters Boechout; vloerwerken Borgerhout, Gitschotellei). De SHM wijst de grote werkdruk van de voorbije jaren aan als voornaamste oorzaak van deze overschrijdingen. Indien we rekening houden met het omvangrijke bouw- en renovatieprogramma van de SHM voor de volgende jaren (zie OD 1.1 en OD 2.1) is het onder controle houden van de bouwkosten van koop- en huurwoningen van cruciaal belang. Zelfs een beperkte overschrijding van de bouwkost, die via een marktconforme lening of via eigen middelen moet worden gefinancierd, heeft een negatieve invloed op de financiële gezondheid van de SHM (zie OD 5.1). De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij nieuwbouwprojecten (huur) zijn onder controle. Ze bedroegen 1,6% in 2016 en 2 % in Voor renovatieprojecten lopen ze op tot 9% in De SHM levert tal van inspanningen om kostenbewust te bouwen. Enkele voorbeelden: o o o De SHM maakt sinds 15 jaar gebruik van een architectuurwedstrijd (beperkte offerteaanvraag). De SHM zette een kwalificatiesysteem op (87 ontwerpers). De SHM selecteert 5 bureaus uit de kandidaturen, die in een volgende stap hun offerte met concept voorstellen. Bij het wedstrijdreglement steekt de SHM ook de leidraad voor ontwerpers. De jury bestaande uit vertegenwoordigers van onder andere De ideale Woning, vertegenwoordigers van de VMSW, de bevoegde schepen en de huisvestingsambtenaar of de Vlaamse Bouwmeester (Masterplannen). Ten slotte bepaalt het eisenpakket dat er tijdens het ontwerpproces moet gestreefd worden naar een maximum van 90% van het prijsplafond. De SHM geeft aan de architecten erg uitgebreide ontwerprichtlijnen, aanvullend op de C2008 van de VMSW. Deze bevatten een uitgebreid pakket aan eisen en aanbevelingen, gebaseerd op de bouwervaring van de SHM. Deze richtlijnen worden regelmatig geëvalueerd. De SHM volgt het bouwproces op technisch vlak verder op. Bij haar Masterplannen duidt de SHM een ontwerpteam aan. De SHM geeft aan dat dergelijke werkwijze efficiënter verloopt aangezien alle partijen - veiligheidscoördinator, EPB-deskundige, infrastructuurspecialist, enz. - op voorhand gekend zijn en samen een team vormen, wat de onderlinge samenwerking ten goede komt. Een voorbeeld hiervan is het masterplan de Werve Hoef te Wijnegem. Hier werkt het team van architecten en landschapsarchitecten samen met een specialist duurzaamheid alsook met een specialist communicatie en participatie. Ze verdiepen samen het masterplan met vertegenwoordigers van de opdrachtgever, de gemeente en verschillende deskundigen. Het team organiseert thematische werkvergaderingen zoals bijvoorbeeld rond VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 21 VAN 49

23 o o duurzaamheid of mobiliteit. DIW paste het oorspronkelijk masterplan aan en optimaliseerde het in functie van de bevindingen en reacties van de stakeholders. De SHM beschikt over verschillende technisch geschoolde medewerkers, die de werfvergaderingen opvolgen evenals de volledige dossiers van A tot Z. De visitatiecommissie heeft geen kostprijsberekeningen kunnen inkijken. Omdat de SHM zich bewust is dat een betere opvolging nodig is, nam ze maatregelen om de kostprijs van renovaties bij te sturen. o o DIW heeft specifiek een evaluatie per wijk opgesteld van haar patrimonium dat dateert van voor Zij geeft daarbij aan per wijk welke acties er nodig zijn (volledige renovatie, gedeeltelijke vervanging van buitenschrijnwerk, gevel- en dakisolatie). De SHM evalueert ook of een volledige renovatie haalbaar is in functie van de financiële rentabiliteit (zie PV 2). Voor de renovaties heeft DIW een kwalificatiesysteem uitgewerkt voor de aannemers. Het kwalificatiesysteem omvat 4 categorieën (architectuuropdrachten tot 12 woningen, van 12 tot 35 woningen; voor renovatie onder euro en tenslotte voor renovatiewerken minder dan euro). De gunning gebeurt op basis van de laagste prijs. Ondanks deze maatregelen op het vlak van organisatiebestuur en -beheersing loopt de SHM achter de feiten aan, qua kostenbeheersing voor renovatieprojecten. De SHM geeft zelf aan dat het takenpakket enorm is, mede door de massale oplevering van 300 woningen begin Ze bestudeert de versterking van de technische dienst, onder meer om de workflow na de ingebruikname van de woningen (inspecties en toezicht op de woningen) grondig te kunnen blijven uitvoeren. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om verder te werken aan de betaalbaarheid van de woningen door het bewaken van de kost, van bij de conceptfase tot aan de oplevering en dit voornamelijk bij renovatieprojecten. Het afstemmen van de verschillende procedures, processen en richtlijnen kan daarbij een belangrijke stap zijn. Ook een grondiger vooranalyse van de dossiers is aan te raden. De visitatiecommissie nodigt de SHM uit om dit verder te verdiepen. OD 3.2: Beoordeling: goed De SHM verhuurt prijsbewust DIW heeft een visie op het verlagen van de huurlasten en de kosten voor de nutsvoorzieningen voor de huurders. Ze ontwikkelde hiervoor een tool om de evolutie van de huurlasten op te volgen en vertaalt deze in concrete acties wanneer ze te hoog oplopen. De SHM heeft zo een goed inzicht in de samenstelling van de huurlasten in de evolutie over de tijd. In 2017 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 184 euro en deze huurlasten dalen gestaag sinds Rekening houdend met het hoge aandeel appartementen in het patrimonium (66%), waar traditioneel hogere huurlasten mee gepaard gaan, situeert de SHM zich hiermee bij de middenmoot van de sector. DIW voert eveneens voorcontroles uit bij een huuropzegging om kosten voortkomend uit huurschade voor de vertrekkende huurder zo laag mogelijk te houden. De visitatiecommissie vindt dat de SHM goede prestaties levert voor deze doelstelling. De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurlasten (waarop de SHM vat heeft) maar uiteraard ook de huurprijs (die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en waarop de SHM geen invloed heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 22 VAN 49

24 SHM zie OD 4.1). Bij DIW bedraagt de (mediaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 320 euro en voor een appartement 255 euro. Daarmee behoort DIW bij de hoogste van de sector. Het inkomen van de huurder en in mindere mate de marktwaarde van de woning zijn de meest bepalende factoren van de huurprijs. Daarom beschouwt de visitatiecommissie de huurprijs van een sociale woning niet als een prestatie van een SHM, maar als een effect-indicator. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders van DIW ligt met ongeveer euro (2017) bij de 10% laagste van de sector. Gemiddeld besteden de huurders bijna 20% van hun maandelijks inkomen aan de huur (= gemiddelde woonquote voor alle sociale huurders van de SHM). Slechts bij 15% van de SHM s ligt dit hoger. Het verschil tussen aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde bedraagt voor een woning en een appartement respectievelijk 447 euro en 389 euro. De sociale huurders betalen gemiddeld gezien een substantieel lagere huurprijs dan op de private markt. De gemiddelde huurlast per woongelegenheid bij DIW bedroeg 184 euro per jaar in Daarmee behoort de SHM tot de middenmoot van de SHM s. Het niveau van de huurlasten houdt normalerwijze sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal, lift, groen, ). Bij DIW is dat aandeel 66%. Dat is hoger dan het gemiddelde van de sector. Over het algemeen vonden de aanwezige huurders op de visitatiegesprekken de huurlasten aanvaardbaar. Immers, de totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg ongeveer euro in 2017 en vertoont een dalende lijn sinds 2014 (203 euro/woning/jaar). Het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en van de liften wordt uitsluitend doorgerekend aan de bewoners van appartementen. In haar ondernemingsplan van 2015 geeft de SHM aan dat ze streeft naar betaalbaarheid voor bewoners. DIW heeft bij nieuwbouw- en renovatieprojecten ook aandacht voor het energiezuinig en onderhoudsvriendelijk maken van de woningen (zie OD 2.1). De SHM doet concrete inspanningen om de huurlasten en de andere kosten voor de huurder onder controle te houden. Ze vertrekt daarbij onder andere van het inzicht dat ze heeft in de samenstelling van die lasten. o o o DIW heeft overzichten van de aangerekende huurlasten per woongelegenheid of groep van woningen en maakt telkens een verschilanalyse ten opzichte van het vorige jaar. Indien de huurlasten of de kosten voor de nutsvoorzieningen bij gemeenschappelijke installaties oplopen (zie ook OD 4.1), gaat de SHM op zoek naar de oorzaak hiervan. Ze probeert bij te sturen door bijvoorbeeld individuele watermeters te plaatsen. Ze organiseert nog geen sensibiliseringsacties met bewoners inzake energieverbruik. Voor periodiek onderhoud van CV-installaties, heeft de SHM een aantal onderhoudscontracten afgesloten. De meest dringende interventies gebeuren door personeelsleden van DIW zelf. Anderzijds sluit zij raamcontracten af per wijk, zodat zij ook relatief vlug een beroep kan doen op gespecialiseerde technische diensten. Het openbaar domein met het groenonderhoud draagt de SHM systematisch over aan de betrokken gemeente. De kosten voor groenonderhoud, doorgerekend aan de huurders, zijn daardoor heel beperkt. Tevens probeert ze voor het groenonderhoud dat toch ten laste valt van de SHM een beroep te doen op vrijwilligers; VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 23 VAN 49

25 o o DIW investeert in led-verlichting in de gemeenschappelijke delen en plaatst warmtepompen en zonneboilers; de SHM tekent in op de groepsaankoop elektriciteit en werkt samen met andere SHM s om personeel te delen (zie OD 5.2); De SHM vraagt de huurders zelf in te staan voor het schoonmaken van de gemeenschappelijke delen in de appartementsblokken om zo de huurlasten verder te drukken. Enkel de inkomhal en de liften worden nog schoongemaakt door een externe firma. Voor het poetsen van het eigen stukje gang en de kelders staan de bewoners zelf in. In de kleine woonblokken gold die afspraak al. Deze is nu ook van toepassing voor de grote Antwerpse woonblokken. 4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID OD 4.1. De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed De visitatiecommissie stelt vast dat DIW heel wat inspanningen levert voor een aangepaste ondersteuning en begeleiding bij de inhuurneming en tijdens de huurperiode. De sociale dienst begeleidt de huurders bij individuele huurdersproblemen die zij vaststelt of die door de huurders worden aangemeld. Bij vrijwillige of gedwongen verhuisbewegingen biedt DIW de nodige ondersteuning. Daarnaast werken de SHM en haar sociale dienst goed samen met de diverse woon- en welzijnsactoren bij een intensievere begeleidingsnood. DIW heeft ook aandacht voor het goed onderhoud en een kosten- en milieubewust woongedrag bij de huurders, onder andere door de uitvoering van energiescans en door ganggesprekken met de huurders De visitatiecommissie beoordeelt de huisvestingsondersteuning van DIW als goed. De Sociale Dienst maakt deel uit van de Dienst 'Klanten' die 4 verschillende teams omvat: - 7 medewerkers Verhuur (6,3 VTE) - 3 medewerkers Huurboekhouding (2,8 VTE) - 7 medewerkers Sociale Dienst (5,8VTE) - 3 medewerkers Leefbaarheid (2,5 VTE) (zie O.D.4.3) De maatschappelijk werkers van de Sociale Dienst worden territoriaal ingezet, elk voor een deel van het werkgebied. Bij een toewijzing van een huurwoning ontvangt de nieuwe huurder de nodige basisinformatie en worden huurcontract en huurdersreglement overlopen. Tevens wordt een kennismakingsmoment met de nieuwe woonomgeving en de buren georganiseerd. In een informele sfeer maken de buren de nieuwe huurder verder wegwijs in de wijk of het woonblok. DIW stelt daarvoor een 'welkomstpakket' ter beschikking met enkele gadgets en ook allerlei praktische informatie over de nieuwe woonomgeving (afvalbeheer,vrijwilligersactiviteiten). De sociale dienst bezoekt elke nieuwe huurder binnen de drie maanden. Daarbij wordt extra toelichting gegeven over de werking van DIW, wat de huurder kan verwachten als ondersteuning en wat de verwachtingen van de SHM zijn. Bij problematisch woongedrag of bij klachten wordt een opvolgtraject met meerdere huisbezoeken opgestart. In voorkomend geval wordt verwezen of samengewerkt met een externe welzijnsdienst (zie verder). Na ingebruikname van een nieuwbouw of gerenoveerde appartementsblok brengt DIW de nieuwe huurders samen voor een welkomstdrink. Dit geeft VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 24 VAN 49

26 DIW de gelegenheid om de nodige informatie gelijktijdig aan alle nieuwe huurders door te geven. Zowel de huurders als de woonactoren bevestigen de goede samenwerking met de sociale dienst. De maatschappelijk werkers stellen zich vlot aanspreekbaar op en zoeken actief naar oplossingen voor de gemelde huurdersproblemen, vaak in samenwerking met andere welzijnsdiensten of door middel van een verwijzing. DIW deed in 2017 voor 40-huurders beroep op het CAW voor bijkomende ondersteuning. In 3 gevallen ging het om een nood aan intensieve begeleiding waarvoor het Alertteam van CAW werd ingeschakeld. Dit multidisciplinaire team biedt aanklampende woonbegeleiding bij een erg problematische woonattitude. DIW is ook partner in het SSeGa, een samenwerking met SHM Woonhaven en vzw de Vliering voor de begeleiding van huurders met psychische problemen. Voor 16 huurders deed DIW in 2017 beroep op de ambulante begeleiding binnen dit samenwerkingsakkoord. Ook wordt met CAW Metropool samengewerkt voor de huisvesting van daklozen en met De Link voor de huisvesting van psychiatrische patiënten. De maatschappelijk werkers treden op als tussenpersoon in de communicatie tussen de huurders en de SHM: huurders doen beroep op hen bij onduidelijkheden of meningsverschillen met de SHM. Dit is bijvoorbeeld het geval als onderhoud of herstelwerk langer op zich laten wachten of bij discussie over welke onderhoudskosten ten laste zijn van hen en welke ten laste van de SHM (zie OD 2.1). De brochure ZieZo! vormt hierin de leidraad. Niettemin geeft zowel de huurders als de welzijnsactoren aan dat het niet altijd helder en duidelijk is waarom de ene huurder een herstelling moet betalen en de andere niet. Het is niet altijd duidelijk of de schade te wijten is aan slijtage of niet, zeker bij de oudere woningen. De welzijnsactoren geven ook aan dat huurders vaak beroep op hen doen voor herstellingen die voor de eigen rekening van de huurder zijn. Ze schakelen dan een karweidienst in of vragen het OCMW tussen te komen in de kosten van de herstellingen. Hier zou de SHM bijkomende informatie kunnen geven aan de huurders over bestaande externe karweidiensten waar beroep op kan gedaan worden. DIW sensibiliseert de huurders om problematisch energieverbruik te voorkomen. Sociale economie-ondernemingen worden ingeschakeld om energiescans uit te voeren. Daarbij krijgen de bewoners tips om hun woongedrag aan te passen in functie van rationeler energiegebruik en ontvangen zij voor de waarde van 20 aan energiebesparende materialen (spaarlampen, waterbesparende douchekop, ). Als huurders melding maken van buitengewoon hoog waterverbruik zorgt DIW ervoor dat een waterscan wordt uitgevoerd door de watermaatschappij. Beide tussenkomsten zijn gratis voor de huurders. Daarnaast neemt DIW regelmatige bijdragen over rationeel energiegebruik in de nieuwsbrieven aan de huurders. Bij vaststelling of melding van overmatig verbruik van energie of water, gaat de sociale dienst met de betrokken huurders na wat de oorzaak mogelijk is en hoe aan dit probleem kan verholpen worden. In geval van een verhuis omwille van renovatie of vervangbouw krijgen de huurders de nodige begeleiding en ondersteuning. DIW organiseert informatievergaderingen voor de betrokken huurders en benadert hen ook individueel. Daarbovenop biedt de SHM een verhuispremie (momenteel 155) en verhuisdozen aan. Bij overbezetting van de woning bekijkt DIW de mogelijkheden om de huurders zo vlug mogelijk binnen haar patrimonium een geschikt al- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 25 VAN 49

27 ternatief aan te bieden. Bij onderbezetting werkt DIW vooral stimulerend (zie OD1.5). Huurders die een te grote woning bezetten worden extra benaderd en geïnformeerd over de nieuwbouwprojecten in hun omgeving. Zij kunnen ook beroep doen op de verhuisondersteuning. OD 4.2. De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid Beoordeling: goed De Ideale Woning heeft een duidelijke strategie om een huurovereenkomst te beëindigen wegens achterstallen, overlast, verwaarlozing van de woning of om domiciliefraude te voorkomen, en past ze toe. Er is een strikte opvolging van de huurdersachterstallen, maar toch zijn er in 2017 nog 17 uithuiszettingen en 50 wanbetalers waarvoor een procedure tot beëindiging van het huurcontract werd opgestart. DIW volgt haar huurders op over de moeilijkheden die zij ondervinden om aan de huurdersverplichtingen te voldoen en houdt de cijfers in verband met de redenen van de huurachterstallen bij. De SHM werkt samen met de OCMW s van haar werkgebied, doch pas na twee maanden achterstal. De visitatiecommissie vindt dat de SHM nog beter in overleg met de betrokkenen dient te zoeken naar een oplossing, bijvoorbeeld door meer huisbezoeken, en hen waar nodig sneller door te verwijzen naar het OCMW of een andere welzijnsinstelling. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM in verband met het garanderen van woonzekerheid goed. DIW heeft een procedure voor opvolging van huurdersachterstallen uitgewerkt. In de procedure gaat de SHM uit van een coherente benadering van alle huurders en het streven naar een oplossing binnen het jaar. DIW streeft ernaar om elke huurdersachterstand binnen het jaar weg te werken. De procedure huurachterstal start reeds met een eerste aanmaningsbrief en dit van zodra de huur op de 15 van elke lopende maand niet betaald is. Daarna volgt er verder een strikte opvolging, zij het met een zekere soepelheid in de aanvaarding van afbetalingsplannen, mits deze stipt nageleefd worden door de huurder. Als de betaling twee maanden uitblijft, meldt ze het probleem aan het OCMW. Vanaf de derde maand wordt de wanbetaler die geen afspraken over gespreide betaling heeft gemaakt, in gebreke gesteld. Het zou gaan over een 50tal dossiers in Daarbij wijst de SHM op de mogelijkheid van een begeleiding door MyTrusto, een onafhankelijke dienstverlener inzake schuldenbeheer. Ze doet dit met verwijzingen in brieven. MyTrustO maakt samen met de betrokkene een realistisch afbetalingsplan op voor alle schulden, inclusief de huurdersachterstal. De dossierkost voor de opmaak van zo n afbetalingsplan kost 150 euro, wat de visitatiecommissie een bezwarend element acht in pogingen om uithuiszetting wegens huurdersachterstal te vermijden. Het aantal huurders dat van die mogelijkheid gebruik maakt is om begrijpbare redenen tot nu toe beperkt tot een 13-tal. Als er daarop nog geen oplossing komt, wordt de invordering ingeleid bij de rechtbank. Ook in deze fase staat DIW in bepaalde omstandigheden nog open voor een minnelijke schikking (verzoeningsprocedure bij de vrederechter). De welzijnsactoren meldden in de gesprekken met de visitatiecommissie dat de toegestane termijnen van spreiding eerder vrij kort zijn, zonder dat dit problematisch is. DIW werkt ook samen met het CAW van Antwerpen rond preventieve woonbegeleiding. Ze stelt het CAW in kennis van de betaalproblematiek en dat de huurders bij hen een woonbegeleiding kan starten. Dit is een VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 26 VAN 49

28 bijkomende mogelijkheid tot bemiddeling. De visitatiecommissie beschikt niet over informatie of DIW een procedure heeft voor problematische wooncultuur. DIW houdt de redenen bij waarom de SHM een huurovereenkomst beëindigt. Uit de analyse van de huurachterstallen op datum van 31 december 2017 zijn er 838 huurders met huurachterstallen, waarvan 87 (10%) met 1 maand achterstand. 201 sloten een afbetalingsplan (23%) en 384 huurders hebben een achterstand van minder dan 10 euro. Slechts 43 dossiers (5%) zitten bij de sociale dienst. 20 zijn ingebreke gesteld. Voor 49 dossiers is een procedure van ontbinding van contract of uithuiszetting lopend. Er waren 17 effectieve gerechtelijke uithuiszettingen. Uit het cijfermateriaal kan de visitatiecommissie opmaken dat meer dan 50 % van de huurders met achterstallen bestaat uit alleenstaanden met of zonder kind (1). De visitatiecommissie vraagt zich af of vroegtijdiger tussenkomen en bemiddelen niet tot minder achterstal kan leiden. Reeds in het vorig visitatierapport suggereerde de visitatiecommissie om zoveel mogelijk proactief te werken door eventuele financiële probleemsituaties ook te bespreken op de overlegmomenten van het OCMW (OD 5.3). Het is de visitatiecommissie onduidelijk of dit ook reëel gebeurt. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van de SHM voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed, doch beveelt de SHM aan om de procedure huurdersachterstal grondig tegen het licht te houden. OD 4.3. De SHM voorkomt en pakt de leefbaarheidsproblemen aan Beoordeling: goed De SHM heeft een duidelijke en onderbouwde visie op de leefbaarheidsproblematiek, neemt maatregelen ter bevordering van de leefbaarheid, bespreekt de noodzaak tot maatregelen met andere actoren en dringt waar nodig aan op oplossingen. De visitatiecommissie beoordeelt de aanpak van de leefbaarheidsproblemen door DIW als goed. Het team leefbaarheidsmedewerkers wordt actief ingezet om samen met de bewoners allerlei verbindende activiteiten op te zetten. Sinds 2016 heeft DIW 3 leefbaarheidsmedewerkers in dienst (2,5FTeq). Twee van hen (1,5 FTE) worden ingezet binnen een leefbaarheidsconvenant met de stad Antwerpen. De derde leefbaarheidsmedewerker is er voor de andere gemeenten van het werkgebied. De leefbaarheidsmedewerkers maken net als de maatschappelijk werkers deel uit van de Dienst Klanten. In de praktijk werken de leefbaarheidsmedewerkers en de sociale dienst vaak samen aan gemelde problematieken binnen een bepaalde wijk. De wijkgerichte en preventieve aanpak van de leefbaarheid werd in maart 2017 bevattelijk neergeschreven in de 'Conceptnota Leefbaarheid'. Hiermee komt DIW tegemoet aan een aanbeveling uit de eerste visitatieronde. Daarin werd immers aanbevolen om een actieplan ter voorkoming van leefbaarheidsproblemen op te maken. DIW bevestigt het belang van haar strategie rond leefbaarheid door deze op te nemen in haar missie 'kwalitatieve sociale woongelegenheden te realiseren en hierbij zorg te dragen voor een optimale woon- en leefomgeving'. Bij haar streven naar een 'optimale woon- en leefomgeving' onderscheidt DIW 5 dimensies die gezamenlijk bijdragen tot de leefbaarheid: o Kwaliteit van de woning o Kwaliteit van de omgeving o (Sociale) veiligheid VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 27 VAN 49

29 o o Kwaliteit van de sociale omgeving Kwaliteit van de dienstverlening DIW De SHM definieert leefbaarheid vanuit een subjectief en plaatsgebonden karakter. Daarom opteert zij voor een wijkgebonden en participatieve aanpak met acties op maat van de wijk of het woonblok. De basis voor de aanpak van de leefbaarheid 'op maat van de wijk' vormt de wijkanalyse. Hierin verzamelt ze de collectieve problemen, vragen en behoeften binnen een wijk. Daarbij worden de huurders, verschillende DIW-medewerkers (sociale dienst, technische inspecteurs, ) en een aantal externe partners (OCMW s en andere) die actief zijn binnen die wijk betrokken. De informatie wordt verzameld via meerdere kanalen: met bewonersenquêtes, via persoonlijke gesprekken en via gangvergaderingen en blokbabbels. Op basis van de wijkanalyse werken de leefbaarheidsmedewerkers een actieplan uit met onder meer de thema s waaraan de SHM in de komende tijd wil werken, wie erbij te betrekken, hoe de communicatie te organiseren, wat de doelstellingen zijn en hoe de acties op te volgen en te evalueren. Uitgangspunt hierbij is dat werken aan leefbaarheid altijd samen met de bewoners dient te gebeuren communicatie en participatie (mede-eigenaarschap) genieten dan ook bijzondere aandacht (zie OD. 4.4.). De visitatiecommissie vindt dit een goede praktijk, omdat DIW voor een wijk-gebonden aanpak met huurdersparticipatie. Deze participatie garandeert een betere gedragenheid van de actieplannen door de huurders, wat essentieel is om leefbaarheidsproblemen te voorkomen en effectief aan te pakken. De leefbaarheidsmedewerkers concentreren hun werking op de aandachtswijken: die wijken en woonblokken waar zich (potentieel) de meeste leefbaarheidsproblemen voordoen. Zij zetten concrete acties op rond afvalpreventie, poetsafspraken, aankleding van de gangen ( vrolijke gangen ) en verwelkoming nieuwe huurders en dergelijke. Uit de gesprekken met de huurders en de welzijnsactoren blijkt dat de leefbaarheidsmedewerkers er in de praktijk daadwerkelijk in slagen de bewoners te betrekken. Zo maken ze afspraken met de huurders over het onderhoud van de gemeenschappelijke delen en betrekken ze de buren bij een welkomstdrink voor nieuwe huurders. DIW stimuleert het tot stand komen van bewonersinitiatieven door een materiële en een financiële ondersteuning. Bewoners die een verbindend initiatief voor de buurt organiseren kunnen materiaal zoals partytenten, stoelen en tafels ontlenen van DIW. Tevens kunnen ze een microbudget bekomen, afhankelijk van het aantal bewoners van de beoogde straat of wijk. Voor een aantal acties werkt DIW samen met het lokale OCMW en met Samenlevingsopbouw. Zo stelt de SHM in de gemeente Niel een buurthuis ter beschikking, van waaruit een opbouwwerker van Samenlevingsopbouw een vrijwilligerswerking uitbouwt. OD 4.4. De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer. Beoordeling: goed De "Conceptnota Leefbaarheid" van maart 2017 (zie OD 4.3.) bevat de visie van DIW over het betrekken van de huurders. DIW ziet de participatie van haar huurders op wijkniveau als een meerwaarde voor beide partijen: huurders krijgen de kans invloed uit te oefenen op hun rechtstreekse omgeving VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 28 VAN 49

30 en verantwoordelijkheid op te nemen en DIW kan er haar werking en beleid beter door doen aansluiten bij de praktijk. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van DIW op het vlak van het betrekken van haar huurders dan ook als goed. Zoals eerder aangegeven komt de visie om huurders te betrekken in de eerste plaats tot uiting bij de aanpak van de leefbaarheidsproblemen. Bewonersenquêtes en bewonersvergaderingen (gangvergaderingen, blokbabbels) vormen de basis van de wijkanalyses. De leefbaarheidsmedewerkers betrekken de bewoners dan verder voor de opmaak van de actieplannen of draaiboeken en voor de uitvoering ervan. Op die manier krijgen bewoners ook de kans om constructieve voorstellen te doen ten voordele van de wijk. De leefbaarheidsmedewerkers betrekken medebewoners bij de organisatie van kennismakingsmomenten voor nieuwe huurders binnen een wijk of woonblok (zie O.D. 4.1). Het gaat hierbij niet alleen om een informele kennismaking, maar ook om informatie-uitwisseling bijvoorbeeld over de poetsafspraken of over de contactpersonen binnen DIW. In geval van noodzakelijke verhuisbewegingen, onder meer omwille van renovaties organiseert DIW-huurdersvergaderingen om huurders te informeren over en nauw te betrekken. DIW betrekt de huurders ook bij het netjes houden van de gemene delen en tuinen. Er zijn poetsafspraken waarbij de bewoners elk om beurt instaan voor de schoonmaak. Zo houden zij hun huurlasten laag (zie OD 3.2). De leefbaarheidsmedewerkers volgen dit beurtsysteem op en spreken huurders aan die zich niet aan de afspraken houden. Huurders kunnen zich melden als 'vrijwillige reporter' voor de Nieuwsbrief DIW. Zij kunnen zelf voorstellen doen of zelfs artikels schrijven rond leefbaarheidsinitiatieven. Kandidaten kregen in de zomer 2018 een vorming aangeboden via vzw Vorming+. DIW wil op termijn nog verder gaan in het betrekken van de bewoners bij haar werking. De bewoners die momenteel rond bepaalde thema's op wijk- of woonblokniveau samenwerken beschouwt DIW als satellietgroepjes die op termijn een opstap kunnen zijn naar een groter wijkgebonden participatieorgaan (Conceptnota Leefbaarheid, maart 2017, 3.2.). De visitatiecommissie steunt de SHM in deze uitdaging. 4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed DIW beschikt over een evenwichtige financiële exploitatie voortkomend uit een efficiënt en effectief beheer, alsook uit de verkoop van het deel van haar patrimonium dat meer dan 100 jaar oud is. De SHM maakt gebruik van schaalvoordelen. Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de onderliggende financiële ratio s voor de voorbije periode en van de financiële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de financiële leefbaarheid van DIW als goed. De kostenbeheersing is een aandachtspunt. De financiële gezondheid van een SHM wordt in eerste instantie beoordeeld aan de hand van de Financiële Gezondheidsindex (FiGI). Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële kengetallen of ratio s, die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van de financiële gezondheid van een onderneming: liquiditeit, solvabiliteit, rentabiliteit en kostenbeheersing. Financiële gezondheid is namelijk meer dan winst alleen. Via een systeem van scores en wegingen wordt het eindresultaat een score op 60 punten. Hoe hoger de score, hoe beter VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 29 VAN 49

31 de indicatie van financiële gezondheid. Voor elk van de vier aspecten wordt ook een deelresultaat berekend, zodat een SHM kan zien waar ze sterk of minder sterk presteert De FiGI voor DIW bedraagt voor ,5 en is in stijgende lijn sinds 2014, met name van 30 in 2014 naar 36,0 in % van de SHM's hebben een lagere FIGI. De solvabiliteit (17/18) en de rentabiliteit (17/18) scoren goed in Dit laatste is te danken aan de verhoging van de financiële opbrengsten door de verkoop van woningen in combinatie met een daling van de bedrijfs- en financiële kosten. De verklaring ligt voornamelijk in lage personeelskosten en lage renovatiekosten. De financiële gezondheid is momenteel voldoende. Deze kan verklaard worden door het inzetten op gemengde projecten (PV 1) met de verkoop van woningen, de lage personeelskosten (OD 5.2), verkoop van oud patrimonium (OD 2.1), het zoeken naar alternatieve inkomsten (Europese subsidies, kluswoningen, verdichtingen het afbouwen van het gebruik van eigen middelen door geleidelijk aan meer in te zetten op grotere gesubsidieerde renovaties. Tevens was er in het verleden geen planmatige renovatieaanpak, waardoor investeringen in het patrimonium relatief beperkt bleven; de eigen middelen waren bestemd voor losstaande renovaties (badkamers, keukens, vloeren). De visitatiecommissie beveelt de SHM echter aan om bij de omschakeling naar een planmatige aanpak van renovaties, ook de bijhorende FS3-financiering van de Vlaamse Overheid te vragen. De liquide middelen evolueren positief als gevolg van de afgenomen investeringsuitgaven. Uit de analyse van de recentste nieuwbouwprojecten leidt DIW af dat dat deze projecten in de huursector hun break-even punt niet bereiken op het einde van de afbetalingstermijn van de NFS2- lening. Er is 50 jaar nodig om dit punt te bereiken. Daarnaast investeert DIW in het energiezuiniger maken van haar patrimonium om de ERP 2020 norm te bereiken (zie OD 2.1). Deze investeringen kunnen beperkt gerecupereerd worden via een verhoging van de huurprijs. Anderzijds is de instroom aan lage inkomens groot, wat een neerwaartse druk zet op de huurprijzen en op de rentabiliteit. Verder heeft de SHM ook beslist om oude, vrijstaande en moeilijk te renoveren woningen te verkopen of af te breken en met vervangende nieuwbouw de dichtheid te verhogen door het bouwen van appartementen (zie OD 1.1 en OD 3.1). Ook dit zal de liquide middelen van de SHM ten goede komen in de toekomst. De kostenbeheersing relateert de werkings-en onderhoudskosten aan de bedrijfsontvangsten. DIW scoort 3/6. De SHM verklaart dit door de grote onderhouds- en herstellingskosten met eigen middelen enerzijds en de leegstand anderzijds (vermindering van huurinkomsten). De visitatiecommissie vindt dat de SHM aandacht besteedt aan een aantal belangrijke financiële risico s waaraan de SHM is blootgesteld. Zij streeft meer rendement na door ook gemengde projecten uit te voeren en blijft verder investeren in nieuwbouw (huur, koop als bescheiden woningen). Zo gebruikt de SHM de kleine winst op koopwoningen om het tekort op de exploitatie van huurwoningen te dekken. De koopwoningen en de bescheiden projecten genereren een kleine marge. Bij afbraak van woningen verhoogt de SHM de dichtheid van de woningen wat een positief effect heeft op de huurinkomsten. DIW streeft ook naar de realisatie van nieuwbouwprojecten van een zekere schaalgrootte. Zo kan de bouwkost beperkt worden zonder in te boeten op kwaliteit en duurzaamheid. Ten slotte verkoopt de SHM ook een deel van haar oud patrimonium (11 woningen in opbrengst euro) en biedt ze oudere woningen aan als kluswoningen ( euro). De visitatiecommissie waardeert deze mix VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 30 VAN 49

32 aan initiatieven en maatregelen omdat ze de SHM weerbaarder maken voor financiële risico's. OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: voor verbetering vatbaar DIW heeft ingezet op de professionalisering en de optimalisering van haar werking, evenals op nieuwbouwprojecten en de renovatie en verbetering van haar patrimonium. Deze uitgaven dragen wel bij tot het behalen van de doelstellingen vooropgesteld door de Vlaamse Overheid: prijsbewust en kwalitatieve huisvesting bouwen. De werkings- en onderhoudskosten per woning behoren tot de laagste in de sector, maar de SHM blijft echter kampen met hoge frictie- en structurele leegstand. De structurele leegstand is het gevolg van beslist en onderbouwd beleid. De visitatiecommissie vindt de prestaties van de SHM op het vlak van kostenbeheersing voor verbetering vatbaar. De totale werkings- en onderhoudskosten liepen op tot euro in De personeelskosten en de onderhouds- en herstellingswerkzaamheden vormen de twee grootste uitgavenposten: o De personeelskosten bedroegen ongeveer euro in 2016; daarmee werden de personeelskosten van 57 VTE medewerkers gefinancierd. Dit komt neer op ongeveer 8,2 VTE per 1000 woningen. Daarbij moet opgemerkt worden dat de SHM beschikt over een eigen onderhoudsdienst en ook een poetsdienst. o De onderhoudskosten per woning stijgen: 66 euro in 2014, 138 euro in 2015 om opnieuw te dalen tot 124 euro in De kosten zijn wel gedeeltelijk overlappend met de vorige rubriek. De SHM voert namelijk een aantal onderhoudswerkzaamheden uit met eigen personeel (zie OD 3.1) naast de uitbestedingen via raamcontracten. De totale werkings- en onderhoudskosten per woning zijn laag en belopen 550 euro per woning. DIW bevindt zich in 2016 bij de 15 % SHM's met de laagste werkings- en onderhoudskosten. Deze kosten stijgen sinds 2015 (521 euro). De SHM neemt maatregelen om de kosten te beheersen: o DIW werkt met WPZ en De Ark samen in een kostendelende vereniging, onder meer voor veiligheid en preventie op het werk. DIW betaalt in functie van het aantal woningen een deel van het loon. Hetzelfde geldt voor IT- en kennisbeheer. De SHM s verdelen de personeelskosten over het aantal VTE per SHM. o Ze besteedt haar overheidsopdrachten (groenonderhoud, liften, groepsaankoop energie, buitenschrijnwerk) regelmatig opnieuw aan (zie OD 3.2) via raamcontracten. De frictieleegstand steeg in de periode 2013 tot en met 2017 en schommelde tussen 3,26% (in 2016) en 2,15% (in 2012). In 2017 bedraagt zij 3,86 %. Op 31/12/2017 stonden 226 woningen leeg. In 2017 had slechts 10% van de SHM s een hoger percentage aan frictieleegstand op die datum. Dit komt overeen met maanden waarin DIW deze woningen niet heeft kunnen verhuren in De structurele leegstand bedroeg in ,3 %. Ook daar situeert de SHM zich bij de SHM's met de hoogste leegstand. Het gaat om maanden huurinkomsten die gederfd worden. De SHM besloot om een aantal oude woningen niet langer te renoveren of te verhuren, omdat de woningen meer dan 100 jaar oud zijn. Het gaat om een 300 tal woningen die blijvend leegstaan. De SHM geeft aan dat zij deze woningen openbaar zal verkopen, als kluswoning in erfpacht zal geven of inbrengen in Collectief Goed of nog zal afbreken en vervangen VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 31 VAN 49

33 door nieuwbouw. Zij benadrukt dat dit een gevolg is van beslist en onderbouwd beleid. Daarnaast is in 2017 een grote verhuisbeweging gestart om de huurders die in deze woningen woonden binnen het eigen patrimonium te verhuizen (Lint, Kasteelplein; Wijnegem, Werve Ten Hoeve). Bij sommige gemeentes is het patrimonium zodanig klein dat het zeer moeilijk is om mensen binnen hetzelfde grondgebied te herhuisvesten. Dit geeft lange doorlooptijden. De SHM kan deze woningen ook niet in groep aanbieden op de markt, omdat ze dan onder de prijs verkocht worden. DIW geeft voor de frictieleegstand aan dat zij vrijkomende oudere woningen opknapt door het uitvoeren van een aantal ingrijpende renovatiewerken of vervangingen (schrijnwerk, elektriciteit, riolering, sanitair). In de toekomst is het echter de bedoeling om meer grotere renovatieprojecten te plannen per straat of per wijk en minder individuele woningen. (zie OD 2.1). Dit zou de doorlooptijd moeten verminderen en ook een effect moeten hebben op de kostprijs en de structurele leegstand. Dit heeft niet alleen voordelen op financieel vlak (schaalvergroting en financiering door de Vlaamse Overheid), maar kan ook tot stevige verdichting (meer huurinkomsten) leiden. De SHM heeft ook al maatregelen genomen om de periode tussen twee verhuringen te minimaliseren (frictieleegstand). DIW biedt elke woning aan meerdere kandidaten tegelijkertijd aan om de frictieleegstand te beperken. Ze geeft ook huisvestingsondersteuning (verhuispremie) voor onderbezetting. Ze werkt met quota s waarbij 25% van de vrijgekomen woningen alleen ter beschikking komt voor de verhuisbewegingen. Ten slotte heeft de SHM recent een nieuw project gelanceerd, waarbij ze in 2 weken een woning laat renoveren naar een BENwoning. Dit is een proefproject. De SHM moet dit verder uitdiepen om dit op grotere schaal uit te werken. Verder zoekt DIW ook naar financieringsbronnen buiten het Vlaamse niveau. Zo heeft ze zich ingeschreven op de EFRO-oproep voor sociale huisvesting, om oudere woningen energetisch te verbeteren tot een hedendaags aanvaardbaar niveau. DIW is weerhouden als laureaat voor de renovatie van 64 appartementen in Borgerhout XI ( euro). DIW doet daarnaast ook regelmatig een beroep op subsidies en tussenkomsten voor duurzaamheidsmaatregelen van onder andere de Vlaamse Overheid (bv. het Vlaams Klimaatfonds) en de netwerkbeheerders om de kostprijs van de sociale huurwoningen te drukken (zie OD 2.1). De SHM heeft haar werking geprofessionaliseerd, door onder andere te investeren in nieuwe softwarepakketten en personeelsaanwervingen te delen met andere SHM s. Ze heeft een meer gestructureerde rapportering en opvolgingsinstrumenten ontworpen, en werkt met één digitaal dossier tussen de verschillende diensten (Sociopack). Toch loopt de communicatie mank tussen de technische dienst en de klantendienst. Die gaf aan zeer laat op de hoogte te worden gebracht als de oplevering van woningen nadert. De visitatiecommissie beveelt De Ideale woning aan om een duidelijk beleid en actieplan uit te werken om de frictieleegstand te verminderen en hier versneld werk van te maken, door het uitwerken van een planmatige renovatiepolitiek (OD 2.1) en een betere afstemming met de toewijzing (zie PV 6). Betere operationele afstemming tussen het operationele niveau binnen de SHM is noodzakelijk. Er is er meer aandacht nodig voor de afstemming van de uit te voeren ingrijpende renovaties en herstellingen, alsook voor het terug verhuren van de woning. De SHM geeft zelf aan dat de organisatie op een kantelpunt staat. Ze geeft aan dat een nieuw performanter informaticasysteem absoluut noodzakelijk is (met VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 32 VAN 49

34 o.a. als functionaliteiten een portaal voor de huurder om zijn meldingen en herstellingen op te volgen). OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude Beoordeling: Goed De huurdersachterstallen liggen bij DIW hoog. Toch ontwikkelde zich de laatste jaren een geleidelijke verbetering. DIW heeft een goed inzicht in de huurdersachterstallen en volgt ze de evolutie op. Ze doet inspanningen om huurdersachterstal te voorkomen en te bestrijden. Dubieuze debiteuren worden correct in waardeverminderingen opgenomen, volgens het debiteurenreglement. DIW heeft een aanpak om sociale en domiciliefraude op te volgen. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als goed, omdat de huurachterstallen in dalende lijn zijn. De totale huurdersachterstal bij DIW bedraagt in ,45% van de in 2014 gefactureerde bedragen (d.i. de maandelijkse huur en huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders). De huurdersachterstallen stegen nog verder tot 3,5 % in 2015 om te dalen met 2,8% in Slechts 20% van de SHM s had toen hogere huurdersachterstallen. In 2017 bedragen de huurdersachterstallen 1,06%. De SHM nam maatregelen om de sociale diensten nauwer te laten samenwerken met de OCMW's of andere welzijnsorganisaties om te vermijden dat de huurachterstal te hoog oploopt (zie OD 4.1 en OD 4.2). In het jaarverslag rapporteert DIW gedetailleerde cijfers over de huurdersachterstallen, enerzijds voor zittende huurders en voor vertrokken huurders. Intern worden de cijfers 3-maandelijks besproken op het Directiecomité (dat maandelijks bijeenkomt). De openstaande huur bij de vertrokken huurders betreft voornamelijk huurders die uit het huis gezet zijn; slechts een klein aantal heeft een afbetalingsplan of wordt gevolgd en een collectieve schuldenregeling. De SHM heeft een gedetailleerde procedure om de huurdersachterstallen op te volgen. Via telefonisch contact of persoonlijk gesprek wil DIW zo snel mogelijk reageren indien er achterstallen ontstaan. Bovendien is er steeds mogelijkheid tot het opstellen van een afbetalingsplan en wordt het OCMW ook betrokken om de situatie zo goed mogelijk op te volgen. (OD 4.2) DIW bespreekt de thematiek domiciliefraude in haar intern huurreglement. Hierin wordt de huurder op zijn/haar plichten gewezen om bijwoningen te registreren bij DIW. Nalatigheden worden ernstig genomen. Via de kruispuntbank, getuigenverklaringen, op aangeven van de Stad Antwerpen of proces-verbaal van politie onderneemt de SHM actie. DIW krijgt meldingen via buren of andere huurders over bijwoningen, meestal omdat er klachten zijn. In zo n geval gaat de SHM eerst op huisbezoek om een mogelijk geval van domiciliefraude te verkennen. In sommige gevallen wordt de wijkagent ingeschakeld die vervolgens onderzoek voert. Op basis van de resultaten van het gevoerde onderzoek wordt een brief verstuurd naar de betrokken huurder met de melding en aanpassing van de huur, alsook met uitnodiging op kantoor. Dit leidt meestal tot een regularisatie van de situatie. In het recente verleden werden jaarlijks een twee tot drie dossiers doorgegeven aan Inspectie. De meest voorkomende redenen zijn vermoedelijke samenwoonst, niet-bewoning en onrechtmatige bijwoonst. OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: voor verbetering vatbaar VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 33 VAN 49

35 De Ideale Woning maakt al een aantal jaren gebruik van de diensten van de VMSW voor het opmaken van een meerjarige financiële planning. Het resultaat van dat overleg met de VMSW wordt besproken op de raad van bestuur. DIW besteedt daarbij aandacht aan de liquiditeitspositie en de geplande nieuwbouwinvesteringen. De SHM zet ondanks de neerwaartse druk op de financiën, verder in op nieuwbouw en renovatie. De ERP 2020-planning is nog niet volledig ingekanteld in de financiële planning. De financiële planning is ook onvoldoende afgestemd met de geplande financiële stromen voor de onderhouds- en renovatieplanning. Daarom is de visitatiecommissie van oordeel dat de SHM voor verbetering vatbaar presteert voor deze operationele doelstelling. DIW volgt de inkomsten en uitgaven op via de jaarbegroting, met een periodieke rapportering. Al hoewel een jaarbegroting een beperkte waarde heeft bij een SHM (omdat de allerbelangrijkste uitgaven, de aflossingen van de leningen en de personeelskosten, moeilijk op korte termijn te verminderen zijn), is het toch een instrument om bepaalde uitgaven onder controle te houden. De begroting is tegelijk wel een eerste vorm van financiële planning. De SHM gaat slechts in beperkte mate in op de impact van geplande investeringen en desinvesteringen in projecten en van andere belangrijke beleidsbeslissingen op de financiële gezondheid van de SHM, daar zij daarvoor een financieel plan heeft uitgewerkt. Daarnaast maakt DIW gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor het opstellen van een meerjarige financiële planning. De planning van de VMSW concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen. De SHM en VMSW vertrekken daarbij van alle lopende en geplande projecten tot en met Dit vindt de visitatiecommissie een correcte tijdshorizon gelet op het hoge investeringsvolume van de SHM. De financiële planning is echter niet voldoende afgestemd met de geplande financiële stromen voor die onderhouds- en renovatieplanning. Dit verlaagt ook de kwaliteit van deze planning en geeft de SHM daardoor geen duidelijk inzicht in de evolutie van de financiële leefbaarheid. De SHM is zich bewust van het probleem en geeft zelf aan dat zij dit accurater en op regelmatiger tijdstip dient aan te passen. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om de financiële planning en de onderhouds- en renovatieplanning beter op elkaar af te stemmen. Zo zal de financiële planning uitgroeien tot een echt beleidsinstrument, waarbij het effect van belangrijke investeringsbeslissingen op de financiële gezondheid wordt nagegaan via simulaties en waarbij eventueel verschillende alternatieven kunnen worden afgewogen. Dit verbetert de planningscyclus in het algemeen en geeft de vrije financiële ruimte van de SHM aan. 4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID OD 6.1. De SHM informeert de burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed De visitatiecommissie is van mening dat De Ideale Woning haar huurders en de burgers duidelijk en goed informeert. De website en documenten zijn over het algemeen zeer informatief en het klantenonthaal is vlot en vriendelijk, waardoor ook de huurders in het algemeen tevreden zijn over de communicatie met de maatschappij. De trimestriële nieuwsbrief, waar zoals eerder gezegd ook huurders aan mee werken, bevat heel wat informatie over de werking van DIW (nieuwe bouwprojecten, bewonersbevragingen) en over de activiteiten die op wijk- en bouwblokniveau worden georganiseerd. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties op deze doelstelling als goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 34 VAN 49

36 Het klantenonthaal bij De Ideale Woning wordt centraal georganiseerd vanuit de hoofdzetel in Berchem. Er zijn ruime openingsuren met éénmaal per week een avondopening en de lokalen zijn vlot toegankelijk. Rolstoelgebruikers kunnen worden ontvangen in een lokaal dat paalt aan het onthaalloket. Het contact met de onthaalmedewerkers verloopt vlot en klantvriendelijk. De vragenlijst 'nieuwe huurders' peilt naar de bevindingen over de werking van DIW (zie ook OD. 6.3). Bij de vragen in verband met de klantvriendelijkheid van de medewerkers van DIW (beleefdheid, afspraken nakomen, heldere informatie, ) worden telkens een hoge score van ongeveer 90% gehaald (30% zeer tevreden, 60% tevreden). De inschrijving van kandidaten-huurders kan tevens via het downloaden van het inschrijvingsformulier vanuit de website. DIW verwijst naar de plaatselijke OCMW s voor ondersteuning hierbij (zie OD 4.1). Op die manier hoeven kandidaat-huurders niet steeds de verplaatsing naar Berchem te maken. Tevens gebeuren heel wat contacten via de telefoon of per . DIW bezorgt een praktische informatiebrochure met instructies rond onderhoud en bewoning aan elke huurder, samen met het boekje ZieZo! (ook beschikbaar op de website). Via de driemaandelijkse De Ideale Woning-krant verstrekt DIW allerlei relevante informatie aan de huurders, onder meer over nieuwe projecten en activiteiten binnen de woonwijken. DIW heeft een klantvriendelijke website met de nodige informatie voor de huurders en de kandidaat-huurders. De laatste jaarverslagen zijn opgenomen op de site. De aangeboden woningen kunnen via een kaart worden gesitueerd en worden gedetailleerd beschreven op de site. Bij de vorige visitatie werd het ontbreken van de klachtenbehandeling op de website van de SHM aangemerkt als een belangrijk aandachtspunt. Ondertussen is daaraan verholpen, het vergt wel enig zoekwerk om het klachtenformulier te vinden. Hier zou de SHM zich toegankelijker kunnen opstellen. Tijdens de visitatie kwam naar voor dat de communicatie met de nieuwe huurders bij de nieuwbouwprojecten of de grondige renovaties beter kan. Bij enkele projecten liep de in huur name grondig mis. De start van de bewoning moest op het laatste moment uitgesteld worden en de nieuwe huurders werden onvoldoende op de hoogte gebracht. Een afspraak voor de collectieve overhandiging van de sleutels en de documenten van in huur name, werd op het laatste moment uitgesteld, zodat de nieuwe huurders (samen met enkele begeleiders) onverrichterzake naar huis terug moesten keren. Deze vaststelling ondersteunt de aanbeveling die geformuleerd werd bij O.D. 5.2 in verband met de afstemming van de nieuwbouw- en renovatieprocessen met het verhuurproces. OD 6.2. De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed De beleidsinstanties, zowel gemeentelijk als provinciaal, zijn tevreden over de samenwerking met De Ideale Woning. DIW is een actieve partner in allerlei overlegorganen en stelt zich open naar de lokale besturen en de andere SHM s. Het jaarverslag wordt ruim verspreid, onder meer ook via de website en bevat een globaal beeld van de werking van DIW, aangevuld met een toelichting over de financiële cijfers. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van de SHM op dit vlak als goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 35 VAN 49

37 DIW is een actieve partner in het Lokaal Woonoverleg. Ondanks het grote aantal gemeenten binnen haar werkgebied, streeft DIW ernaar om op elk Lokaal Woonoverleg aanwezig te zijn en haar projecten ter bespreking voor te leggen. De lokale besturen zijn algemeen tevreden over de samenwerking met DIW binnen het Lokaal Woonoverleg. Niettemin zien ze mogelijkheden voor een vlottere en duidelijker communicatie bij de bouw- en renovatieprojecten op hun grondgebied. De SHM informeert het lokaal bestuur ook over technische problemen aan woningen en de overlast door langdurige leegstand van panden in afwachting van renovatie. De medewerkers van de lokale besturen geven hierbij wel aan nog meer nood te hebben aan bijkomende informatie over de opvolging van de problemen en de uitvoering van de werken. Zij zijn immers vaak als eerste aanspreekpunt voor huurders of omwonenden die te maken hebben met de overlast door de leegstand of door de werken. In het verleden nam De Ideale Woning deel aan het PASH2-driehoeksoverleg met de bewoners, de stad Antwerpen en de andere sociale huisvestingsmaatschappijen in de stad. Hier kwamen naast de geplande en lopende projecten ook andere thema s aan bod, zoals bijvoorbeeld woonbegeleiding, aanpak van leefbaarheidsproblemen en beheersing van de energiefactuur. Tussen de sociale huurmaatschappijen De Ideale Woning, ABC en Woonhaven Antwerpen is er een periodiek overleg op directieniveau. De 3 SHM s maken ook afspraken rond gezamenlijke aankopen van materialen en diensten(zie OD 5.2). De doorstroming en uitwisseling van beleidsbeslissingen en beleidsinformatie naar de lokale besturen toe blijft wel een aandachtspunt. Gezien het grote aantal gemeenten, heeft niet elke gemeente een vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Dit aantal zal vanaf 2019 nog verminderen. Gemeenten zonder een vertegenwoordiger in de raad van bestuur hebben nu geen rechtstreeks informatiekanaal op beleidsniveau. De visitatiecommissie suggereert om verder na te denken over hoe deze beleidsuitwisseling beter kan georganiseerd worden in de toekomst. OD 6.3. De SHM meet de tevredenheid van de klanten Beoordeling: goed Van een SHM wordt verwacht dat ze de tevredenheid bij haar huurders regelmatig en gestructureerd bevraagt. DIW nam in 2013/2014 deel aan een pilootproject 'tevredenheidsmeting' georganiseerd door het Steunpunt Wonen en peilt sindsdien op een geobjectiveerde manier naar de tevredenheid van de klanten. De vertaling van de resultaten van die peilingen in concrete verbeteracties dient nog verder uitgewerkt. De visitatiecommissie vindt deze prestaties goed. Bij de vorige visitatie bleek DIW over geen enkel systeem van tevredenheidsmeting te beschikken. Dit gaf aanleiding tot een aanbeveling in dit verband. Ondertussen voerde DIW jaarlijks de tevredenheidsenquête van Wonen Vlaanderen (vanaf 2016) uit met haar huurders en startte ze reeds een 3-tal permanente tevredenheidsbevragingen op: o Bevraging herstellingen o o Bevraging nieuwe bewoners Bevraging kandidaat-huurders (bij inschrijving op de wachtlijst) 2 PASH staat voor Platform Antwerpse Sociale Huurders VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 36 VAN 49

38 Wie in contact komt met DIW, hetzij via de melding voor herstelwerk, als nieuwe bewoner of als kandidaat-huurder wordt gevraagd de respectievelijke vragenlijst in te vullen. Daarnaast werkte DIW recent nog 2 bevragingen uit: De eerste is een bevraging naar aanleiding van de voor 2020 geplande grondige verbouwing (of vervang-nieuwbouw) van het kantoor DIW. De huurders en kandidaat-huurders werden in het voorjaar 2018 bevraagd naar hun mening over het gebouw (toegankelijkheid en herkenbaarheid; de inrichting van balie, gespreksruimtes en inkom- en wachtruimtes). Elke deelnemer kreeg de mogelijkheid om suggesties te doen voor het nieuwe gebouw. Bedoeling is dat de resultaten meegenomen worden in het proces van het ontwerp van het nieuwe of vernieuwde gebouw. De tweede bevraging behandelt de algemene tevredenheid van de huurders en kandidaat-huurders over de werking van DIW. In de zomereditie van de Nieuwsbrief lichtte DIW de bedoeling en de werkwijze van deze bevraging toe. Een willekeurige selectie van bewoners krijgt deze enquête toegestuurd. DIW stimuleert de deelname door de mogelijkheid tot portvrij terugsturen of invulling via de website. Daarnaast kunnen deelnemers een kraslot van de Nationale Loterij winnen. Tevens verbindt DIW zich e toe om de resultaten van het tevredenheidsonderzoek te communiceren naar de bewoners. Naast deze formele tevredenheidsmeting besteedt DIW bij haar contacten en activiteiten ook extra aandacht aan de klantentevredenheid. Zo worden gangvergaderingen en bewonersontmoetingen geëvalueerd op hun meerwaarde. De visitatiecommissie erkent de recente inspanningen van DIW op het vlak van klantentevredenheid en waardeert deze. Ze vindt dat deze verder structureel in de werking van de SHM dienen ingebed te worden. Met uitzondering van de algemene tevredenheidsmeting van Wonen Vlaanderen, zijn de tevredenheidsmetingen nog niet op regelmatige basis herhaald en is het niet zo duidelijk hoe de resultaten van de metingen gecommuniceerd worden aan de huurders. DIW kan voor zichzelf een doel stellen welke metingen in de komende jaren bij welke klanten moeten worden gehouden en met welke frequentie. Op die manier kan de SHM de resultaten van de metingen vergelijken en op basis daarvan de tevredenheid monitoren. Dat kan op zijn beurt de SHM in staat stellen om gerichte maatregelen te nemen bij belangrijke wijzigingen in de tevredenheid. De SHM kan de tevredenheidsmetingen ook aangrijpen om met de huurders en lokale actoren het gesprek aan te gaan over verbeterpunten en voorstellen en zo mogelijk permanent overleg met huurders op te zetten. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen in verband met de tevredenheidsmeting goed. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 37 VAN 49

39 5. AANBEVELINGEN 5.1 Aanbevelingen voor de SHM Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie aan de SHM de volgende aanbeveling: De visitatiecommissie beveelt De Ideale woning aan om een duidelijk beleid en actieplan uit te werken om de frictieleegstand (OD 5.2) te verminderen en hier versneld werk van te maken, door het uitwerken van een planmatige renovatiepolitiek (OD 2.1) en een betere afstemming met de toewijzing (zie PV 6). Deze onderhouds-en renovatieplanning dient de SHM ook te integreren in het financieel planningsinstrument zodat een juist beeld ontstaat over de financiële leefbaarheid (OD 5.4). Betere afstemming tussen het operationele niveau binnen de SHM is tevens noodzakelijk; met andere woorden is er meer aandacht nodig voor de gevolgde werkwijze en interne samenwerking want de communicatie over de ingrijpende renovaties en herstellingen tussen de technische diensten en sociale dienst (OD 5.2) enerzijds en met de huurder anderzijds (OD 6.1) loopt mank. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om verder te werken aan het bewaken van de kost, van bij de conceptfase tot aan de oplevering belangrijk, voornamelijk bij renovatieprojecten (OD 3.1). Het afstemmen van de verschillende procedures, processen en richtlijnen kan daarbij een belangrijke stap zijn; ook een grondiger vooranalyse van de dossiers is aan te raden. De visitatiecommissie zet de SHM aan om dit verder te verdiepen. De visitatiecommissie beveelt De Ideale Woning aan om de huurdersachterstalprocedure (OD 4.2) grondig tegen het licht te houden. Ze vraagt zich af of vroegtijdiger tussenkomen en bemiddelen niet tot minder achterstal kan leiden. Reeds in het vorig visitatierapport suggereerde de visitatiecommissie om zoveel mogelijk proactief te werken door eventuele financiële probleemsituaties ook te bespreken op de overlegmomenten van het OCMW. 5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen De visitatiecommissie adviseert de Vlaamse overheid om ten aanzien van SHM geen maatregelen te nemen. De visitatiecommissie heeft er alle vertrouwen in dat de SHM zelf maatregelen zal nemen om de aanbevelingen te realiseren. 5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid Op basis van de gesprekken tijdens de prestatiebeoordeling geeft de visitatiecommissie geen aanbevelingen aan het Vlaamse woonbeleid. 5.4 Goede praktijken bij de SHM Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huisvestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM s en woonactoren wordt gebracht. Conceptnota leefbaarheid en participatie: De Ideale Woning finaliseerde in maart 2017 de conceptnota leefbaarheid met de bedoeling om de VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 38 VAN 49

40 acties beter te structureren en te verankeren in de dagdagelijkse werking van de SHM. Tevens wil DIW met de nota meer duidelijkheid scheppen waar haar leefbaarheidsmedewerkers voor staan en waar de SHM inzake leefbaarheid en participatie naar toe wil in de toekomst. De conceptnota definieert en concretiseert de begrippen participatie en leefbaarheid en verbindt ze met elkaar: voor DIW impliceert elke leefbaarheidsaanpak een participatieve werking. De leefbaarheidswerking vertrekt van een wijkanalyse waarbij zowel bewoners als externe partners betrokken worden. Op basis van de bevindingen uit de analyse en gesprekken met de bewoners (o.m. in satelliet- of themagroepjes) wordt een wijkactieplan opgemaakt. Hierbij is heel wat aandacht voor een goede informatiedoorstroming en gedegen communicatie. Hierbij wordt niet alleen gedacht aan de bewoners en de externe partners, maar ook aan het belang van goede informatie en communicatie binnen de SHM, naar de andere collega s toe. De visitatiecommissie vindt de conceptnota een goed praktijkvoorbeeld omwille van de visie en de gestructureerde aanpak op leefbaarheid en bewonersparticipatie die er in beschreven zijn. Bovendien denkt DIW met deze conceptnota na over een toekomstgerichte verankering en verbreding van de leefbaarheidsaanpak met een actieve participatie van de huurders, waardoor zij geresponsabiliseerd worden. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 39 VAN 49

41 BIJLAGEN BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van bestuur) - Gert Eyckmans Directeur - Dirk De Kort Voorzitter - Fons Koekx Ondervoorzitter - Kristel Somers Bestuurslid - Luc Devriese Bestuurslid - Annemie Verhoeven Bestuurslid Medewerkers SHM - Peter Vande SompeleVerantwoordelijke Technische Dienst - Bart Herrijgers Verantwoordelijke Woningbeheer - Gwen Heyen Projectverantwoordelijke - Edwin Blancqaert Algemene boekhouding - Frauke Dresen stafmedewerker juridische dienst/klachten - An Meerschaert Diensthoofd klanten - Ellen Verhaegen Medewerker sociale dienst - Pieter Engels leefbaarheidsmedewerker Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Laure Aelterman Huisvestingsambtenaar Stad Antwerpen - Koen Durieux Huisvestingsambtenaar Boechout - Charlotte Kerstens Huisvestingsambtenaar Borsbeek - Carolien Stuyck Huisvestingsambtenaar Edegem - Johnny Claes Huisvestingsambtenaar Hemiksem - Erik Prims algemeen directeur Lint - Hans Van der Heyden Omgevingsambtenaar Malle - Ann Thomas Omgevingsambtenaar Mortsel - Roel Totté Huisvestingsambtenaar Rumst - Liesbeth Luyckx Stedenbouwkundig ambtenaar Ranst Woonactoren: SVK s, OCMW s, CAW s en andere welzijnswerkers - Hilde Dubenie Hoofd sociale dienst OCMW Edegem - Sofie Van den Heuvel Hoofd sociale dienst OCMW Hemiksem - Natasha Deblock Hoofd sociale dienst OCMW HOve - Patricia Basstanie Coördinator Sociale Huisvesting, OCMW Kontich - Frederik De Baets Hoofd sociale dienst OCMW Malle - Marleen Huysmans Hoofd sociale dienst OCMW Mortsel - Jeroen Dewolf Maatschappelijk Werker OCMW Schoten - Christine Echpoels Directeur gemeente Stabroek - Valerie Beyss gemeente Stabroek - Katleen Everaert Hoofd sociale dienst OCMW Wommelgem - Veerle Beernaert CAW Antwerpen - Ellen Baert Samenlevingsopbouw Antwerpen,Bewonersparticipatie - Annick De Rop Samenlevingsopbouw Antwerpen - Eric Avonts directeur Rotonde - Katleen Govaers Huize Walden Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 9 aanwezige sociale huurders ( De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld. Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Rita Schouppe-Moons OCMW Voorzitter OCMW Brecht VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 40 VAN 49

42 - Inge Waegeman Onder-Voorzitter OCMW Kapellen - Rudy Verhoeven Schepen wonen en OCMW Voorzitter Lint - Walter Troch Schepen Wonen en OCMW Voorzitter Niel Niet-aanwezig maar uitgenodigd of verontschuldigd Burgemeesters en schepenen bevoegd voor wonen en ruimtelijke ordening van Antwerpen, Aartselaar, Boechout, Borsbeek, Brecht, Edegem, Essen, Hemiksem, Hove, Kalmthout, Kapellen, Kontich, Lint, Malle, Mortsel,Niel, Rumst, Schoten, Stabroek, Wijnegem, Wommelgem, Ranst. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 41 VAN 49

43 BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en afkortingen Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden, die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer. Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport. Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer informatie verwijzen we graag naar de website aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaatschappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimonium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook goede woningen aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte goede woningen onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde financiering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwoning. aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning aanmelden bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de projectenlijst, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets). actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt afgebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuractiviteiten en een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM. actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook wachtlijst genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrijven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog voldoen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropgestelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinneringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksregister opgenomen adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdrukkelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander adres te verzenden). Indien de kandidaathuurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoorwaarde voldoet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aantonen dat er sprake is van overmacht. ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het faciliteren van de Activiteiten van het Dagelijks Leven (ADL) (opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen,...) aangepaste woning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activiteiten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-woningen blijven uiteraard bestaan. BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wonen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 42 VAN 49

44 van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per deelprogramma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de projectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning. bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aankoop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het renoveren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: (1 ) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woningfonds (VWF) en (2 ) leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden bijzondere sociale leningen genoemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. inkomens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maximale verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De bijzondere sociale lening wordt door de VMSW Vlaamse Woonlening (cf. genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM s. Het VWF noemt de bijzondere sociale lening sociale lening (cf. De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begripsverwarring, te meer er ook door EKM s sociale leningen worden verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM s is dat particulieren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een bijzondere sociale lening bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per gemeente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Objectief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 december Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd. CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsopdrachten-oproep of kortweg CBOoproep betreft een periodieke oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereenkomsten, in de vorm van een onderhandelingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen binnen een door de beoordelingscommissie vastgesteld budget. convenant: Een convenant is een overeenkomst waarin partijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren beleid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samenwerking. C2008: De C2008/Concepten voor sociale woningbouw betreft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers geldende leidraad. Onderwerpen zoals geïntegreerd ontwerpen, lokaal overleg, aanpasbaar en aangepast bouwen, EPB, akoestiek en onderhoud en renovatie komen daarin uitgebreid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraagdossier indiende. De C2008 werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel). Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen. EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale lening) EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPBeisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energieprestatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnenklimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert potentiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de woning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 43 VAN 49

45 wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A (cf. en erkenningenbesluit: Het erkenningenbesluit betreft het Besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij beoogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle enkele beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verouderde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn gebannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. FS3: FS3 staat voor derde financieringssysteem voor de realisatie en renovatie van sociale huurwoningen en bouwt verder op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM s (via de VMSW) voor de financiering van sociale huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De lening wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld worden. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten. goede woning: Een goede woning is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook aankopen goede woning. GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geobjectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het financieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtingen inzake sociale woningen. huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalingsachterstallen van huurders aan SHM s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijkbaar te maken tussen SHM s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen. IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteuning van het lokaal woonbeleid instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande woningen, gebouwen of niet-residentiële ruimten. intern huurreglement: Een intern huurreglement is een openbaar document ter uitvoering van de bepalingen van het kaderbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de concrete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voorkomend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) worden opgenomen (art. 1, eerste lid, 16 kaderbesluit sociale huur). korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gunningsprocedure binnen een termijn van vier maanden opgestart kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) beslist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning. lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de sociale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doelstellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of middellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en andere woonprojecten KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Regering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode.. K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatieniveau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mogelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een woning beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de verschillende bouwdelen en ook de compactheid van het gebouw speelt een belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K) VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 44 VAN 49

46 leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand: - structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leegstaan; SHM s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat; - frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzakelijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leegstaand werden aangeduid. Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangingsbouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infrastructuur over te nemen in het openbaar domein van de gemeente. meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunningsprocedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden. Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO) OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide prestatiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strategische doelstelling afgeleid. ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en comfortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctionaliteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te renoveren en de kostprijzen ervan te bepalen. prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale databank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM. projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor programmatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatieof vervangingsbouwprojecten ook een renovatietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Nadat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereenvolgens op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat. recht van voorkoop: SHM s kunnen in bepaalde daartoe aangewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. Indien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaatkopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM s in staat te stellen bepaalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels. renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zetten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleidstoets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project. Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM s een raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te berekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke woning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te realiseren woonoppervlakte. sociale last: Het begrip sociale last werd ingevoerd via het decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhouding met het door hem of haar beoogde verkavelingsof bouwproject, tevens in een sociaal woon- VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 45 VAN 49

47 aanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aanvankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel t.e.m. artikel DGPB) vernietigd. Bij beschikking van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uitgebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bijzonder werden de bepalingen vernietigd inzake de gewestelijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel t.e.m. artikel DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art en DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel , 1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk actieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woonaanbod, blijven onverkort gelden. sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. en toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het toewijzen gebeurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkingsverbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kunnen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband rekening houden met de lokale binding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH). Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisvesting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verloren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurverschil van 1 C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mogelijk zijn. Een lage U- waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat. VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de mogelijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te verhuren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofdstuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur). VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen Vlaamse woonlening: zie bijzondere sociale lening Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM s de mogelijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realiseren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM s kunnen met een Vlabinvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbieden. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprijzen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger. VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen) VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast. VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een rekeneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd gezegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werknemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen ( VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten ( VWF: Vlaams Woningfonds ( wachtlijst: zie actualisatie Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitmakend van de Vlaamse overheid. (cf. VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 46 VAN 49

48 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 47 VAN 49

49 VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN DE IDEALE WONING PAGINA 48 VAN 49

50 Formele reactie van De Ideale Woning (1010), Berchem d.d. 29 mei 2019 op het visitatierapport van 29 april 2019

51

52

53

54 Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport van 29 april 2019 van De Ideale Woning (1010), Berchem