Marktwaardering voor woningcorporaties. Kans of noodzaak? Resultaten onderzoek. Mei Marktwaardering woningcorporaties

Transcriptie

1 1 Marktwaardering woningcorporaties Marktwaardering voor woningcorporaties Kans of noodzaak? Resultaten onderzoek Mei 2015 KPMG Branchegroep Woningcorporatie

2 2 Marktwaardering woningcorporaties Verantwoording

3 3 Marktwaardering woningcorporaties Veel corporaties bereiden zich voor op marktwaardering. In dit kader heeft KPMG in nauwe samenwerking met CorporatieNL een onderzoek uitgevoerd onder corporaties over dit thema. Aan het onderzoek werd deelgenomen door 68 corporaties. Zij hebben (online) een meerkeuzevragenlijst ingevuld; daarnaast was er bij enkele vragen ruimte voor het geven van een toelichting. Het onderzoek is ingevuld door bestuurders, assetmanagers, en controllers werkzaam bij kleine, middelgrote en grote corporaties. Daarnaast hebben ook enkele leden van raden van commissarissen het onderzoek ingevuld. De 68 corporaties betreffen: 24 corporaties met een omvang tot verhuureenheden (vhe) 26 corporaties met een omvang van tot vhe 18 corporaties met een omvang van meer dan vhe Deze corporaties zijn samen verantwoordelijk voor ruim huurwoningen, zo n 35% van het totale corporatiebezit in Nederland. KPMG pretendeert hiermee niet een volledig wetenschappelijk en statistisch volmaakt onderzoek te hebben uitgevoerd. Noch zijn de uitkomsten per definitie representatief voor de volledig sector. De uitkomsten geven echter wel een, in onze ogen, interessant inzicht in de stand van zaken van marktwaardering bij de onderzochte corporaties, wat op onderdelen een verrassend beeld oplevert. Dit inzicht delen wij graag met u. Omvang van de corporaties die de enquete hebben ingevuld Meer dan vhe 27% Tot vhe 35% vhe 38% Informeert, adviseert en leidt op

4 4 Marktwaardering woningcorporaties Woningwet en marktwaardering In de nieuwe Woningwet is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed ( de onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden ) tegen actuele waarde (oftewel marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. De invoering hiervan is een noodzakelijke bouwsteen voor de implementatie van verschillende onderdelen van de Woningwet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB), waaronder de initiële scheiding DAEB / niet-daeb. Waardering op marktwaarde wordt door de sector tevens wenselijk geacht vanuit het oogpunt dat de niet-daeb tak of woningvennootschap op ongeborgde wijze dient te worden gefinancierd. Marktwaardering is de gangbare waarderingsmethodiek voor commerciële vastgoedpartijen en is derhalve goed bekend bij kapitaalverschaffers (banken en beleggers). Wat is waarderen op marktwaarde? Bij het waarderen op marktwaarde wordt de waarde van het vastgoed bepaald op grond van verwachte of veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren, uit verhuur, verkoop of een combinatie van beide. Er zijn verschillende methoden om de marktwaarde te bepalen, die soms sterk uiteenlopende waarden opleveren. Daarom is het verstandig een aantal van deze methoden naast elkaar te hanteren. Op deze wijze verkrijgt men een beter beeld van zowel de bandbreedte van de waarden als de impact van bepaalde parameters en aannames. Afhankelijk van het doel en de beschikbare gegevens kan onder andere worden gekozen voor een BAR/NAR-methode, afslag op de WOZ-waarde, percentage van de leegwaarde als de modelmatige benadering via de Discounted Cash Flow (DCF)-methode. Doelstelling van zowel het ministerie als de sector was om te komen tot één uniforme waarderingsmethodiek voor alle corporaties. Vandaar dat de minister op dit punt om advies heeft gevraagd aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De minister heeft daarbij een aantal voorwaarden meegegeven. Zo dient de methode voor het bepalen van de actuele waarde: bruikbaar te zijn voor financieel toezicht bruikbaar te zijn voor de scheiding tussen DAEB en niet- DAEB en de toets op overcompensatie bij te dragen aan de professionalisering van vastgoedsturing door corporaties werkbaar te blijven qua administratieve lastendruk Ten behoeve van zijn advies heeft het CFV overleg gevoerd met verschillende belangenorganisaties en andere partijen, waaronder Aedes, WSW, accountantsorganisaties en taxateurs. Uiteindelijk heeft het CFV in december 2014 zijn advies uitgebracht aan de minister. Kern van het voorstel is de invoering van een wettelijk verankerd waarderingshandboek voor corporaties, waarbij waardering plaatsvindt op basis van een DCF-methode. Volgens het CFV sluit de DCF-methode het best aan op de doelstellingen die worden beoogd met de invoering van de Herzieningswet. Bij de DCF-methode wordt de waarde bepaald aan de hand van de netto contante waarde van de toekomstige (marktconforme) kasstromen. Een kasstroom geeft inzicht in het tijdstip en de hoogte van zowel inkomende als uitgaande betalingen. Voorbeelden van een kasstroom zijn de huuropbrengsten en exploitatielasten. De huuropbrengsten zijn, conform het huurcontract, uit de administratie te achterhalen. Ook de huurstijging maakt hiervan onderdeel uit. De exploitatiekosten kunnen, indien er een adequate administratie gevoerd wordt, ook uit de administratie worden herleid. Het gaat daarbij om alle vastgoedgebonden kosten die noodzakelijk zijn om het gebouw in zijn huidige staat in stand te houden. Het totaal aan toekomstige jaarlijkse netto kasstromen (opbrengsten minus kosten) uitgedrukt in de waarde van euro s per heden noemt men de contante waarde. In lijn met het advies van het CFV is in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV, februari 2015) voorgeschreven dat corporaties hun vastgoed met ingang van verslagjaar 2016 dienen te waarderen op basis van een DCF-methode. De systematiek wordt nader uitgewerkt in een waarderingshandboek dat bij ministeriële regeling wordt vastgesteld. In het BTIV wordt verder opgemerkt dat marktwaardering gebaseerd op een DCF-methode, ondanks het beschikbaar komen van een handboek, in de praktijk aanzienlijke

5 5 Marktwaardering woningcorporaties werkzaamheden met zich kan meebrengen. Bepaalde categorieën van corporaties worden daarom door de minister in de gelegenheid gesteld een vereenvoudigde (berekenings-) systematiek te gebruiken. De nadere uitwerking, alsook de criteria waaraan een corporatie moet voldoen om voor deze basis variant in aanmerking te komen zijn op het moment van schrijven nog onbekend. De minister lijkt met deze variant tegemoet te komen aan de zorg van corporaties dat voor sommigen de marktwaardering op basis van een DCF-methode wel erg veel administratieve lasten met zich meebrengt. Voor de overige corporaties geldt een verplichte toepassing van een DCF-methode, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen een light en full versie. Corporaties zijn vrij in hun keuze voor één van beide varianten. KPMG verwacht dat corporaties die weinig verkooptransacties verrichten, minder actief zijn op het gebied van vastgoedsturing en ook beperkte ambities hebben op dit gebied, voor de light variant kiezen. Bij deze variant volstaat de toepassing van het waarderingshandboek en is tussenkomst van een taxateur niet verplicht. Deze variant is toereikend voor het bepalen van de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en het splitsingsplan. Bij toepassing van de full versie schakelt de corporatie een taxateur in om de modelmatige waardering te toetsen. Dit levert naar verwachting een hogere kwaliteit op, maar leidt tevens tot hogere kosten. De corporatie heeft bij de full versie de mogelijkheid om afwijkingen door te voeren ten aanzien van bijvoorbeeld de markthuur, de leegwaarde of de disconteringsvoet. De corporatie is bij deze versie echter wel verplicht de afwijking te laten toetsen door een externe taxateur. Met het aannemen van de Woningwet door de Tweede en Eerste Kamer dient vanaf verslagjaar 2016 verantwoording te worden afgelegd over de marktwaarde in verhuurde staat. En met ingang van 2015 dienen corporaties al gegevens inzake marktwaarde in verhuurde staat, volgens het waarderingshandboek, aan te leveren bij CorpoData. Corporaties worden zodoende in de gelegenheid gesteld ervaring op te doen met het nieuwe waarderingsbegrip.

6 6 Marktwaardering woningcorporaties Wat kunnen corporaties met marktwaarde? De corporatiesector verkeert in turbulente omstandigheden. Terwijl de beschikbare financiële middelen afgelopen jaren sterk zijn afgenomen, onder andere door de verhuurderheffing, zijn de sociaal maatschappelijke opgaven nog steeds groot. Voorheen konden corporaties de winsten die ze boekten door de waardestijging bij verkoop inzetten voor nieuwe investeringen met een laag (of negatief) rendement. Nu die waardestijging er niet, of slechts zeer beperkt is, wordt het voor corporaties nóg belangrijker om optimaal te sturen op de opbrengsten en kosten. Mede hierdoor wint assetmanagement aan populariteit binnen de corporatiesector. Assetmanagement heeft als belangrijkste taak het optimaliseren van de exploitatie. Voor een corporatie geldt dat het maximaliseren / optimaliseren van het rendement geen doel op zich is. De corporatie heeft geen aandeelhouders aan wie dividend hoeft te worden uitgekeerd. Het rendement dat wordt behaald kan daardoor worden herbestemd. Een efficiëntere exploitatie van het vastgoed betekent dat er meer middelen overblijven die kunnen worden aangewend voor de kerntaken. Professioneel en efficiënt assetmanagement helpt een corporatie kosten te verlagen, hogere opbrengsten te realiseren en de vastgoedrisico s beter te beheersen. Waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde staat aan de basis van professioneel assetmanagement. Zo biedt de marktwaarde en de daaraan ten grondslag liggende (marktconforme) kasstromen, inzicht in de effectiviteit en efficiency waarmee het vastgoed wordt geëxploiteerd. Hiermee worden de beleidsmatige-uitgangspunten van de corporatie, op het gebied van huur en exploitatielasten, getoetst aan de markt. Dit geeft inzicht in de waarde van het vastgoed op het moment dat het op een zakelijke, marktconforme wijze wordt geëxploiteerd. De gehanteerde uitgangspunten vormen een benchmark voor het monitoren van de gevolgen van voornemens ten aanzien van het eigen beleid. Op deze wijze kan de corporatie vooraf bepalen wat de impact is van, bijvoorbeeld, maatschappelijke bestedingen zoals het verlenen van huurkortingen en/of het uitvoeren van extra onderhoud op de waarde van het vastgoed. Waardering op marktwaarde geeft daarmee inzicht in enerzijds het economisch rendement en anderzijds het maatschappelijk rendement. Dit onderscheid en de keuzes die op deze wijze tot stand komen leiden tot meer transparantie. Het is immers duidelijk welke keuzes worden gemaakt en of de middelen die hiermee gemoeid zijn effectief worden besteed. Assetmanagement en marktwaardering zijn daarmee instrumenten die de sector kunnen helpen bij de verantwoording richting stakeholders, zoals gemeenten en toezichthouders. Marktwaarde helpt corporaties dus om hun vastgoedsturing verder te professionaliseren en transparanter te maken. Daarnaast heeft marktwaarde een ander, zeer voor de hand liggend, voordeel: het geeft actueel inzicht in de waarde van het vastgoed van de corporatie. Door de waardeontwikkeling te volgen kan de corporatie zien hoe de waarde van haar bezit zich door de jaren heen ontwikkelt en wat het effect is van het beleid dat de corporatie voert. Vanzelfsprekend komen niet alle waardeontwikkelingen voor rekening van het gevoerde beleid. De algemene economische situatie en krimp van de bevolking in bepaalde delen van Nederland zijn eveneens van invloed op de waardeontwikkeling maar bevinden zich buiten de invloedssfeer van de corporatie.

7 7 Marktwaardering woningcorporaties Waar staan corporaties: opvallende uitkomsten van ons onderzoek Ons onderzoek levert een beeld op van waar een deel van de corporaties op dit moment staat als het gaat om de implementatie van marktwaardering. De meest opvallende uitkomsten van het onderzoek hebben wij hieronder samengevat: aan Weinig corporaties (13%) implementeren marktwaardering uitsluitend om te voldoen wetgeving Marktwaardering wordt door 87% gezien als middel voor het verbeteren van transparantie en vastgoedsturing Relatief weinig corporaties (35%) hebben een concreet plan voor vastgoedsturing Vaak zijn externe taxateurs verantwoordelijk voor het gehele taxatieproces (50%) De meeste corporaties (65%) beschikken, naar eigen zeggen, over voldoende kennis van marktwaardering om de taxaties inhoudelijk te kunnen toetsen Veel corporaties (55%) twijfelen aan de kwaliteit / betrouwbaarheid van hun basisgegevens Van de corporaties geeft 29% aan dat de aangeleverde basisgegevens onvoldoende worden gecontroleerd

8 8 Marktwaardering woningcorporaties Uitkomsten van ons onderzoek Doel, methode en frequentie Het merendeel van de corporaties (60%) implementeert marktwaardering zowel om te voldoen aan wet- en regelgeving als om tegemoet te komen aan de wensen en eisen ten aanzien van transparantie en vastgoedsturing. Slechts 13% van de corporaties implementeert marktwaardering met als enig doel het voldoen aan wet- en regelgeving. Corporaties dienen een keuze te maken tussen modelmatige taxatie, externe taxatie door een taxateur of een combinatie hiervan. Uit ons onderzoek blijkt dat 50% ervoor kiest het gehele traject door een externe taxateur te laten verzorgen, 37% van de corporaties doet slechts een beroep op de taxateur ter validatie van de eigen taxaties en 13% voert de taxaties zelf uit. Bij 51% van de corporaties vindt marktwaardering eens per jaar plaats. Opvallend is dat 17% van de corporaties de portefeuille meerdere keren per jaar taxeert. Op basis van de overige resultaten vermoeden wij dat het hier waarschijnlijk een combinatie betreft van zowel externe taxaties als interne taxaties. Bij interne taxaties betreft het dan waarschijnlijk een markttechnische update op basis van een zogenaamde desktop taxatie. Een aantal corporaties (17%) heeft gekozen voor de antwoordmogelijkheid anders namelijk. Als toelichting hierop wordt veelal aangegeven dat slechts de commerciële (niet-daeb) portefeuille wordt getaxeerd of dat men uitsluitend tot taxatie overgaat wanneer daar een directe aanleiding toe is. Wat is uw doel van het waarderen op marktwaarde? Hoe komt bij uw corporatie de marktwaarde tot stand? Hoe vaak wordt de marktwaarde bij uw organisatie (her)berekend? 13% 13% 13% 13% 17% 37% 27% 27% 60% 60% 50% 11% 4% 17% 51% Voldoen aan de wet Wij voeren zelf taxaties uit Elk jaar Transparantie en vastgoedsturing Zowel voldoen aan de wet als transparantie en vastgoedsturing Wij huren externe taxateurs in voor het gehele proces Onze taxaties worden enkel gevalideerd door externe taxateurs Meerdere keren per jaar Eens in de twee jaar Eens in de drie jaar Anders, namelijk... Veel corporaties (87%) zien marktwaarde als kans voor het verbeteren van de transparantie en vastgoedsturing

9 9 Marktwaardering woningcorporaties Marktwaarde als instrument voor assetmanagement Marktwaardering draagt volgens veel corporaties bij aan het nemen van weloverwogen maatschappelijke en financiële beslissingen. Daarbij geeft 59% van de corporaties aan dat zij het, ter ondersteuning van het besluitvormingsproces, combineren met andere waardenbegrippen waaronder de historische kostprijs en bedrijfswaarde. Veel corporaties (87%) stappen over op marktwaardering omdat het een randvoorwaarde vormt voor professioneel en efficiënt assetmanagement. Ondanks deze constatering heeft slechts 35% van de corporaties een concreet plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde. Meer dan de helft van de corporaties (54%) geeft aan op dit moment de mogelijkheden hiertoe te onderzoeken. Dat assetmanagement nog niet volledig is geïmplementeerd, blijkt ook uit het gegeven dat 71% van de corporaties aangeeft dat onder andere de stuur- en managementinformatie, alsmede de investeringsvoorstellen en complexplannen nog dienen te worden geactualiseerd voor marktwaardering. Slechts 16% geeft aan deze aanpassingen al verwerkt te hebben. Deze bevindingen sluiten ook aan bij de uitkomsten van ons onderzoek uit juni 2014 over assetmanagement 1 en de inzichten die wij hebben opgedaan tijdens de rondetafelgesprekken 2015 over dit thema. Daaruit bleek dat corporaties nog volop bezig zijn met de implementatie van assetmanagement en dat met name de kwaliteit van de data nog een belangrijk aandachtspunt is. Combineert u historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde om zowel maatschappelijke als financiële keuzes te onderbouwen? Heeft uw corporatie al een duidelijk plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde? Heeft uw corporatie alle templates voor rapportages, complexplannen en investeringsbeslissingen op basis van marktwaarde (asset management) vormgegeven? 12% 11% 13% 16% 35% 29% 80% 80% 59% 54% 71% Ja Ja Ja Nee Nee Nee Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen Nog maar 35% van de corporaties heeft een concreet plan voor vastgoedsturing op basis van marktwaarde 1 Assetmanagement bij corporaties: hype of structurele ontwikkeling (KPMG, juni 2014)

10 10 Marktwaardering woningcorporaties Taxatieproces Dat corporaties waarde hechten aan een zorgvuldig verloop van het taxatieproces blijkt zowel uit het gegeven dat 44% van de corporaties hiervoor reeds een handboek marktwaardering heeft opgesteld als het gegeven dat meer dan de helft van de corporaties (55%) rekening houdt met algemeen geaccepteerde richtlijnen en aanbevelingen, waaronder de richtlijnen en aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA). Daarbij is het interessant dat 52% van de corporaties het taxatieproces reeds heeft gestandaardiseerd en daarbij onafhankelijk is van één externe taxateur. Op dit gebied hebben veel corporaties dus al de nodige voortgang geboekt. Fundamentele kennis van het taxatieproces, de gehanteerde modellen en uitgangspunten zijn essentieel, zowel om de taxateur te kunnen toetsen op zijn uitkomsten en bevindingen als om de accountant te kunnen verzekeren van het feit dat alle stappen even zorgvuldig zijn verlopen. Van de corporaties is 65% van mening dat zij over voldoende tot ruim voldoende kennis beschikken om de taxateur te kunnen uitdagen. Beschikt uw organisatie over een handboek marktwaardering? Is het taxatieproces gestandaardiseerd en onafhankelijk van (één) externe taxateur? In hoeverre is er kennis van marktwaardering en beschikt uw corporatie over voldoende countervailing power om de taxateur te challengen? 18% 44% 31% 52% 35% 18% 38% 17% 47% Ja Ja Ruim voldoende Nee Nee Voldoende Weet niet / wil niet zeggen Weet niet / wil niet zeggen Onvoldoende 35% van de corporaties voelt zich nog niet opgewassen tegen externe taxateur

11 11 Marktwaardering woningcorporaties Belang van data Betrouwbare, dat wil zeggen juiste en volledige, basis- en brongegevens, zoals oppervlakte- en contractgegevens, zijn vanzelfsprekend van essentieel belang voor een goede waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde. Van de corporaties geeft 45% aan dat zij over voldoende en betrouwbare gegevens beschikken voor het bepalen van de marktwaarde. De overige 55% is hier niet zo zeker van. Tegen deze achtergrond is het des te opmerkelijker dat 29% van de corporaties aangeeft dat niet alle data afdoende gecontroleerd wordt voorafgaand aan de aanlevering aan de externe taxateur. Het ontbreken van voldoende controles kan daarmee van invloed zijn op de uiteindelijke marktwaardering van het vastgoed. Denk bijvoorbeeld aan de onjuiste registratie van de contractgegevens voor bedrijf onroerend goed. Wanneer eventuele huurkortingen of huurvrije perioden (contractueel) zijn overeengekomen maar niet juist staan geregistreerd in het primair systeem, kan dit grote invloed hebben op de uiteindelijke marktwaardering. De voorstelling van de huuropbrengsten kan hierdoor immers onterecht hoog zijn. Een goede registratie van dergelijke gegevens is dan ook een vereiste. Van de corporaties vindt 24% dat de discipline die is vereist om de data actueel te houden kan worden verbeterd. Het taxatieproces is bij uitstek een proces dat bijdraagt aan het verbeteren van de kwaliteit van de basisgegevens. Het aanleveren van onvolledige en/of onjuiste data kan leiden tot onverwachte en ook onwenselijke uitkomsten die op hun beurt aanleiding geven tot nader onderzoek en correctie van de basisgegevens. Het is daarom van belang een goede feedback loop in te bouwen. Deze loop leidt ertoe, mits goed toegepast, dat de kwaliteit van de data en de taxaties steeds beter wordt en dat daarmee op termijn ook de kosten van het taxatieproces lager worden. Beschikt uw corporatie over voldoende en betrouwbare basis- en brongegevens voor het bepalen van de marktwaarde, zoals actuele oppervlakte gegevens, contractgegevens en staat van onderhoud? In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling: Onze organisatie borgt dat alle data volledig wordt gecontroleerd voorafgaand aan de aanlevering aan de externe taxateur In hoeverre bent u het eens met de volgende stelling: Onze medewerkers hebben voldoende discipline om alle data die benodigd is te verzamelen en actueel te houden 7% 4%4% 4% 5% 48% 45% 38% 80% 80% 25% 39% 19% 29% 33% Ja Geheel mee oneens Geheel mee oneens Enigszins Mee oneens Mee oneens Nee Niet oneens/niet eens Niet oneens/niet eens Mee eens Geheel mee eens Mee eens Geheel mee eens Merendeel corporaties (55%) is nog niet tevreden over de kwaliteit van eigen data

12 12 Marktwaardering woningcorporaties Achtergrondinformatie Systematiek en (belangrijkste) parameters Onroerend goed waardering op basis van marktwaarde veronderstelt een marktconforme exploitatie. Opbrengstoptimalisatie ligt hieraan ten grondslag. Vanwege dit uitgangspunt worden normaal gesproken twee scenario s gebruikt; beiden zijn gebaseerd op een DCF-methode. Het gaat daarbij om een doorexploiteer- en een uitpondscenario. De definitieve marktwaarde van het object wordt vastgesteld op basis van de hoogste waarde die voortkomt uit voornoemde twee scenario s. Beide berekeningsmethoden hanteren een beschouwingsperiode van 15 jaar. Daarbij worden de inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt. Hieronder worden de beide scenario s nader toegelicht waarna verder ingegaan wordt op de onderliggende modellen en de belangrijkste parameters. Doorexploiteerscenario Het doorexploiteerscenario gaat uit van doorverhuur van de woningen, waarbij huuroptimalisatie wordt nagestreefd. In dit scenario worden over een periode van 15 jaar een aantal kasstromen vastgesteld, namelijk huur (rekening houdend met huurderving), onderhoud, beheerkosten, overige lasten en een kasstroom voor erfpacht. Dit scenario houdt rekening met het gegeven dat een deel van de woningen muteert. Deze mutatie vormt voor de verhuurder aanleiding om de huur te verhogen tot de potentiële huur, die is bepaald op basis van de markthuur of de wettelijk maximaal toegestane huur. Aan het eind van de beschouwingsperiode wordt een restwaarde ingerekend. Daarbij worden de kasstromen uit jaar 15 op basis van een exit yield 2 nog voor een aantal aanvullende jaren ingerekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als de restwaarde contant te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het doorexploiteerscenario. Uitpondscenario Het uitpondscenario is gebaseerd op de veronderstelling dat woningen direct voor verkoop worden aangeboden aan de huidige huurder of dat de woningen bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur in dit scenario niet verondersteld te worden opgetrokken. Daarvoor in de plaats wordt een verkoopkasstroom ingerekend, gelijk aan de leegwaarde (bijvoorbeeld een referentietransacties of een geïndexeerde WOZ waarde). Na de 15 jarige DCF periode wordt aan de niet verkochte woningen een restwaarde toegekend. Vervolgens dienen zowel de kasstromen als de restwaarde contant te worden gemaakt en opgeteld om te komen tot de totale waarde van het uitpondscenario. Modellen Afhankelijk van het type eenheden dat dient te worden gewaardeerd, wordt onderscheid gemaakt tussen vier verschillende modellen. Daarbij worden de volgende typen onderscheiden: woningen bedrijf onroerend goed (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG) parkeren zorgvastgoed Woningen Het woningmodel wordt toegepast voor de waardering van woningen. Van belang is bij de waardebepaling onderscheid te maken tussen de vastgoedgegevens en de gehanteerde uitgangspunten. Op het peilmoment van de waardering is een feitelijke meting mogelijk van de vastgoedgegevens, zoals oppervlakte (VVO), WWS punten en contracthuur. Deze gegevens dienen op het niveau van de verhuurbare eenheid beschikbaar te zijn. Enkele van deze gegevens maken niet direct deel uit van het rekenmodel, bijvoorbeeld oppervlakte, maar worden wel gebruikt om andere input parameters te bepalen zoals markthuur, onderhoud of leegwaarde. Daarbij kan worden aangetekend dat deze gegevens ondanks hun belang in de praktijk niet altijd voldoende betrouwbaar blijken. Uitgangspunten ten aanzien van de mutatiegraad en exit yield worden op basis van een inschatting gebruikt in aanvulling op voornoemde vastgoedgegevens. 2 De eindwaarde of restwaarde is de geschatte opbrengstwaarde van het object aan het einde van de beschouwingsperiode. De eindwaarde wordt bepaald door de geschatte huuropbrengsten aan het einde van de beschouwingsperiode te delen door een geschat en/of gewenst rendement. Dit rendement wordt de exit yield genoemd. Hoe hoger de exit yield hoe lager de eindwaarde.

13 13 Marktwaardering woningcorporaties BOG/MOG Het BOG/MOG model vertoont veel overeenkomsten met het eerdergenoemde woningmodel. Ook bij het BOG/MOG model wordt een vastgestelde 15 jaars periode toegepast. De in de toekomst te verwachten inkomende en uitgaande kasstromen worden daarbij contant gemaakt. Ook de restwaarde wordt ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil is echter dat bij het BOG/MOG model uitsluitend gewerkt wordt met een doorexploiteerscenario. Nog meer dan bij woningen is voor een juiste waardering van BOG/MOG het registreren van de juiste gegevens van essentieel belang. Daar de kenmerken van BOG/MOG veelal niet homogeen zijn, heeft de variatie in de vastgoedgegevens een sterk effect op de marktwaarde. Dit geldt in het bijzonder ten aanzien van de contracten (deze kunnen als gevolg van huurkortingen en huurvrije perioden namelijk sterk afwijken van de huurcontracten zoals gebruikt bij woningen). Toetsing van de BOG/MOG voorwaarden aan de markt speelt dan ook een belangrijke rol in het waarderingsproces. De BOG portefeuille zal bij de meeste corporaties echter slechts van beperkte omvang zijn in verhouding tot de totale portefeuille, met een relatief beperkt effect op de totale waardering. Parkeren Hoewel voor het waarderen van parkeren in verhuurde staat een apart rekenmodel wordt gebruikt, vertoont het veel overeenkomsten met het model voor woningen. Ook hier wordt een vastgestelde periode van 15 jaar gehanteerd, waarbij de toekomstige verwachte inkomsten en uitgaande kasstromen contant worden gemaakt. Daarbij wordt wederom onderscheid gemaakt tussen een doorexploiteer- en een uitpondscenario en wordt aan het einde van de periode ook een restwaarde ingerekend in de vorm van een exit yield. Voornaamste verschil ten opzichte van het woningmodel is gelegen in de vereenvoudiging van de bepaling van de huurinkomsten en de in te rekenen exploitatiekosten. Zorgvastgoed De waardering van de laatstgenoemde groep (zorgvastgoed) geeft aanleiding tot discussies in de markt. Op dit moment wordt voor de waardering van zorgvastgoed zowel het woningmodel als het BOG/MOG model gehanteerd. De vraag welke methode het meest geschikt is blijft voorlopig onbeantwoord. Geen van de methoden lijkt volledig tegemoet te kunnen komen aan alle kenmerken van dit type onroerend goed. Daaruit volgt het advies om zorgeenheden te splitsen in zelfstandige woonzorgvormen en eenheden voor intramurale zorg. Daarbij kan het woningmodel het best worden gebruikt voor de waardering van zelfstandige woonzorgvormen, terwijl voor de waardering van intramurale zorg de voorkeur uitgaat naar een specifiek in plaats van een generiek rekenmodel. De inhoud van deze publicatie is aan snel veranderende wet- en regelgeving onderhevig. Voor de meest actuele informatie wordt geadviseerd om contact op te nemen met een van onze adviseurs. WORK IN PROGRESS

14 14 Marktwaardering woningcorporaties AAN DE SLAG: afwegingskader en voorbereiding per variant

15 15 Marktwaardering woningcorporaties Afwegingskader Corporaties kunnen hun vastgoed op drie manieren waarderen tegen marktwaarde. Daarbij wordt onderscheid gemaakt naar een basis, een light en een full variant. Hoewel de systematiek van de basis variant nog nader dient te worden uitgewerkt, is wel duidelijk dat dit een praktische variant betreft met als doel het beperken van de kosten en administratieve lasten voor de kleine(re) corporaties. Deze variant is voorbehouden aan corporaties die aan door de minister nader te bepalen criteria voldoen. Voor de overige corporaties geldt dat zij vrij zijn om te kiezen tussen de light en de full variant. Deze keuze dient vooral te worden gemaakt op basis van het beoogde doel. Corporaties die weinig verkooptransacties verrichten, minder actief zijn op het gebied van vastgoed- / rendementssturing en ook geen / beperkte ambities hebben op dit gebied kiezen naar verwachting voor de light variant. Deze variant volstaat voor externe verantwoordings-doeleinden en is tevens geschikt voor toepassing op het splitingsvoorstel. De full variant sluit aan op de wijze waarop commerciële vastgoedpartijen hun vastgoed waarderen en vereist tussenkomst van een (externe) taxateur. De full variant is derhalve toegespitst op corporaties die een professioneel en efficiënt assetmanagement nastreven. Toepasbaarheid vastgoedsturing Hoog Basis variant Light variant Full variant Laag Laag Complexiteit / Kosten Hoog Voorbereiding Hoewel er verschillen bestaan tussen de drie varianten, vertonen zij wat de implementatie betreft veel overeenkomsten. Alle varianten zijn gebaat bij een planmatige aanpak met duidelijk te onderscheiden processtappen. Voor de light en full versie kan zelfs worden gedacht aan een projectmatige aanpak, met bijbehorende projectorganisatie. De keuze hiervoor is afhankelijk van zowel het profiel van de corporatie (aantal vhe, kwaliteit van de basisgegevens, etc.) als het doel waarvoor marktwaardering wordt geïmplementeerd. Hierna volgen per variant een toelichting van de belangrijkste aandachtspunten, een overzicht van de processtappen en een aantal tips gebaseerd op eerdere implementatietrajecten.

16 16 Marktwaardering woningcorporaties Basis variant Toelichting: De nadere uitwerking, alsmede de criteria waaraan een corporatie dient te voldoen om voor deze variant in aamerking te komen zijn tot op heden onbekend. Een pragmatische / praktische insteek zal wellicht leiden tot één op de WOZ-gebaseerde systematiek (WOZ-afslag methode). Bepalen volledigheid WOZ-administratie Bepalen juistheid WOZadministratie WOZ-afslag toepassen Analyse uitkomsten TIPS: Controleer kwaliteit (volledigheid / juistheid) van de WOZ-administratie Treed indien nodig in overleg met de gemeente over de WOZ-beschikkingen Pas het vier-ogen principe toe bij het bepalen van de marktwaarde Borg een kwalitatief hoogwaardige vastlegging Light variant Toelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Vertrekpunt vormt een overleg met de accountant. Dit overleg heeft zowel tot doel het afstemmen van de keuze voor de light variant als het bepalen van de benodigde basisgegevens. Daar het definitieve waarderingshandboek nog niet beschikbaar is, kan het (concept) waarderingshandboek van Ortec Finance worden gebruikt als leidraad voor het bepalen van de benodigde basis-gegevens. Zodra het handboek door de minister is vastgesteld en vrijgegeven, kunnen de eerste berekeningen worden gemaakt. Overleg accountant Doornemen handboek Bepalen benodigde basisgegevens Controle op basisgegevens Taxatie Analyse uitkomsten TIPS: Betrek de controlerend accountant bij de start van het project Bespreek intern de aanpak, definities en uitgangspunten zoals beschreven in het handboek Toets de uitgangspunten en definities aan het beleid en de administratie Stel de benodigde basisgegevens vast en controleer de kwaliteit hiervan Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen Full variant Toelichting: Met de implementatie van deze variant kan reeds nu worden gestart. Bij de keuze voor de full variant verdient het aanbeveling een projectorganisatie op te zetten. Daarbij dienen alle (relevante) interne disciplines te worden betrokken. Dit biedt tevens de mogelijkheid om de kennis binnen de organisatie inzake marktwaardering te vergroten. Daar de full variant tussenkomst van een (externe) taxateur vereist, verdient het aanbeveling een zorgvuldig selectie- en offertetraject uit te voeren. Dit draagt bij aan een duidelijk en efficiënt verloop van het proces. Het vooraf doorspreken van de parameters en uitgangspunten is daarbij essentieel. Hoewel de taxateur beroepshalve als expert mag worden beschouwd verdient het aanbeveling zijn uitkomsten kritisch door te nemen. Overleg accountant Selectie taxateur Doorspreken uitvraag en parameters Controle op basisgegevens Taxatie Analyse uitkomsten Eind bespreking TIPS: Betrek de controlerend accountant bij de start van het project Overeenstemming over te hanteren uitgangspunten en parameters bij de start is een vereiste Controleer de data voorafgaand aan aanlevering aan taxateur Toets de (concept) uitkomsten van de taxateur Betrek de accountant tevens bij de eindbespreking Borg een (kwalitatief) goede vastlegging van de uitkomsten in het (primair) systeem Benut momentum om processen rondom databeheer / datakwaliteit aan te scherpen Zorg voor een goede vastlegging van alle processtappen

17 17 Marktwaardering woningcorporaties Waar kan KPMG u bij helpen? KPMG adviseert en ondersteunt corporaties bij hun overgang op marktwaardering. Wij doen dat met een team dat bestaat uit adviseurs die de corporatiesector door en door kennen aangevuld met expertise van adviseurs die ervaring hebben opgedaan bij commerciële vastgoedbeleggers. Uitgebreide kennis en ervaring met corporaties en commerciele vastgoedbeleggers Specifieke ervaring met implementatie marktwaardering, portefeuillemanagement en assetmanagement (corporaties, gemeenten, beleggers) Projectmanagement met heldere stapsgewijze aanpak voor implementatie van marktwaardering Praktische voorbeelden van: waarderingshandboeken, plannen van aanpak, inrichtingsplannen, afwegingskaders, rapportages, etc.

18 Meer informatie? Branchegroep Woningcorporaties Johan van Hoof E. T Tristan Verhagen E. T Sander Grunewald (Real Estate Advisory) E. T Dit onderzoek is uitgevoerd in nauwe samenwerking met: Informeert, adviseert en leidt op Tino Meijn Directeur E. T , ingeschreven bij het handelsregister in Nederland onder nummer , is lid van het KPMG-netwerk van zelfstandige ondernemingen die verbonden zijn aan KPMG International Cooperative ( KPMG International ), een Zwitserse entiteit. Alle rechten voorbehouden. Gedrukt in Nederland. De naam KPMG, het logo en cutting through complexity zijn geregistreerde merken van KPMG International.