Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Transcriptie

1 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1

2 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt Regeerakkoord / Woonakkoord Kopen duurder (verplicht aflossen) / moeilijker (aanscherping eisen) Verhuurdersheffing beperkt investeringen corporaties Forse afname nieuwbouw Doorgaande groei huishoudens Wat kunnen we lokaal doen? 2

3 Aanvalsplan wonen = dynamisch pakket acties sinds 2009: Werven subsidies rijk / prov.: Citadel / Het Palet / Kloosterveste (2009); Startersleningen (2010 / 2011 / 2013); Tijdelijke verhuur Leegstandswet (sinds 2009); Maatwerkadviestraject (sinds 2011); Onderzoek effecten starterslening en erfpacht (2011); Platform Wonen Assen (sinds medio 2012); Regionale afstemming woningbouw / aanpassing bouwopgave (2012); Overname Kloosterveste Buitenring (2012); Startersmanifestatie (2013); Per 1 oktober CPO-regeling Regio Groningen Assen (2013); Zelf huurwoningen bouwen? 3

4 Aanvalsplan wonen: startersleningen 2007: Aanvang startersregeling Assen budget ,- In eerste instantie weinig animo 1/1/2010 verruiming van de regeling (ook voor vestigers / tot ) Na stopzetten VROM koopsubsidie in 2010 grote toename aanvragen Evaluatie 2011: elke starterslening gemiddeld 3 verhuizingen in Assen September 2011: extra budget 1 miljoen Juni 2013: extra budget 1 miljoen effectief 2 miljoen door Rijksbijdrage Woonakkoord Sinds 2007: 116 aanvragen / 93 toekenningen Sinds juni 2013 (nieuw budget): 16 aanvragen, waarvan 7 toegewezen 6 lopende aanvragen en 3 afwijzingen nog circa 60 leningen beschikbaar 4

5 Aanvalsplan wonen: tijdelijke verhuur Leegstandswet: mogelijkheden tijdelijke verhuur van: Te koop staande woningen Voor sloop bestemde woningen Gebouwen met tijdelijke woonbestemming Voor particuliere woningeigenaren Oplossing beperking dubbele woonlasten Huur gemakkelijker te beëindigen Sinds 1 juli 2013 versoepelde regeling Te koop staande koopwoning: Vergunning wordt nu ineens voor 5 jaar verleend (was 2 jaar met 3x1 jaar verlenging) Geen vaststelling maximale huur Sinds 2009 ca. 170 vergunningen verleend 5

6 Aanvalsplan wonen: maatwerkadviestraject Maatwerkadvies gratis / hoge korting Doelstelling: Primair: stimuleren energiebesparing Secundair: stimuleren investeringen bestaande woningvoorraad Start 2011 Tot nu toe ruim 800 maatwerkadviezen verstrekt Circa 25% gaat over tot uitvoering 6

7 Aanleiding 5 jaar stagnatie woningmarkt / -bouw Toenemende vraag naar huurwoningen Verhuurdersheffing beperkt lokale investeringen woningcorporaties Nieuwplannen huurwoningen geschrapt Verkenning naar mogelijkheden 7

8 De opgave Woonplan / Prestatieafspraken 2010 m.b.t. kernvoorraad soc.huur: Netto benodigde toename : ca. 400 woningen Verkoop ca. 500 woningen Vervanging ca. 500 woningen Bruto bouwopgave ca sociale huur woningen Nieuwe huishoudens-prognose 2012 > behoeftecheck lagere prognose, maar grotere behoefte sociale huur door: langdurig slechte economische situatie verruiming definitie doelgroep (EC-groep < ) Vooralsnog uitgaan van netto opgave 400 won Bij actualisatie Woonplan (2015) nieuwe (hogere) opgave vaststellen 8

9 Resterende bruto bouwopgave Assen sociale huurwoningen Af: rest herstructurering en harde projecten woningen Af: onzekere / aangehouden projecten woningen Tekort: 220 tot 500 sociale huurwoningen 9

10 Opties: Financiering corporaties door de gemeente Niet wenselijk > onverantwoord waar WSW niet meer borgt Stoppen met verkopen en slopen Transformatie nodig voor veranderende vraag en kwaliteitsslag Andere partijen bouwen Andere corporaties in hetzelfde schuitje Niet interessant voor beleggers (o.a. door verhuurdersheffing) blijft over De gemeente bouwt zelf zolang anderen daar niet in voorzien Woningwet artikel 75 lid 2 Legitiem als corporaties onvoldoende voorzien in de woningbehoefte 10

11 En Assen bouwde eerder zelf! 11

12 Financiële verkenning exploitatie: 2 woningtypen Grondgebonden EPC 0,6 of 0,4 Appartementen EPC 0,6 of 0,4 5 exploitatiescenario s Afstoten / vervangen na 10, 25, 40, 50 of 65 jaar Uitgangspunten Aanneemsom + bijkomende kosten + grondkosten Exploitatielasten: onderhoud, administratie, OZB, waterschapslasten, verzekering en verhuurdersheffing. Leegstandsrisico 2% Conclusie: Voldoende perspectief kostendekkende exploitatie 12

13 Conclusies verkenning: Aanhoudende stagnatie woningmarkt Te lage woningproductie >> dreigend woningtekort Lokale investeringen corporaties worden beperkt De opgave sociale huur wordt onvoldoende ingevuld Bouw sociale huur door gemeente maatschappelijk gewenst, verantwoord en legitiem Tijd om te handelen! 13

14 Doelstellingen: 1. Zorgen voor de noodzakelijke toename voorraad sociale huurwoningen 2. Lokale impuls geven aan: gebiedsontwikkeling / grex woningbouw werkgelegenheid 14

15 De route: Besluitvorming raad vanavond 3 oktober opinierende discussie over het principe 17 oktober besluit krediet 1e tranche 36 woningen Kloosterveste Projectopdracht in de markt zetten Risicoanalyse op basis offertes marktpartijen definitief investeringsbesluit Gunning en bouw Tussentijds: uitwerking en besluit beheer en onderhoud Doelstelling: oplevering eind 2014 begin