Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Transcriptie

1 Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013

2 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen) b. Project B (71 eengezinswoning) 1. Fondsvorming 1

3 Vraagstelling: Is businesscase rendabel en financierbaar? Niet gekeken naar volkshuisvestelijke of technische afwegingen Doorrekenen van werkelijk project, met daarbij twee centrale vragen 1. Is een dergelijke renovatie rendabel? 2. Is het financierbaar? Marktwaarde in verhuurde staat is het uitgangspunt omdat: 1. Maakt werkelijke inbrengwaarde inzichtelijk 2. Laat zien of voldoende onderpand aanwezig is na renovatie 3. Houd naast huurpotentieel ook rekening met waardeontwikkeling 4. Geeft de mogelijkheid om te spiegelen aan de markt 5. Externe financiers (anders dan WSW/sectorbanken) kennen bedrijfswaarde niet 2

5 Uitgangspunten I Parameter Omvang portefeuille Toelichting 240 woningen Huur: Huidige huur Maximaal redelijk Huur na ingreep Maximaal redelijk na ingreep (inclusief energielasten) 711 (inclusief energielasten) Huurharmonisatie 90% van maximaal redelijke huur Investering per woning * Bestaande schuld per woning ** WOZ waarde Leegwaarde 90% WOZ waarde Waardesprong na ingreep 10,2% van WOZ waarde *** * Platform31 ** Corporatie in Perspectief, ultimo 2011 *** Dirk Brounen & Nils Kok, 2011, Journal of Environmental Economics and Management. 4

6 Uitgangspunten II Parameter Exploitatielasten Toelichting Conform VEX-normen* Meerjaren onderhoudsbegroting: Voor ingreep Na ingreep Huurprijsontwikkeling Leegwaardeontwikkeling Gemiddeld / jaar ** Onderhoudsbegroting energie-nota-nul woningen *** 2013: 4%, 2014 t/m 2017: 3%, 2018 en verder 2% 2013: -5%, ,67%, 2015: -0.33% 2016 en verder: 2% Rentepercentages: Bestaand geborgd Nieuw geborgd Nieuw mezzanine Creditrente 3,95% ** 3,08% (15-jaars IRS à 2,08% + opslag à 1%) 6% 1,5% Disconteringsvoet t.b.v. marktwaarde Per scenario bepaald aan de hand van opslagen, gemiddeld 7% * Vastgoed Exploitatiewijzer 2013, SDU uitgevers ** Corporatie *** Meerjarenonderhoudsbegroting van BAM voor energie-nota-nul woning referentieproject Apeldoorn (januari 2013) 5

7 Scenario Toelichting Doorexploiteren zonder ingreep Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur Uitponden zonder ingreep Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden verkocht Doorexploiteren met ingreep Investering in duurzaamheid Hogere huuropbrengsten Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur Uitponden met ingreep Investering in duurzaamheid Vrijgekomen woningen worden verkocht Hogere huur- en verkoopopbrengsten 6

8 Het scenario met de hoogste uitkomst bepaalt de marktwaarde Marktwaarde per scenario en funding fonds Voor ingreep Na ingreep Funding fonds Eigen vermogen: (19%) Mezzanine: (21%) Investering: Geborgd nieuw: (31%) Geborgd bestaand: (29%) 0 Doorexploiteren Uitponden Doorexploiteren Uitponden Marktwaarde Financiering 7

9 Rendement Fondsrendement voor financiering Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Rendement 6,4% Rendement corporatie Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Bestaande leningen Nieuwe leningen Totaal Inbreng corporatie Rendement corporatie 8,4% * * Het rendement wordt negatief beïnvloed doordat de eigen middelen in het fonds worden opgebouwd en pas aan het einde van de looptijd vrijkomt. Deze middelen zijn ook te benutten voor tussentijdse aflossing van het vreemd vermogen. 8

10 Ontwikkeling ICR en kasstromen vóór en ná mezzanine financiering Ontwikkeling ICR 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Voor mezzanine financiering Na mezzanine financiering 0, Ontwikkeling operationele kasstroom Na WSW geborde leningen Na 2% normatieve aflossing Na mezzanine financiering

11 Herfinancieringsmogelijkheden bij einde looptijd van het fonds Ontwikkeling LTV * Herfinanciering na jaar % 90% 80% LTV ratio WSW-geborgde financiering (WOZ) LTV ratio WSW-geborgde financiering (marktwaarde) LTV ratio totale financiering (marktwaarde) Jaar 15: Operationele kasstroom Kasstroom na 2% norm. aflossing ICR 3,45 LTV (WOZ) 39% LTV (marktwaarde) 42% 70% 60% 50% Op basis van bovenstaande gegevens is het aannemelijk dat aan het einde van de looptijd van het fonds herfinanciering van de gehele mezzanine financiering met WSW-geborgde leningen plaats kan vinden 40% 30% * Kasstromen en marktwaarde bepaald op basis van doorexploitatiescenario 10

13 Uitgangspunten I Parameter Omvang portefeuille Toelichting 71 woningen Huur: Huidige huur Maximaal redelijk Huur na ingreep Maximaal redelijk na ingreep (inclusief energielasten) 800 (inclusief energielasten) Huurharmonisatie 90% van maximaal redelijke huur Investering per woning Bestaande schuld per woning * WOZ waarde Leegwaarde 90% WOZ waarde Waardesprong na ingreep 10,2% van WOZ waarde ** * Corporatie in Perspectief, ultimo 2011 ** Dirk Brounen & Nils Kok, 2011, Journal of Environmental Economics and Management. 12

14 Uitgangspunten II Parameter Exploitatielasten Toelichting Conform VEX-normen* Meerjaren onderhoudsbegroting: Voor ingreep Na ingreep Huurprijsontwikkeling Leegwaardeontwikkeling Gemiddeld van / jaar *** Onderhoudsbegroting energie-nota-nul woningen ** 2013: 4%, 2014 t/m 2017: 3%, 2018 en verder 2% 2013: -5%, ,67%, 2015: -0.33% 2016 en verder: 2% Rentepercentages: Bestaand geborgd Nieuw geborgd Nieuw mezzanine Creditrente Disconteringsvoet t.b.v. marktwaarde 3,95% *** 3,08% (15-jaars IRS à 2,08% + opslag à 1%) 6% 1,5% Per scenario bepaald aan de hand van opslagen, gemiddeld 7% * Vastgoed Exploitatiewijzer 2013, SDU uitgevers ** Meerjarenonderhoudsbegroting van BAM voor energie-nota-nul woning referentieproject Apeldoorn (januari 2013) *** Corporatie 13

15 Scenario Toelichting Doorexploiteren zonder ingreep Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur Uitponden zonder ingreep Geen investering in de woningen Vrijgekomen woningen worden verkocht Doorexploiteren met ingreep Investering in duurzaamheid Hogere huuropbrengsten Vrijgekomen woningen worden weder verhuurd tegen 90% van maximaal redelijke huur Uitponden met ingreep Investering in duurzaamheid Vrijgekomen woningen worden verkocht Hogere huur- en verkoopopbrengsten 14

16 Het scenario met de hoogste uitkomst bepaalt de marktwaarde Marktwaarde per scenario en funding fonds Voor ingreep Na ingreep Funding fonds Eigen vermogen: (37%) Mezzanine: (3%) Geborgd nieuw: (35%) Investering: Doorexploiteren Uitponden Doorexploiteren Uitponden Marktwaarde Financiering Geborgd bestaand: (25%) 15

17 Rendement Fondsrendement voor financiering Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Rendement 6,3% Rendement corporatie Inbrengwaarde Markwaarde voor ingreep Investering in duurzaamheid Totaal: Bestaande leningen Nieuwe leningen Totaal Inbreng corporatie Rendement corporatie 7,4% * * Het rendement wordt negatief beïnvloed doordat de eigen middelen in het fonds worden opgebouwd en pas aan het einde van de looptijd vrijkomt. Deze middelen zijn ook te benutten voor tussentijdse aflossing van het vreemd vermogen. 16

18 Ontwikkeling ICR en kasstromen vóór en ná mezzanine financiering Ontwikkeling ICR 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Voor mezzanine financiering Na mezzanine financiering 0, Ontwikkeling operationele kasstroom Na WSW geborde leningen Na 2% normatieve aflossing Na mezzanine financiering

19 Herfinancieringsmogelijkheden bij einde looptijd van het fonds Ontwikkeling LTV * Herfinanciering na jaar % 90% 80% 70% 60% 50% LTV ratio WSW-geborgde financiering (WOZ) LTV ratio WSW-geborgde financiering (marktwaarde) LTV ratio totale financiering (marktwaarde) Jaar 15: Operationele kasstroom Kasstroom na 2% norm. aflossing ICR 3,29 LTV (WOZ) 34% LTV (marktwaarde) 42% Op basis van bovenstaande gegevens is het aannemelijk dat aan het einde van de looptijd van het fonds herfinanciering van de gehele mezzanine financiering met WSW-geborgde leningen plaats kan vinden 40% 30% 20% * Kasstromen en marktwaarde bepaald op basis van doorexploitatiescenario 18

21 Door een energiefonds op te richten wordt de renovatie-investering afgezonderd van de woning Variant 1: Inbreng van de renovatie-investering Toelichting Woningcorporatie Woningcorporatie Woningcorporatie In variant 1 wordt een gezamenlijk energiefonds opgericht, maar blijven de woningen in eigendom van de woningcorporaties Energiefonds Additionele kasstroom Renoveren van woningen De renovatie-investering vindt plaats in het energiefonds en de woningcorporaties dragen alle additionele kasstromen die voortkomen uit de renovatie over aan het energiefonds Op basis van deze kasstromen trekt het energiefonds zelfstandig financiering aan voor de investering Rente Financiering 20

22 Door een exploitatiefonds op te richten worden de gehele woningen afgezonderd van de woningcorporatie Variant 2: Volledige inbreng van de woning Toelichting Woningcorporatie Woningcorporatie Woningcorporatie In variant 2 brengen de woningcorporaties de te renoveren woningen onder in een vastgoed exploitatiefonds Rendement De woningcorporatie verkrijgt hiervoor een nader vast te stellen inbrengwaarde en een deel eigen vermogen Woningen Inbreng waarde Vastgoed exploitatiefonds Eigen vermogen Renoveren van woningen De inbrengwaarde van de woningen en de renovatie-investering worden gefinancierd met de gehele woning en haar exploitatiekasstroom als zekerheid Het netto rendement na financieringslasten kan worden uitgekeerd aan de woningcorporaties Rente Financiering 21

23 Is uw renovatie-opgave (financiëel) haalbaar? Finance Ideas helpt corporaties om inzicht te krijgen in de financiële haalbaarheid én financieringsmogelijkheden van renovatie-investeringen: Is een renovatie rendabel te maken, en wat heeft de investering voor invloed op investeringsruimte in de rest van de woningportefeuille? Hoe bepalen we de waarde van het renovatieproject? Is de renovatie financierbaar? Voor zowel nul-op-de-meter Finance Ideas woningcorporaties over de businesscase en financiële haalbaarheid Neem voor een informatief gesprek over de haalbaarheid van uw renovatie-opgave contact op met Victor Burger, directeur wonen of bel

24 Contactgegevens Finance Ideas B.V. Maliebaan CA Utrecht Tel: Fax: