Vastgoed financieren. In een commerciële omgeving. Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013

Transcriptie

1 Vastgoed financieren In een commerciële omgeving Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013

2 Welkom in de commerciële bancaire wereld Businessplannen Bancaire normen

3 Business plan Focus aanbrengen : sterktes bepalen Huidige positie in kaart brengen Vastgoed positie : benodigde afschrijvingen/ renovaties/afstoten Markt in kaart brengen Huidige + toekomstige vraag Type zorg Type vastgoed Concurrentie Bestaand aanbod Ruimte voor leegstand Flexibel om kunnen gaan met veranderingen Scenario planning

4 Scenario planning: flexibiliteit Verdere wijzigingen overheidsbeleid Verdere verhoging eigen bijdrage in de kern AWBZ Verdwijnen van 25% van de aangeboden zorg SWZ in hele langdurige zorg Sterke toetreder tot de markt Zorgtaak dient geheel door vrijwilligers te worden uitgevoerd Zorgvisie 11 sept Einde bevoorschotting door Zorgkantoren/ Zorgverzekeraars

5 Wat houdt Basel III in? 4 ratio s 1. Kapitaal Ratio 2. Hefboom Ratio Hogere kwaliteit en kwantiteit van kapitaal : Van 8 naar 15% Banken dienen een gezonde verhouding van geleend en eigen vermogen aan te houden Max. hefboom 33 x Basel III 3. Liquiditeit Ratio 4. Stabiele Funding Ratio Banken dienen voldoende liquide middelen ter beschikking te hebben om te voldoen aan de potentiële betalingsverplichtingen in een stresssituatie van 30 dagen Banken dienen voldoende langjarige (> 1 jaar) spaargelden en (obligatie) leningen aan te trekken voor de financiering van de langlopende financieringsverplichtingen (> 1 jaar) Matched funding 5

6 Wat is de impact voor u als klant? BASEL III Impact voor de klant Hoe kunt u de impact verlagen? Kapitaal Ratio Hefboom Ratio Kredietverlening wordt duurder door hogere kapitaalskosten voor de bank Ongebruikte kredietruimte van klanten kost de bank kapitaal. Zorg voor een zo goed mogelijke rating Voorspelbare inkomsten ( stabiele resultaten ) Goede Planning en control cyclus Opbouw eigen vermogen Meer of betere zekerheden kunnen kosten verlagen Alternatieve vormen van financiering, zoals Lease, factoring en huur (ook als deze geactiveerd wordt) Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken Liquiditeit Ratio Stabiele Funding Ratio Banken moeten hoge en dure liquiditeitsbuffers aanhouden voor tijden van stress Ongebruikte kredietruimte van klanten kost de bank kapitaal. Deze kosten zullen uiteindelijk bij de klant in rekening worden gebracht Banken moeten de looptijd van uitzettingen en ontvangsten beter op elkaar afstemmen Kies voor één bank als huisbankier, dit werkt kostenverlagend Haal meer rendement uit overtollige liquiditeiten) Betere afstemming van kredietruimte aan de werkelijke financieringsbehoefte zal kostenbesparend werken: Beter beheer van werkkapitaal (cashmanagement) Stel een liquiditeitsprognose op (korte /lange termijn) Geen commitment vragen voor volledige vastgoed periode jaar zijn realistische periodes 6

7 1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet Minimale kapitaaleis: 15,5% Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten) A. Product component Hypothecair gedekte lening Stel RWA* = 25%= B. Berekening Basel II Basel II capital target 8% Rendement op vermogen 10% bps Basel III Basel III capital target 15,5% Rendement op vermogen 10% bps Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product en limiet Toename kosten kapitaal ±19 bps 7

8 1. Kapitaal Ratio: Voorbeeld kapitaal effecten op een krediet Minimale kapitaaleis: 15,5% Gewenst rendement: stel 10% (gem. rendement dat beleggers/aandeelhouders verwachten) A. Product component Blanco lening Stel RWA* = 50%= B. Berekening Basel II Basel II capital target 8% Rendement op vermogen 10% bps Basel III Basel III capital target 15,5% Rendement op vermogen 10% bps Het RWA (risico gewogen activa) wordt bepaald aan de hand van het risicoprofiel van de klant, de waarde van de ingebrachte zekerheden, type product en limiet Toename kosten kapitaal ±38 bps 8

9 Indicatie Financierings ratio s kasstroom Algemene ratio s DSCR >1,3 Netto op resultaat >1% Solvabiliteit > 15 a 20% Vermogens ratio s Termijnen Afschrijving in 30 jaar Forse renovatie na 15 jaar Max. commitment 10 jaar Loan to Value zorg vastgoed Max 75% Loan to value commercieel vastgoed Max 0,75 x75% = 55%

10 FD 3 september jl. Actiz:Omzet zorginstelling krimpt met 22% Actiz: buffers in ouderen zorg krimpen in 2018 tot 300 miljoen

11 Bouw/vastgoed financiering in nieuwe marktomgeving - Bouw totaal 80 miljoen - Bouwduur 3 jaar - Vrije cashflow : 5 mln pj Financiering - Max financiering - Zorg vastgoed: 60 mln - Commercieel vastgoed 45 mln lekker slapen bouw volgend zorg vastgoed commercieel vastgoed 11

12 Willekeurige AWBZ instelling Balans Activa mln % Passiva mln % Vast Actief 70 72,9 Eigen Vermogen 22 22,9 Fin Vast Actief 17 17,7 Voorzieningen 6 6,3 totaal Vast 87 Lange Schuld 40 41,7 Vlottend Actief 9 9 Bancair af te lossen 6 6,3 divers 22 22,9 Totaal Totaal ,0 Resultaten rekening Financiele ratio's mln % budget ,0 Equity ratio 12,2% EV/omzet overige ink ,0 Solvabiliteit 23% EV/balanstotaal totaal inkomsten ,0 Debt Service 8,00 Rente + aflossingen personeel ,5 EBITDA 14,00 operationeel resultaat afschrijvingen 8 4,4 voor financiele lasten rente 2 1,1 DSCR 1,75 EBITDA/Debt service impairments 1 0,6 overige kosten 34 18,8 Resultaat 3 2,2 bancaire rentevoet 5%

13 Zelfde instelling met 30 mln nieuwbouw Balans Activa mln % Passiva mln % Vast Actief ,4 Eigen Vermogen 22 17,5 Fin Vast Actief 17 13,5 Voorzieningen 6 4,8 totaal Vast 117 Lange Schuld 63 50,0 alternatieve fin 6 4,8 Vlottend Actief 9 7 Bancair af te lossen 8 6,3 divers 21 16,7 Totaal Totaal ,0 Resultaten rekening Financiele ratio's mln % budget ,0 Equity ratio 12,2% EV/omzet overige ink ,0 Solvabiliteit 17% EV/balanstotaal totaal inkomsten ,0 Debt Service 12,00 Rente + aflossingen personeel ,5 EBITDA 14,00 operationeel resultaat afschrijvingen 10 5,5 voor financiele lasten rente 4 2,2 DSCR 1,17 EBITDA/Debt service impairments 1 0,6 overige kosten 34 18,8 Resultaat -1-0,7 bancaire rentevoet 5% rente alt fin 7%

14 Conclusie : lastig maar het kan en moet wel De combinatie van afschrijving en onzekerheid over nieuwe cashflow maakt investeringen gefinancierd krijgen een uitdaging Nieuwbouw vereist besparingen in de operationele kosten Het is in eerste instantie gemakkelijker om zorg vastgoed gefinancierd te krijgen. Commercieel vastgoed vereist o.a. Grondige voorbereiding op markt omstandigheden Extern vermogen Financiering is altijd krap en duurder dan voorheen