Woningstichting SWZ L0093

Transcriptie

1 Woningstichting SWZ L93 Versie III, januari 216 verslagjaar

2 Colofon Versie III, januari 216 Verslagjaar Den Haag, januari 216 Benchmark Centrum Foto omslag: Chris Pennarts Achtergrond in Perspectief (CiP) is een uitgave van het Benchmark Centrum (CBC), dat Aedes in 213 met het KWH oprichtte om benchmarken in de corporatiebranche te stimuleren. Omdat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) zich ging richten op haar toezichtstaak, is bij de start van het CBC vastgelegd dat het CBC de openbare uitgave CiP voort zet vanaf. De CiP is opgebouwd uit cijfers uit de dvi, de dpi en de Aedes Benchmark. Voor het benchmarken met de data uit deze publicatie, kunnen corporaties terecht bij de online benchmarktool van het CBC. ( Aansprakelijkheid Hoewel de informatie in deze rapportage met de grootste zorg is samengesteld, aanvaardt het CBC geen aansprakelijkheid voor eventuele fouten, onnauwkeurigheden of onvolledigheden. Het gebruik van informatie van deze rapportage ontslaat de gebruiker niet van de noodzaak om de gepaste zorgzaamheid aan de dag te leggen bij het verifiëren van de inhoud. Elk gebruik door een corporatie van deze rapportage, valt onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid. Adresgegevens Benchmark Centrum p/a Aedes vereniging van woningcorporaties Postbus AC Den Haag Telefoonnummer +31 ()

3 in Perspectief Versie III verslagjaar Inhoudsopgave 1 Algemeen Algemene gegevens corporatie Volkshuisvestelijke gegevens Verhuur Kwaliteit van de voorraad Nieuwbouw en mutaties in het bezit Bedrijfsvoering Netto bedrijfslasten Netto kasstroom Kosten en opbrengsten productie Rentedekkingsgraad Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie Vastgoed Langlopende leningen Financiële positie en perspectief Volkshuisvestelijk vermogen Risicobeoordeling

4 Afbeelding 1: Ontwikkeling fte's Afbeelding 2: Ontwikkeling gewogen verhuureenheden

5 in Perspectief Versie III, verslagjaar 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie Tabel 1: gegevens en aantal fte's Naam corporatie Woningstichting SWZ L-nummer L93 Vestigingsplaats Zwolle Grootteklasse vhe's Aantal fte's 87 Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden Huurwoningen Onzelfstandig overige wooneenheden 71 Totaal aantal woongelegenheden Garages m2 676 (weging,2) 135 Bedrijfsruimten/winkels DAEB m2 5 (weging 2,) 1 Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB m2 64 (weging 1,) 64 Overig bezit 8.71 m2 517 (weging,2) 13 Totaal aantal verhuureenheden ongewogen Totaal aantal verhuureenheden gewogen Totaal aantal verhuureenheden gewogen (gemiddeld over 213/) Tabel 3: Wonen en zorgeenheden* Aantallen Nultredenwoningen Percentage t.o.v. totaal aantal woongelegenheden , ,6 Gehandicaptenwoningen 62,8 Bestemd voor GGZ patiënten 42,6 - - Verhuurd aan zorgorganisaties extramuraal 188 2,5 Verhuurd aan zorgorganisaties intramuraal 13 1,7 Ouderenwoningen Bestemd voor overige bewoners * Door een gewijzigde methodiek zijn niet alle cijfers van beschikbaar. In de CiP 213 is wel voor alle corporaties een doorsnede opgenomen. Tabel 4: Verbindingen Oppervlakte Aantallen Aantal verbindingen 4 Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen Totaal aantal niet-woongelegenheden in verbindingen Bedrag kapitaaldeelname (incl. agio) (x 1.) Verstrekte leningen (x 1.) m 2 4 Rekening courant (x 1.) Verstrekte garanties (x 1.) 5

6 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 3: Samenstelling van het bezit naar regio Afbeelding 4: Samenstelling van het bezit naar type woning Afbeelding 5: Samenstelling van het bezit naar bouwperiode 6 1 Algemeen

7 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio Aantal woongelegenheden IJsselvallei Aandeel bezit in % totaal bezit , Tabel 6: Samenstelling van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Eengezinswoningen 44,4 45,9 41,1 Meergezinsetagebouw zonder lift t/m 4 lagen 26,6 2,8 25,9 Meergezinsetagebouw met lift 15,1 15,8 14,9 Hoogbouw 12,9 12, 11,7,9 5,6 6,4 Onzelfstandige overige wooneenheden Tabel 7: Bouwperiode van het bezit (in % van de voorraad woongelegenheden) Bouwperiode tot ,4 5, 7,8 Bouwperiode ,3 13,8 13, Bouwperiode ,1 17,1 16,5 Bouwperiode ,3 2,1 17,7 Bouwperiode ,1 19,1 2,4 Bouwperiode ,7 9,2 1,8 Bouwperiode ,9 8,9 8,6 Bouwperiode 21 en later 9,2 6,3 5,4 Tabel 8: Energielabels woongelegenheden Aantallen Percentage t.o.v. totaal aantal Energielabel AAA 3,4,2,2 Energielabel AA 45,6,4,3 Energielabel A ,3 8,1 7,7 Energielabel B ,4 16,1 15,2 Energielabel C ,8 29,1 28,2 Energielabel D ,2 22,4 22,4 Eergielabel E 681 9,1 12, 11,4 Energielabel F 344 4,6 5,9 5,6 Energielabel G 269 3,6 3,2 3,8, 2,6 5, Energielabel onbekend 7

8 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 6: Mutatiegraad Afbeelding 7: Huurprijsontwikkeling (% groei t.o.v. voorgaande jaar) Afbeelding 8: Huur in percentage max toegestane huur, DAEB en niet DAEB 8 1 Algemeen

9 in Perspectief Versie III, verslagjaar 2 Volkshuisvestelijke gegevens 2.1 Verhuur Tabel 9: Verhuurgegevens Mutatiegraad* 8,4 8,6 8,9 7,9 8,1 Huurachterstand* (%),8,8,7 1,1 1, Huurderving marktomstandigheden* (%),6,4,3 1,,9 Huurderving projectleegstand* (%),,,,3,5 Huurprijs per maand per woongelegenheid Huurprijs per maand huurwoningen Huurprijs per maand onzelfstandig overige wooneenheden Huur / maximaal toegestane huur DAEB (%)* 67,8 69,3 7,4 68,9 7,1 Huur / maximaal toegestane huur niet DAEB (%)* 74,7 77,7 78,7 82,7 86,2 3,5 4, 4,1 4,4 4,2 Huurprijs per woongelegenheid per jaar (in ) Huurprijsontwikkling (% t.o.v. voorgaand jaar) - 6,1 7,6 5,2 5,7 Huur / WOZ-waarde (%)* * alleen voor huurwoningen Tabel 1: Huurprijsontwikkeling Tabel 11: Prijssegmenten huurwoningen Aantallen Aandeel in % Goedkope huurwoningen ,9 13,1 14,8 Betaalbare huurwoningen ,1 65,9 64,7 Dure huurwoningen < huurtoeslaggrens ,8 16,4 15,8 Dure huurwoningen > huurtoeslaggrens ,2 4,7 4,6 9

10 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 9: Toewijzingen binnen en buiten inkomensgrens uit de Wht Afbeelding 1: Huurovereenkomsten EU-norm onder en boven percentage 1 2 Volkshuisvestelijke gegevens

11 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 12: Toewijzingen Aantallen Totaal toewijzingen in % Toewijzing binnen inkomensgrenzen uit de Wht ,8 71,9 75, Toewijzing buiten inkomensgrenzen uit de Wht ,2 28,1 25, Passend* ,4 76,9 76,5 Te duur ,4 2,8 21, ,2 2,2 1,9 Te goedkoop 212- * Let op: In deze definitie van passend toewijzen wordt het verhuren van dure woningen aan hoge inkomens ook meegeteld. Dit is breder dan de definite die gehanteerd wordt voor het wettelijk passend toewijzen. Tabel 13: Aangegane huurovereenkomsten Aantal huurovereenkomsten onder EU-norm lagere inkomens Aantal huurovereenkomsten boven EU-norm lagere inkomens Totaal 11

12 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 11: Aantal WWS punten DAEB en niet DAEB Afbeelding 12: Gemiddelde puntprijs huurwoningen Afbeelding 13: Ontwikkeling onderhoud van de woongelegenheden 12 2 Volkshuisvestelijke gegevens

13 in Perspectief Versie III, verslagjaar 2.2 Kwaliteit van de voorraad Tabel 14: Kwaliteit en prijs-kwaliteitverhouding Gemiddelde aantal punten woningwaardering DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering niet DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte DAEB huurwoningen Gemiddelde aantal punten woningwaardering oppervlakte niet DAEB huurwoningen Puntprijs (x 1) DAEB huurwoningen 3,44 3,37 3,44 Puntprijs (x 1) niet DAEB huurwoningen 3,91 4,21 4,33 Tabel 15: Onderhoud van de woongelegenheden (in per gewogen VHE) Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Totaal onderhoud

14 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 14: Investering per verbeterde woongelegenheid Afbeelding 15: Kosten energiemaatregelen per investering Afbeelding 16: Uitgaven leefbaarheid 14 2 Volkshuisvestelijke gegevens

15 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 16: Verbetering van de woongelegenheden Totaal aantal woningverbeteringen Totaal investering in woningverbetering (x 1.) Investering per verbeterde woongelegenheid ( ) Totaal investering in energiemaatregelen (x 1.) Kosten energiemaatregelen per investering ( ) ,6 9,5 8,5 31,5 32,8 29,4 33,9 3,7 7,2 5,6 6,4 17,9 14,6 * cijfers uit dpi Tabel 17: Investering in energie Totaal aantal energiemaatregelen * cijfers uit dpi Tabel 18: Wonen en zorg Aandeel ouderenwoningen* Aandeel nultredenwoningen* Toewijzingen woongelegenheden ouderen (in %) * in % ten opzichte van woongelegenheden Tabel 19: Uitgaven leefbaarheid Realisatie in per woongelegenheid Prognose* Sociale activiteiten Fysieke activiteiten Totaal * Jaargemiddelde tijdens de prognoseperiode 15

16 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 17: Saldo, realisatieperiode (3 jaarsgemiddelde 212-) Afbeelding 18: Saldo, prognoseperiode (5 jaarsgemiddelde ) 16 2 Volkshuisvestelijke gegevens

17 in Perspectief Versie III, verslagjaar 2.3 Nieuwbouw en mutaties in het bezit Tabel 2: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, realisatie (3 jaar gemiddelde 212-) Jaargemiddelde in % voorraad Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen 1,5 1,2 1, Sloop woongelegenheden 2,3,4,4 Aankoop woongelegenheden,,2,2 Verkoop bestaande woongelegenheden,7,6,9 Nieuwbouw koopwoningen,5,1,1 Tabel 21: Nieuwbouw en mutaties in het bezit (TI inclusief verbindingen)*, prognose (5 jaar gemiddelde ) Totaal woningvoorraad in bezit (incl. verbindingen, ) Nieuwbouw huurwoningen 1,2,8,8 Sloop woongelegenheden,6,4,5 Aankoop woongelegenheden,,1,1 Verkoop bestaande woongelegenheden,7,6,9 Nieuwbouw koopwoningen,1,1,1 * betreft woongelegenheden 17

18 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 19: Netto bedrijfslasten Afbeelding 2: Aantal VHE/fte 18 2 Volkshuisvestelijke gegevens

19 in Perspectief Versie III, verslagjaar 3 Bedrijfsvoering 3.1 Netto bedrijfslasten Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark (per vhe x 1) Personeelslasten (geharmoniseerd) Overige bedrijfslasten (geharmoniseerd) Leefbaarheidsuitgaven (geharmoniseerd) Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten Overige bedrijfsopbrengsten (geharmoniseerd) Saldo lasten baten servicecontracten Tabel 22 Tabel 23 Tabel 24: Specificatie fte's Personeelskosten per fte Aantal VHE per fte 19

20 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 21: Netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen Afbeelding 22: Prognose netto exploitatie kasstroom per VHE na toerekeningen, Bedrijfsvoering

21 in Perspectief Versie III, verslagjaar 3.2 Netto kasstroom Tabel 25: Netto exploitatie kasstroom (x 1 per vhe) Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen Tabel 26: Netto exploitatie en operationele kasstroom na toerekeningen (x 1 per vhe) prognose Netto exploitatie kasstroom Ontvangsten en uitgegeven rente, overheidsbijdragen, vennootschapsbelasting en sectorspecifieke heffingen Operationele kasstroom na toerekeningen

22 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 23: Opbouw stichtingskosten nieuwbouw huurwoningen Afbeelding 24: Netto verkoopresultaat nieuwbouw koopwoningen 22 3 Bedrijfsvoering

23 in Perspectief Versie III, verslagjaar 3.3 Kosten en opbrengsten productie De cijfers in tabel 27 t/m 32 zijn gebaseerd op de prognose uit de dpi en zijn bedoeld om de productie weer te geven. In tabel 2 is de realisatie in aantallen opgenomen als 3-jaarsgemiddelde, uitgedrukt in het percentage van de voorraad. Tabel 27: Nieuwbouw huurwoningen Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Totaal nieuwbouw huurwoningen Gemiddelde overige kosten Gemiddelde bruto stichtingskosten * cijfers uit dpi Tabel 28: Nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Totaal nieuwbouw overige (niet) woongelegenheden Gemiddelde grondkosten Gemiddelde bouwkosten Gemiddelde overige kosten Gemiddelde bruto stichtingskosten * cijfers uit dpi Tabel 29: Nieuwbouw koopwoningen Totaal nieuwbouw koopwoningen Gemiddelde bruto stichtingskosten Gemiddelde netto verkoopresultaten * cijfers uit dpi 23

24 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 25: Verkoopprijs bestaand bezit Afbeelding 26: Uitgaven verbeteringen en renovaties 24 3 Bedrijfsvoering

25 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 3: Verkoop bestaand bezit Aantallen Uitgaven Aantallen Bruto verkoopprijs Verkoopkosten * cijfers uit dpi Tabel 31: Verbeteringen en renovaties * cijfers uit dpi Tabel 32: Sloop woongelegenheden Aantallen Kosten * cijfers uit dpi 25

26 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 27: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroom (index) 26 3 Bedrijfsvoering

27 in Perspectief Versie III, verslagjaar 3.4 Rentedekkingsgraad Tabel 33: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave , 2,25 2,8 2,18 2,28 2,33 2,59 * Zie toelichting voor gevolgde definitie Tabel 34: Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave prognose Rentedekkingsgraad op basis van kasstroomopgave 2,24 * Zie toelichting voor gevolgde definitie 27

28 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 28: Bedrijfswaarde en volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Afbeelding 29: WOZ/Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde woongelegenheden 28 3 Bedrijfsvoering

29 in Perspectief Versie III, verslagjaar 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie 4.1 Vastgoed Tabel 35: Bedrijfswaarde (per VHE x 1) Opgave corporatie Stap 1 aanpassen discontering Stap 2 verkoopportefeuille Stap 3 parameters Stap 4 heffing Stap 5 levensduur Stap 6 restwaarde ,9 9,1 7,8 8,7 8,2 Stap 7 lastenniveau Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Tabel 36: WOZ-waarde (per woongelegenheid x 1) Huurwoningen Onzelfstandig overige wooneenheden Tabel 37: Kengetal vastgoed Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur 29

30 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 3: Waarde grondposities per VHE Afbeelding 31: Waarde reeds opgeleverde woningen 3 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

31 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 38: Grondposities Waarde grondposities (per VHE x 1) Aantal m met bouwbestemming Aantal m zonder bouwbestemming Afwaardering (waardemutaties) (per VHE x 1) Tabel 39: Niet verkochte nieuwbouw koopwoningen (per woning x 1) Aantal reeds opgeleverde woningen Waarde reeds opgeleverde woningen ( ) Aantal in aanbouw zijnde woningen Waarde in aanbouw zijnde woningen ( ) Tabel 4: Verkoop onder voorwaarden Aantal onder voorwaarde verkochte woongelegenheden* * inclusief nog niet teruggekocht 31

32 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 32: Rentelasten per VHE Afbeelding 33: Aflossingsratio op basis van kasstroom 32 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

33 in Perspectief Versie III, verslagjaar 4.2 Langlopende leningen Tabel 41: Leningenportefeuille (x 1) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor DAEB activiteiten (in 1.) Niet WSW geborgde leningen in het eerste prognosejaar voor niet DAEB activiteiten (in 1.) Nominale waarde langlopende leningen per vhe Kortlopende schulden per vhe WSW geborgde en gestorte leningen in het eerste prognosejaar (in 1.) Tabel 42: Rentelasten op leningenportefeuille Rentelasten per vhe (x 1) Rentelasten op leningenportefeuille (in %) ,1 3,85 3,8 4,25 4,2 3,9 4,7 4, Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio Aflossingsratio op basis van kasstroom 3,9 4,7 Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio dpi prognose Aflossingsratio dpi ,2 5,8 5, 5,4 6,6 33

34 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 34: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Afbeelding 35: Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) 34 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

35 in Perspectief Versie III, verslagjaar Tabel 45: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde per VHE Rentabiliteitswaarde leningen per VHE Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen 1,7 1,4 1,3 1,7 1,6 Loan to value (langlopende schulden / volkshuisvestelijke exploitatiewaarde),62,73,82,65,66 Loan to value (langlopende schulden / WOZwaarde,25,27,27,27,24 35

36 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 36: Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Afbeelding 37: Volkshuisvestelijk vermogen per VHE 36 4 Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie

37 in Perspectief Versie III, verslagjaar 5 Financiële positie en perspectief 5.1 Volkshuisvestelijk vermogen Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar Volkshuisvestelijk vermogen als % balanstotaal Volkshuisvestelijk vermogen per VHE ,3 3, 22,1 37,4 33, Tabel 47: Volkshuisvestelijk vermogen prognose Volkshuisvestelijk vermogen in 217 per VHE Volkshuisvestelijk vermogen in 219 per VHE

38 in Perspectief Versie III, verslagjaar Afbeelding 38: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), 217 Afbeelding 39: Risicobeoordeling (in % van balanstotaal), Financiële positie en perspectief

39 in Perspectief Versie III, verslagjaar 5.2 Risicobeoordeling Tabel 48: Risicobeoordeling in verslagjaar Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) 15,4 14,8 14, ,8 8,8 9, ,4 9,8 9, , 8,1 8, , 15,7 16, , 1,9 2, ,9 9,4 1, ,9 1, 9, ,1 8,8 9, ,4 16,5 17, , 4,1 3, Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 217 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macro-economisch risico (% van balanstotaal) Macro-economisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) Tabel 5: Risicobeoordeling prognose 219 Marktrisico (% van balanstotaal) Marktrisico ( per VHE) Macro-economisch risico (% van balanstotaal) Macro-economisch risico ( per VHE) Operationeel risico (% van balanstotaal) Operationeel risico ( per VHE) Totaal risico (% van balanstotaal) Totaal risico ( per VHE) Opslag vanwege marktwaardetoets (% van balanstotaal) Opslag vanwege marktwaardetoets ( per VHE) 39

40