De waarde van marktwaarde

Transcriptie

1 De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes

2 Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector Overstap Woonstad Rotterdam naar marktwaarde Marktwaarde, nieuw begrip voor meeste corporaties Het handboek met de basis en full variant Rol van taxateurs

3 Aanleiding: de nieuwe woningwet (1) Beperking van het werkdomein corporaties tot kerntaken. Primaire focus op het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en bepaald maatschappelijk vastgoed, en het uitvoeren van beperkte leefbaarheidstaken. Administratieve OF juridische scheiding sociale en commerciële activiteiten (DAEB / niet-daeb). Administratieve scheiding: strenge eisen voor nieuwe commerciële activiteiten, markttoets, rendements- en financieringseisen. Juridische scheiding: beoordeling rendements- en financieringseisen op moment van splitsing.

4 Aanleiding: de nieuwe woningwet (2) Gewijzigd toezicht: Autoriteit Woningcorporaties Sterkere rol Gemeente Ingrijpende aanpassing Woning Waardering Stelsel Bevriezing liberalisatiegrens gedurende 3 jaar op 710 Passendheidstoets bij sociale verhuur: 95% onder de huurtoeslaggrens Waardering vastgoed op Marktwaarde Verhuurde Staat

5 De corporatiesector Met 2,4 miljoen woningen huisvesten corporaties 1 op de 3 huishoudens. 40% eengezinswoningen, rest portiek en flatwoningen. Gemiddelde huurprijs: 470 per maand. o 16% Goedkoop o 66% Betaalbaar o 14% Duur o 4% Geliberaliseerd 371 corporaties woningen minder dan woningen tot woningen tot woningen tot woningen meer dan woningen

6 Kengetallen Woonstad Rotterdam Aantallen (excl. Stadswonen Rotterdam) huurwoningen BOG + parkeren verkocht onder voorwaarden Totaal WOZ < % % % > % Bouwjaar huurwoningen % % % % % 2000 nu 5% Huurprijsklassen (2014) Goedkoop 28% Betaalbaar 56% Duur 11% Geliberaliseerd 5% Verhouding Eengezinswoningen 11% Meergezinswoningen 89% Rotterdam Noord 62% Rotterdam Zuid 38% Stadswonen Rotterdam (acquisitie 2015) Kamers & studio s 250 Appartementen 900 BOG + parkeren

7 Marktwaarde 1 e stap professionalisering vastgoedsturing bij Woonstad Rotterdam Woonstad Rotterdam is in 2012 gestart met interne professionaliseringslag op het gebied van vastgoedsturing. Marktwaarde levert een belangrijke bijdrage: o Meer transparantie in waarde vastgoedportefeuille en omvang eigen vermogen o Meer inzicht in eigen vastgoedportefeuille (datakwaliteit) o Risico s beter in beeld o Betere kaders voor investeringsbeslissingen o Meer inzicht in offer bij maatschappelijk investeren o Toename interne kennis over de vastgoedmarkt o Meer focus op waardeontwikkeling en kwaliteit

8 Impact overstap naar marktwaarde bij Woonstad Rotterdam 6 Waarde woningportefeuille 31 december 2011 (x 1 miljard) ,2 4,8 3,4 1,9 1,6 WOZ-waarde Geschatte leegwaarde Marktwaarde verhuurde staat Bedrijfswaarde Boekwaarde (hist. kostprijs) Toename Eigen Vermogen met 1,8 miljard!!!

9 Enorm project om eenheden te waarderen op marktwaarde Geen courante markt, weinig referenties Daarom modelmatige benadering met Reaturn TMS (Reasult) Externe toets 1/3e deel van de taxaties door vaste taxateurs Betaalbaar proces, daarom geen volledige taxatie, zonder toets van bestemmingsplan en kadaster Wel onafhankelijk van eigen beleid, marktpotentieel is leidend Belangrijkste issue: dataverzameling en datakwaliteit Starten is het belangrijkst. Relevante data overal vandaan gehaald, zowel intern als extern (oa Gemeentebelastingen) Initiële waardering had een doorlooptijd van 6 maanden Maar dan: gewenningstijd organisatie minstens 3 jaar

10 Marktwaarde: nieuw begrip voor de meeste corporaties Traditioneel: o Balanswaardering op basis van historische kostprijs OF bedrijfswaarde met CFV/WSW parameters. o IPD Corporatie Index t.b.v. inzicht in marktwaarde en rendementen (2013: 33 deelnemers). 2011: RJ645 dwing tot keuze balanswaardering o Waarderen als bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging. o Jaarrekening 2013: 38 corporaties met balanswaardering op marktwaarde. Met name grotere corporaties. Nieuwe woningwet stelt marktwaarde verplicht voor jaarrekening 2016 (peildatum ).

11 De hele corporatiesector gaat over naar marktwaarde Marktwaarde dwingend voorgeschreven Woningwet. Motivatie: o Uniformiteit o Professionalisering o Transparantie o Verantwoording Uitgangspunten: Marktwaarde op basis van Discounted Cashflow methode (DCF), hoogste van uitpondscenario versus doorexploitiescenario. Aansluiting zoeken bij bestaande best practices en aanbevelingen (RJ213, IPD-richtlijnen, PTA).

12 Oplossing: handboek modelmatig waarderen (basis & full) Rekening houden met de grote verschillen tussen corporaties in werkwijze, professionaliteit en kennis over marktwaarde. Daarom Handboek Modelmatig Waarderen, met een onderscheid tussen basis en full variant. Handboek geeft uitsluitsel, resp. een handreiking voor tal van variabelen in het taxatiemodel. Handboek wordt jaarlijks herijkt. Doel van het handboek: bewaken vergelijkbaarheid; ondersteunen grote groep woningcorporaties die nog geen ervaring met marktwaarde heeft; beperking van de administratieve lasten.

13 Basis versus Full variant Basisvariant Waardering op basis van waarderings-handboek, d.w.z. zonder inbreng taxateur. Geschikt voor portefeuillewaardering t.b.v. jaarrekening, niet geschikt voor sturing op complexniveau. Accountant controleert toepassing handboek. Full variant Sluit aan op huidige praktijk, met rol voor taxateur. Geschikt voor vastgoedsturing. Vrijheidsgraden taxateur om tot aannemelijke complexwaarde te komen, d.m.v. toepassing onderstaande parameters. o markthuur o leegwaarde(stijging) o bijzondere uitgangspunten o disconteringsvoet o mutatiekans o erfpacht o onderhoud Rol accountant vergelijkbaar aan huidige praktijk.

14 Rol Taxateur: corporaties adviseren bij eerste stappen naar marktwaarde Beginnen is het belangrijkst. Ook zonder 100% datakwaliteit. Daarna gefocust verbetering datakwaliteit nastreven. Data-uitwisseling en work-flow management opzetten. o Corporatie accordeert basisgegevens o Taxateur valideert modelparameters o Interne concept taxatie complex door corporatie o Taxateur toetst concept taxatie en stelt deze bij dmv vrije parameters Inzicht bieden in effect en samenhang van de vrije parameters. Waarom, en hoe houdt dit verband met kansen en risico s. Inzicht geven in ontwikkeling van de woningmarkt en de vastgoedbeleggingsmarkt.

15 Rol Taxateur: koudwatervrees wegnemen

16 Dank voor uw aandacht 100% verbonden met Rotterdam Woonstad Rotterdam is een maatschappelijke onderneming die gericht investeert in wijken en buurten die dat nodig hebben. Omdat mensen met een smallere beurs prettig moeten kunnen wonen in betaalbare, toekomstbestendige woningen. Ook bieden wij goede woningen aan jonge hoogopgeleiden en gezinnen met een middeninkomen, om deze groepen voor de stad te behouden. Onze medewerkers zetten zich hiervoor met passie en gedrevenheid in. Samen met bewoners, de gemeente en andere partners werken we aan Rotterdam als aantrekkelijke woonstad, waar huurders en kopers graag willen wonen, leven en werken.

17