Bijeenkomst COMOG 4 oktober Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger

Transcriptie

1 Bijeenkomst COMOG 4 oktober 2005 Zin en onzin van onderhoud vanuit de visie van een belegger

2 Programma Iets over mezelf Achmea Vastgoed Kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen Opdrachtgevers ROZ-IPD index Wat is de invloed van onderhoud op direct rendement Wat is de invloed van onderhoud op indirect rendement Onderhoudsbeleid Achmea Vastgoed Afsluiting

3 Alex Blaauwbroek Technisch Manager Kantoor- en Bedrijfsruimtebeleggingen Achmea Vastgoed Arbeidsverleden Medewerker bedrijfsburo GGZ instelling Technisch manager vastgoedbeheerder Projectcoördinator ontwikkelaar Sinds 1991 technisch manager Achmea Vastgoed

4 Achmea Vastgoed Gespecialiseerd vermogensbeheer in Vastgoed- en Hypotheekbeleggingen voor Institutionele Beleggers. Woningen Winkels Kantoren

5 Achmea Vastgoed: Missie Comfort verschaffen aan de klant, middels: Hoogkwaltitatieve dienstverlening, snelheid en ondernemerschap Adequaat duurzaam rendement Binnen weloverwogen risicokaders Het benutten van kansen en van onze majeure marktpositie

6 Achmea Vastgoed: Strategie Profilering en pro-activiteit in de markt Deskundige en toegewijde medewerkers Klant- en resultaatgerichtheid Transparantie in cijfers en verantwoording Integriteit, gerespecteerde business partner

7 Achmea Vastgoed: Structuur Gemeenschappelijke Fondsen Separate Accounts Zakelijke Hypotheken Architecten Beroepsvervoer Woning Hypotheken Film & Bioscopen Horeca & catering Woning vastgoed Hout Koopvaardij Winkel vastgoed Kantoor vastgoed AREA Funds Metalektro Rijn- & Binnenvaart WRI Meubel UWV Achmea * > 7 miljard *alleen vastgoed

8 Afdeling Kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen Ca. 110 kantoorobjecten en 20 bedrijfsruimte-objecten Belegd vermogen ca. 1,3 miljard 7 medewerkers

9 Kantoren Nederland Einde malaise begin 2007 inzicht Splitsing in de markt Structurele leegstand oudere panden Investeren in 2006

10 Bedrijfsruimten Nederland Productie versus distributieruimte Nederland Distributieland Concentratie en schaalvergroting Flexibiliteit scoort hoog

11 Wat is belangrijk voor onze opdrachtgevers? Hoog rendement Laag risico Zekerheid Nauwkeurige Forecast

12 Hoe bereiken we dat? Meetbaar goed rendement: ROZ-IPD index Goede rapportages Betrouwbare opbrengsten conform prognose Lage interne kosten door o.a. uitbesteding, dus grotere rol vastgoedbeheerder en extern adviseur

13 ROZ-IPD index Een onafhankelijke index voor direct aangehouden beleggingsvastgoed met een institutioneel karakter. Onze missie: de index verslaan!

14 ROZ-IPD index Index wordt bepaald door optelling van: Direct rendement: huurinkomsten minus exploitatiekosten, afgezet tegen waarde van het object Indirect rendement: waarde ontwikkeling (op basis van externe taxaties)

15 Direct rendement optimaliseren Hoge huurprijs tov waarde Geen leegstand Weinig mutaties -> markt -> markt -> markt Vaste lasten zijn echt vaste gegevens en nauwelijks te beïnvloeden Onderhoud is enige variabele waar je zelf enige invloed op hebt (maar meestal vrij marginaal tov totale exploitatiekosten)

16

17 Invloed onderhoud op direct rendement Goed onderhouden en technisch up-to-date pand met uitstraling van in- en exterieur kan hogere huurprijs genereren Positieve bijdrage aan huurkansen Huurder zal minder snel geneigd zijn te verkassen Lage onderhoudskosten zijn wel belangrijk maar niet doorslaggevend -> Eén jaar leegstand weegt meestal zwaarder als verdubbeling van de onderhoudskosten

18 Indirect rendement Externe taxateur bepaalt vrije verkoopwaarde op basis van huurcontract etc. Hanteert eigen kengetallen (percentages) voor onderhoudskosten en gaat voorbij aan feitelijke onderhoudskosten Staat van het object is hierbij van belang (aftrek voor achterstallig onderhoud) -> Goed onderhoud heeft een positief effect op de waarde, kosten tellen maar voor een klein gedeelte mee.

19 Onderhoudsbeleid Achmea Vastgoed Huurprijsoptimalisatie en goede wederverhuurkansen vereisen goed onderhouden panden welke voldoen aan de eisen van de tijd. Moderne, functionele uitstraling van panden. Schades mogelijk voorkomen en mogelijk snel herstellen.

20 Onderhoudsbeleid Achmea Vastgoed Huurder moet bedrijfsactiviteiten goed kunnen uitoefenen zonder verstoringen. Vlotte afhandeling van onderhoudsklachten en goede uitvoering serviceonderhoud door vastgoedbeheerder. Voldoen aan alle wettelijke eisen en voorschriften (maar trendvolger ipv trendsetter).

21 Onderhoudsbeleid Achmea Vastgoed Energiebeleid en energiebesparende maatregelen zijn belangrijk (verhuurargument) Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Onderhoudskosten op concurrerend niveau tov collega-beleggers (lager dan benchmark ROZ-IPD)

22 Onderhoud. bepaald geen grote onzin!

23 Bedankt voor uw aandacht!