VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S

Transcriptie

1 VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S 1

2 Risico Beoordelingsmodel WSW Risico Management Model WSW baseert zijn risicobeoordeling op het bedrijfsmodel van een corporatie WSW Risicobereidheid Management Model Business Risk Differentiatie in Beoordelingsproces Business Model Risico score model Vaststellen Borgbaarheid Vaststellen Faciliteringsvolume Financial Risk Toepassen van Beheersmaatregelen Toekomst: differentiatie vergoeding 2

3 Risico score model Uitgangspunten Risicobeoordeling Financial Risk Beoordeling op geconsolideerd niveau Rentebetalingen uit kasstromen Maximale schuldpositie in relatie tot kasstroom genererende capaciteit (KGC) Bij afname KGC afbouw schuldpositie noodzakelijk Onderpandwaarde op basis van WOZ-waarde als benadering voor marktwaarde in verhuurde staat 3

4 Risico score model Uitgangspunten Financial Risk Uitgangspunten 1.WSW gaat uit van continuïteit exploitatie van vastgoedportefeuille. 2.WSW gaat uit van kasstromen en waardeontwikkeling op basis van eigen beleid woningcorporatie. ICR (korte termijn) LTV (lange termijn) Bedrijfswaarde als maatstaf in LTV en solvabiliteit Financial Risk 3.WSW verwacht dat woningcorporatie kan aflossen indien nodig. 4.WSW gaat ervan uit dat een woningcorporatie voldoende weerstandsvermogen heeft. 5.WSW gaat ervan uit dat de risico s WSW voldoende zijn gedekt met onderpandwaarde. DSCR Solvabiliteit Dekkingsratio 4

5 Typen financiële ratio s Kasstromen korte termijn Interest Coverage (ICR) Debt Service Coverage (DSCR) Kasstromen lange termijn Loan to Value Solvabiliteit Onderpand Dekkingsratio 5

6 WSW hanteert ratio s en normen in lijn met professionele standaarden, passend bij de sector Eigen vermogen Balans Vreemd vermogen Kasstromen Onderpand Interest Coverage Solvabiliteitsratio Loan to Value Dekkingsratio Debt Service Coverage Financiële Norm ICR 1.4 DSCR 1.0 Loan-to- Value 75% Solvabiliteit 20% Dekkingsratio 50% WOZ De huidige 2% aflossingsfictie en 50% WOZ-waarde als dekking voldoen onvoldoende aan het nieuwe risico beoordelingskader en de daarop gebaseerde uitgangspunten voor de beoordeling 6

7 De belangrijkste veranderingen Interest Coverage Solvabiliteitsratio Loan to Value Dekkingsratio Debt Service Coverage Financiële s beoordeeld op basis van realisatie (3 jaar dvi) én op basis van prognose (5 jaar dpi). Integraal stelsel van financiële ratio s. Meer en beter zicht op korte en lange termijn risico s. Interest Coverage ICR norm wordt 1,4 en houdt rekening met noodzakelijk geachte risicobuffers. Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten buiten beschouwing. Debt Service Coverage Generieke aflossingsfictie 2% vervangen door corporatie specifieke DSCR. Nieuwe DSCR houdt rekening met restant levensduur bezit, verkoopopbrengsten, aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot einde levensduur portefeuille. Loan to Value LTV meet kasstroomgenererende capaciteit (KGC) op lange termijn in relatie tot vreemd vermogen. KGC op basis van Bedrijfswaarde. Solvabiliteitsratio Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis bedrijfswaarde. 7

8 Interest Coverage (ICR) Kasstroom uit operationele activiteiten ten opzichte van rente-uitgaven op het vreemd vermogen (renteverdiencapaciteit) BEREKENING Kasstromen ná aftrek van betaalde VPB Kasstroom uit operationele activiteiten vóór netto renteuitgaven Bruto rente-uitgaven Geen correctie projectontwikkeling in eigen beheer Zowel beoordeling realisatie als prognose Gerealiseerde ICR (dvi) o.b.v. ongewogen kasstromen over de afgelopen drie jaren Geprognosticeerde ICR (dpi) o.b.v. gewogen kasstromen over de komende vijf prognosejaren (weging 5/4/3/2/1) Laagste van gerealiseerde en geprognosticeerde ICR is bepalend voor WSW risico score model 8

9 Debt Service Coverage (DSCR) - 1 Kasstroom uit operationele activiteiten bij exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen (aflossingsverdiencapaciteit) Kasstroom uit op.act. vóór netto renteuitgaven + (onderhoudsuitgaven -/- minimaal onderhoud) + uitgaven eigen productie Netto rente-uitgaven excl. rente eigen productie + theoretische aflossing BEREKENING Fictie: Beheer tot einde levensduur portefeuille, geen continuïteit Minimaal onderhoud over resterende levensduur à 700 per VHE (woonequivalent) Correctie voor kasstromen (kosten en rente) m.b.t. projectontwikkeling in eigen beheer Zowel beoordeling realisatie als prognose. Laagste van gerealiseerde en geprognosticeerde DSCR is bepalend voor WSW risicoscoremodel 9

10 Debt Service Coverage (DSCR) - 2 Kasstroom uit operationele activiteiten bij exploitatie tot einde levensduur ten opzichte van rente-uitgaven en aflossingsverplichtingen (aflossingsverdiencapaciteit) Theoretische aflossing = Vreemd vermogen -/- verkoopopbrengsten -/- restwaarde portefeuille Restant levensduur BEREKENING Verkoopopbrengsten bestaand bezit (max. 5 jaar), geen verkoopopbrengsten nieuwbouw of verkoopopbrengsten na terugkoop VOV Restwaarde portefeuille genormeerd à per VHE Restant levensduur (economisch) volgens opgave corporatie (plausibiliteitscontrole, externe validatie in de toekomst) 10

11 Loan to Value (LTV) Lange termijn verdiencapaciteit van de voorraad (bedrijfswaarde) ten opzichte van het vreemd vermogen BEREKENING Bedrijfswaarde volgens opgaaf corporatie (plausibiliteitscontroles, ook gerelateerd aan beleidskeuzes) Vreemd Vermogen Bedrijfswaarde vastgoed in exploitatie Vreemd vermogen betreft langlopend en kortlopend vreemd vermogen gerelateerd aan vastgoed in exploitatie (aanpassing opvraag noodzakelijk) In toekomst zowel gerealiseerde als geprognosticeerde LTV (opvraag geprognosticeerde balans en bedrijfswaarde) 11

12 Solvabiliteit Omvang eigen vermogen ten opzichte van omvang totaal vermogen Totaal eigen vermogen bij waardering o.b.v. bedrijfswaarde Totaal vermogen bij waardering o.b.v. bedrijfswaarde BEREKENING Eigen en totaal vermogen gebaseerd op bedrijfswaarde volgens opgaaf corporatie In toekomst zowel gerealiseerde als geprognosticeerde solvabiliteit Nog uit te werken: off balance sheet verplichtingen in relatie tot solvabiliteit 12

13 Dekkingsratio Schuldrestant van door WSW geborgde leningen ten opzichte van bij WSW ingezet onderpand (zekerheidswaarde) BEREKENING Dekkingsratio gebaseerd op WOZ-waarde van het bij WSW ingezet onderpand Schuldrestant door WSW geborgde leningen WOZ-waarde bij WSW ingezet onderpand Norm 50%. Aanname: marktwaarde in verhuurde staat ongeveer 70% van WOZ waarde. Afslag van 30% voor benadering van onderpandwaarde Mogelijk in de toekomst op basis van opgave marktwaarde Peildata van schuldrestant en WOZ-waarde moeten gelijk zijn. Eventueel herijking van WOZ-waarde noodzakelijk 13