Sturen op het gebruik van

Transcriptie

1 Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed Seminar Maatschappelijk Vastgoed ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Gudde Krijtmolen d'admiraal, Amsterdam 24 juni 2014

2 Toekomst of verleden? Library Twynstra of Birmingham Gudde Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni Mecanoo bron:

3 De functie van maatschappelijk vastgoed Doelstelling ontmoeting, ontplooiing, opvang, ontspanning, enz. Realiseert Functie onderwijs, welzijn, zorg, cultuur, enz. Vervult Voorziening school, buurthuis, sportcentrum, kinderboerderij enz. Accommodeert Vastgoed schoolgebouw, sporthal, mfa, Bron: Van Leent (2008) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

4 Maatschappelijk Vastgoed plaatsbepaling gebruikers van maatschappelijk vastgoed ondernemers in maatschappelijk vastgoed Organisaties met een maatschappelijk doel Cultuur& sport Vastgoed als huisvesting Onderwijs Gemeente (VG-bedrijf) Vastgoed als primair bedrijfsproces Organisaties met een primair financiële doelstelling Gemeente (eigen HV) Maatsch. instellingen Corporates (CRE) Rijks- overheid Woningcorporaties Concept - ontwikkelaar Traditionele ontwikkelaar Belegger (eigenaar)gebruikers van commercieel vastgoed ondernemers in commercieel vastgoed Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

5 Maatschappelijk Wat zeggen vastgoed de cijfers over maatschappelijk vastgoed? Bouwstenen voor Sociaal (2013)* - Schatting omvang van maatschappelijk vastgoed: miljoen m² miljoen m² - Leegstandsrisico komende 10 tot 20 jaar: - Omvang ca. 20 miljoen m 2 (geen economische drager) - Financiële last van mln. IPD Benchmark gemeentelijk vastgoed (2012) - 18 gemeenten (ca objecten) - Exploitatiekosten (beheer, onderhoud, vaste en overige kosten) zijn van hetzelfde niveau als bij corporaties en beleggers - Kostendekkendheid op portefeuilleniveau benaderd - De verschillen tussen gemeenten zijn groot - Sportfuncties zelden kostendekkend Bron: Reisgids maatschappelijke voorzieningen (2013) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

6 Maatschappelijk vastgoed in Waar zijn de thema s maatschappelijk en vastgoed belegd? De uitdagingen voor wethouders zijn divers maar nauw verbonden: thema: maatschappelijk vastgoed Organisatie Professionalisering vastgoedorganisatie Uitbesteden van taken Opdrachtgeverschap (regieorganisatie) Samenwerking (intern en extern) Financiën Kostentransparantie Huurbeleid Subsidiebeleid Bezuinigen Wet Markt & Overheid AO-processen Vastgoed Voorzieningenbeleid Portefeuillestrategie Assetmanagement Verduurzaming Verkoop van vastgoed Bron: Twynstra Gudde analyse collegeprogramma s (2014) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

7 Vastgoed van gemeenten meerdere rollen Raad Kaders en controle gemeente Bestuur Beslisser en financier Beleidsafdeling Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Eigenaar Huurders Gebruikers Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

8 Kostentransparantie? Bestuur Beslisser en financier gemeente Bestuur Beslisser en financier gemeente Bestuur Beslisser en financier gemeente 80, 80, 80, Beleidsafdeling Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Beleidsafdeling Eigenaar Beleidsafdeling Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager 80, Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Beleidsafdeling Eigenaar Beleidsafdeling Eigenaar Vastgoedafdeling Huisvestingsvrager Huisvestingsvrager Vastgoedafdeling Beleidsafdeling Eigenaar 20, 20, 80, 100, Huurders Gebruikers Huurders Gebruikers Huurders Gebruikers 20, 20, 20, Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

9 Gebrek aan uniforme huurmethodiek Elke gemeente bepaalt eigen beleid en wijkt daar regelmatig vanaf Begrippen worden niet eenduidig toegepast Markthuur Maatschappelijke huur Kostprijsdekkende huur Grondslag Marktconforme transacties Huurbeleid / tarieven Kostprijsberekening Voordelen Kansen voor nieuwe Keuzevrijheid voor de Inzicht in werkelijke Nadelen aanbieders Keuzevrijheid voor huurders (op termijn) Huurprijs lastig te bepalen (geen markt) Huurprijs varieert per object Marktprijs kan lager zijn dan kostprijs gemeente Zekerheid voor huurders (gelijkheid) Geen zicht op de doelmatigheid Sprake van verkapte of indirecte subsidie kosten In lijn met wet Markt & Overheid Prikkels voor efficiënte benutting en bezetting Hoge huurprijzen bij hoge boekwaarden Compenserende maatregelen nodig (subsidie) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

10 Gemeentelijk vastgoed risicoprofiel Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie onaf fhankelijk marktconform gemiddeld tot hoog afhankelijk gemiddeld hoog tot zeer hoog hoog laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

11 onaffhankelijk Marktkantoor Bioscoop a afhankelijk Gemeentelijk vastgoed gebouw & gebruik Stadskantoor Theater Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie hoog g Maatschappelijk kernvastgoed g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed Bron: Schönau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) Twynstra Gudde Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

12 Gemeentelijk vastgoed naar de markt onaffhankelijk Via de bedrijfsexploitatie: Sturen op p verbreding g en commercialisering van de bedrijfsexploitatie 2 a afhankelijk Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) (g j ) subsidie Via de vastgoedwaarde: Sturen op vergroting marktconformiteit gebouwen en beheer 1 hoog g g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d Bron: Schönau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) Twynstra Gudde Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

13 Gemeentelijk vastgoed nieuwe marktpartijen? onaffhankelijk reguliere markt branchespecialisten p a afhankelijk Verstand van de klantprocessen en de bedrijfsexploitatie woningcorporaties gemeenten Ervaring en belang vastgoedontwikkeling en -exploitatie hoog g Afhankelijkheid eindgebruiker van (gemeentelijke) subsidie g laag Alternatieve aanwendbaarheid van vastgoed t d Bron: Schönau Nieuwe aanbieders van Maatschappelijk Vastgoed (2011) Twynstra Gudde Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

14 Kansen en bedreigingen voor huurders Kansen Collegeprogramma s spreken van de kracht van burgers Overheid als eigenaar Nieuwe aanbieders betreden de markt Door leegstand zijn scherpe huurniveaus te bedingen Inkoop van diensten door schaalvergroting Aandacht voor maatschappelijke waarde in besluitvorming (MKBA s) Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang Wet M&O : expliciete keuze voor algemeen belang Bedreigingen Gemeenten verkopen onrendabel vastgoed of sluiten voorzieningen i Huurstijgingen door kostprijsdekkende huur Nieuw loket: subsidies van beleidsafdelingen Verworven rechten staan ter discussie Transparantie en gelijkheidsdenken schieten door (wet M&O) Sturen op het gebruik van maatschappelijk vastgoed 24 juni

15 ir. Wicher F. Schönau MMC Twynstra Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie Alle intellectuele eigendomsrechten met betrekking tot deze presentatie berusten bij Twynstra Gudde. Niets uit deze presentatie mag worden verveelvoudigd of openbaar gemaakt zonder schriftelijke toestemming van Twynstra Gudde.