Kwaliteitseisen schattingsverslagen in het kader van een aangifte van nalatenschap

Transcriptie

1 Kwaliteitseisen schattingsverslagen in het kader van een aangifte van nalatenschap ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 1. Delstelling Kwalitatief schattingsverslag Inleidend gedeelte Beschrijving van het te schatten nrerend ged Analyse en vergelijkingspunten Gemtiveerd besluit Cntrle dr de Vlaamse Belastingdienst Bekendmaking... 7 ////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////// 1. Delstelling Dit dcument met kwaliteitseisen vr schattingsverslagen legt de unifrme pbuw vast waaraan een deskundig rapprt vr schattingen van nrerende gederen minimaal met vlden. De inhudelijke elementen zijn decretaal vastgelegd in artikel /1 van de Vlaamse Cdex Fiscaliteit. Het biedt de verheid en de burger de garantie dat de uitgeverde expertise p een nafhankelijke en npartijdige wijze gebeurt, dr een schatter-expert ter zake, en dat de resultaten degelijk gemtiveerd zijn: vlgens de kwalitatieve vereisten die hierna wrden vastgelegd; met inachtneming van de reglementaire vrschriften die van tepassing zijn p zijn berep; nder tezicht en cntrle van de bevegde verheidsinstanties en berepsverenigingen. 2. Kwalitatief schattingsverslag Het schattingsverslag wrdt pgebuwd als een uitgebreid deskundig rapprt, waarin minimaal vlgende elementen aan bd kmen: een inleidend gedeelte, een beschrijving van het te schatten nrerend ged, een drgedreven analyse van de psitieve en negatieve elementen van het te schatten nrerend ged, een beschrijving van de vergelijkingspunten, een gemtiveerde besluitvrming. De pbuw wrdt hierna verder verduidelijkt. Kwaliteitseisen schattingsverslagen 1/7

2 2.1. Inleidend gedeelte a) Datum van het verslag Het schattingsverslag vermeldt de datum waarp het schattingsverslag werd pgemaakt f laatst gewijzigd ten gevlge van verdere nderzeken (pvragen van stukken, bezichtigen vergelijkingspunten...). b) Identificatie van de schatter-expert die het verslag pstelt De schatter-expert met zijn identificatie als vlgt vermelden: vrnaam en naam (bereps)titel dr de Vlaamse Belastingdienst tegekend identificatienummer vr schatters-experten. c) Identificatie van de pdrachtgever De pdrachtgever(s) met(en) als vlgt wrden vermeld: - vrnaam en naam f benaming; - rijksregisternummer f ndernemingsnummer; - adres; - in vrkmend geval de wettelijke vertegenwrdiger van de pdrachtgevende verheidsinstantie. d) Del van de schatting Het schattingsverslag neemt expliciet de vlgende vermelding p: Dit schattingsverslag is pgemaakt met naleving van de kwaliteitseisen vr schatters-experten, m te dienen als waardering bij de aangifte van nalatenschap. Het schattingsverslag met wrden tegevegd aan de aangifte van nalatenschap. e) Referentiedatum schatting Het schattingsverslag vermeldt de datum van verlijden van de erflater als referentiedatum waarp de waarde van het nrerend ged bepaald wrdt. f) Datum plaatsbezek De schatter-expert is verplicht de gederen ter plaatse te bezichtigen m zich van de staat van het ged en zijn mgevingsfactren te vergewissen en zijn bevindingen in het verslag te nteren. Hij neemt de datum van het plaatsbezek p in het schattingsverslag. Kwaliteitseisen schattingsverslagen 2/7

3 g) Identificatie van het te schatten nrerend ged Het schattingsverslag vermeldt als identificatie van het nrerend ged minstens: 1 de pstcde en gemeente, het drp f gehucht, de straat en eventueel het huisnummer; eventueel de CRAB-gegevens van het nrerend ged; 2 de kadastrale gegevens: de kadastrale afdeling, sectie, perceelnummer, partitienummer; de kadastrale ppervlakte; het kadastraal inkmen; in vrkmend geval de kadastrale detail-identificatie van een privatieve eigendm (ligging en nummer appartement, garage, kelder..); 3, de eigendmstestand van het nrerend ged, met beschrijving van de rechten van elke huder van een zakelijk recht, en van zijn aandeel tt de vlledige eigendmssituatie. Vr nrerende gederen (bv. appartementen) in mede-eigendm wrden de aandelen (qutiteiten) meegedeeld in het gehele nrerend cmplex Beschrijving van het te schatten nrerend ged a) Algemene beschrijving De algemene beschrijving van het te schatten nrerend ged mvat: - de ligging van het nrerend ged in de straat en de ruimere mgeving, de testand en uitrusting van de straat, de penbare nutsvrzieningen - de vrzieningen in een ruimere mgeving (handelszaken, banken, schlen, bejaardentehuizen, administraties, ziekenhuizen, ntspanning..) - de bereikbaarheid via penbaar f privaat verver, De beschrijving van het nrerend ged mvat: - vr wat betreft het terrein: de bestemming en de aanwending de vlledige grndppervlakte; de vrm de breedte aan de straat de rilijnbreedte relatieve hgteligging t..v. de straat f mgeving de riëntatie de bdemccupatie. - vr wat betreft de gebuwen: de bestemming en de aanwending de buwwijze het aantal verdiepingen Kwaliteitseisen schattingsverslagen 3/7

4 het aantal bijgebuwen de gevelbreedte. de inplanting p het terrein de bebuwde ppervlakte; de nuttige ppervlakte het algemeen vrkmen qua nderhud, afwerking en cmfrt. b) Bijzndere beschrijving Vr bebuwde eigendmmen vermeldt het schattingsverslag:: - het buwjaar - de cnstructiewijze - de kwaliteit van de cnstructie (type cnstructie en de gebruikte materialen vr gevel, vleren, muren, plafnds, daken en schrijnwerk); - de staat van nderhud - de indeling en vlgens de indeling van de gebuwen de afwerking, de uitrusting en vrzieningen p vlak van cmfrt. c) Stedenbuwkundige gegevens, nrerend erfged, vrkprecht, watertets Het schattingsverslag vermeldt - de stedenbuwkundige gegevens van het nrerend ged (stedenbuwkundige ligging en vrschriften) vlgens het gewestplan, het BPA, het RUP f verkavelingsplan; - f het nrerend ged vrkmt p de lijst van beschermd nrerend erfged f p de inventaris van nrerend erfged; - f p het nrerend ged een vrkprecht van tepassing is; - de ligging van het nrerend ged in functie van de watertets. d) Juridische gegevens. Het schattingsverslag vermeldt vr het nrerend ged de gegevens met betrekking tt de zakelijke rechten en de vereenkmstige datum en wijze van verwerving (bv. de akte en datum van aankp, de akte en datum van de basisakte, de wettelijke f cnventinele erfdienstbaarheden waarmee het bezwaard is, gekende zakelijke rechten). Als het nrerend ged verhuurd is, wrdt het type cntract, de duurtijd ervan en de vereengekmen huurprijs weergegeven. e) p te nemen bijlagen Vr de te schatten eigendmmen wrdt een liggingsplan tegevegd met situering t..v. het ruimer gebied en een situeringsplan waarp de vrm en bereikbaarheid zichtbaar is. Vr de bebuwde percelen wrdt een schets tegevegd met per verdieping de indeling van de plaatsen, zwel de ndergrndse als bvengrndse. De benamingen van deze plaatsen wrden hernmen in de bijzndere beschrijving van het nrerend ged. Kwaliteitseisen schattingsverslagen 4/7

5 Aan het verslag wrden ft's tegevegd als deze ndzakelijk zijn vr de bepaling van de waarde van het nrerend ged en vr het vastleggen van de situatie p datum van het plaatsbezek. De ft's langs de buitenzijde geven in dat geval een beeld van het te schatten nrerend ged in het straatbeeld (frntzicht en zijdelingse zichten vanp de straat, waarp k de straatuitrusting zichtbaar is). Vr zver mgelijk wrdt een ft pgenmen van de achtergevel en de tuin. Eventuele ft's langs de binnenzijde geven vral een beeld weer van de inrichtingen en installaties Analyse en vergelijkingspunten a) Wijze van waardering De schattingen gebeuren in principe aan de hand van een afweging t..v. vergelijkingspunten (vergelijkende methde). Per uitzndering en vr specifieke eigendmmen waarvr geen directe vergelijkingspunten beschikbaar zijn, geeft de schatter-expert weer he de waarde dan wel wrdt bepaald (analytische methde, redelijke methde). De schatter-expert mtiveert deze afwijking in zijn verslag. b) Beschrijving van de vergelijkingspunten 1) Algemene gegevens van de vergelijkingspunten. Het schattingsverslag vermeldt de identificatiegegevens van de gebruikte vergelijkingspunten en van de nderliggende transactie die de waardering met zich meebracht: 1 de pstcde en gemeente, het drp f gehucht, de straat en eventueel het huisnummer.; 2 de kadastrale gegevens van het vergelijkingspunt: de kadastrale afdeling, sectie, perceelnummer, partitienummer de kadastrale ppervlakte het kadastraal inkmen in vrkmend geval de kadastrale detail-identificatie van een privatieve eigendm (ligging en nummer appartement, garage, kelder..) 3 in vrkmend geval het buwjaar van het vergelijkingspunt 4 de transactiegegevens: de aard van de transactie (verkp uit de hand, vrijwillige penbare verkp, gedwngen penbare verkp, gerechtelijke verkp) de datum van de transactie de belastbare grndslag van de transactie. 2) Bijzndere gegevens van de vergelijkingspunten. Het schattingsverslag mvat vr de gebruikte vergelijkingspunten bijzndere gegevens met betrekking Kwaliteitseisen schattingsverslagen 5/7

6 tt de ligging, de bestemming en de eventuele bebuwing; het gaat m gegevens verkregen dr cntrle van de vergelijkingspunten ter plaatse minstens langs de straatzijde: een mschrijving van de ligging, bestemming, riëntatie, externe afwerking, nderhud een exacte f benaderende waarde vr de rilijnbreedte, gevelbreedte, bebuwde ppervlakte. c) Waardebepalende kenmerken De analyse mschrijft m.b.t. het te schatten nrerend ged:: - de psitieve en negatieve kenmerken die als waardebepalend in aanmerking wrden genmen in relatie tt de vergelijkingspunten; zie k punt 2.3.d. - de psitieve en negatieve kenmerken die als waardebepalend in aanmerking wrden genmen vr het nrerend ged p zichzelf. d) Afweging van de vergelijkingspunten De weergegeven vergelijkingspunten wrden afgewgen ten pzichte van het te schatten nrerend ged; enerzijds t..v. alle vergelijkingspunten in het algemeen vr wat betreft de situering qua tijd (datum van verkping), de ligging en bestemming; en anderzijds t..v. elk vergelijkingspunt individueel. De individuele afweging beschrijft de verhuding van alle waardebepalende elementen tussen het vergelijkingspunt en het te schatten nrerend ged en mtiveert p deze wijze de waarde van het te schatten nrerend ged Gemtiveerd besluit De besluitvrming herneemt de hfdkenmerken van de analyse, de referentiedatum vr de waardebepaling en als finale cnclusie de geschatte waarde. De geschatte waarde is de verkpwaarde f de nrmale venale waarde. Hiernder wrdt de prijs verstaan die men vermedelijk kan bekmen bij een nrmale verkp nder nrmale mstandigheden. Dit wil zeggen: met vrijheid van handelen, met vldende publiciteit, een vldende aantal liefhebbers en rekening hudend met de bjectieve factren die de waarde van het ged kunnen beïnvleden, p basis van de beschikbare vergelijkingspunten en van andere waardebepalende criteria. Het verslag wrdt afgeslten met de eedfrmule "Ik zweer dat ik mijn pdracht in eer en geweten getruw heb vervuld", gedagtekend en ndertekend. Kwaliteitseisen schattingsverslagen 6/7

7 3. Cntrle dr de Vlaamse Belastingdienst De Vlaamse Belastingdienst vert cntrle uit p de uitgeverde schattingen en gaat in het bijznder na f de wettelijke vrschriften die in dit dcument tegelicht zijn, werden gevlgd. De Vlaamse Belastingdienst hudt bvendien tezicht f er geen systematische te grte afwijkingen zijn tussen de schatting en de verkpwaarde. Bij inbreuken kan de Vlaamse Belastingdienst vergaan tt schrapping van de lijst van erkende schatter-experten. De betrkken schatter-expert wrdt hier schriftelijk van p de hgte gesteld. 4. Bekendmaking De Vlaamse Belastingdienst publiceert de lijst van de schatters-experten p zijn website, zdat de burger te allen tijde weet welke experten als kwalitatieve partner van de verheid wrden beschuwd. Op de lijst wrden de naam en vrnaam van de schatter-expert pgenmen, het KBO-nummer waarnder zijn berepsactiviteit is geregistreerd, het adres van de plaats van vestiging en in vrkmend geval de cmmerciële benaming waarnder de activiteiten wrden uitgeverd, de datum van pname p de lijst en de eventuele perides van tijdelijke schrsing. Kwaliteitseisen schattingsverslagen 7/7