Herzieningswet/novelle. 10 december 2014

Transcriptie

1 Herzieningswet/novelle 10 december december 2014

2 Wat gebeurde er na het zomer reces? 4 september: Tweede Kamer commissie: rondetafelgesprek Aedes: publicatie rapport De Gaay Fortman (studie naar de uitvoerbaarheid en gevolgen van de Herzieningswet) Vervolgens veel Kamervragen over het rondetafelgesprek en het rapport De Gaay Fortman. Dit heeft geleid tot twee nota s van wijzigingen op Herzieningswet/novelle (zie sheet 7) 30 oktober: presentatie rapport parlementaire enquête commissie Ver van huis pagina 2

3 Rapport De Gaay Fortman (I) Bij vijf corporaties een knelpuntenanalyse over invoering Herzieningswet/novelle: Ymere Jutphaas Wonen (1.850 vhe, Nieuwegein) Woonpunt ( vhe, Maastricht e.o.) Wooncompagnie ( vhe, Hoorn e.o.) Woonconcept ( vhe, Assen e.o.) Uitvoering door Houthoff, Ortec en Finance Ideas. Begeleid door Mary de Gaay Fortman (Houthoff), Kees Koedijk en Jan van der Schaar pagina 3

4 Rapport De Gaay Fortman (II) Hoofdconclusie: herstructurering wijken wordt voor woningcorporaties vrijwel onmogelijk omdat de randvoorwaarden (rendementseisen en voorwaarden voor inbreng bestaand bezit) waaronder corporaties een gevarieerder woningaanbod kunnen bouwen in de praktijk meestal niet haalbaar zijn. Belangrijkste adviezen De Gaay Fortman: de regels op een aantal punten vereenvoudigen de invoeringstermijnen verlengen pagina 4

5 Belangrijke aanbevelingen De Gaay Fortman (I) Onder het wetsvoorstel wordt altijd getoetst of marktpartijen de duurdere woningen willen bouwen. De commissie pleit voor een uitzondering op deze markttoets bij herstructurering van bestaand corporatiebezit, gezien de complicaties die deze situatie oplevert (bv. in het proces met bewoners). Aan herstructurering van wijken worden te hoge rendementseisen (4% op het eigen vermogen) gesteld, waardoor sloop-nieuwbouw of renovatie niet haalbaar is (vanwege de restantwaarde van de te slopen/renoveren woningen in de grondexploitatie). De commissie stelt voor de indicatieve eis die nu in de AMvB is opgenomen af te zwakken. Niet-DAEB-activiteiten mogen gedeeltelijk worden gefinancierd uit opbrengsten van de verkoop van sociale huurwoningen. De mogelijkheden daarvoor zijn te beperkt. De commissie adviseert om in plaats daarvan te kijken naar de financiële gezondheid van de corporatie op langere termijn. pagina 5

6 Belangrijke aanbevelingen De Gaay Fortman (II) De woningcorporatie kan de niet-daeb-activiteiten onderbrengen in een aparte BV of NV (de woningvennootschap), die op termijn volledig extern wordt gefinancierd. De voorwaarden daarvoor (aflossing startlening, verplichte dividenduitkering) zijn echter te strikt om op redelijke termijn tot een levensvatbare woningvennootschap te kunnen komen. De verplichte dividenduitkering lijkt volgens de commissie geen rekening te houden met bestaande wetgeving. Het voorstel voor een afbakening van het regionale werkgebied van individuele corporaties schept onduidelijkheid die investeringen in de weg staat. De commissie stelt voor te zoeken naar betere alternatieven om de lokale verankering van corporaties te borgen. Tot slot vraagt de commissie aandacht voor o.a. de continuïteit van bestaande samenwerkingsverbanden van corporaties met bijvoorbeeld gemeenten of commerciële partijen en voor een haalbare overgangstermijn voor de ingrijpende veranderingen. pagina 6

7 Inhoud van de Nota s van wijzigingen Aanbevelingen De Gaay Fortman zijn gedeeltelijk overgenomen Belangrijkste aanpassingen: Tijdpad: invoering wet per 1/7/15 (tijdpad scheiding zie sheet 8) Hybride scheiding wordt mogelijk: deels administratief, deels juridisch Maatschappelijk vastgoed: brede scholen, sportvoorzieningen e.d. mogen niet als DAEB ontwikkeld worden, maar wel als niet-daeb Markttoets niet-daeb bij administratieve scheiding: het goedkeuringsproces wordt gesplitst in een volkshuisvestelijke toets en een financiële toets Passend toewijzen*: in de AMvB wordt een norm (bv. 90%) opgenomen voor het passend toewijzen van woningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen. Nb. deze aanpassing in de nota van wijziging komt uit de lucht vallen. Het doel van het Rijk is de uitgaven aan de huurtoeslag terug te dringen. pagina 7

8 Tijdpad scheiding pagina 8

9 Eindrapport Parlementaire Enquête cie Wat ging er mis: 4G Menselijk gedrag: varen op een moreel kompas alleen is onvoldoende Gebrek aan duidelijke grenzen: overambitie en risicovol gedrag Gebrekkige governance: onvoldoende tegenkrachten Veel geld en weinig risico besef: moreel gevaar Ymere: 6x genoemd (altijd in relatie tot schaalvergroting/fusies) De commissie kiest voor verbetering/bestendiging van het hybride stelsel (want opheffen was onmogelijk) 11 november 2014 pagina 9

10 Wat moet beter volgens PEW? pagina 10

11 Wat is nieuw in eindrapport PEW? Aanbevelingen zijn redelijk in lijn met Herzieningswet/novelle Nieuw ten opzichte van Herzieningswet/novelle: Verbod op niet-daeb ( niet-daeb = niet doen ) 1 toezichthouder: Woonautoriteit Verplichte prestatie afspraken gemeente - corporaties Leefbaarheidsactiviteiten begrenzen Defuseren corporaties Meer invloed voor huurder Oog voor redelijkheid termijnen afstoten en regionale verschillen pagina 11

12 Reacties op Ver van huis De volledige reacties zijn als bijlagen bijgevoegd pagina 12

13 Reactie minister Een flink aantal aanbevelingen van de parlementaire enquêtecommissie zijn al verwerkt in de wetsvoorstellen Er is zorg bij de minister over benodigde cultuuromslag in de sector (teveel lobby voor niet-daeb activiteiten) De minister neemt een aantal aanbevelingen niet over: Het moet mogelijk blijven dat woningcorporaties niet-daeb activiteiten op zich nemen als een gemeente die noodzakelijk vindt, maar er geen marktpartijen in geïnteresseerd zijn. Instemmingsrecht van huurdersorganisaties bij besluiten van een corporatie zou een onlogische stapeling van beïnvloedingsbevoegdheden zijn. De financiële toezichtstaak onder brengen bij een onafhankelijke Woonautoriteit met een ZBO-status. Meer prikkels in het borgingsstelsel introduceren pagina 13

14