Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen

Transcriptie

1 Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Met behulp van de stappen in deze hulpwijzer kunnen gemeenten zich voorbereiden op het geven van een zienswijze bij het van hun corporatie.

2 Samen naar een passende voorraad hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Wat is scheiden en splitsen? Op basis van de Woningwet scheiden corporaties vanaf 1 januari 2018 hun bezit in DAEB en niet-daeb. DAEB en niet-daeb De kernvoorraad van de corporatie komt in de DAEB-tak terecht. Voor deze woningen gelden toewijzingsregels, zoals een inkomenstoets, een maximale huur en huurprijsstijging en de passendheidstoets. Voor de woningen in de niet-daeb gelden geen toewijzingsregels. Administratieve scheiding of juridische splitsing Een corporatie kan ervoor kiezen om de niet-daebactiviteiten binnen de eigen organisatie via een gescheiden boekhouding administratief te scheiden. Ook kan de corporatie ervoor kiezen om de niet-daebactiviteiten af te splitsen in een juridische dochter. Als laatste kan de corporatie deel administratief scheiden en een deel onderbrengen in een dochter. Uitzondering: kleine corporaties Sommige corporaties hoeven niet de scheiden of splitsen. Dit zijn corporaties: - met een omzet lager dan 30 miljoen, - een niet-daeb-omzet van lager dan 5%, én - een totale niet-daeb-portefeuille van lager dan 10%. Zienswijze Het moet voor 1 januari 2017 zijn ingediend door de corporatie. Hierbij moeten zienswijzen worden bijgevoegd van de gemeente(n) waarin de corporatie actief is. Ook moeten zienswijzen worden bijgevoegd van de huurdersorganisaties. Waarom is dit belangrijk voor gemeenten? In de Woningwet is vastgelegd dat corporatie, gemeente en huurdersorganisatie samen verantwoordelijk zijn voor de manier waarop de corporatie bijdraagt aan de lokale doelstellingen. Het scheiden heeft in één keer grote invloed op de totale woningvoorraad en de koers van de corporatie. Tegelijk is het tijdpad kort. Al in het najaar van 2016 moeten de gemeente en de huurdersorganisatie hun zienswijze geven op het van de corporatie. Gemeenten en huurdersorganisaties kunnen zich al eerder voorbereiden. De hulpwijzer bestaat uit: De tijdlijn voor het scheiden en splitsen Een korte uitleg over de stappen Een overzicht van alle stappen Elke stap uitgewerkt, inclusief handige tips om goed en snel aan de slag te gaan Let op! Ga eerst na of de corporaties in de gemeente moeten scheiden of splitsen, of dat zij vallen onder de uitzondering. Meer informatie over de wettelijke eisen bij het scheiden en splitsen en hulp bij het maken van een kader is te vinden op de website

3 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Tijdlijn TIP Tijdlijn voor het scheiden en splitsen Wacht niet tot najaar 2016 om na te denken over de zienswijze. De stappen uit deze hulpwijzer kunnen helpen om al in de zomer aan de slag te gaan. Juni 2016: Beoordelingskader Autoriteit beschikbaar Najaar 2016: Opstellen van zienswijze en reactie daarop 1 januari 2017: Deadline inleveren door corporaties 1 juli 2017: Deadline inleveren definitief voorstel door corporaties STAPPEN UIT DE HULPWIJZER Maart 2016: beoordelingskader In het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties staat aan welke eisen het van de corporatie moet voldoen. Ook staat opgenomen hoe de Autoriteit zal omgaan met de zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties. De Autoriteit beoordeelt de len aan de hand van het beoordelingskader. Najaar 2016: uiterste moment om het te delen met gemeente en huurdersorganisatie Gemeenten en huurders krijgen zes weken de tijd om een zienswijze op te stellen. De stappen in deze hulpwijzer zorgen ervoor dat corporatie, gemeente en huurders zich hierop kunnen voorbereiden. 1 januari 2017: inleveren De corporatie moet vóór 1 januari 2017 haar indienen bij de Autoriteit, inclusief de zienswijzen van gemeenten en huurdersorganisaties. In het voorstel staat in elk geval: Of de corporatie administratief scheidt of juridisch splitst Welke woningen in welke tak worden geplaatst 10-jaars kasstroomoverzicht 1 juli 2017: inleveren definitief voorstel De corporatie moet vóór juli zijn hebben geactualiseerd op basis van de door de accountant geaccordeerde cijfers over 2016.

4 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stappen Stappen in de hulpwijzer De stappen in de hulpwijzer zijn: De spelers in de hulpwijzer zijn: 1. Afspraken maken proces Deze afspraken bepalen hoe het tijdpad in 2016 eruit gaat zien en wanneer er iets wordt verwacht van partijen. 2. Eigen inbreng bepalen Uit de woonvisie volgt het kader van waaruit de gemeente het beoordeelt. 3. Afstemmen van kaders en De corporatie houdt niet alleen rekening met de van de gemeente, maar ook met die van de huurdersorganisatie en andere gemeenten waar de corporatie werkzaam is. 4. Afstemmen van Aan de hand van haar kader kan de gemeente bekijken of het voorstel past bij het lokale volkshuisvestelijke beleid. 5. Eerste oordeel De gemeente maakt een eerste zienswijze op het concept. Aan de hand hiervan kan de corporatie haar aanpassen. 6. Zienswijze opstellen Het inclusief zienswijzen moet uiterlijk 31 december 2016 door de Autoriteit woningcorporaties zijn ontvangen. Corporatie Gemeente Regiogemeenten Autoriteit woningcorporaties TIPS De gemeente bepaalt zelf of en op welke manier zij betrokken wil zijn bij het scheiden of splitsen. Dit kan afhangen van de algemene band met de corporatie, met de manier waarop de corporatie nu te werk gaat en of de huurdersorganisatie hierover tevreden is. Ook kan het afhangen van tijd en capaciteit. Leeswijzer voor het blokkenschema In het blokkenschema op de volgende pagina staat welke speler bij welke stap op welk moment een rol speelt. In de pagina s daarna wordt elke stap behandeld: wat gebeurt hier, wat kan de huurdersorganisatie doen en wie heeft de huurdersorganisatie daarvoor nodig?

5 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Overzicht van alle stappen 1. Afspraken maken proces Delen e kaders en Delen afstemming in de regio e kaders en Nader bespreken conceptzienswijzen definitief Indienen Corporatie Leveren input huidige voorraad Opstellen kader kader concept concept definitief Gemeente Opstellen kader lokale vhv beleid Afstemmen met de huurders Afstemmen met de regiogemeenten kader Eerste oordeel concept conceptzienswijze zienswijze Opstellen lokale vhv beleid Afstemmen met de gemeente Eerste oordeel concept conceptzienswijze zienswijze 2. Eigen inbreng bepalen 3. Afstemmen van kaders en 4. Afstemmen van 5. Eerste oordeel 6. Zienswijze opstellen

6 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 1: Afspraken maken proces Afspraken maken proces Delen e kaders en Delen afstemming in de regio e kaders en ontwerp-voorstel Nader bespreken conceptzienswijzen Indienen Eigen inbreng bepalen Afstemmen van kaders en Afstemmen van Eerste oordeel Zienswijze opstellen Stap 1. Afspraken maken over het proces met corporatie, huurdersorganisatie en regiogemeenten Elk van de partijen in de lokale driehoek heeft een taak bij het scheiden en splitsen. Volgens de wet maakt de corporatie het en geven gemeente en huurdersorganisatie hierop een zienswijze. Is een zienswijze negatief, moet de corporatie verantwoorden wat hij heeft gedaan om tot een gesprek te komen en waarom hij het voorstel van de gemeente of huurders niet heeft gevolgd. Nog voordat de partijen beginnen met het formuleren van hun eigen, moeten er dus afspraken worden gemaakt over de samenwerking en afstemming. Deze afspraken bepalen hoe het tijdpad in 2016 eruit gaat zien en wanneer er iets wordt verwacht van partijen. Daarnaast is het belangrijk dat wordt bijgehouden wanneer is gesproken, met wie en waarover. Partijen kunnen er in goed overleg voor kiezen om (delen van) de afstemming extra intensief te doen of juist over te slaan. Dit kan het geval zijn als de corporatievoorraad in die gemeente erg klein is of als het huidige beleid van de corporatie precies past bij het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. TIP Vragen bij het maken van afspraken kunnen zijn: Welke spelers zijn allemaal van belang bij dit proces? Wanneer worden de e kaders en gedeeld en besproken? Wanneer is dat? Wordt er afgestemd in de regio? Wordt dit besproken? Wanneer is dat? Wordt het concept- gedeeld en besproken? Wanneer is dat? Worden de concept-zienswijzen gedeeld en besproken? Wanneer is dat?

7 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 2: Eigen inbreng bepalen Delen e kaders en Corporatie Gemeente Leveren input huidige voorraad Opstellen kader Opstellen kader lokale vhv beleid Stap 2. Eigen inbreng bepalen Het scheiden en splitsen bepaalt hoe de woningvoorraad van de corporatie eruit komt te zien. De gemeente toetst in haar zienswijze of het voorstel past bij het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Veel gemeenten hebben hun volkshuisvestingsbeleid al opgeschreven in een woonvisie. Hieruit volgt het kader van waaruit de gemeente het beoordeelt. De gemeente moet nagaan welke eisen aan de huidige en toekomstige voorraad zij in hun kader willen opnemen. Een handig startpunt hiervoor is de huidige voorraad van de corporatie. Deze informatie is bij de corporatie te krijgen. TIPS Vraag de corporatie om informatie over de huidige voorraad: Hoe groot is de voorraad? Wie woont er? Wat is de staat van de woningen? Waar staan de te liberaliseren woningen? Gebruik bestaande en beschikbare informatie om het kader te bepalen: Woonvisie Woonbehoefte-onderzoek Input van huurders Opstellen lokale vhv beleid Het is van belang dat de van de verschillende partijen met elkaar worden gedeeld. Zo kunnen de partijen rekening houden met elkaars beweegredenen. Daarom is het goed als de e kaders van zowel corporatie als gemeente en huurdersorganisatie, voorzien van een motivatie, met elkaar worden gedeeld. Bepaal welke punten je in het kader wil opnemen: Doelgroep Minimale voorraad Locatie van de voorraad Wens voor vrij huursegment Eigen inbreng bepalen

8 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 3: Afstemmen van kaders en Delen afstemming in de regio e kaders en TIP Corporatie Zorg dat de verschillende zienswijzen elkaar aanvullen en versterken. Zo zal de corporatie eerder aan deze willen voldoen. TIP Gemeente De corporatie moet in elk van de gemeenten een bijdrage leveren. Maak met elkaar afspraken wie wanneer welke bijdrage krijgt. Afstemmen met de regiogemeenten Afstemmen met de huurders Afstemmen met de gemeente Afstemmen van kaders en kader kader Stap 3. Afstemmen van kaders en De corporatie houdt niet alleen rekening met de van de gemeente, maar ook met die van de huurdersorganisatie en andere gemeenten waar de corporatie werkzaam is. Zowel de gemeente als de huurdersorganisatie geeft een zienswijze. Zij hebben ook bij de scheiding, bijvoorbeeld over de grootte van de voorraad of de ruimte voor lage huren of verduurzaming. Aangezien huurders inwoners zijn van de gemeente, is het goed dat hun ook in het kader van de gemeente terugkomen. Regiogemeenten Sommige corporaties zijn in meerdere gemeenten actief. Zij moeten dus rekening houden met meerdere zienswijzen. Daarom kan het handig zijn dat de gemeenten de e kaders met elkaar delen en hierover gesprekken voeren. Zo wordt gezorgd dat de kaders niet botsen en dat niet alleen in de eigen gemeente, maar ook in de regio een goede verdeling van de kernvoorraad is. Het delen en bespreken van de e kaders en met de huurdersorganisatie en regiogemeenten kan ertoe leiden dat het eigen kader wordt aangepast. Het is dus goed om de corporatie en huurdersorganisatie hiervan op de hoogte te houden.

9 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 4: Afstemmen van Nader bespreken Stap 4. Afstemmen van De corporatie maakt, al dan niet op grond van de e kaders en de afstemming met elkaar en met de regio, een concept-. In dit is aangegeven of de corporatie kiest voor een administratieve scheiding of juridische splitsing, welk bezit in welke tak wordt ondergebracht en de grootte van de interne lening. Aan de hand van haar kader kan de gemeente bekijken of het voorstel past bij de volkshuisvestelijk beleid. De manier van scheiden of splitsen en de verdeling van het vastgoed heeft effect op de strategie van de corporatie. Voor gemeenten kunnen de volgende onderwerpen van belang zijn: Effect op: Huidige voorraad Toekomstige voorraad Onderwerpen: Prestatieafspraken Minimale voorraad Grootte van de niet-daeb Regionale afstemming Samenstelling van de wijk Herstructurering Doorstroming Verkoop Plannen in de niet-daeb Corporatie Gemeente Bekijken concept concept Afstemmen van concept Bekijken concept TIPS Veel onderdelen of keuzes in het volgen uit het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties. De corporatie is hieraan gehouden. Een boekhoudkundige keuring door de gemeente is daarom niet nodig. Vraag de corporatie om hun te motiveren. Hier kunnen ze specifiek ingaan op de manier waarop zij zijn omgegaan met de e kaders van de gemeente en de huurdersorganisatie, gegeven het beoordelingskader van de Autoriteit woningcorporaties.

10 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 5: Eerste oordeel conceptzienswijzen Stap 5. Eerste oordeel Zowel de gemeente als de huurdersorganisatie maakt een eerste zienswijze op het concept-. Aan de hand hiervan kan de corporatie haar aanpassen. Corporatie TIPS Zorg dat de zienswijze in lijn is met de woonvisie en eerder gemaakte prestatieafspraken. In de zienswijze geeft de gemeente aan of zij een positieve of negatieve zienswijze geeft. Is deze negatief, motiveert zij dat aan de hand van haar kader. Is een zienswijze negatief, zal de corporatie moeten verantwoorden wat hij heeft gedaan om tot een gesprek te komen en waarom hij het voorstel van de gemeente of huurders niet heeft gevolgd. Tegelijk zal de gemeente moeten onderbouwen waarom zij nadere eisen aan het stelt. Gemeente conceptzienswijze Is de zienswijze negatief? Onderbouw nadere eisen aan het voorstel met data zoals een woonbehoefteonderzoek of bewonersonderzoek. De gemeente kan hiervoor haar kader gebruiken, zolang deze niet strijdig is met de woonvisie of eerder gemaakte prestatieafspraken met de corporatie. Indien mogelijk kan het kader worden onderbouwd met woonbehoefte-onderzoek of andere data. De concept-zienswijzen van de gemeente en huurdersorganisatie kunnen worden gedeeld met elkaar en de corporatie. Zo kunnen zij leiden tot wijzigingen van het. conceptzienswijze Geef concrete suggesties mee waarmee het voorstel kan worden verbeterd. Eerste oordeel

11 Hulpwijzer voor gemeenten bij scheiden en splitsen Stap 6: Zienswijze opstellen Stap 6. Zienswijze opstellen De definitieve stukken zijn de enige wettelijk voorgeschreven stukken in het kader van het scheiden en splitsen. Dit zijn het, de zienswijze van de gemeente en de zienswijze van de huurdersorganisatie. De corporatie moet van elk van de gemeenten waar zij werkzaam is een zienswijze meeleveren. Corporatie Als eerder in het proces afstemming heeft plaatsgevonden over de e kaders, het voorstel en de zienswijzen zal de inhoud van de definitieve stukken voor alle partijen bekend zijn. Ook als de corporatie reeds handelt naar het volkshuisvestelijk beleid of erg weinig bezit heeft in de gemeente zal er voor de gemeente weinig reden zijn tot het geven van een negatieve zienswijze. Het inclusief zienswijzen moet uiterlijk 31 december 2016 door de Autoriteit woningcorporaties zijn ontvangen. Gemeente zienswijze Indienen zienswijze Zienswijze opstellen

12 Verdere informatie over scheiden en splitsen Wettelijke informatie Alle algemene informatie over het scheiden en splitsen is te vinden op Hier staan de wettelijke bepalingen over: Verlicht regime DAEB of niet-daeb Administratieve scheiding of juridische splitsing Zienswijze van gemeente en huurders Beoordelingskader Autoriteit woningcorporaties Zowel bij een administratieve scheiding als bij een juridische splitsing moet de minister in casu de Autoriteit woningcorporaties (Aw) vooraf instemmen met de voorstellen van de corporatie. In het beoordelingskader zijn de beoordelingscriteria opgenomen die de Aw zal hanteren. Strategische informatie Of de corporatie een administratieve scheiding, een juridische splitsing, of de hybride variant doorvoert, heeft effect op de strategie van de woningcorporatie. Hetzelfde geldt voor de verdeling van het vastgoed over de DAEB en niet-daeb. Alle effecten van de verdeling van het vastgoed en de manier van scheiden zijn terug te vinden in het document: Strategische keuzes bij scheiden en splitsen samen op weg naar een passende voorraad.