Woningbeheer vanuit de doelstelling

Transcriptie

1 d Woningbeheer vanuit de doelstelling Werkcongres Halveer je beheer? Efficiënt en effectief woningbeheer in een nieuwe tijd Karin E. de Graaf, directeur-bestuurder Delft, 6 juni

2 Vraagje Is de (beheer)doelstelling van uw organisatie bekend? Is uw databak op orde? Hoeveel geld wordt besteed aan plannen/ praten/ papierenbegrotingen en hoeveel aan verfpotten? 2

3 Vooraf Inleiding Corporaties terug naar de kerntaak Lasten verlagen in relatie tot inkomsten en waarde Op rendement sturen Kasstromen onder druk Huur- en verkoop inkomsten Onderhoud, exploitatiekosten (beheer, VvE bijdragen en zakelijke lasten) Salarissen Concernkosten, heffingen en financieringslasten Exploitatiekosten > 1/3 van de EBITDA/bedrijfsresultaat Niet sexy maar wel terechte aandacht voor doelmatig woningbeheer en onderhoud Niet alleen zien als grote uitgavenpost maar ook vanuit waarde in standhoudend en waarde toevoegend Kan het een onsje minder? Nee, kan het een kilo specifieker gericht op doelstellingen, normen en rendement! 3

4 Doelmatig woningbeheer en specifieker sturen op onderhoud Doelstelling organisatie Kerntaken en inrichting Doelmatigheid woningbeheer Efficient en effectief woningbeheer Grip: toetsingskader, inzicht, overzicht, benchmarken en (bij)sturen Resultaten (terug)koppelen aan doelstelling organisatie 4

5 Doelstelling bepaalt kosten Wat regel je in een SLA? Vanuit doelstelling/beleid/taken: Kosten Kwaliteit Kwantiteit Service niveau Afkoop Open calculatie Intern regel je het zelfde! Net zo goed vastleggen en net zo scherp op zijn! 5

6 Wooninvesteringsfonds: liquiditeitsverschaffer voor corporaties Doelstelling Verschaffen van liquiditeiten en genereren van financiële ruimte voor woningcorporaties ter financiering van maatschappelijke investeringsopgaven, door complexgewijs aankopen van bezit van corporaties tegen marktwaarde Optimaliseren portefeuille rendement voor aandeelhouders (certificaathouders/ beleggers) en banken Optimaliseren waarde woningportefeuille door actief asset management Kerntaken Verwerving woningcomplexen Beheer & verhuur Uitponden Exploiteren Fonds- en assetmanagement 6

7 Wooninvesteringsfonds: organisatie sluit aan op doelstellingen Algemeen Toegelaten Instelling sinds 2005 Liquiditeitsverstrekker voor de sector Voor 700 miljoen bijgedragen aan de liquiditeitsverbetering van 26 corporaties Vereniging met leden 77 WIF leden (corporaties) 61 Certificaathouders (corporaties) Fondsenstructuur TI met dochter-bv s Nieuw aangekochte woningportefeuilles worden ondergebracht in Fondsen (BV s) Zeggenschap (aandeelhouderschap en bestuur) bij WIF Fonds- en assetmanagement (directie en administratie) bij WIF Marktfinanciering met rendementseis Vastgoedportefeuille (TI + Fondsen) Continue aan- en verkoop (dynamische portefeuille) Aangekocht woningen In portefeuille woningen 125 complexen Bezit in 32 gemeenten Organisatie kenmerken Maatschappelijke drijfveren en zakelijke bedrijfsvoering Landelijk werkende woningcorporatie Managementorganisatie 8 fte lean & mean keep it simple Propertymanagement uitbesteed 7

8 Wooninvesteringsfonds: specifieke strategie op onderhoud Strategie Exploiteren (verhuren) van betaalbare woningen in sociale sector en vrije sector (middensegment) op basis van instandhouding Optimaliseren portefeuille technisch in stand houden Optimaliseren courantheid/ leefbaarheid/ verhuurbaarheid en verkoopbaarheid woningen Verkopen van betaalbare woningen aan huurders en leegstaande woningen aan particulieren (staat van onderhoud) Beheersen leegstand en leegstandkosten (doorlooptijd) Huurmaximalisatie op geleide van de markt (staat van onderhoud) => Optimaliseren waarde woningportefeuille door assetmanagement en actief beheer 8

9 Wooninvesteringsfonds: specifieke aansturing en uitvoering van beheer en onderhoud Organisatie beheer en onderhoud Centrale aansturing vanuit management WIF Borging kennis en kunde in huis Nauw contact en dicht erop (workflows, real time data) Propertymanagement uitbesteed met SLA s 10 lokale/regionale beheerders Huurincasso incl. debiteurenrisico Klachtenonderhoud, budget per woning Planmatig onderhoud uitbesteed Onderhoud adviesbureau maakt MJOB per complex + jaarlijkse updates Onderhoud adviesbureau verzorgt aanbesteding Directie en Toezicht op aannemer door beheerder 9

10 Wooninvesteringsfonds: stuurinformatie exploitatie- en verkoop resultaat Kerncijfers Exploitatieresultaat Huuropbrengsten Leegstand Exploitatiekosten per woning Concernkosten per woning Dekkingsresultaat per woning Verkoopresultaat Verkoopopbrengst Verkoopmutatiegraad Verkoopklaarmaak kosten Verkoopwinst per woning Bedrijfsresultaat per woning Direct rendement portefeuille en per complex Marktwaarde portefeuille en per complex per kwartaal Leegwaarde per woning 10

11 Wooninvesteringsfonds: kerncijfers beheer en onderhoud Kerncijfers beheer en onderhoud Kosten van exploitatie Klachten onderhoud Exploitatie & renovatie onderhoud Planmatig onderhoud Beheer kosten VvE-bijdragen Wederverhuur Verhuurklaarmaak kosten KPI Klachten onderhoud per woning Exploitatie & renovatie onderhoud per woning Planmatig onderhoud per woning Wederverhuurkosten per woning Beheer kosten per woning VvE-bijdrage per woning Doorlooptijd verhuur per woning 11

12 Zet je eigen norm Normeren, toetsen, analyseren en bijsturen Beoordelen werkprocessen, budgetten, kengetallen en kwaliteit Ontrafelen en zichtbaar maken Analyseer verschillen, verklaar en verantwoord! En stuur bij en pas aan! Fondsenmanagers hanteren exploitatiekosten norm van 25-30% van de huuropbrengsten Rekenvoorbeeld: gem. huur p.j. => exploitatiekosten Corporaties: gem. huur p.j. => gem. exploitatiekosten IPD, VEX norm, corporatie benchmarken, etc. Niet achter verschuilen, houd jezelf een spiegel voor Zet je eigen norm! - vanuit de doelstelling en taken 12

13 Tot slot Tot slot Doelstelling en taken bepalen de kosten Normeren, scherp op sturen en bijsturen Beheer en onderhoud koppelen aan rendement en vastgoedwaarde Klanttevredenheid uit zich in mutatiegraad, markthuur- en leegwaarde ontwikkeling en marktwaarde complex Kwaliteitsverbetering moet zich uiten in huur/koopprijs 13

14 Tot slot Dank en tot ziens! En neem gerust contact met ons op: Wooninvesteringsfonds Utrechtseweg AC Zeist T